更大；（九）农村房屋买卖合同认定无效后的处理；我们发现，人民法院审理的农村房屋买卖合同大多宣告；1．应否双方返还；现有的立法和司法实践没有明确返还例外的适用情形；2．责任依据；同法》第58条规定，部分法院同时适用《合同法》第；3.赔偿范围；第一，房屋升值利益；从现有的大多数审判实践来看，房屋在合同签订时与合；第二，装饰装修费用；修费用的处理是否可以参照执行，
更大。其次，农村房屋买卖合同常常被认定为无效，裁判的实体结果容易使违约者一方受益，违背了民法的诚实信用原则。然而在现实审判中，对农村房屋买卖合同不予受理的界限范围不够明确，难免给当事人及社会各界造成人民法院任意“甩包袱”的印象。
（九）农村房屋买卖合同认定无效后的处理
我们发现，人民法院审理的农村房屋买卖合同大多宣告无效。在宣告无效之后各地法院采取“范围灵活、分担明确”的原则确定合同无效后的责任承担问题，以弥补因认定合同无效带来的“诚信危机”。
1．应否双方返还。《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”法律规定，在合同无效的情形下，原则上一律适用“返还原则”，仅在不能返还或者没有必要返还的情形采取补偿原则。
现有的立法和司法实践没有明确返还例外的适用情形。从我们收集的材料来看，认定合同无效后，采取不予返还或者没有必要返还的十分少见。对此，学界提出新观点应当通过扩张解释的方法来拓展“没有必要返还”，从而更好地维护诚信原则，维护交易安全。[1]
2．责任依据。《合同法》对涉及无效合同的处理集中在第42条和第58条相关规定中。《合同法》第42条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”各地法院在适用法律依据上存在分歧。部分法院适用《合同法》第42条缔约过失责任，部分法院适用《合
同法》第58条规定，部分法院同时适用《合同法》第42条和第58条规定。《指导意见》未明确适用法律条文，从条文分析上看应当是似乎是适用《合同法》第42条界定责任性质，适用《合同法》第58条确定责任分担。
3.赔偿范围。合同认定无效之后，我国学界与实务界对赔偿范围界定为信赖利益，并无实质性分歧，只是学界与实务界均拓展了传统意义上的信赖利益的范围。即在双方过错的情况下亦可以适用信赖利益赔偿的概念。何为信赖利益，我国学界与实务界始终缺乏统一见解，只是明确信赖利益范围不得超过合同的履行利益。[2]
第一，房屋升值利益。合同宣告无效之后，房屋升值利益能否作为损失范围存在不同认识。部分法院对此不予支持，（2010）绩民一初字第00512号民事判决“被告主张按现有市场价值计算房地产升值价值归被告所有不能成立，因为买卖协议自始无效，标的物权属仍归原告不变，其主张与法无据，不予支持。原告因无权占有和受益买卖价款2万元，应予返还并应以国家规定的借款利率计算该款的利息。被告因买卖合同缴纳契税的损失依法应由合同过错之双方各半承担。”
从现有的大多数审判实践来看，房屋在合同签订时与合同宣告无效时之间的差价是人民法院酌定赔偿的最重要因素。显然，各地法院的审判实践是基于诚实信用原则，在出卖人与买受人之间寻求某种利益的平衡。北京市高级人民法院出台的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》有类似观点：“农村私有房屋买卖合同应当认定无效??要综合权衡买卖双方的利益??要全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖差价的差异造成的损失??对于买受人已经翻建、扩建房屋Z的情况，应对其添附价值进行补偿。”《指导意见》亦有相应规定。
第二，装饰装修费用。对于买受人占有涉案房屋并产生装修费用的，如何计算买受人装饰装修费用的损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对装饰装修费用的损害依据合同效力采取了不同的计算方法―即分别以历史成本法和重置成本法计取。该计算方法对农村房屋买卖宣告无效后，装饰装
修费用的处理是否可以参照执行，值得进一步研究。抑或是装饰装修费用应纳入房屋升值利益一体计量中，即实质上农村房屋买卖合同宣告无效后，计算损失原则以重置成本法计量。
4．连环农村房屋买卖行为。连环农村房屋买卖合同实践中主要存在如下问题：（1）连环农村房屋买卖合同是否一律无效，是否存在例外情形；（2）原出卖人能否直接向原买受人、后手买受人请求返还房屋或者同时请求返还；（3）后手买受人能否直接向原出卖人主张赔偿损失。
三、农村房屋买卖合同纠纷案件审理困难的原因分析
（一）我国现行法律、法规对农村房屋买卖问题规定不明确、不具体，很多流于政策性层面上的阐述。具体操作层面上依赖于效力层次较低的部门规章及各级地方政府的相关规定，这些效力层次较低的规章及规范性文件甚至存在利益矛盾和价值冲突。人民法院适用法律难度较大，同类案件的处理结果可能截然不同。
（二）新农村建设政策及农村房屋买卖市场管理不完善、农村集体组织涣散、当事人操作不规范、政府监管缺位是农村房屋买卖纠纷增多的制度诱因。如农村房屋登记机关、房屋产权证办理机关等不明确，缺乏相应的保障机制。
（三）农村土地、房屋迅速升值，较高的房屋拆迁补偿费，商品房和小产权房之间的巨大价值差异等利益因素驱动是引起农村房屋买卖案件经济原因，面临着经济利益冲突，人民法院价值抉择难。
四、审理农村房屋买卖合同纠纷案件的建议和对策
（一）审理农村房屋买卖合同纠纷案件的基本原则
当前的农村房屋买卖合同纠纷是在加速新农村建设和城乡一体化以及打破居住区域
界限的大背景下产生的，妥善解决此类矛盾纠纷，我们认为应当把握以下原则。
1．统筹公法强制和私法自治。妥善处理好集体利益与个体利益，寻求公法强制和私法自治的平衡。当前，我国城乡二元体制尚未完全打破，现行法律、政策仍然限制集体土地、农村房屋的流转，对违法开发建设所引起的农村房屋买卖纠纷，应当否认其合同效力；而对符合新农村整体建设规划，未根本触犯国家土地政策类纠纷，应当适度考虑个体利益，以妥善平衡个体利益和公共利益。
2．适当综合平衡当事人双方的利益，倡导诚信守法的价值观念。充分考量合同无效对双方当事人产生的影响，全面理清买卖双方各自的责任大小，权衡出卖人因土地房屋升值、拆迁补偿等所获取的利益与买受人因房屋现值和房屋原值之间的差额损失，另外，对于买受人已对房屋进行装修、扩建、翻建的，应对其添附价值进行合理补偿。通过民事审判在全社会范围内倡导诚信守法的良好风尚。
3．注重法律效果和社会效果的有机统一。司法裁判要遵守法律法规及国家政策的规定，以有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为为指导。要充分考虑矛盾纠纷的复杂性、特殊性，避免机械适用法律，以矫正法律适用中可能带来的利益失衡问题，达到法律效果与社会效果的高度统一。对于由历史遗留问题造成的农村房屋买卖行为，应在尊重历史、立足现实、坚持立法宗旨的前提下充分考虑历史因素，兼顾现有房屋居住使用及是否新建、翻建的实际情况，认真权衡当事人、集体、社会等各方的利益。
（二）农村房屋买卖合同纠纷案件的裁判建议
1．关于违反“一户一宅”规定的农村房屋买卖合同效力
由于对《土地管理法》第62条“一户一宅”的规定性质认识有差异，各地法院判决缺乏统一性。我们认为，应当承认同一集体经济组织内部成员间房屋买卖合同效力，包括违反“一户一宅”规定的农村房屋买卖的效力。首先，法律法规及国家政策均未禁止集体经济组织内部成员买卖宅基地房屋，《土地管理法》第62条第1款关于一户一宅
的规定仅仅是管理性强制规定，并非强制性效力性规定；其次，《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，应当视为对集体经济组织内部成员买卖房屋的间接依据。
我们注意到，国家对农村土地及房屋的确权颁证工作已经展开。现行的《房屋登记办法》对集体土地范围内房屋登记转移登记做如下规定：“申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”。我们倾向于认为，同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让，不应附加须经集体经济组织同意转移的条件，因房屋所在的宅基地仍保留在该集体经济组织内，未损害集体经济组织利益。而农村房屋原则上属于合法的私产，权利人应有权处分。
2．关于非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力
非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，系争议最大的问题。学界和少数实务界人士认为，目前没有效力性强制性规定禁止非同一集体经济组织成员之间的买卖行为，应当尊重当事人的意思自治，且农村房屋及所占有的宅基地均未流出农村集体，双方之间签订的合同应当认定有效。实务界多数认为非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同由于违反了宅基地管理规定，法律对宅基地的管理规定应当系效力性强制性规定，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同应为无效。
我们注意到学界以及部分实务界的建议，为避免因诉讼导致不诚信行为的增加，有两种方案可供选择。方案之一，认定农村房屋买卖合同原则有效，其核心理由莫过于从体系解释角度来看，我国并未视土地房屋为一体，土地房屋在我国法律体系中属不同的不动产。且认定房屋买卖合同有效不损害集体经济组织以及该组织内其他成员的利益。因为房屋的存续期间内，该房屋所在的宅基地使用权本来已不能为该集体经济组织以及其他成员享有，房屋所有人相应的享有使用权。在房屋灭失时，房屋所在的宅基地复归该集体经济组织。即农村房屋属私产，应注重其财产权流转的本质属性。方案之二，适当放宽认定合同效力比例，通过技术化手段限制违背诚信的当事人主张返还财产，适当扩大出卖人对买受人的赔偿范围及比例。
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