2017年影响中国房价不利因素有哪些_网易房产
2017年影响中国房价不利因素有哪些
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2017年的楼市似乎开始出现某种不确定性。最近深圳的楼市数据已显示出这样的信号。根据相关网站数据，继深圳楼市去年9月均价下跌至61600元/平米之后，去年10月-12月的均价依次下降为55611元/平米、54986元/平米、54946元/平米。显然，深圳楼市在经历了近两年的快速疯涨之后，开始出现疲态。而在另外两座一线城市北京和上海，2017年的楼市预期似乎也不如过去。放眼2017年，全面楼市冷清的局面已经昭示内地房地产的调整期正在全面到来。现在业内专家呈现两种不同的声音是：“一线房地产天然具有稀缺性，将继续引领全国楼市上涨”，和“中国房地产泡沫无以复加，必将崩盘”，而大多数关于地产价格走势的分析视角映入大家的眼帘，包括：人口流入和城市化进程、居民资产配置和通胀预期，还有就是汇率贬值等等，但我觉得一些观点看似能够预测房价趋势，实则却是经不起推敲和捉摸。首先，一线城市因人口长期流入，导致房价很难出现下跌。从表面上看，人口流入当然会导致房价上涨。但实际上是，改革开放多年以来，“人口流动”大致是趋于平衡的，各大城市净流入的人口数目占整个城市人口规模是相当少的。即使有大规模迁徙问题，也只是发生在“春节”前后，或者某些城市举办大型活动而导致“暂时性”的人口导入。实际上，像上海或者北京等一线城市，很难想象每年会持续增加几百万的常驻人口。特别是上海，2015年常住人口出现净减少，可是上海房价却反而涨得更快。更进一步观察，2015年以来，大多数城市房价都在涨，难道这些城市都是人口净流入城市吗？现在的状况是，全国人口总共每年涨0.5%，大中城市的人口“净流入”加起来几乎为零，所以人口长期流入推动整体房价根本说不通。而笔者认为，农民工进城推高城市房价并不成立，一方面，由于实体经济增速放缓，各行业投资低迷，大城市新增就业岗位在下降，而租金随着房价上涨，加重了外来人口的生活成本，这反而导致农民加速“反乡”。另一方面，广大农民工收入微薄，根本无力推动动辄价值几百万甚至上千万的房价。再者，通胀预期导致购房等资产配置需求的增加。有观点认为，“猪肉涨价”会推动CPI涨价，而整个CPI涨价后，当然会影响到房租上涨，房租上涨房价也会跟着涨。但是，如果居民预期除房价之外的物价未来都会上涨，那他会增加对房地产需求来对冲通胀风险吗？显然不会。笔者认为，出于对“房价上涨预期”恐惧才是推高房价的元凶。这些年来，采取观望姿态的后果是越来越买不起房。而绝不是“通胀预期”。试想，我们会因为担心未来吃不起猪肉蔬菜而去买一套几百万的房子来对冲吗？我看，光是买卖房子的交易成本都能够上你吃好多年的猪肉和蔬菜了。最后，一线城市的房价只会上涨，不会下跌。房价要上涨，要有人拿钱来购买，那么购买的钱从何而来？一是工作挣钱，二是收入分配，三是借钱加杠杆。正常的工资收入是由经济增长来决定，前些年中国经济的高增长，也给居民购房提供了资金。还有就是收入分配增长，就是投资者在炒股或其他投资中赚到钱了，他们既有投资房产的意愿也有这个能力。现在问题是投机性购房已经充斥整个房地产市场。去年初，由于国内房地产形成上涨预期，居民又可以通过杠杆来购买房地产，2016年除了正常的商业银行按揭贷款大幅飙升以外，还有各种“首付贷”甚至是P2P理财产品来为居民购买房地产融资。只要房价一直上涨，加杠杆购买房地产的回报相当可观。笔者认为，如果资金主要用于自住或改善性购房，以及投资性购房都不会使中国的房地产出现大波动，但全民加杠杆式的投机性购房，甚至让一些连住房首付款都无力支付的人购房，那么这样的风险就巨大了。如此一来，则极有可能戳破一线城市房价只涨不跌的神话。之前我们所一直公认的微观层面的判断已经被颠覆，这意味着无论是人口净流入、通胀推高房价，还是一线房价会只涨不跌，都是不正确的，而站在这样的角度也是无法判断未来房价的走势。那么影响2017年中国房价的不利因素有哪些？第一，一线城市的房产只有投机价值，连投资价值都没有。现在一线城市的租金已经大幅滞后于房价（因为租金再怎么涨，也要与租客的收入挂上钩），年租金回报率大幅下降，意味着一线城市的房产的“估值”过高，房地产的“配置”价值也在明显下降。第二，投机性购房遭受政策挤压，今年房地产的“投机”价值将明显下滑。??地产“加杠杆”的作用随着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐渐消失，而且考虑到房地产交易费用非常高，房地产的投机热潮正在快速降温。第三，2017年居民的收入预期明显下滑，这对房地产价格形成比较大的下行压力。据权威机构估计，2017年中国的GDP增速有望达到6.5%左右，这与前些年GDP增速动辄超过8%以上不能相提并论。而经济在快速下行之中，居民收入增长难有较大起色，背负高杠杆的意愿会有所回落。第四，今年房价下跌的趋势肯定先是三四线城市开始，随后是一二线城市跟着调整，最终一二线城市房价的下跌幅度要远超过三四线城市。现在的状况是，一线城市由于“规模效应”和人口“集聚”效应，房价在初始调整时更容易得到外力支撑。所以，那些房地产流动性好，成交活跃的一线城市，反而会看起来比流动性差的三四线城市价格“更抗跌”，但是由于一线城市泡沫过多，其调整幅度和时间跨度肯定会远甚于三四线城市。第五，一线城市郊区房价要比市中心房价更容易下跌。近年来，由于油价下跌、交通改善以及低总价等“利多”因素，导致郊区和市中心房价的价差在大幅缩窄。但郊区房价由于各项基础设施较差，出行相对不便等因素，早已生成了更大的房价泡沫，所以一线城市郊区房价可能会比市中心调整更加迅猛，潜在风险则更大。（本文转载自微信公众号 不执著财经）
本文来源：和讯网
责任编辑：焦玉杰
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房地产业内:未来十年中国房地产仍有投资价值
&&2013年注定是不平凡的一年。国五条横空出世，地产风云再起。然而调控之下，却是新一轮的房价上涨。如此调控为哪般？你，看懂了吗？&&4月19日，第10期&粤财控股&羊城晚报财富大讲坛&携著名房地产研究、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文先生，著名税 收与理财专家、中山大学岭南学院教授杨卫华先生一同为我们回顾了房地产市场及其调控政策的历史沿革，解读了目前的调控措施，分享了2013年房地产投资机 会和投资策略。&他们都一致看好未来十年房地产发展，&房价仍会涨，一线城市尤甚。未来十年，中国房地产仍然很有投资价值！&&&看涨：&房价还会继续涨！&&&房地产调控多年，房价整体走势如何？出台策之后，形势是否有大变化？&&杨卫华给出了自己的解读，&房价的调整和税收的调整不能抑制房价上涨。从长远看，房价只会继续升。2013年-2014年大户型住宅产品供求继续放量，全年楼价将呈现明显的结构性上涨，正常涨幅在10%以上。&&&赵卓文也认为，目前房价正处于一种逆生长状态，首先从政策来看，房地产行业目前在中国经济的地位和作用不言而喻，因而房地产政策不会有大面积的打 压。其次，资源稀缺，而需求又旺盛，土地成本的增加会进一步促进房价上涨。高地价、高成本、高开发强度、高门槛将成为广东房地产的重要特征。&&解读：调控为何无法抑制房价&&谈到调控不理想的原因，杨卫华认为：第一，政府的各项调控政策，比如说金融政策、财税政策、行政手段还有土地政策，并不是完全配套的，方向也不一 致。第二，中央政府和地方政府同床异梦，中央政府要控制房价，而地方政府是希望房价上涨，对房地产调控不积极。第三，我们对房地产的认识是有偏颇的，从 2003年国务院&18号文&到现在都在一直强调房地产业是国民经济发展的支柱产业，这话是不全面的，房地产业既是支柱产业也是民生产业，但现在我们过度 强调了支柱产业而忽略了民生产业。第四，房地产存在两大垄断，一是土地被政府垄断，土地价格由政府说了算，所以土地价格越来越高；二是房地产的经营是开发 商垄断。&&赵卓文则表示，调控还是有一定作用的，但是可持续性很弱。因为影响楼价的基础因素，没有发生大的改变，楼市繁荣&游戏规则&，更是多年依旧。而要解决这个问题，必须有长效的住房供应体系和长期的住房供应计划。&&热点：国五条中的20%到底是什么？&&国五条提出的对二手房卖主征收20%具体指什么？杨卫华解释道：20%是按照所得来计算的，有媒体说20%是按照差价，就是买进房子与卖出房子的差 额要交 20%的税，这个说法不准确。这个差额是毛利，不是利润，而应该按照这个差额扣掉相关的费用来交税，按所得来交税。&&政策：&限&时代的到来&&在谈到限购政策时，赵卓文认为，&限购&应该成为中国房地产的特色而长期存在。&因为当前的房地产运行机制，决定了调控是常态。要想调房价，必须调结构，要想调结构，必须改变运行机制。10年调控，已经指明了出路。&&&他坦言，房地产市场应该是让多数人财富增加的最重要因素。根据胡润研究报告，中国亿万富豪中15%是炒房者。未来掌握这个城市财富的人将是45岁& 60岁的人。他们掌握财富的主要原因是因为拥有不动产。特别在楼市全面进入&万元房时代&后，财富增值最可靠最直接的表现，依然是不动产的增值。它比股票 更具有保值和抵御通货膨胀风险的能力。&&北上广等一线城市的资源永远是供不应求的，不限购不行；财富集中在少数人手中，限购势在必行。不限购，楼市市场几乎无法维持最基本的稳定状态。&&诀窍：投资房产有门道&&&2013年的中国楼市，要看大脸色。&赵卓文说，中国房地产已经进入全面资本主义时代，房地产垄断时代提前到来。大型上市市场占有率逐年提升，目前排名前50的房企所占的市场份额达到34%。2013年，有能力、有意愿买地的企业，依然是大型开发商。&&&2013
年做房地产，必须研究好四类人。&赵卓文认为有钱人、闲人、女人和年轻人是必须关注的四类人群。年，有钱人将撑起一线中心城市楼市的销 售量。休闲地产旅游地产将成为投资发展的重点，闲人受到关注。女性作为购房决策者将越来越影响到房地产的发展。另外，2013年，90后隆重登场，他们成 为购房的新一代参与者。&&警示：新泡沫袭来 注意理性投资&&赵卓文认为，广州新一轮商业地产泡沫 正在形成。&广州商业地产的繁荣在2013年将面临升级换代，表面的繁荣背后是后劲不足。&赵卓文指出，由于限购等房地产调控政策的影响以及地方政府的政 策优惠，近两年来广东省的商业地产迅速增加，前期的投资回报带来了后期的盲目跟风和投资。后续大量的商业项目的出现，明显缺乏计划和。政府鼓励发 展，开发商盲目投资，投资者疯狂入市，2013年的广东商业地产正演绎&再攀高峰&的行情，风险与机会并存。消费者不要盲目乐观，注意理性投资。&&投资策略&&中心，中心，还是中心！&&&中心论&是赵卓文提到的一个重要投资战略。&中心就是最强的&。他表示，未来3年中国房地产主要增长机会在一线城市、中心城市。在区位选择上，城 市中心区及城市副中心区的物业升值潜力最大，增长速度也越来越快。未来的潜力和可能性都是优于周边城市的。对投资者来说，&该出手时就出手&。&&房地产发展蓝海战略&&未来房地产发展将出现新的态势。赵卓文总结了2013年房地产发展的蓝海战略：一是城镇化将成为未来几年的发展重点。美丽中国背景下，广东的乡村地 产，县镇级地产将有新的增长点；二是珠三角城际轨道交通网络完善后，卫星城市、节点城市和新型商业综合体系，将有新的发展机遇；三是产业地产、旅游休闲地 产、文化地产、工业地产等将有新的发展；四是三旧改造将延续，并会进入新的阶段；五是中心城市中心区物业价值将加快上升，企业销售策略转为持有策略，回报 水平将更高。&&重点关注&&投资关注四类物业&&&2013年& 2022年将是房地产下一个黄金十年&。赵卓文对接下来十年的房地产市场发展情况表示乐观，&未来广州房地产的发展机会还有很多。&他提出了2013年房 地产投资必须关注四类物业&&土地、车位、高端住宅和&母鸡型&商业物业。而四类应谨慎投资的物业类型有：投资类产品。主要是指酒店式公寓、商务公寓、返 租回报的商业物业、小型酒店、小户型出租经营物业等；价格虚高的&豪宅物业&、休闲度假类物业；写字楼物业。&&甲级写字楼将供过于求&&杨卫华指出，未来广州写字楼市场将呈现供过于求的局面，&甲级写字楼空置率偏高，租金水平受压，2013年广州甲级写字楼空置率水平超过20%。珠 江新城板块写字楼的售价为元/平方米。珠江新城板块写字楼租金普遍为100-200元/平方米&月，最高达260-320元/平方 米&月。而商铺方面，以珠江新城为例，经过多年的发展，商务与居住氛围日渐浓厚，商业市场的发展趋于成熟，商铺价格也是&水涨船高&，内临街商铺价格可达 到
000元/平方米；裙楼商铺价格可达到元/平方米。中大布匹市场首层租金普遍达到元/平方 米，高的达到4000元/平方米。布匹市场附近的仓库，租金高的达到150元/平方米，低的也达到30-50元/平方米。中大布匹市场的首层商铺月租金可 媲美广州天河城、北京路的大商场。&赵卓文建议，看准商机，可以及时入市，但也要注意风险。&&声明：本文为开封新浪乐居转载新闻，意在传播更多开封房地产相关信息。本文仅代表作者个人观点，不代表新浪乐居官方观点。其原创性及文中陈述文字和内容未经本站证实，仅供读者参考。
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& & 就拿我所在的城市来说吧，6万人的人口，1万套新建住宅。我不知道这是不是过剩。原有的市场价格每平米2600元供不应求，现在1300元无人问津。但据说1500元是成本价。这说明中国楼市的利润率很大，楼市的价格已经被腰斩。但目前看，房价5年之内还是处于不断下行之中。全国来说，情况也差不多，这几年都是满城尽是楼盘盘。
最近解除限购的呼和浩特市，300万人口，有10万套房屋待售，加上工程顶账的房屋和无预售登记的在建和待售房屋，大约总共有20万套房屋待售，大约可以供50万人消化。这无疑是巨大的库存量，相当于本市人口每三户人就再买一套房屋。按照正常的销售量，呼和浩特的房子需要消化10年，然而目前的销量并不正常，不到正常的三分之一，所以。。。。
可以得出一个明确的结论，房屋从此以后再不是稀缺商品了，而是一个过剩的商品。所以，房子不会再有投资的价值，除非你想让你的钱贬值。
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