浅析房地产企业房产税、土地使用税征管难点及对策
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　　近年，随着税源专业化管理的日趋深入，房地产行业税收征管日益规范，征管质效也大幅度提升。但基层工作中发现，房地产企业在房产税、土地使用税具体执行上与税务部门存在许多争议，影响了征纳和谐和征管质效进一步提升，建议加以重视。
　　一、房地产企业房产税、土地使用税征管难点及分析
　　目前，由于相关政策不明确、征纳双方理解有差异、日常征管不到位，造成房地产企业在房产税、土地使用税执行上存在偏差，加大了税收征管难度。主要表现在：
　　 （一）是已办证未销售的抵押房产征税问题。工作中，税务人员常遇到一些房地产开发商由于资金紧张，将部分未售商品房办理了初始产权后到银行办理抵押贷款，对这部分抵押房产是否征收房产税，征纳双方存在不同意见。纳税人认为：根据国税发[2003]89 号文的规定：房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品。因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。而利用待售商品房作抵押物申请抵押贷款，只是对商品房设置了抵押权，并没有传统意义上对待售商品房的&使用&，因此，不应缴纳房产税。税务人员认为：房地产企业利用待售商品房作抵押物申请抵押贷款的行为本身就是对房产的一种&使用&，是房产开发商行使了待售商品房的使用权。同时，按照《房产税暂行条例》第二条关于纳税人的规定，&房产税由产权所有人缴纳。&，这部分待售房产已办理了初始产权，且房产所有权为房地产企业，在把这部分待售商品房作为抵押物向银行申请抵押贷款过程中，所有权属并未改变，因此，抵押期间房地产企业仍是房产税的纳税人。
　　（二）是提前交房土地使用税的缴纳问题。根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[号）第三条第三款规定&纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末&。因此，房地产企业商品房土地使用税的截止时间为销售合同约定交付的当月末。但现实中，许多企业为快速回拢资金，以提前交房为条件要求购房者一次付款，造成实际交房时间早于合同约定的交房时间，税务部门依据财税[号、国税发[2003]89号中有关纳税义务终止时间的规定，执行&土地使用税纳税义务终止时间按房地产企业与购房者签订购房合同上规定的房产交付时间、实际交付时间以及权利变化时间三者孰先进行确定&，但由于税务部门无法准确掌握纳税人实际交房和权利变化时间，加大了执行的风险。
　　（三）地下人防设施征税问题。根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[号）文件规定：自日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。而南通现在本地很多楼盘都有地下人防设施，开发商向人防部门缴纳了规定的人防使用费后，再将已取得使用权的人防设施按一定年限出租给购房户，对这部分租金收入是否征收房产税成为征纳争议焦点。纳税人认为：根据《江苏省地方税务局关于重新明确转租房产有关房产税政策问题的通知》（苏地税发 [号）的规定：&对转租房产的，由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税的规定停止执行&。对转租房产取得的收入，仍按原规定缴纳有关地方税收。即转租房产的，对转租人的收入不征房产税。纳税人认为：房地产企业向人防部门缴纳费用后再将地下人防设施租给购房者，是一种转租行为，不应缴房产税。而税务人员认为：房地产企业这种行为不是传统意义上的转租，因此，根据财税[号规定，纳税人自有自用或出租在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下人防设施，均应当依照有关规定征收房产税。
　　（四）小区绿化、道路等用地征税问题。南通市地方税务局《关于明确房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税相关政策的通知》规定：对于小区绿化、道路等用地的城镇土地使用税的纳税义务截止时间应为建筑工程竣工备案证明书记载的日期当月末。这一规定使得小区绿化、道路纳税义务截止时间一般要早于商品房部分。但实际操作中，小区绿化、道路等用地都是在建筑物四周无规则的占地，很难单独准确计算出这部分的占地面积，按&建筑工程竣工备案证明书记载的日期当月末&终止纳税义务存在很大的难度，而按建筑面积占可售面积比例进行分摊计税，在商品房售出时终止纳税义务又与南通地税具体规定不符，执行上存在较大涉税风险。
　　二、房地产企业房产税、土地使用税征管问题产生的根源
　　 （一）现行政策不明确。相对房地产行业的特殊情况，有的案例在现行税收法律、法规和相关细则上无法找到执行依据和执法标准，使征纳双方无所适从。如：未售抵押房产及地下人防租金的征税问题，法律上无明确征与不征的具体规定，而提前交房与小区绿化、道路纳税义务截止时间在规定上又过于笼统，基层机关为统一执行标准制订的相关办法又加大征纳双方执行难度。
　　（二）税收宣传不到位。近年，税务部门将税法宣传作为优化服务的重要手段，但从目前宣传的手段和内容来看，统一内容的集中授课式宣传较普遍，真正根据某行业、个别企业的征管难点和业务需求开展的有针对税收宣传还是不太多，纳税人对有些政策的理解还停留在字面，导致执行过程碰到具体问题无所适从。
　　（三）税源监控有盲区。特别是针对房地产企业房产税、土地使用税征管中的特殊情况，如对纳税人提前交房情况，税务部门无法监控其具体的交房时间；对房地产企业的自用房产无法准确掌握其使用起点时间，这些影响了税务部门的征管质量。
　　三、提高房地产企业房产税、土地使用税征管质效的建议
　　（一）是完善实施细则。决策部门应广泛收集基层的意见、建议，及时完善相关法律、法规及实施细则，明确房地产行业房产、土地两税征管操作细节，统一执行标准，降低征纳双方的执行风险。
　　（二）是加强政策宣传。对政策执行难点部分，有针对地对企业财务人员和一线税务人员进行宣传解读和实务操作辅导，减少征纳双方理解偏差和操作失误，提高政策执行的准确性。
　　（三）是强化日常管理。加强日常申报数据比对，及时纠正执行偏差；加强日常核查、督查力度，有效防范征纳双方的执行风险；加强重大涉税事项后续管理，提高日常征管质效。
　　 　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &（作者：杨贤琳 钱金山 王冬梅）cpa税法难点总结六：城镇土地使用税
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cpa税法难点总结六：城镇土地使用税&&房产税&&契税
[编考按]注册会计师考试税法难点总结六：城镇土地使用税&&房产税&&契税
金程网校归纳整理的&资源税和土地增值税难点如下：
鉴于三章属于非重点章节，相关性问题较多，特推出此三章比较总结&&
1、前两个税种对于&三外&都没有约束性，即只对国内企事业单位和个人征税。契税征税范围要大些。这里要注意比较。前两个税种对应的&三外&税费为土地使用费，城市房地产税。&&
2、（1）土地使用税对国有土地，集体土地使用人征税，这里要和土地增值税进行比较，后者不包括集体土地转让，稍微注意一下。（2）房产税是对房产征税。（3）契税对于不动产转让行为征税，是行为税。这里要和前种财产税进行比较，即没有转让行为不征收行为税，拥有财产应交纳财产税。&&
例：下面说法正确的是（F）&&
A：城镇土地使用税的征税对象不包括集体土地&&
B：个人转让房产行为要征收契税和房产税&&
C：个人出租房产行为要征收契税&&
D：个人购买房产要交纳契税。&&
E：凡是拥有房产的单位和个人均应交纳房产税和土地使用税。&&
F：行政划拨方式事业单位均免征土地使用税，房产税和契税。&&
解答：A显然包括集体土地，B个人转让房产行为可能征收土地增值税，契税和房产税不征收。C不存在产权转让，不征收契税。D个人首次购买居住普通住宅，免征契税。E很显然不正确。只有F是正确的。
完全免征的项目&&
1）学校问题，凡是涉及学校一率不征，包括高校后勤，科研，自办工厂等。&&
2）农村产前产中产后的服务型三产企业免征&&
3）科研机构与工程勘察单位联合其他企业转制为公司制企业中科研机构占50%以上的，免征，若是工程勘察设计单位占50%或者两者共占50%的，减半，否则没有优惠，这里要注意比较记忆。&&
4）福利工厂和街道办的福利性生产企业，安置&四残&人员超过总人员的35%以上的，免征，未达到35%但超过10%的，减半征收。&&
5）农口企事业单位从事种植，养殖、农产品初级加工的，免征&&
6）纳入财政预算管理的项目，有12个，凡是上缴财政的收入，均免征&&
7）事业单位，社会团体的部分收入免征。主要有划拨收入，预算外收入，事业单位分得的所属经营机构的利润。社会团体接受的政府资助；以及接受的捐赠，收取的会费等。这里归纳起来就是政府划拨收入，分回所属机构利润收入，各项捐赠。注意这里是唯一接受捐赠不纳税的情况。&&
8）发放福利彩票取得的收入免税，在营业税里面也是免征的。结合记忆。&&
9）企业取得的技术转让收入当期未超过30万元的部分，免征。这里是很容易搞忘的地方，在出计算题时很可能考到的，多注意几眼记住吧。&&
完全减征的&&
1）国家允许在香港上市的9个企业，减按15%，看一下就好了。&&
2）乡镇企业减征10%，按33%*90%来征收，注意合办的企业不享受此规定&&
3）福利企业安置&四残&人员超过10%未超过35%的，减半征收。&&
4）科研机构和工程勘察设计单位与其他企业联合组建成公司制企业的，而且工程勘察设计单位股权比例达到50%或者两者加起来达到50%的，减半征收。&&
定期免征的&&
1）新办的高新技术企业免征2年&&
2）新办的咨询，信息，软件企业，免征2年&&
3）新办的交通运输，邮电通讯业，1免1减半&&
4）新办的劳动服务就业企业，安置待业人员超过总人员的60%的，免征3年，期满后当年安置待业人员超过原企业人员30%的，减半2年，这里是唯一的&3免2减半&情况，呵呵，千万注意计算时的分母，一个是总人员，一个是原来的企业人员，不要算错了。&&
5）处理&三废&的生产企业，处理本企业三废的，免5年，处理其他企业的三废的，只能减免1年。&&
6）&老、少、边、穷&的企业，税务局来决定减征或免征3年，注意客观题，一般不考，因为不确定。&&
7）西部大开发。西部地区新办交通，电力，水利，邮政，广播企业，&两免三减半&&&
注意搞上述企业建设的施工企业不享受这个政策，但可享受15%的政策。注意一下&&
定期减征的&&
1）当然首先是西部大开发拉。处于西部地区国家鼓励产业的企业，这里包括内资和外资。是一样的，从2001年至2010年减按15%征收&&
2）严重自然灾害，由税务部门确定减征或免征1年，记住1年就好了，不会考&&
技术改造国有设备投资&&
这里要注意几个细节性的问题，&&
1）购进设备的价款的40%从购置当年比前一年超过的应纳税额中扣除，即当年就要扣除了。扣除不完的以后各年按照比购置前一年的应纳税额超过的部分来补扣。但最多不得超过5年。&&
2）注意这里是购置设备的企业的抵免&&
3）注意财政划拨的收入不能作为该项目投资。不然不享受优惠了。&&
优惠不可交叉问题。以上归纳的优惠政策，只能选择一项，比如选择了西部大开发，就不能选择技术改造国有设备投资优惠了，千万注意这一点。西部大开发的2个优惠属于同一种优惠，可以叠加，比如即适用于15%，又减半，则实际税率为7.5%。 &
内资企业对外投资发生的相关借款费用可直接扣除，这里和外资企业对比起来看，外资企业对内投资的收益可不作为收入计算所得税，相应的投资费用成本也不能扣除，因此外资企业的投资借款费用不能直接扣除。注意了，这里要看情况的。
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&&&&日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。从此房产税正式拉开预演序幕。由于二次调控提出"房产税"试点出台在即，对房价的短期抑制效果或将好于4月调控。然而房产税出台涉及财政、税收以及房地产市场根本制度的改革，任重而道远。稳房价更有可能转变为一场持久战，业内众多人士和普通群众纷纷表示反对开征房产税，这到底是为什么呢？……[]
1.你是否拥有房产
有自己的房子
准备入手房子
没房子也不准备买
2.你认为房产税是否会降低房价
不关心房产税
3.你支持征收房产税吗
保持中立态度
4.你认为本期专题如何
很好，编辑很棒
一般，需要加油
各国、地区物业税征收情况
网友精彩观点
怀疑派：不会从根本上抑制房价&&&
“xiehuangzikang”认为，如果以单套房子的面积来划定豪宅，而不是按人均居住面积来核定豪宅，这样显然是不合理。
赞成派：房产税替代物业税有威力&
“杨红旭”在博客中称，物业税作为一个重要税种，需要人大立法通过，过程较长，因此可能会先以房产税或类似的名义先在个别高房价城市试点，主要目的还是抑制投资投机性需求，现在正是较好时机，因为3月以来部分城市的部分新盘又开始新一轮涨价，这等于是向中央调控方针挑战。
中立派：物业税应整合多税&&&
署名为“沈阳房产网”的博客写道，基本上可以肯定，未来的物业税绝对不会包括土地出让金。在此前提下，未来的物业税，无论称“物业税”，还是“房产税”“房地产税”“不动产税”，什么名称其实不重要，重要的是该税种的内容。
国外房产税的启示
&&&&韩国楼市在年间上涨得很疯狂，尤其是在首尔，核心地段上涨幅度每年达到10%至20%。韩国政府为了打压高房价，推出了一系列措施，其中最关键的利器就是“综合不动产税”。经过了激烈的讨论后，韩国政府从2005年开始征综合不动产税。征税对象是6亿韩元以上住房，税率是1%至3%。
&&&&上世纪二三十年代到70年代，西方国家几乎都在奉行凯恩斯主义的财政扩张政策，美国更是凯恩斯主义的试验场。凯恩斯主义为政府扩权提供了理论基础，也必然招致来自市场和民众的反对、反制，经济学家中的公共选择学派担当了旗手的职责。
　　上海的官员说，肯定是“试点征收房产税的城市”，先试点再推广全国，但征收房产税不是为了降低房价。后来，发改委官员解释调控不是降价的时候，有朋友悄悄问：有西红柿没有？---很多时候，上面的人只治标不治本。我们反对房产税，真正的目的在于解决根本性问题。
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编辑/策划：孟先亮
邮箱：pinglun@