郑州商品房交付出新规定 交房必须满足16个条件
来源：东方今报
关键词 : 交房需求　
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[摘要] 昨日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，公布了《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），列出了商品房项目交付使用要达到的16个条件，并公开征求社会各界的意见和建议。
　　购房合同中约定有交房日期，延期交房算开发商违约，但小区建到什么程度才算达到交付使用条件？对此，很多购房人并不清楚，这也是政府部门监管的一个盲区。昨日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，公布了《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），列出了商品房项目交付使用要达到的16个条件，并公开征求社会各界的意见和建议。
　　●强行交房纠纷不断
　　今年5月，接到开发商电话通知的郑州市民赵女士高高兴兴地去领钥匙，可到现场一看傻了眼：小区地面还裸露着黄土，院子里光秃秃几棵小树苗，连个遮阳的地方都没有。赵女士以房子不能住为由拒绝收房，但开发商工作人员则表示，已经电话通知了业主，不领钥匙也不算开发商延期交房。
　　李先生也是开发商强行交房的受害者，新房已经装修过两年了，李先生还在单位宿舍凑合住着。他说，不是不想住新房，可直到现在还没通天然气，电也是临时的，一到夏天、冬天用电高峰，晚上经常停电，住新房遭罪。
　　事实上，最近一两年来，房产交付使用问题一直是郑州市住房保障和房地产管理局接受投诉、信访的热点。自从房地产开发项目竣工综合验收制度取消后，房地产交付使用就成了盲区。一些施工进度慢的开发商，为了避免延期交房违约金赔偿，往往在不具备交付条件的情况下强行向业主交房。
　　●交付使用要满足16个条件
　　郑州市住房保障和房地产管理局开发处副处长侯苏介绍，只有满足以下标准和条件，开发商才能向业主交房。
　　1.主体工程和配套设施建设经规划部门核实，并取得核实证明文件；
　　2.主体工程竣工验收合格，并向建设部门报送备案材料，取得受理凭证；
　　3.配套绿化按要求建成，并取得园林绿化部门出具的验收合格证明文件；
　　4.庭院供水支线管网及分户计量水表前（含水表）供水设施设备应取得供水企业出具的验收合格证明文件；
　　5.排水设施取得城市管理部门出具的验收合格证明文件；
　　6.用电纳入城市供电网络，并正式供电，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；
　　7.使用城市集中供热的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收；
　　8.完成室内燃气管道的敷设和室外燃气管道的衔接，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；
　　9.电话通信线及有线电视线敷设到户，有线电视线纳入区域性有线电视网；
　　10.住宅项目信报箱安装数量达到一户一箱的标准，并取得邮政部门出具的验收合格证明文件；
　　11.庭院的道路、照明等配套设施经过竣工验收合格，出具验收报告；
　　12.庭院做到院内清洁、场地平整；
　　13.已选聘前期物业服务企业，办理物业承接查验手续；
　　14.廉租住房、公共租赁住房简装修工程部分，按规定进行验收；
　　15.住宅工程应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
　　16.法律、法规、规章规定的其他条件。
　　●再强行交房找开发商说事儿
　　《办法》规定，开发商违反规定，不具备交付使用条件强行交房或提供虚假证明文件的，由房管部门责令改正，并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　相关行政管理部门和专业经营单位进行专项工程验收时，对符合标准但拒绝出具、拖延出具相关手续的，或对不符合标准但出具虚假手续的，对主管领导按行政问责制的有关规定予以问责；对直接责任人员，由所在单位或者监察部门按照有关规定予以处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　●合同往往让购房人&很受伤&
　　昨天，很多市民得知有了这些新规定后都很高兴，但对个别问题还是有些担忧。
　　郑州市民牛先生说，现在签订的购房合同，在内容方面购房人往往无能为力，售楼人员拿给购房人的合同，选择项都已被开发商约定好，并拒绝购房人增添内容。合同中关于交付使用的条款，也是开发商说了算，如果合同中内容对购房人不利，购房人如何维权需要主管部门慎重考虑。
　　郑州市民刘女士则建议，主管部门应强制要求开发商交房时提供专家评审意见。业主判断房屋是否达到交付使用条件，只需看有没有专家评审意见即可，简单、方便。
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房屋交付合同中的交付标准
　　二、住宅小区商品房在合同约定的&经验收合格&选项如何理解和适用?
　　《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。故开发商应当&按照合同约定，将符合交付使用条件的&。
　　商品房买卖合同使用的示范合同样本，依据建设部和工商行政管理局联合下发的(建住房[号)通知，签订商品房买卖合同必须参照其制定的示范合同文本样本签订合同。在该示范合同样本中合同第八条对交付期限的详细约定如下：&出卖人应当在xx年xx月xx日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第xx种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、xxxx。&故所有的商品房买卖合同交付标准都有以上约定，并约定了交付条件依照国家和地方人民政府有关规定。
　　笔者所接触的商品房案件中，即使属住宅小区的商品房，所有的商品房都无一例外的在交付条件中选择了&经验收合格&，应如何适用交付标准呢?有意见认为，根据合同法，合同只要经当事人合意，没有与国家禁止性强制规定相冲突就应以合同双方约定为准，理解为&经验收合格&即为单栋房屋工程验收合格。而有的意见认为，应按照国家法律规定进行经综合验收合格。
　　笔者认为，验收标准应按《城市房地产开发经营管理条例》规定，如果是属2万平方米以上的住宅小区的商品房，理应经综合验收交付。而2万平方米以下的则属验收合格标准，但该验收合格必须经房地产主管部门的验收，并经消防、规划、人防等有关部门验收。理由如下：
　　1、如前所述，商品房合同交付条件的条款中已明确约定了必须符合国家和地方政府有关规定，所以交付标准除约定选择的标准外，还必须同时符合国家和地方政府有关规定。《中华人民共和国房地产经营管理条例》、《江西省房地产经营管理条例》、《江西省建筑管理条例》等法律和地方政府对此都有明确相关规定(法条附后)，住宅小区必须经综合验收交付，必须经有关政府部门的验收并备案。
　　2、商品房合同中第八条交付条件列出的五个选项，本身是为了供不同规模的商品房选择的。故这些选项是有不同适用对象的。而开发商利用买受人对法律法规及建筑术语的不了解，开发商事先选定对自己最有利的选项划勾，混淆了概念。因该条款属格式条款，根据《合同法》四十条规定，为免除自己一方义务加重对方责任的格式条款无效，且《合同法》第五十二条亦规定，违反国家强制性规定的合同条款无效。故该合同虽参照示范合同样本签订，但参照示范合同样本签订的合同同样存在格式条款。根据合同法第三十九条规定，未经当事人协商为反复使用事先拟定印制好的合同条款，亦属格式条款且有说明提示义务。故开发商将住宅小区商品房选择为&验收合格&约定应属无效。
　　3、退一步说，即使按交付条件是以&经验收合格&选项的交付标准来理解，不按《房地产开发经营管理条例》第十八条住宅小区的标准交付，而按住宅小区群体性以外的商品房标准交付，即按第十七条规定，也必须经政府房地产主管部门的验收才有效，即含有经消防、规划、人防等部门的验收。而开发商要提供这种经房地产主管部门的验收证据的，如果是2万平米住宅小区的只能是综合验收竣工备案表，而且商品房涉及公共安全内容，该条例属国务院颁布的行政法规，在第十七条已经使用了&不得&&&，应属禁止性强行规定，合同约定不得与其抵触，否则无效。
　　4、另外根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定&房地开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。&故交付商品房前必须完成测绘。而实际上，只有经过房地产主管部门验收合格的商品房才可以进行测绘。也就是说，住宅小区群体性开发项目必须经综合验收才可进行测绘，故住宅小区商品房交付前必须已综合验收。
　　5、根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定&建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此说明，建筑工程必须经规划、消防部门的验收才可备案交付。&以及根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，商品房竣工验收实行的竣工验收备案制度。商品房具备交付条件的标志是开发商可以提供竣工验收备案表，有的法院根据政府的有关规定，认定达到标准验收合格的依据为能提供竣工验收备案表。但这里注意，竣工验收备案表有两种，一种是建设、监理、设计等单位的竣工验收备案，另一种是真正意义上达到交付买受人条件的竣工验收备案表，即为按照《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和以上两个法律法规，必须经规划、消防、人防等政府相关部门盖章确认的验收备案表。也就是交付所谓的&二书一表&中的表。一般具备了该竣工验收备案表，开发商就能也应该提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即&二书一表&中的二书。这样，才是真正达到的将商品房交付给买受人的标准。
　　三、司法建议
　　由于商品房合同涉及的法律和建筑建设方面的专业术语较多，普通消费者通常是不具备这些专业知识的，无法了解各种术语的含义，对参照示范合同样本的合同也较信任，选择合同条款时又无从辩别，而发生争议时，对交付标准易产生歧义。
　　建议有关职能部门能尽快出台新的商品房示范合同样本，将其中一些内容加以改进，如注明什么情形选择哪类标准，明确注明与国家和地方政府规定的条款抵触的为无效条款，以减少摩擦和纠纷，而开发商在约定交付时间时，亦应将各种可能导致延期情形考虑在内，尽量不要将交房时间定得过紧促，以免违约。
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长期以来，我国大多数省市，商品房交易中对交房条件的界定比较模糊，主要以买卖双方签订的购房合同约定的条件为准。有的开发商为了赶工期，往往不顾房屋质量和配套设施是否齐全便仓促交付，使购房者的权益不能得到有效保障。但通常房地产开发企业交付预售住宅商品房，应当符合下列条件：1、法定条件-建设工程经验收合格;向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;2、约定条件-达到预售合同约定的其它交付条件。而根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收又应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。规定另《消防法》规定：建筑工程竣工时，经消防验收合格，方可投人使用。建筑工程竣工时，建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请，设有建筑自动消防设施的建筑工程，还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。
商品房交房标准
br>预售房交付的标志的主要法律文书：
br>(1)以挂号信件送达的或直接送达的通知预购人验收交接的书面文书;
br>(2)交付住宅商品房的，一并送达《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;
br>(3)预购人签署的预售商品房验收确认书;
br>(4)预购人签署收取预售商品房钥匙的登记。
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我已阅读并同意新版购房合同征求意见 供水等交付条件细致列出
来源：新京报
作者：马力
日，西三环某楼盘开盘，摇到号的购房者在选房现场选房。新京报记者 侯少卿 摄
　　新京报讯 （记者马力）买房的人们都签订过购房合同，这也是维护购房者权益的重要凭证。昨日起，北京市住建委和市工商局就修订的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房预售合同》面向社会征求意见。
　　购房合同首次设置章节
　　通常，商品房的购房合同分为两种，一种是预售合同，针对的是目前楼市中占大部分的期房；另一种是现房合同，就是购房者买到时已经是现房了。
　　市住建委相关负责人说，此次市住建委和市工商局修订和起草的3个示范文本，是依据住建部出台的《商品房买卖合同示范文本》为蓝本，目的是进一步规范商品房交易行为，切实保障买卖双方合法权益。
　　一位参与修订范本的专家说，示范文本的征求意见稿在体例上与以往不同。“购房合同很厚，过去合同中是一条一条的条文直通到底，而新修订的则是根据购房的几大方面和环节，设置了数个章节。这样，老百姓要想了解哪个方面的内容，直接就可以翻到那个章节了。”
　　记者详细阅读了3个示范文本的征求意见稿，以预售合同为例，分为合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项10个章节。
　　自住房合同设再上市等约定
　　今年上半年，个别自住房项目被曝出购房合同霸王条款的问题，如购房人需要将契税交给开发商代缴等。此后，市住保办会同相关部门，研究出台专用于自住房的购房合同示范文本。
　　昨日，自住房单独的预售合同示范文本也同时征求意见。
　　市住建委相关负责人表示，自住房限定购房价格和销售对象，与商品房相比，在购房主体资格、再上市交易年限等方面存在不同，因此，合同示范文本做了特别提示。一是提示购房人自取得房屋所有权证书之日起，原则上5年内不得转让。5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。
　　同时，自住房购房人要承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效。通过隐瞒家庭信息、虚假申报、伪造证明材料等方式，骗购自住型商品住房的，应承担相应的经济和法律责任，且5年内买受人家庭不得在本市购买住房。
　　据了解，这三个合同文本在“首都之窗”、北京市住建委网站向社会各界公开征集建议和意见。社会各界可于10月20日前发送邮件至，提出意见。
　　焦点1 发现瑕疵 开发商须修好再交房
　　参与修订和起草的专家说，此次示范文本中，修改较多的是房屋交付和质量方面。这对于购房者来说也是比较重要的。
　　过去，在收房环节中，购房者会验房，当然，如果地基、主体结构出了问题，肯定不能收房。但对于非专业人士的购房者来说，大都发现的是一些瑕疵问题，比如门窗翘了，墙面或地面有开裂或鼓包等。而绝大部分开发商都会让购房者先收房，然后把问题记录一下，以后再按照保修的规定来修理。这样的做法也并不违反合同，因为只要有了竣工备案验收表，就表示该房屋是可以达到交付收房的条件了。
　　而当购房者收了房之后，一些开发商则会将收房时反映的那些问题慢慢攒着一起修，购房者发现的这些瑕疵长时间得不到维修，不断地挑战购房者的容忍度。最终，一些着急装修或入住的购房者就会自己在装修中把这些瑕疵和问题修理了。
　　而在此次征求意见的范本中，则明确约定:如果购房人在验房时发现屋面、墙面、地面渗漏或开裂；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用等问题，开发商要按照相关的质量规范、标准，在约定的日期内负责修复，并承担费用，修复后再进行交付。
　　“也就是说，开发商要保证交付房屋的质量，不能把存在表面瑕疵的房子交到购房人手中。”专家表示，在这个章节中，首先合同会约定一个交房的时间，开发商也会把返修的富余时间考虑进去，但如果购房者反映的瑕疵问题迟迟不修理好，无法收房，一旦超过了交房期限，开发商就要承担逾期交房的责任。
　　而开发商逾期交房在合同中也有约定，每天都要按照总房款的相应比例支付违约金。
　　焦点2 配套设施交付条件首次逐项明确
　　目前的购房合同在房屋的交付条件中，对于水电气热等方面，只是简单地要求达到使用条件，每一项的后方都是空白的横杠，最终是提供合同的开发商来填写，而开发商往往就会模糊过去。最终，一些购房者发现，收房入住很长时间了，小区还用不上市政水，用的还是临时电。
　　而在新修订的示范文本中，这些项目都逐条非常细致地列出了交付的条件。
　　比如，交付时供水、排水配套设施要齐全，并与城市公共供水、排水管网连接等。
　　供电方面，交付时要纳入城市供电网络并正式供电；供暖则要求供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，燃气则要在交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，此外，电话通信、有线电视、宽带网络则要敷设到户。
　　合同里还明确，供水、供电、供暖由开发商负责办理开通手续并承担相关费用。燃气、电话、有线电视、宽带则由购房者自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。
　　焦点3 房屋有遮挡须提前告知
　　专家介绍，征求意见稿中，拟首次设定其他事项的章节，在这个章节里，包含了很多细致的约定。
　　比如，预售合同的条款里约定，开发商要承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知购房人。
　　专家解释说，购房人买期房的时候，房子还没建好，房屋有没有遮挡或妨碍都看不见，但入住之后影响却较大。比如房前就是小区车库入口，势必带来噪音等影响。而提前在合同中约定，这些情况开发商必须提前告知购房者。
　　此外，很多购房者都会遇到这样的状况，刚买房签了购房合同，就有大量的装修等广告电话打来，不胜其烦。这很可能是购房人信息发生泄露。
　　此次示范文本中约定，开发商对购房者信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经购房人书面同意，开发商及其销售人员和相关工作人员不得对外披露购房人信息。
(责任编辑：UN660)
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