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拍卖老赖房产突然跳出租客 虚构租赁关系将被重罚
浙江省高院今日在新闻发布会上对外公布了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(以下简称《解答》)，以期破解房屋执行中的虚假租赁难题。
&&&&&&& 浙江在线杭州10月15日讯(浙江在线首席记者 施宇翔 通讯员 王华卫)近来，浙江多地法院执行老赖案件过程中发现，只要一拍卖老赖名下的不动产，就会有案外人跳出来称&此房已租&。由于我国相关法律规定&买卖不破租赁&，使得法院在处理这些案件时遇到了难题。
　　然而法院审查后，发现很多租赁关系往往是被执行人与案外人的恶意串通，目的就是规避、阻挠拍卖的进行。针对这样的情况，省高院今日在新闻发布会上对外公布了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(以下简称《解答》)，以期破解房屋执行中的虚假租赁难题。
&&&&&&& 拍卖老赖房产突然跳出租客
&&&&&&& 浙江高院出解答破虚假租赁
　　去年，在杭州滨江锦绣江南，发生了一起令人匪夷所思的购房纠纷。两个年轻人花费200多万够得锦绣江南的一套房子，却发现里面有个租客，这个租客竟拿出了一份20年的租约。
　　法院调查后发现该房屋在出售前已经被以租约的形式抵押，案件还涉及民间借贷。
　　当时这起案件震惊杭城，虽然最后法院判决该租赁合同无效，要求案外人腾退房屋，但那起案件给原告一家人带来了无休止的烦恼。
　　像这种以租赁关系为名，借款担保为实的案例，并不少见，尤其以执行案件居多。
　　据浙江省银行业协会不完全统计，2013年至今，仅是五大国有商业银行在浙分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况、但处置财产时案外人却出来主张租赁权的案件121件，执行标的额达17.7亿余元。
　　这些租赁关系有很多疑点，比如租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。
&&&&&&&& 规定以&占有&作为租赁权认定标准
&&&&&&&& 虚构租赁关系、对抗法院执行&将重罚
　　为破解虚假租赁难题，浙江高院今年9月制定出台《解答》，针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋，明确执行程序中从严审查案外人提出的租赁关系，应以&占有&作为认定租赁权成立与否的标准。承租人必须依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点，必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有，也即必须是在法院执行时仍然占有。
　　不过，由于被执行人和案外人串通，在房屋被查封后制造占有的事实，申请人都很难证明开始占有的确切时间节点，法院审查把关也难以完全破除虚假租赁。
　　为此，《解答》提出，应引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据。法院在保全和执行环节，也应严格落实现场查封制度，即便采取&活封&的，保全、执行人员需亲赴现场查明房屋实际状况和使用情形。
　　同时，对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依法对相关责任人员采取罚款、拘留，直至追究刑事责任等惩戒措施。
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首席编辑 赵洁
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《房屋登记办法》第十四条规定：“未成年人的房屋应当由其监护人代为申请登记，监护人代为申请未成年人房屋登记的应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的还应提供为未成年人利益的书面保证”。
法院能否直接执行已赠与子女的房产
作者：陈永琴&&
发布时间： 16:01:13
&&&&【案情】
　　2008年、2009年，温前夫妇因办厂缺少资金，先后从赖峰处借款12万元和2万元。借款到期后，经赖峰多次催取，温前夫妇归还1.8万元，尚欠12.2万元。2011年9月，赖峰向法院起诉要求归还12.2万元借款，法院判决温前夫妇立即归还赖峰借款12.2万元。判决生效后，2011年10月石城县法院启动执行程序，经执行人员调查，未发现温前夫妇有可供执行的财产，但发现在其子温伟名下有一处房产。法院进一步调查后，发现该房产系2010年温前夫妇出资购买并登记在温伟名下，2010年温伟19岁，且温伟一直在求学读书，依赖温前夫妇供养，并无经济收入。
　　【分歧】
　　法院对温伟名下的房产能否执行？能否追加温伟为被执行人呢？
　　第一种意见认为，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》，法院执行的标的为被执行人的财产，登记在温伟名下的房产即为温伟(第三人)的个人财产，不是被执行人温前夫妇的财产，因此不能执行，也不能追加温伟为被执行人。
　　第二种意见认为，该房产系温前夫妇出资购买，且购买当时温伟并无经济能力，虽然登记在温伟名下，但仍属于家庭共同财产，而温前夫妇所欠债务系家庭经营所欠债务，家庭债务由家庭财产偿还理所应当，所以可以执行该房产，但需追加温伟为被执行人之后才能执行，追加符合法律规定精神。
　　【评析】
　　笔者对以上二种意见均不认同，笔者认为该房产系2010年温前夫妇出资购买并登记在温伟名下，应当视为温前夫妇对儿子温伟的赠与，房产已登记在温伟名下，赠与生效。但是温前夫妇作为债务人无偿赠与财产这种行为，严重损害了债权人的利益，根据《合同法》第五十二条规定，此赠与无效。故该房产应是温前夫妇的夫妻共同财产，可以直接执行。理由如下：
　　首先，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人将标的物实际交付给受赠人，赠与合同生效，赠与关系成立．不动产房屋则经过登记即为交付。在本案中，温前夫妇将自己出资购买的房屋登记在儿子温伟的名下的行为就是赠与，在办理产权登记时，赠与关系成立。
　　其次，温前夫妇借款后，将出资购买的房屋无偿赠与其子温伟，致使其无财产可供执行，属于恶意逃避债务行为，同时该行为又严重损害了债权人的利益。因此该赠与行为即是可撤销的又是无效的，由此就产生了二种不同处理的意见。
　　第一种是把温前夫妇赠与房屋的行为作为无效合同处理时，根据《合同法》第五十二条
“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，法院可以认定温前夫妇的赠与无效，而登记在温伟名下的房产属于温前夫妇的夫妻共同财产可供执行。
　　第二种是把温前夫妇赠与房屋的行为作为可撤销处理时，本案中止执行，先由赖峰另行向法院提起诉讼申请撤销温前夫妇的赠与行为，待撤销案件的判决生效后，再恢复执行。依据如下：根据《合同法》第七十四条
“因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。……撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”及第七十五条
“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”的规定，由债权人赖峰在法定期限内向法院申请撤销温前夫妇的赠与行为，由此产生的相关费用由债务人温前夫妇承担。
　　综上所述，债务人恶意赠与给子女的房产无效，房产仍属债务人的夫妻共同财产，法院可以执行。
　　作者单位：江西省崇仁县人民法院
发布日期： 8:12:00
&& 来源：辽宁法制报 &记者
　　万某夫妇因做农资生意缺少资金，从章某处借款19万元。借款到期后，章某多次催要，万某夫妇归还借款3万元，尚欠16万元。2012年3月，章某向进贤县人民法院提起诉讼，法院依法支持了章某的诉讼请求。案件进入执行程序后，经执行人员调查，未发现万某夫妇有财产可供执行，但发现在其子小万名下有一处房产。法院进一步调查后，发现该房产系2010年万某夫妇出资购买并登记在其子小万名下的，小万19岁，且一直在求学读书，依赖万某夫妇供养，并无收入来源。
　　(摘自6月28日湖南法治网)&
　　焦点：法院对小万名下的房产能否执行？能否追加小万为被执行人呢？
　　意见：
　　白洪连：根据《合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。具体到本案，万某夫妇为其子买房可以看做是赠与行为。因此在本案中，首先应明确赠与行为发生的时间点是在借款之前还是借款之后还款之前。
　　唐宇：第一种情况：如果购买房屋并登记在小万名下的时间在万某夫妇向章某借款之前，则法院不能执行小万名下的房产。第二种情况：如果购买房屋并登记在小万名下的时间在万某夫妇向章某借款之后，则章某可以向法院提起诉讼，请求撤销万某夫妇对小万的赠与，然后申请执行庭强制执行小万名下的房产。
　　王英：虽然根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》，法院执行的标的为被执行人的财产，登记在小万名下的房产即为小万(第三人)的个人财产，不是被执行人万某夫妇的财产。但该房产系万某夫妇出资购买的，且购买时小万并无收入来源，虽然登记在小万名下，但仍属于家庭共同财产，而万某夫妇所欠债务系家庭经营所欠债务，家庭债务由家庭财产偿还理所应当，所以可以执行该房产。
　　说案：
　　在司法实践中，将自己财产登记在他人名下情况较多，有些属于意图躲避执行，有些是真实赠与，有些是代持有产权等，实际权利人和名义权利人不一致的情形较多，给执行工作带来困难，要从客观实际情况出发才能准确适用法律，对于经查证属实依法可以执行的财产不必拘泥于登记名义。
　　根据《物权法》规定，物权登记具有公示公信作用，不动产登记即彰显权利，除非相反证据，登记权利人即推定实际权利人。所以对登记的权利人，没有证据证明物权属于他人，法院确实不宜认定为他人所有。但是如果属于以合法形式掩盖非法目的、恶意串通损害第三人利益、登记机关登记错误等，则可以认定无效或撤销登记，从而恢复为可执行财产。有一类可以突破登记名义权利人的情况，就是无需登记依法即可认定为法定共同财产性质的情况，此类财产即使名义上登记为个人所有，也不影响其共有性质，例如夫妻对登记在一方名下的财产、家庭成员对登记在一方名义下的家庭财产等。但是该房产属于万某夫妇收入所购，小万依赖万某夫妇供养，并无独立收入，故小万名下财产确认为家庭共同财产并无不当。
　　根据《民法通则》第二十九条规定，个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。从上述规定来看，家庭财产用于经营的，经营收益用于家庭，则经营中相关的债务也应由家庭财产承担，符合权利义务相一致的原则，是民事主体自治原则的基本要求。本案中的债务系家庭经营所欠债务，理应由家庭财产来共同偿还。
　　此外，人民法院撤销债务人无偿转让行为的前提是债务人的无偿转让行为对债权人造成了损害。也就是说，只有在债权债务关系发生之后，债务人的无偿转让财产行为才有可能被撤销。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百三十条规定：“赠与人为了逃避应履行的法定义务，将自己的财产赠与他人，如果利害关系人主张权利的，应当认定赠与无效。”在万某夫妇和章某形成合法有效的债权债务关系后，万某的无偿赠与行为侵害了章某的债权，导致章某的债权无法实现，是恶意转移财产的行为，债权人可以主张该赠与行为无效。
　房屋赠与合同　　
　　本协议由以下双方当事人在_________签订：
　　甲方：_______________________
　　住所：_______________________
　　身份证号：___________________
　　乙方：_______________________
　　住所：_______________________
　　身份证号：___________________
　　为明确双方本次赠与房屋行为的权利义务，甲乙双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
　　第一条　甲方决定将位于_________区_________街_________楼_________层_________号的房屋一套，建筑面积_________平方米无偿赠与给乙方；乙方同意接受此赠与。
　　第二条　甲方保证其对上述房屋拥有所有权。
　　第三条　甲方保证本次赠与并无任何恶意，而且已将其所知的一切包括瑕疵在内的注意事项告知乙方（但甲方不保证本次赠与物完全无瑕疵），否则，愿意对因此给乙方造成的损失承担赔偿责任。
　　第四条　应甲方的要求，乙方保证将房屋不用于违法（或双方约定的其他事项）等事项。
　　第五条　乙方违反第四条的约定，甲方有权收回上述房屋。
　　第六条　在本协议生效后，甲方应在_________日内向乙方移交上述房屋；并应在_________日内协助乙方到有关房产管理部门办理有关变更登记的手续。
　　第七条　乙方无须向甲方支付任何费用，但与移交上述房屋有关的费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由乙方负担。
　　第八条　违反本协议的约定为违约行为，应承担违约责任。
　　第九条　违约方应向对方赔偿一切损失。
　　第十条　本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。
　　第十一条　本协议在双方签字后生效。
　　甲方：（签字）_________　乙方（签字）：_________
　　_________年____月____日　_________年____月____日
　　房产赠与公证书
　　（_________）_________字第_________号
　　兹证明_________于_________年_________月_________日来到我处，在我的面前在前面的赠与书上签名（或盖章）。
　　__________________公证处
　　公证员：________（签字）
　　________年_____月_____日
房屋赠与合同范本
甲方(赠与人)：_____(写明姓名、住址)住所：_____
　　有效证件号码：_____
　　乙方(受赠人)：_____(写明姓名、住址)
　　住所：_____
　　有效证件号码：_____
　　甲方自愿将其下所有的不动产房产赠与乙方。按照合同法等有关法律规定，双方自愿达成赠与房产协议如下：
　　第一条：甲方自愿将其房产赠与给乙方，乙方自愿接受该房屋。该房屋具体状况如下：
　　(一)座落于_____，建筑面积_____平方米;
　　(二)赠与房屋的所有权证证号为_____;
　　(三)房屋平面图及其四至范围见附件一
　　(四)土地使用权取得的方式
　　该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并赠与。
　　该房屋的相关权益随该房屋一并赠与。
　　第二条：因甲方_____，此房产所购的所有房款和税费均已有乙方代甲方支付，由甲方所购该房产并取得该房产房产所有权证。经协商一致甲方愿将该房屋赠与乙方，并在乙方能办理过户手续时积极协助办理。
　　第三条：甲方保证房屋在此赠与合同签订前以及合同签订后一直到过户完毕期间该房屋权属状况完整和其他具体状况完整，并保证房屋不受他人合法追索。
　　第四条：甲方没经乙方同意不得将此房产抵押、转卖或出租给他人，否则抵押、转卖或出租行为无效。如因上述行为造成乙方不能取得赠与房产的，甲方应如数补偿或退还乙方代为支付的所有房款和代交的其他等所有税费。
　　第五条：甲方赠与乙方房产，本合同在双方签订经（转载自第一范文网，请保留此标记。）公证处公正后不可撤销。
　　第六条：在乙方能办理该房屋过户手续时，甲方应按约定积极协助乙方转移办理过户手续。
　　第七条：甲、乙双方定于_____时正式办理过户该房屋,双方定于_____前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
　　第八条：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋赠与给乙方。
　　第九条：本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
　　第十条：本合同自甲乙双方签订之日到公证处公证之日起生效。
　　第十一条：甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，提交北京仲裁委员会仲裁。
　　第十二条：本合同一式_____份。其中甲方留执_____份，乙方留执_____份，为公正留执公证处_____份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。
　　第十三条：甲、乙双方约定补充条款如下：
　　附件一
　　文本：房屋平面图。
　　甲方(签章)：_____乙方(签章)：_____
　　证件身份证号码：_____证件身份证号码：_____
　　地址：_____地址：_____
　　联系电话：_____联系电话:_____
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