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70个城市“房价停涨” 下一步一定是暴跌吗？
发布时间： 16:07:02来源：中国经济网
2012年房地产市场究竟会向何处去？笔者认为，要从三个维度予以评估，一是宏观调控的追求和成果，二是地方利益博弈和可能的对策，三是市场供需平衡和运行逻辑。
最近，纽约梅隆银行的首席经济学家理查德&霍伊把中国房价列为&2012世界经济三大不确定性&之一，从一个侧面说明了中国经济在全球经济中的地位。不过，笔者认为，把中国房价拉入世界经济三大不确定性之列，还是有点抬高了我们。当然，对我们自己来说，外界对中国楼市的夸张认识也不无道理，毕竟，房地产出现问题不只影响本行业，而且关系到上下游庞大产业链和金融体系。
最新的调控成果是：1月份，全国70个城市房价由过去的&涨停&变成了&停涨&。那么下一步，这些城市的房价是继续下跌，还是转变为有涨有跌？
这就涉及到&房价合理回归&的衡量标准问题。显然，这是一个考验调控智慧的重大问题。国际上一般把房价收入比作为常用的标准，通常在3-6之间；最近也有专家提出房价涨幅高于CPI、低于GDP属合理。如果机械套用房价收入比，截至2010年，中国城镇居民的房价收入比在8.7左右，要达到合理，房价还要普降30%。那么，逐步提高居民收入的因素要不要考虑进去？
不管采用什么样的标准，但有一点绝对不容忽视，就是如果房地产市场出现&乱&的局面，一定会伤害中国经济。而如果中国经济出现大的波动，就会冲击到新兴市场国家尤其是亚太地区的经济；间接地，也会对全球经济雪上加霜。从国家宏观政策来讲，并不希望出现这样的局面。所以说，最近高层强调宏观政策预调微调，除了包含金融和财政政策之外，也暗含着房地产政策的微调。对此，大家可拭目以待。
前不久，安徽省芜湖市推出一揽子的鼓励购房的政策，与中央的宏观调控政策明显冲突，挑战了调控&底线&，所以被叫停。但是，如果低于&底线&，把政策调整为对购买首套房进行扶持，则与中央&有扶有控&的政策精神不冲突，就可能实现一些微调。各地情况不同，而&作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的&，对于房地产调控一味理解为压，显然是不现实的。
房地产调控政策是一个组合，不能简单地理解为压。对于过度的投机和投资性需求要坚决抑制，所谓&不放松&是针对这一块。对于普通商品住房，中央强调要加大供应，这也是非常明确的。保障房建设不容置疑，要在加大建设力度的同时做好分配和管理工作。为满足刚需，房地产商们应该在调控的大前提下，通过适当的降价促销。如果房地产现有存量长时间没有成交的话，就会出现恶果。应当说，现有存量商品房里，大比重的还是普通商品房，属于奢侈品供给的比重有限。打击的是过度投机，是过度超前消费，这一点务必搞清楚。
在我国目前的市场约束条件下，房地产宏观调控不能放松。诚如温家宝总理所说，&将来住房的形式也是多种多样的，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处&；&房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松&。目前宏观调控的成果之一就是，政策可以对房地产业施加有力的影响，那么，下一
步选择的方向应该是什么？
笔者认为，还是应回到保障房和普通商品房供给上来。但需要注意到，已很多专家提出，保障房除了实体房屋的分配，也应该包括货币化分配，应当与收入分配改革结合起来。像芜湖市发放买房补贴，如果是针对第一套房，笔者认为是可行的。现在银行已取消了差别贷款利率，可以适当恢复。对于一套房的购买者给予适当的税收、利率补贴，符合刺激内需和&有扶有控&的原则。也还可以在金融创新方面有一些新的动作。
在继续调控的形势下，A股市场房地产板块会如何表现呢？特别是，如果今年房价与去年持平甚至下降，房地产板块收益情况会如何呢？笔者以为，第一，要看存货能不能卖出去；第二，要看流动资金能不能得到补充。
从年报数据看，地产上市公司存货比较大。既然大家都已经看到这个情况，就都会从各自角度采取措施。从地产商来说，一定会千方百计推出措施促进销售。从宏观政策来说，调控的最终目的是发展房地产业，而不是把这些上市公司往墙角里逼，甚至逼死。所以，政策也必然会微调，以适度降低库存。只要销售动起来，就可以回收资金。因此，过于悲观是不需要的。同时，房地产公司中已经上市的显然比不上市的更有自我保护空间，更有回旋余地。
就目前房地产板块的市场估值来看，市盈率已经偏低。这两年无论整个A股市场还是金融地产板块，都被&超调&了。由于大的宏观经济环境并不差，有关危机因素正在通过随机调节逐步消减，不存在发生大范围的、崩塌式的危机的可能，已经连续低迷两年多的中国股市必将呈现恢复性上涨。而随着房地产政策&有保有压&内涵的充分展现，随着房地产促销的展开，房地产板块应该会有上佳的表现。
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五年之内郑州房价跌不下来 要买房趁现在
发布时间： 08:16:51　　IP 地 址：123.55.133.253
　　8月13日下午，由大象融媒携手浩创优谷联合主办的大象融媒七里河畔叶檀名家公开课在郑州如期举行，知名财经评论家、财经专栏作家叶檀女士结合当下财经热点话题，就&L&型下的中国楼市和股市进行了长达两个小时的主题分享
　　楼市黄金时期已经过去
　　在现场，叶檀首先提了一个问题：&认为房地产会崩溃，现在不能买房的朋友举手。&现场数百位观众只有不到五位举手。
　　&在2008年之后，中国楼市的黄金时期已经过去，现在尽管房价还在大涨特涨，但我要非常明确地跟大家说，房地产的黄金时期已经过去了&，叶檀说，这从房地产商的行为就能看出来。 &现在开发商在做什么事情呢，第一件抢地王，在北京在上海在苏州狂抢地王，但从数据上来看，房地产开工面积却在不断下降;第二件所有的开发商都在做，叫做不务正业，万达做文化去了，恒大买足球队去了，万达买院线去了，碧桂园在新加坡买了一个小岛，在马来西亚造城，在全国各地到处游走宣传。& 当开发商都不愿意在国内开发房地产了，还能说是黄金时期吗? 叶檀分析原因说，金融危机以后，进出口贸易双双下降，进口下降的速度更快，衰退型贸易顺差反映了国内外贸易需求低迷的状况。这对于出口导向型的中国经济十分不利。 与此同时，民间企业投资也在持续下降，以前一年百分之二十增长，现在百分之三点八，&这说明没人愿意投资了。& 叶檀说，房地产长期增长要看经济和收入，实体经济状况不好，房地产也不可能好。
　　五年之内房价跌不下来
　　虽然房地产不景气，但叶檀判断五年内房价跌不下来，一个重要原因就是&央妈&一直在增发货币，给楼市托底。
　　&这些年，中国央行发放货币量一直在增长，1998年到2014年，25年间，增发货币近100倍!因此，我判断房地产在短期内不可能下跌。& 再一个原因是，受营改增影响，地方政府没有也没法真正去打压房价。 &为什么我们的房价这么高，因为营改增之后中央财政控制权加强了，钱都到中央去了，地方财政收入下降，还要发展经济搞建设，怎么办?卖地，搞地王。所以你要地方政府严格限制房地产，这很不现实。& &现在有一种很奇怪的现象，一些人嘴上说不看好未来经济，但却拿了一半的钱买房子。说明老百姓更愿意相信房子。& &只要经济继续下行，房价就必须维持在略有上升的水平。至于什么时候房地产泡沫崩溃，我觉得两种情况：最好的就是中国经济好转了，政府出手打压房地产，这是最好的情况。另一种就是经济并没有好转，泡沫自然崩溃，这会很惨。& &目前很多人都期待房价跌下来再买，但现在不太现实。我的判断是：五年之内，央行不会加息，泡沫不会崩溃。具体到郑州来说，如果未来经济继续好转的话，房地产在五年之内会继续上升，所以年轻人要买房趁现在。&
　　高铁时代郑州是最具爆发力的城市
　　叶檀一直把河南看作是经济的风向标，她说：
　　我之前给河南有个定义&&暴发户城市，为什么这么说呢?我从鬼城看到它变成活城，看着它变得热火朝天，当时《华尔街日报》在内的所有的媒体在说中国房地产泡沫的时候，一定要举一个例子，就是郑东新区。当时郑东新区是跟鄂尔多斯并列的，是著名的鬼城。结果现在呢，我有一个做房地产的朋友，因为当时没有在郑东新区多买几套房子，现在痛心疾首。 进入高铁时代，国内最爆发、最壕的城市就是郑州。如果我在河南投资，就只投郑州，再远一点最多投到开封，因为郑汴一体化。 那么，投资房地产究竟要投哪里?一是看这个城市人口是不是在不断流入，二是看政府规划，三是看这个地方到底能投多少钱。 中部城市我最看好的是两个，一是郑州，二是武汉。 有人说，高铁时代我在周口和郑州买房是一样的。我想说，这句话大错特错，高铁时代不是说我们村离北京更近了，而是北京离我们村更近了，这句话是什么意思呢?建了高铁之后一定会出现虹吸效应，大城市会越来越大，容纳不了，人们会往周边去，会往卫星城拥入，但一定会朝着大城市去。 因此，虽然目前郑州的房价还很高，但还是应该抓紧买房。
　　购房要趁现在建议跟着政府规划走
　　目前，面对不断高企的房价，郑漂们该不该买房?
　　叶檀说，年轻人如果打算落户郑州，而且家里能够给予足够的支援，那么还是赶紧&买买买&吧。 &在购房的选择上，不要盲目追热点地段，一些目前还并不是很热门、但发展潜力巨大的地段是很好的选择。比如新郑机场附近，政府的规划非常明确，将来很可能形成卫星城，而且又有地铁，所以你现在就可以埋下伏笔。& &在郑州买房在哪里买，就看富士康，因为这是全球资源配置效率最高的企业，它在哪你就在哪。再一个，买房要跟党走，看政府规划，地铁修到哪里，新区造到哪里。所以如果你是现在在郑州工作、还没房子的人，我劝你买到临近港区的位置&。 如果刚刚来到郑州，家里又没有足够的经济后援，在郑州买房不现实。考虑到房价不断上涨的趋势，那么不要干等，可以考虑回县城买房。 与此同时，叶檀也建议，对于财务性投资者来说，面对郑州的现状，&房地产不要超过个人投资的三分之一，因为房地产是一个慢套现的品种，不像股市那样&。
　　投资建议人民币美元一比一配置
　　叶檀说，目前物价上涨的幅度超过了工资上涨幅度，面对这种情况，一方面要加紧学习，提高自己的技能水平，让自己的工资水平提高的和物价水平相当的幅度;另一方面，如果做不到第一条，那么就要考虑开始投资了。
　　在投资中一要坚持安全投资，二要合理配置。对于年轻人来说，工资的百分之二十五是一条安全红线，尽量不要踩线。 投资中，鸡蛋不要放在一个篮子里，要分散投资，在投资中要合理配置，高风险、中风险和低风险产品各占三分之一。 &房地产属于中等风险产品，很难套现，因此占投资三分之一就可以，要选择未来有发展潜力的城市置业;高风险产品主要是股票期货，如果你没有接触过股市，一脸纯真，那么我建议现在不要碰股票，因为不缺你这一茬韭菜。& 投资要分散，而且要投资那些可以对冲风险的项目，比如人民币和美元就可以对冲，在股市里，消费类、酒类、高科技类的品种是可以对冲风险。 &最后，我要再次强调，房地产是一种很难套现的投资品种，所以我们一定要做资产配置，黄金持有一点，美元持有一点，房地产持有三分之一，另外，还有一个最笨的投资收益方法，就是每年把你价值相等的美元和人民币放一起，这是最笨的对冲方式，但也是行之有效的投资。&
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曾经我以为女神我高攀不起，脚踏实地的邻家女孩我还不行吗？
曾经我以为鼓楼区、龙庭区我穷买不起，稍微远点的顺河区、禹王台区我还不行吗？
可是当我看到开封7月房价时， 瞬间觉得是自己想多了！
从近一个月的房价走势图来看，对比6月的房价，7月新房房价环比上涨0.25%，而二手房则环比下降0.19%。
这让人怎么活呢？
有一种房价叫“开封房价”。 你错过的风景可以重新走过， 但你错过的房子就再也买不起了!
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最近又涨了吗？涨成啥样了呢？
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