焦点：中国房价为何越控越涨？
路透北京11月6日(记者 邵晓忆/许贵卿) -经历了四年的楼市调控，中国房价仍一路飙涨，这揭示出一个令人不安的真相：政府本身就是楼市调控面临的最大障碍之一。
政府收入与土地价格密切相关，因此政府采取措施来抑制房价，本身就存在利益冲突。
政府一方面多管齐下试图控制房价，但同时又在以更高的价格向开发商出售地皮。
以某些指标衡量，北京等城市的房价已高于英国和日本，这对于希望房价回归到民众可负担水平的中央政府而言，是个惨淡的结果。中国70个大中城市9月新建住宅售价为连续第九个月上涨，且涨幅进一步扩大。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说：“地方政府的出发点是要把地价保持在相对比较高的水平。地方政府从意愿上来说，不太希望房价降低。”
出售土地是地方政府的主要收入来源，当然推高房价的还有其他因素，这包括人口增加产生的自然需求、以及缺乏投资选择的环境下闲钱催生的投机需求。
中国的改革努力，譬如降低政府对土地收入的依赖、为投机客提供更多的投资渠道等，应该有助于消除前述因素的影响。而即将召开的中共十八届三中全会，将就改革计划提供线索。
在中国，没有任何一个地方的房价飙涨问题比北京和上海更严重。北京和上海这样的城市提供了良好的教育和就业机会，许多外地人纷纷涌入大城市，这支撑着旺盛的房屋需求。
北京的房价涨幅堪称全国之最。国际货币基金(IMF)2011年报告中指出，在北京一套70平米的住宅是家庭年均可支配收入的20倍，该比例远远高于英国和日本。当前上海房价与收入比例则为14倍左右。
在北京工作的IT工程师卢彪要在天津附近购买他的第一套房子，一套100平米的公寓要花掉他100万元左右。
卢彪说：“北京房价太贵了，而且一直在涨。如果我现在不买一套房子，就永远都买不起了。”现年27岁的鲁彪年收入约为15万元。
**水涨船高**
可以肯定的是，中央政府面临着两难境地。
一方面民众对高房价日益不满，威胁着社会和经济稳定。但另外一方面，房地产业是中国经济的主要推动力之一，影响到约40个相关行业，约占全国GDP的16%。
今年房地产业对经济的支撑作用非常重要，预计今年中国经济增速将降至23年低位7.5%。此外，土地收入还是地方政府的主要收入来源，所以如果中央政府打压力度过大，地方政府就会面临问题。
路透基于官方数据的估算显示，今年前10个月北京政府出售了1,490万平米土地，超过了2012年全年。
经测算，北京今年迄今土地销售收入1,200亿元，远高于去年全年的650亿元，增幅为至少六年来最高，与此同时，其他来源的财政收入则相对疲弱。
数据显示，北京9月新屋售价同比上涨16%，远高于全国平均涨幅9%。还有些城市房价涨幅甚至更大，上海为17%，广州和深圳则达到20%左右。
北京一家中型上市房地产开发商的一名高管称：“土地价格上涨，所以房地产价格也上涨。水涨船高。”
北京市国土资源局表示，政府已采取多种措施稳定土地价格，包括增加土地供应，以及土地拍卖中设定合理价格上限等。
北京国土资源局在给路透的声明中称：“我局坚决落实中央宏观调控政策，维护北京市场健康、有序、平稳发展。”
**需求释放**
中国其他地区的土地价格也在上涨。
中国媒体报道称，今年10月，浙江义乌一地块因报价未达到政府设定的保留底价而流拍。
财政部数据显示，今年前9个月，中国各级政府的土地收入同比大增50%，达到2.7万亿元。
中国社科院研究员曹建海说：“房价上涨不是不可控，而是不控制。”
中国的买房者看来也认同这样的观点。当空等了一段时间没见房价下跌，很多人就不想再等下去了，这释放出部分之前被抑制的需求，这也是9月房价大涨的原因之一。
在北京大兴，一位退休老人称，从1月起就等着房价合适时给儿子买套房，但现在她发现这样的等待是徒劳的。
她说：“不可能再等了。等得越久，房价越高。”她正在四处看房。中国的房价越来越高 未来房地产出路在哪里?
如何从金融与货币的角度来看房地产？这是一个大多数人都会关心的话题。纵论房地产和货币利率、汇率走势，以及中国开发商的未来在哪里。
专家提醒，贫富分化鸿沟越深，楼市上涨越险。
一线城市现在最低标准的住房是300万/套，北上广深的年轻人，有多少能够挣或者存15万-30万块钱？
如果年轻人每年的收入赶不上最基本的房价，只能问父母要钱，那么只有少数的年轻人能够买得起；新开发的房子和这个城市的普通居民没有什么关系，因为新的地王未来带来的房子必然是豪宅。
收入分配本身限制房地产价格上涨，而房地产价格上涨一定会加深这个行业的矛盾。
举例来说，如果过去3年在日本投资过房地产，每年的出租型物业回报能够达到2位数；如果以内保外贷的方式参与投资，在海外真实的融资成本是国内外的利差，再算上人民币的贬值，中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。“以前不敢加杠杆，现在应该加杠杆。”
专家指出，在过去3年，中国流向美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰，只包括业主零散投资的资金规模，大约在2000亿左右，其中主体1200多亿是流向美国。
此番格局之下，专家认为，房地产商应该增加海外开发的可能性，或者是海外物业持有的可能性。
(来源：策略家)
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今日搜狐热点中国房价为何越调越涨 十大惊天潜规则被揭
腾讯房产论坛
中国房地产“十年九调控”房价越调越涨，此次新“国五条”的相关政策是否真能让越来越高的房价降下来还是个未知数。什么都涨就是工资不见涨，调控调控，房价为何越调越高难以控制呢？原因在于在这里面有一些潜规则。绝密一现在你们知道炒房团怎么炒了吧？绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了，炒房团深知开发商的软肋——缺钱！巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。因为，说实在话，几亿、十几亿从银行得到贷款，远不是想象的那么容易。炒房团，就是有钱人组成团，给房地产开发商提供巨额资金。目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。目的二：使城市房屋(包括商、住)价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层(绝大部分都是银行按揭).实际上，投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。显而易见，房地产的泡沫是由：1、愚民的政府政策；2、贪婪的商业银行；3、无德的富人阶层；4、无辜的中华文明(安家立业是成年标志)这四个条件促成的。绝密二房子究竟值多少钱？你说它值多少钱它就值多少钱！既然买房子对所有人来说都是投资，那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动，都应该认为是正常的。没有涨和跌反而是不正常的，涨的越快，应该跌的越猛。公众期盼的是：1、富人应该有社会公德，不应该为高房价推波助澜；2、国家政策应该明确，你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖；3、商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务，为热衷于虚拟经济的降降温。绝密三房地产行业的潜规则：官商勾结成大事。不与官(至少是涉及的所有主管部门一把手)勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。噱头必不可少。要么是海外投资的旗号(其实是老虎皮)，要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。绝密四 说说散户炒房：1、100万资金首付30%，按揭3套100万的期房，总价300万，支出90万。2、两年后交房，当天交房屋维修基金和契税3.5%。两年期间已归还银行贷款30万。当你收到房子时，你已经累计支出130.5万元。3、此时，房价已经过两年的共20%的上涨，市场上你的3套房总价已达360万。通过你在房屋中介公司挂牌销售，你可能有幸按360万全部脱手，获利29.5万。4、实际获利与银行存款相比，100万元银行2年期存款利息可达12万元(大额存款是高利息)，你实际比银行存款利息多得17.5万元。5、如果中介在1年内才把你的3套房出手，你实际获利比存款利息还要少3.5万元(多还一年房贷15万元).6、若恰逢国家房地产政策调控，或者你贪婪地捂到5年后出手，你自己计算吧。到那时候，你就死去吧。不仅仅是sb.那时候，银行会一天一个函催你还款。你实在挺不住了，把“夏利”车也卖了，把16岁的女儿也早早嫁人，甚至你老婆会到广州街头“站街”帮你赚钱还债。也许你会跳楼。即使你不跳楼，法院会把你领进小黑屋。如果你跳楼，那就是中国房地产崩盘了。绝密五再说说炒房团。资金从哪里来？山西煤老板：非法开采国家资源，廉价使用劳动力，因陋就简的采掘设备和安全技术措施，结伙入盟哄抬煤炭价格，以极快的速度实现资本积累。温州客：没有文化的个体户出身，小手工作坊仿冒国际名牌产品，在全国各地(特别是西部偏远落后地区)开设销售网点，春江水暖鸭先知把握了市场经济形势，早期敛财速度惊人。大资金动辙数千万、数亿、数十亿。福建客：房地产热之前(2005年之前)，全国70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽，采取不正当的手段榨取民工血汗，钻营中国央企施工企业(说白了就是给央企领导投资)，很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大，比如一项工程总投资3个亿，赚5000万利润是最笨的福建老板。另外，早年的走私之流，能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱，可见走私资本积累速度也是很罕见的。绝密六炒房的暴利究竟有多大？以楼上为例，提前与房地产董事长暗地协议，以2200元/平方米抢购巨量房源(至少300套)，鼓动市场价超过7000元，并力挺10000元/平，逐步随售楼部销售出手，资金逐步回笼，在中国政府的目前政策形势下，回笼的越慢，反而利益收获就越大。大到多少？当二、三线城市的平均房价达到10000元/平的时候，炒房团的收益完全可以达到500%！炒房团扑向一个城市，是同时扑向所有楼盘。这样一来，一个城市的房价飙升已成定势！以去年底的海南岛为例，炒房团可以让海南的房价一天一个价，一夜一个行情，造就一个又一个真实的梦！其实，炒房团的组成人员，绝大多数都是高中没读完的，自己签个名字都歪歪扭扭。炒房的技术含量确实很低，真的很低，会用加减乘除足矣，甚至连加权平均都不用。更不用看什么各类权威的什么CPI、PPI、GDP。投入了一些钱，3个月后赚多少钱？6个月后赚多少？1年后赚多少？绝密七房地产会崩盘吗？中国的房价走势不可能效仿日本的崩盘时间表。说这话的，忘记了最关键的东西–中国是伟大的社会主义国家！崩盘是什么概念呀？房价崩盘了，中国就乱了。那时候说不清人民币究竟会升值还是贬值，反正银行要不会倒闭，但存款取现困难，30%的央企倒闭，60%的中小民企消失。但房价必须下跌，跌 30–40%一点也不过分，到这个水平，银行依然不吃亏，已买房自住的跟这几乎没关系，想买房的肯定喜上眉梢。炒房团或投资性购房的散户，为国家和社会做点贡献合情合理。绝密八房市四大傻1、自住房买涨不买跌的心理害人又害己，是一大傻；2、不要以为买房子从银行贷款手续简单就很方便。银行的还款计划是前2年先把它的利息大部分回收，银行是贪婪的，也是不可靠的。贷款180万、25年还贷期是二大傻；3、如果你是城镇户口，没有迁移户口的需求，现在买房子是大笨蛋。买房自住的叫“房奴”，前世来生都得还，“出来混，总是要还的”。每个月还银行几千元，你从今往后的生活就谈不上质量。城镇居民买高价房是三大傻；4、有人说，买得起高价房是男人成功标志，这里我要说，买高价房的人都是四大傻。建议：真的要住城市，租房(当然要稳定的租价和租期)是最好的选择。绝密九知道什么是“房虫”吗？在北方，街上练摊的，都要请些哥们朋友来捧场，造成人头攒动的声势，名字叫“托儿”。房地产行业的“托儿”有个专用名称叫“房虫”。1、楼盘开盘当天，你要去买房子排队买号，你也许排在第500位的号，然而等你出手敲定一套房子，等你签定合约时，你会发现你的合约编号是第0030号。你明白了吗？你前面后面排队的数百人、上千人，都是人家花小费请来的“房虫”！2、还有一类“房虫”，是真的交定金、签合同。然而1~3个月后，一旦房价飙涨，他们会成批成批地退房。他们是打“假球”，真正目的是把球传给刚性购买群体。当然，他们与房地产老板的合同与你的合同有关键性的差别：不存在退房扣5%的违约金！肯定啦，买房时的定金是房地产老板提前给的。还有，不瞎忙，参与本次房虫活动，每个cao作员都有的“辛苦费”。你相信吗？绝密十究竟有多少人在真正关心房价？1、政府官员：关心自己的仕途；关心本界政绩；关心本辖区的GDP，能创造越多的地王，本地经济越繁荣。2、商业银行：历来发愁货币贷款任务完不成。放贷越多，收益越大。存款准备金或贸易逆差是北京总部的事(各商业银行在全国的市级分行网点至少5000个，具体小政策自己灵活机动掌握).3、经济学家：是读书到博士、评职称到正教授级、写书给省部级刊物，顺理成章到所谓的“发展研究中心”上班，每天8小时上班，业余时间保养下身体，否则头发会掉光。不可忽视的是，相当一部分经济学家已经依附于财团，持有的某些观点是为了赚得一些小实惠。4、富人阶层(仅流动资金就超过500万人民币)：早就对房子这个东西没有激情啦(早有豪华居所).5、中产阶层(固定资本超100万，流动资本低于100万)：可能介入炒股、炒房，会迅速步入富人阶层或沦为贫民阶层。6、贫民阶层(上班族或个体业主，家庭月收入低于10000，存款低于10万)：是刚性消费群体，对房价涨跌敏感，有强烈的改善住房需求，是忠实房奴。7、贫困阶层(家庭月收入低于3000，比如即将倒闭的企业职工，频繁跳槽的年轻大学生，还有农民及农民工，存款低于20000)：有饭吃、饿不死的一族，城市买房几乎是梦。8、特困阶层(家庭月总收入低于1000，天旱没水吃，下雨屋漏雨)：是政府救济对象，听买房子象听天书。最后问一句你属于哪个阶层呢。
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这究竟是什么原因呢？是不是政府的房地产调控政策作用不明显，还是开发商有通天的本领呢？
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第一点，中央的政策调控效果在于能不能落到实处、能不能满足市场需求。。　　第二点，从地产开发商的角度来看，由于中央对地产实行大力度调控，地产商明显受到了重大影响。于是这些地产商采取销控变现的办法，力推房价上涨，使房价突破政府调控底线不断上涨。因此，这种房价上涨不是真实的市场需求反映，而是人为销控的结果。　　第三点，商业地产开发过快过大，这成了一个很大的问题。一些地方为了圈钱，到处搞商场、市场，违背了科学发展观。别墅、度假村、高尔夫球场、高档酒店、景点酒楼、高档娱乐场所开发过多过剩，这种不正之风助长了整个房价市场的上涨。
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年轻人为什么越来越穷
　　作者：原上草
　　来源：公号“思想内参”
　　当一个国家的经济政策不可能照顾到所有群体时，至少应该对年轻人友好，因为他们是国家的未来。所以，对一个国家来说，保持适当的通胀是有必要的，因为这是年轻人追赶前辈财富的常用路径。
　　目前很多西方发达国家，都在想尽一切办法追求通胀。通常来说，经济的增长必然伴随通胀，通胀的同时也意味着物价的上涨和工资水平的上升，工资水平上升就会促进消费，消费上去了，经济又会继续增长。这本来是一个良性循环。
　　一些发达国家的困境是，货币宽松了，但通胀迟迟上不去，所以工资水平很难提高。而目前中国遇到的困境比这个更糟糕，那就是通胀可以随时实现，并且一直在通胀，但工资水平还是上不去，或者工资增长远远跟不上通胀的增长和资产价格的上涨。特别是最近几年，更是如此。
　　这对年轻人来说，是非常不利的，这是对年轻人不友好的经济增长，这会导致年轻人越来越贫穷。
　　在80年代初，万元户和10万元户，就是有钱人。那时一个普通工人的月工资大致35元，辛苦干一年是420元，不吃不喝要成为万元户需要23年。那时，草哥的梦想是成为一个每月领35元薪水的工人，但每当看到隔壁那个靠养猪制造的万元户，心里就在琢磨，我什么时候可以超过他呢？每月35元，猴年马月才能达到万元户水平啊！每每想到这里，心里就非常憋气和彷徨。
　　后来发生的事情大家都知道了，随着经济的发展和物价水平的不断提高，万元户和十万元户都不算什么了，草哥不仅超过了那个万元户，而且有了新的目标。这就是通胀和经济发展带来的神奇效果，为大多数年轻人的财富超越前代人制造机会、成为可能。
　　如果经济始终不发展，物价水平和工资始终不增长，年轻人对未来就会失去希望，但这种现状对老年人是很好的保护，因为他们的养老金和积蓄不会缩水，生活水平会维持得很稳定。日本就是这种状况。日本的经济处于低迷，通胀一直处于2%以下甚至负数，老年人的财富很丰厚，但年轻人会很迷茫。在日本，是一个老年人主导的世界，他们有很大的话语权和投票权，但这样的经济体失去了希望。
　　中国前30年的发展，对年轻人的财富增长是非常有利的，但最近几年越来越对年轻人不友好，通胀在持续，物价水平在上涨，资产价格在拉升，但工资水平的上涨却很缓慢。
　　北京大学教育学院长期跟踪大学生就业后收入水平，根据它们的调查，2005年的高校毕业生平均月收入为1588元，2015年高校毕业生平均值为4187元。看起来10年翻了2.6倍，但要知道，这个收入是在1588元这个基数比较低的基础上增长的，即使这样，这样的收入增长也远远赶不上房价、房租、餐饮和衣服等价格的增长。
　　这10年来，房价基本翻了10倍，贪官的贪腐额度都翻了10倍。有人统计过，十八大后反腐落马的38名副部级以上官员，涉案金额近30亿元。其中单独涉案过亿元的有8人，涉案总金额合计超过20亿元，其中白恩培涉嫌受贿近2.5亿元；广东省政协原主席朱明国受贿和巨额财产来源不明罪总计涉案金额2.32亿元。而12年前，于2004年6月宣判的原贵州省委书记刘方仁，被认为贪污受贿最多的官员，也不过是680万左右；2005年宣判的国土资源部原部长田凤山受贿大致是500万左右。白恩培的受贿是他们的10~30倍。
　　官员贪腐数额的增长，其实从另一个侧面反映了经济增长和通胀的上升，因为贪腐数额一般是跟官员手中的经济资源调配相适应的。
　　从2005年到2015年，中国GDP从18.6万亿增长到67.67万亿，增长了3.6倍，但居民收入翻了几倍的基本很少。从统计数据看，2005年全国城镇就业人员平均年工资为18405元，2015年全国就业人员年平均工资53615元，虽然也将近增长了3倍，但是这个平均增长数里面暗含了多少“被增长”，真的很难说清楚，尤其是跟其他物价和生活成本方面的上涨相比，仍然太慢。
　　即使是这样的收入增长水平，也只是美国人均收入的十分之一左右，但让人莫名其妙的是，很多人在讲述中国房价还没涨到顶的时候，却整天要跟纽约比、东京比、伦敦比。
　　前段时间，有篇文章说，华为员工上百万年薪的多得是，华为员工的工资收入可以买下多少个深圳，房价对华为来说根本不是问题。这个歪理逻辑简直不值得一驳，首先，近17万的华为员工，并非所有人都年薪这么高，特别是对那些刚毕业的年轻人，面对不能承受深圳的高房价，只能退而求其次到其他城市就业，这会严重影响华为吸引新人才；其次，华为并不是一个孤立存在，它需要上下游配套行业，缺少了这些上下游企业，华为也很难生存，即使华为员工工资这么高，其他企业也未必这么高，高房价逼死了其他配套企业，华为的日子也不会好过，经济本来就是一个生态系统。
　　所以，任正非的警示并不是没有道理，那些还在为深圳高房价唱赞歌的吹手们，那些还在心存侥幸的官员们，醒醒吧！
　　那为什么通胀这么厉害，房价上升这么快，生活成本这么高的环境，工资却不能相适应地上涨呢？这就涉及中国经济发展模式和结构缺陷了。对于一个靠投资拉动和货币放水、信用透支的增长模式来说，其效率并不高，6.5元的融资额换来了1元的GDP，社会真实财富并没有增加多少，加上分配不均，劳动收入占比太低，年轻人的收入很难增长。
　　而且，现在世界经济的竞争是一个全球性竞争，中国企业效率本来就缺乏竞争力，如果再提高人力工资和成本，竞争力就更低下了，就会有越来越多的企业跑到其他国家去了。这将又会形成一个恶性循环。
　　所以这是一个死循环，根源在于发展模式和分配模式，中国的转型必须跳出这一模式，去除资产价格泡沫，破处金融垄断，鼓励制造业和实体经济，提高劳动工资水平。如果一条路走到底，那就不是日本低迷的30年，而是拉美低收入陷阱了。
　　古话说，“三十年河西，三十年河东，莫欺少年穷！”只有给予年轻人更多希望，整个社会才有希望。
责任编辑：王彦飞
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