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[二手房买卖]
声望0 精华0帖子八豆2261 积分2367注册时间最后登录
珠江路上卖盒饭的
<em id="authorposton17-4-17 13:01
本帖最后由 SeRapHiw 于
13:05 编辑
走到哪一步时申请贷款？哪个银行快？
贷款资质和额度在和卖家谈买房意向时怎么能提前确定？
有没有什么办法能省税费的？
声望5 精华0帖子八豆11354 积分13014注册时间最后登录
柜台小老板
<em id="authorposton17-4-17 13:23
签完合同就去预批贷款合同
声望7 精华7帖子八豆12015 积分18628注册时间最后登录
电脑公司总经理
<em id="authorposton17-4-17 14:23
xiaofan320 发表于
签完合同就去预批贷款合同
房产局网签完后，带着网签的合同
声望7 精华7帖子八豆12015 积分18628注册时间最后登录
电脑公司总经理
<em id="authorposton17-4-17 14:27
省税费就是总价做低，总价低就会贷款额度相应变低，其实税费省不得多少的。
贷款额度按照首套或者二套房的政--策办，千万不要越过政--策，否则银行就过不去。
声望0 精华0帖子八豆2690 积分2867注册时间最后登录
珠江路上卖盒饭的
<em id="authorposton17-4-17 15:56
自己走贷款很烦。除非你工作单位很好。你可以自己找担保公司。自己去资料合格应该1500元左右
新房二手房买卖，二押贷款，代办过户。pos机。
声望0 精华0帖子八豆2261 积分2367注册时间最后登录
珠江路上卖盒饭的
<em id="authorposton17-4-17 16:42
fengzinj 发表于
房产局网签完后，带着网签的合同
网签前，能否确定是首付3成还是5成呢？开购房证明时能确定吗实在不懂 谢谢各位
声望0 精华0帖子八豆11703 积分12826注册时间最后登录
柜台小老板
<em id="authorposton17-4-17 19:27
建议直接找家银行冲进去找个客户经理去了解一下。建议尽量找家大行。比如建行，工行，农行之类的。这些银行额度相对宽松，放款也会快一点。
其实只要房龄新，工作单位比较稳定且收入比较高。其实找中介还是担保公司还是直接找银行应该都差不多。
如果房龄老。房屋面积小，工作单位属于私企一类的。建议你找家中介代办手续较好。
首付三成还是五成，要看你有没有过贷款纪录。首次购房无贷款纪录是三成。
声望0 精华0帖子八豆1288 积分1398注册时间最后登录
珠江路上卖盒饭的
<em id="authorposton17-4-19 15:34
yc小郁 发表于
自己走贷款很烦。除非你工作单位很好。你可以自己找担保公司。自己去资料合格应该1500元左右 ...
去年找的担保公司，花了500，后来发现其实不找自己跑银行的话也行，不过花500省了自己跑也还好
声望5 精华0帖子八豆13367 积分15235注册时间最后登录
电脑公司总经理
<em id="authorposton17-5-13 20:29
我买房就是自己找的银行，先去银行找个信贷员，他会告诉你具体怎么操作的。
声望0 精华0帖子八豆7955 积分74047注册时间最后登录
<em id="authorposton17-5-13 21:54
想在农行做房贷的可以找我，没有乱七八糟的费用，不过最近只能基准了，9折刚刚取消
农行信用卡,ETC，车贷免费办理。微信：qianwn (注明来意)
声望0 精华0帖子八豆2547 积分2742注册时间最后登录
珠江路上卖盒饭的
<em id="authorposton17-5-19 14:51
zgdydf 发表于
想在农行做房贷的可以找我，没有乱七八糟的费用，不过最近只能基准了，9折刚刚取消 ...
留个联系方式
声望0 精华0帖子八豆7955 积分74047注册时间最后登录
<em id="authorposton17-5-19 15:30
lwait 发表于
留个联系方式
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车子棒思密达
韩系车主，用户在指定帖子中申请获得
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若您是需要办理二手楼贷款，一般是在您办理房产过户手续之前，向我行提出贷款申请。您通过联系当地柜台个贷部门提供您的具体信息以及所购房产情况，由柜台个贷部门这边审核您的综合情况后确定能否办理。二手楼贷款申请一般需要提供的申请资料：1．身份证明资料：身份证、军官证等；2．婚姻证明资料：结婚证、离婚证、未婚声明等；3．用途证明资料：所购房产原产权证明资料、购房合同、经售房人确认的首付款收据（采取交易资金监管的，提供监管资金入账证明即可）；4．还款能力证明资料（提供以下一种或多种）：（1）收入证明所提供收入情况与其当地行业、职业、职位基本吻合，且该收入水平足以满足还款需要的客户，提供收入证明；（2）对于自雇人士、所提供收入情况明显高于其当地同行业同等职位收入水平的客户，必须提供还款来源辅助证明资料。包括但不限于：①提供近一年任意连续三个月以上（含）银行代发工资流水或可信赖的工资清单；②提供在相关机构持有股份的证明资料以及该股份分红收入的证明资料；③提供家庭资产证明资料，包括金融资产或非金融资产。（3）我行代发工资客户可以直接提供其代发工资账户流水，无需单位另行出具收入证明；（4）可以提供社保账户流水或个人纳税单的客户无需单位出具收入证明，我行根据当地社保账户缴费或税收政策的相关规定计算出客户收入情况；若您的这笔贷款还需要提供其它资料，经办行也会及时通知您，您在申请贷款的时候也可以通过经办行详细确认此信息。
主营：金融
二手房按揭流程：1、递交材料，提出申请买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。2、评估根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。 3、银行审批银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批，审批过程一般在5个工作日左右。4、交首付，办理过户审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。5、办房产抵押登记、保险手续，银行放贷买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。
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【二手房贷款流程】买二手房可以贷款吗 教你如何办理二手房贷款
【二手房贷款流程】买二手房可以贷款吗 教你如何办理二手房贷款
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摘要：二手房贷款流程如何？二手房贷款怎么办理？全款买房毕竟是土豪才能做出来的事，咱们普通大众买房都是贷款买房，与新房相比，二手房贷款买房流程更长、更复杂，在买房之前一定要熟知二手房贷款流程，对二手房按揭贷款各个步骤了然于胸。
【二手房贷款流程】买二手房可以贷款吗 教你如何办理二手房贷款
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一、个人如何贷款买房 贷款买房方式
目前我们国家支持这么几种贷款买房：
1、个人住房商业性贷款买房。以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只有你在银行存款的比例占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。那么就可申请使用这个贷款了。
2、住房公积金贷款买房。对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率。而且要低于同期商业银行利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。
3、个人住房组合贷款买房。住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款，此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。个人住房公积金贷款是比较划算的。
二、一般的二手房贷款流程是
①与卖方签约交付定金
②双方到房产中心过户
③3日后领证（缴纳契税）
④双方到银行办理相关手续（公证费、资料费）
⑤银行评估（评估费用）
⑥按评估价格与银行签约
⑦办理抵押登记
⑧与银行一起领取他权证
三、二手房贷款综述
（一）二手房贷款条件
1、男性的实际年龄加贷款年限小于65岁，女性小于60岁，具有中国国籍，户口不限，且无犯罪或不良贷款记录，有稳定收入；
2、有稳定的职业与合法收入，信用良好，有按期还款付息能力；
3、提出贷款申请时，购房者有不低于购房价款30%的自有资金；
（二）二手房贷款额度
原则上讲，二手房贷款的最高额不能超过抵押房屋评估价格即其确认价格和成交价格两者中较低者的70%。
对于竣工3年以内并且房屋价值稳定或者升值的商品房，借款人如果受过高等教育，职业收入前景优良，贷款的最高金额不能超过抵押房屋评估价格即确认价格和成交价格两者中较低者的80%。
（三）二手房贷款期限
贷款期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年，其中商业用房最长不超过10年，且房龄加贷款期限之和不超过40年。
（四）二手房贷款申请材料
买方需要提供的资料：1、身份证（夫妻双方）、暂住证（外地人口） 2、户口本（夫妻双方） 3、婚姻证明（结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明） 4、收入证明或偿债能力证明（单位出示） 5、所在单位加盖公章的营业执照副本复印件（单位出示） 6、学历证明（大专以上提供） 7、申请人的贷款银行活期存折 8、贷款银行所需其他材料
卖方需要提供的资料：1、身份证（夫妻双方）、暂住证（外地人口） 2、户口本（夫妻双方） 3、婚姻证明（结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明） 4、配偶、共有人同意出售证明（固定格式） 5、房屋产权证 6、出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件 8、贷款银行所需其他材料
（五）二手房贷款还款方式
1、等额本息：贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息。
2、等额本金：贷款期限内每月还款的本金保持不变，利息按上个月剩余本金计算。
3、阶段性等额本息：贷款宽限期（最长为3年）内按月偿还贷款利息，超过宽限期后按等额本息还款法偿还贷款本息。
4、阶段性等额本金：贷款宽限期（最长为3年）内按月偿还贷款利息，超过宽限期后按等额本金还款法偿还贷款本息。
5、一次性还本付息：到期一次性偿还贷款本息（仅限于一年期及一年期以内的贷款）。
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四、二手房贷款流程
（一）实地看房
信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。
地点：申请按揭贷款的房屋现场。
对房屋现场勘察：所售房屋产权是否明晰；是否设定其他抵押权利；是否对外出租；如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件；是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围；申请的贷款成数和期限是否符合规定；卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效。对买方的还款能力进行综合评价，签订“房产交易确认书”。
（二）产权验证
产权人及共有权人（卖方）、居间机构。地点：房管局。产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票；再出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果；领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。
（三）签署合同
信贷员、居间机构、买卖双方。地点：贷款银行。认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金（具体数额由买卖双方确定），复印资料，提醒双方在该行办理帐户。
（四）填写合同
整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址；如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值（即贷款额）÷原值或评估值（取低值）。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款：如果借款人提供的有关声明和资料虚假，则视作违约行为，贷款人有权采取宣布合同提前到期，收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章：在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章，个人二手房贷款首付证明，需盖公司章及见证人签字。放款后需在；二手房按揭转款确认书；盖公章。资料填完送预审。
（五）缴费
保险费：【评估值×贷款年限×55‰】公证费：【贷款金额×2‰】 抵押费：【贷款金额×1‰】抵押印花税：【贷款金额×0.1‰】权证资料费：【150元/宗】抵押评估费：【评估值×2.5‰】贷款服务费：【评估值×0.5%+500元/宗】验证费：【50元/宗】 登记费： 【80元/宗】配图费：【20元/宗】交易评估费：【评估值×5‰】交易手续费：【面积×3元/m】交易印花税：【双方成交价×1‰】契税：【市场指导价×2%】营业税：【市场指导价×5.5%】个人所得税：【房屋差价×20%】
（六）产权过户
居间机构、买卖双方。地点：房管局。提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。
1、领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章或签名。
2、领取申报表填写出一个市场成交价（交房产证原件及身份原件）。
3、交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据交费，递回单（印花税按成价1‰交）。
4、办理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回。
5、凭证，领契费、交易费、登证费收据，去交费。6、5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
（七）收费盖章
1、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。2、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同（填好）送银行盖章。
（八）资料归档
原则上：在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间；归档时需产权人带着原件身份证在房管局归档；归档后，方可办理抵押。
（九）抵押手续
办理抵押：
1、抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于...（具体位置）。
2、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买...（具体位置）的房产。
3、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押。
4、抵押7天后领他项权证。
（十）银行放款
银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。
五、二手房公积金贷款流程
1、提供买卖双方资料，填写管理中心制式申请表，报评估，交纳评估费
2、资料提交管理中心审批，进行初审
3、初审通过后通知客户到管理进行中心面签，管理中心进行复审
4、审批通过后到公积基金管理中心签担保合同，交纳担保费
5、贷款批贷后，通知买卖双方过户
6、拿到新房本后办理抵押登记，见抵押登记受理单管理中心放款
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六、二手房按揭买房注意事项
1、二手房按揭贷款流程中应注意评估价与最高贷款额
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
2、二手房按揭贷款流程中应注意竣工年代与贷款年限
银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。
3、二手房按揭流程中应注意贷款成数和利率
目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、利率下浮15%；第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照3.87%来执行。
4、二手房按揭买房流程中应注意贷款银行的选择
各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
5、二手房按揭买房流程中应注意还款方式的选择
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
6、二手房按揭流程中应收入证明与还款能力
收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请二手房贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
7、二手房按揭买房流程中应注意借款人自身相关情况
个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
七、二手房贷款商业担保流程
1、收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料；
2、协助贷款人（买方）签订银行贷款文本、交银行初审；
3、协助买卖双方办理交易过户；
4、买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司；
5、买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批；
6、银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款；
7、贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款；
8、房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。
八、公积金贷款和商业贷款有什么不同
个人住房公积金贷款与商业个人住房贷款的不同点主要表现在以下5个方面：
（1）贷款主体不同。住房公积金个人贷款主体是住房公积金管理中心，商业个人住房贷款主体是各商业银行。
（2）贷款对象不同。商业个人住房贷款对象是经资信考查合格、具有还款能力的自然人，公积金个人贷款对象除具备商业个人贷款所要求的条件外，还必须是正常缴存公积金12个月以上的职工。
（3）贷款资金来源不同。商业个人住房贷款资金的来源是各商业银行的自营资金（居民或单位存款），而住房公积金个人贷款资金的来源是职工个人所在单位缴存的住房公积金。
（4）贷款利率不同。贷款利率分两档，具体为：住房公积金个人贷款期限5年以内（含5年），月利率为3‰；5年以上的，月利率为3.375‰，而商业银行个人贷款期限5年以内（含5年），月利率为3.975‰；5年以上的，月利率为4.2‰。
例：某借款人贷款10万元，贷款期限为10年，公积金贷款月还款额为1014.83元，总计还息21780元。商业银行贷款月还款额为1062.6元，总计还息27513.4元。
（5）贷款风险承担主体不同。个人贷款风险由发放贷款的商业银行承担，公积金个人贷款风险由确定发放贷款的住房公积金管理机构承担。
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申请二手房贷款银行流水不够怎么办？5招教你轻松搞定
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摘要：大多数买房都会选择通过商业银行申请房贷，通过按揭提前搬进新家。
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导语：大多数买房都会选择通过商业银行申请房贷，通过按揭提前搬进新家。这样做的好处：1、花明天的钱圆今天的梦，按揭贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的*个优点就是钱少也能买房。2、把有限的资金用于多项投资，从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。3、银行替你把关，办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会帮你审查开发商，为你把关，自然保险性高。而在贷款操作过程中，我们需要涉及到的一个流程就是打银行流水！银行流水怎么打1、在你确认银行卡后存折所属银行后，携带本人身份证件及银行卡，到就近的银行网点查询即可，工作人员会帮你将其进行打印。2、也可以携带卡或存折到营业网点自助查询机自行打印。自助打印流程：自助查询机--插入卡或存折--输入密码--进入查询明细页面-历史明细-输入查询打印所需日期-查询-打印即可。这里许多朋友就会遭遇一个问题：因为银行流水不够而导致贷款办不下来。这里小编就教你5招，轻松解决银行流水不够的问题！*招：一次性存入一定数额现金一次性存入一定数额的现金，同时提供自己的收入证明，银行一般也是认可的。除此之外，还可以向银行提供其他大额固定财产证明，比如房子和车子等，还可以提供你所购买的理财产品合同或单据。*招：增加共同贷款人对于已婚的人士，如果一方的流水不符合要求，则可以提供夫妻双方的流水，只要夫妻共同流水符合要求也是可以申请到贷款的。如果因为换工作，银行卡近期才有连续进账，可通过往银行卡中一次性存入一定金额的钱，同时提供自己的收入证明，也是可以证明自己的还款能力的。另外，有的银行允许个人纳税证明、社保证明代替银行流水，其前提条件是每月都是在同一固定时间缴纳，这样才能证明借款人有稳定、固定的收入，同时也并不是所有银行都可以这么做，具体还是要多咨询几家银行。有的银行允许借款人提供有效的担保证明，加上单位出具的收入证明，如果能证明其整体还款能力符合要求的话，也是会放贷的，但是由于各银行政策不同，并不适用所有银行。第三招：公积金缴存证明或个税证明代替个税和社保证明也能代替银行流水，这是证明收入水平的重要条件。但是注意一点，扣款时间*保持稳定，这样能证明申请人有较稳定和固定的收入。不过这种方法需要咨询银行，并不是所有的银行都接受这种方式。第四招：提供担保证明有些银行允许借款人提供有效的担保证明，加上单位出具的收入证明，如果能证明综合还款能力符合贷款要求，银行也会予以贷款的，不过由于各个银行政策不同，这种方式也要咨询具体银行。第五招：提高首付这是*一种方法，如果银行流水无法满足要求，又不能提供其他证明，只能提高首付比例了，将贷款额度降到自己的还款能力范围。结语：不过，我们还需要提醒各位，由于各地银行政策有差异，咨询银行是最重要的，根据他们的要求来选择最适合的办法。
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