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农家乐标准
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避暑型农家乐
星级农家乐准入门槛简化，能让农家乐“乐”起来吗？
&& 准入门槛简化，能让农家乐“乐”起来吗？
准入门槛简化，能让农家乐“乐”起来吗？
准入门槛简化，能让农家乐&乐&起来吗？近日，崇明县政协委员方云中建议，应给政策 &松绑&&&设计制定专门符合&农家乐&行业有序发展的审批标准，促进农家乐更健康发展。针对委员建议，崇明县给出答复，将简化&农家乐&准入门槛，不以专业化餐饮、住宿行业审批条件&一刀切&。不过，也有观点认为，独立农户难以达标，过度松绑将导致农家乐走入发展瓶颈。
■宝山样本：黑凤鸡、绿壳蛋撑起农家乐
日前一天早上5点，天刚蒙蒙亮，老沈就起床了。他的家，就在川港路888号：自家经营的&段泾阁农家院&里。
他起床后的第一件事，不是刷牙洗脸，而是将400多只黑凤鸡、土鸡从鸡舍里放出来。同一般的农家土鸡不同，他家的黑凤鸡浑身乌黑、羽翼发亮，大红色鸡冠特别显眼。 &这是我当初从12个品种中选出来的，一般要养250天才能上餐桌，比市场上销售的鸡养殖时间多一倍。 &
老沈的农家乐创办于2005年，租用的是段泾村的农地，占地100亩，属中等规模农家乐。除了餐饮，还有休闲、果园、菜园等。
&农家乐不是在农村建个房子，搞个灶头，摆几张桌子就行的。 &50出头的老沈仅读了三年小学，不过说起经营却自有一套理论，&没有拳头产品，农家乐的生命力长不了。 &
让他最引以为傲的，是自己开发的绿壳蛋：口感似鸭蛋，蛋白蛋黄有股清香味。老沈曾请有关单位对蛋的营养价值做过测试：胆固醇低、营养价值是普通鸡蛋的6-8倍。虽然没有正式对外做过广告，不过在月浦地区，&段泾阁农家院&却因黑凤鸡和绿壳蛋，这两样农庄的&拳头产品&而小有名气。
&双休日和节假日生意最好，8个包房全部坐满，有时候多来客人还接待不了。 &老沈说。除了吃饭，零售的绿壳蛋销量最好。 3元一只，老沈今年已赚了10万多元。
生意好了，来自政府部门的监管会不会更频繁？
老沈说，开了农家乐后，免不了要和区里的食药监、卫生、工商、税务、公安、消防等相关部门打交道。&农委或食药监等，会不定期到餐桌或田间地头进行抽查。至今，我们还没有出过任何食品安全事故。 &老沈说。除了食药监等重点部门外，另一些主管部门管理采取的是 &抓大放小&的原则。老沈说，这也给了他相对宽松的经营空间。
不过，还有一件事常让老沈忧心。&按规定，农田上不能建房子，但没房子怎么办农家乐？ &老沈坦言，自家院子里的建筑建得早，按现在的政策，至今拿不到 &身份证&。这也就意味着，一旦动迁，他的农家乐将得不到任何补偿。 &过几年等生意再红火一点，我想将这间农家乐扩展至400亩。面积大了，休闲、餐饮、住宿一条龙就游刃有余了。 &不过，目前因为政策门槛，老沈的这个梦还有些遥远，&希望政策的门能开得更大些。 &
■浦东样本：农园达一定规模仍属&无证经营&
在浦东南港公路旁的正方农园也遇到办证难的困惑。只不过，这次难办的是&营业执照&。
在这个规模不大的农园内，供游客食用的蔬菜、鸡、鸭等均为自家种植或散养，园内还摆放了原南汇地区特有的灶头，上面摆满刚新鲜出笼的馒头。这里的招牌菜饭，就是用灶头烧出来的。除了吃饭，游客可在此体验采摘乐趣。盛夏时节，正方农园凉亭的石柱子上，爬满葡萄藤，负责人姚栋说，再过几星期便可采摘了。农园外，则是10多亩梨园和一个20多亩的池塘。来这里吃农家菜的游客可以自行下地采摘翠冠梨，也可以走上两三分钟的路程去旁边的池塘垂钓。
虽然硬件过关，但农园目前仍属&无证经营&。姚栋说，农园的雏形是农村合作社，主要进行翠冠梨的自产自销，有时也有客人过来自行采摘。考虑到要给摘梨的客人吃饭休息，2010年起，开始真正提供餐饮。周末游客最多时，可达200多人，工作日则相对冷清。自2010年底农园正式营业以来，仅有微薄盈利，主要收入还是依靠卖梨。
目前，农园餐饮营业执照还没办出来，有的仅是梨园合作社的营业执照、税务执照、代码证、银行开户证等。 &因为无证，现在园内聘请的8名员工，不是每个人都能交上金。 &至于进一步扩大规模，姚栋坦言，打算在农园里解决住宿问题，但会遇到办证难的问题。&由于附近农田多、蚊虫多，要办住宿至少得盖二层以上的楼房，但目前合作社执照，只能满足盖一层楼。&他建议：&政府能否再放宽些门槛，帮忙解决办证难。&
■金山样本1：为迎四季游客自己设计旅游项目
1994年建成的位于金山的芳心园，目前有近300亩的的水果种植基地。从2003年起，这里就尝试农家乐旅游，并推出农家菜的餐饮服务，是当地有名的农家乐旅游景点。
盛产蟠桃的芳心园对即将到来的游园旺季做好准备。今年新开出12间套房供游客住宿，除标准间外，其中还包括三间家庭式房间，价格有168元、188元、218元三档。负责人告诉记者，现在还没到水果上市的旺季，到7月底蟠桃上市就会有更多的游客前来。&我们希望能通过增加住宿设备，接纳更多游客。 &
&这里最好的季节是7月中下旬到9月底。此时正是水果采摘季节，不少游客会前来感受农家野趣。 &她说，&为了达到四季都有客人的目标，也开发了冬季欣赏雪景、摄影旅游；秋季垂钓品茗；春季欣赏桃花等各种旅游项目。 &对于农家乐旅游的发展，芳心园的负责人也颇有感触。 &我们还算规模比较大，花了两个月的时间才办妥消防、公安、卫生、质监等各个证件，最终获得了开办住宿的资格。 &
■金山样本2：富阿姨只管饭，住宿基本外包
中华村农民富连观开办的&富阿姨饭店&在金山当地非常有名，到这里品味一下富阿姨亲手烧的菜饭，也是很多人前往旅游的重点项目之一。中午时间，不少食客惬意地靠在窗边，喝点啤酒，吃着农家小菜。 &这里最有特色的是富阿姨烧什么菜，我们就吃什么菜。&一名游客对记者说， &让人感觉就像去自家阿姨家吃饭，很有独特的乐趣与感受。&
富阿姨告诉记者，店里共有八九名员工共同工作，菜全部由她亲自烧出来，很多游客都想尝她的手艺。这里的果蔬全部由富阿姨提供种子给附近农户，由他们种植提供，新鲜可口也有本地特色。 &对不少回头客，我基本了解他们的喜好，下一次就会再烧给他们吃。&富阿姨说，自己年收入可达十万元以上，不过因为她热衷邀请散客前来自家吃饭，和其他几家农家饭店相比，她的收入还是其中最低的。
富阿姨说，她的饭店没有开出住宿， &我的人手有限，会介绍游客去锦江集团统一开发的中华村住宿。&
■各方观点
支持&松绑&派 准入门槛高阻碍行业发展
作为崇明生态岛的招牌之一，&农家乐&成为农业旅游发展中不可或缺的拳头产品。当前部分前置审批部门对&农家乐&的审批采取的是与专业化餐饮、住宿行业审批完全相同的&一刀切&模式，在硬件建设、审批程序、办理周期上都采用较高的行业标准和要求，客观上给经济基础较为薄弱的农户业主们造成了难以逾越的准入门槛，不利于行业的均衡发展。
既然阻碍了行业发展，那能否撒开双手呢？回答显然是否定的。近几年来由农家乐引发的食品安全事故时有发生，对农家乐放弃监管，也就意味着是对市民的人身安全推卸责任。
崇明县政协委员方云中建议：希望行业主管部门能对此现象予以关注和协调，有关前置审批部门能够研究并采用专门针对&农家乐&行业的审批标准，降低审批门槛，从而真正推动崇明&农家乐&产业的发展。
针对委员建议，崇明县卫生局等九个相关主管部门，分别在现有法律规定的范围内，就&农家乐&前置审批提出了简化意见。
县公安局、县卫生局对于 &农家乐&审批中需提供的&房产证及房屋租赁合同&，根据《关于加快推进本市农业旅游发展的若干政策意见》规定，对于农民利用自有宅基地作为经营场所的，由当地村民委员会出具证明；利用农村非居住用房的且无房屋产权证明的由县政府或其授权部门出具证明。
县环保局对于个体农民利用宅基地开发的农家乐，将其环境管理由环境前置准入审批转入事后管理，在符合一定条件下，进行环评手续豁免。食品药品监管崇明分局按照&农家乐&经营范围及规模大小，实行分类发证，开辟绿色通道。
县公安局、县消防支队对&农家乐&审批中物种许可证、旅馆建筑封闭楼梯间的设置、四层及以上旅馆建筑疏散楼梯的设置等要求的消防行业标准在审批过程中，将结合实际作出灵活性处理。
县卫生局对于 &农家乐&审批中&公共用品数量按需求量的3倍以上配置&和&无专门卫生间设备的旅店，每层楼必须备有公共卫生间、盥洗室及淋浴室应配备一定比例龙头&等要求，现场审核时予以酌情处理。
反对&松绑&派 统一管理可创造&双赢&
中华村，从前只是金山区廊下镇一个并不起眼的水乡小村，然而这些年名头却越来越响。金山区农委有关人士向记者介绍，通过发展乡村旅游，中华村不仅成为上海乡村休闲旅游的重要地标，还使当地农民从传统农业中跳出来，利用闲置资产兴办农家乐，促进了农民增收致富。
有关人士介绍，中华村农家乐通过&政府主导、品牌企业引领、当地农民参与&的模式，由旅游企业租赁农民闲置农宅，参照星级酒店标准统一装修，统一经营，同时兼顾当地居民居住环境、生活条件、生活质量的改善，农民出租闲置房屋不仅可获得租金收入，同时还可在农家乐做服务员打工，获得一份工资收入。政府在基础设施改善、从业人员培训等方面给予引导和支持。 &这一模式由于使企业和农民获得双赢，调动了双方参与乡村旅游的积极性，而被旅游业内人士称为&金山模式&。 &
中华村兴办农家乐后，村里68岁的李菊观阿婆，就把自家的二层小楼出租给锦江集团开起农家宾馆，不仅每年能收入2万多元的租金，有一手好厨艺的她还被锦江集团聘为员工，专门为游客烧制地道的农家菜饭，每月工资1200元，两块收入加起来，李阿婆一年的收入就增加了3万多元。
有关人士说，金山区仅中国农民画村、中华村农家乐发展乡村旅游，就直接或间接为农民提供了上千个就业岗位，农民纷纷开起农家饭馆、小商店、卖起了农副特产，打开增收门路。发展乡村旅游，让当地的农民通过土地置换有一块、房屋租赁补一块、游客服务增一块、农副产品买卖多一块，增加了收益。
崇明县旅游局的相关负责人告诉记者，目前崇明县有前卫村、瀛东村、绿港村等3个村共151家农家乐旅游点，还有两个村共20余家农家乐旅游点正在申请之中，今年将有望全部开出。 &现在的农家乐的确有双休日和节假日爆满，但平日里没有太多生意的情况，这也是所有的农家乐景点无法避免的问题。&这名负责人说，&目前开办农家乐旅游点的准入条件比较高，不少村没有主动申请的积极性。 &
以现在的发展来看，农家乐的旅游已经逐渐走进了一个瓶颈。&有能力出来旅游，体验农家乐的游客，对卫生条件和环境设备也都有一定的要求，而现在，即便如床具等的高温消毒，独立农户也无法完成。因此，很多人在住了一次以后就不会再来住宿了。 &
在农家乐旅游探索上，这名负责人表示，今后他们主张走例如浙江滕头村的发展模式，以集体经营的模式，统一进行管理。 &比如瀛东村现在就是采取这样的模式，由村里集体建造了20来幢别墅，统一安排客人入住，只有当别墅安排不下时，才会安排客人去普通农户。 &这名负责人说，&这样起码能做到如星级宾馆一般的高温消毒、卫生保证等。 &
■政府声音：进一步探索项目用地、金融服务
据市农委经济商务处副处长李建刚介绍，目前本市农业旅游发展迅猛，年接待规模万人以上的农业旅游景点已达90个，主要以集体经营为主，近几年不少民营企业也积极参与农业旅游项目，有力地促进了农业旅游的发展。
目前已形成六种类型：农家乐，主要以农户为基本单位，利用农村特色民宅等资源，以住农家屋、吃农家饭、享农家乐、体验采摘垂钓等农事活动为主。较为典型的有崇明县前卫村、嘉定区毛桥村、浦东新区书院人家、金山区廊下新天地等。
此外，还包括休闲农庄、观光农园、农业园区、人工生态林公园和民俗文化村等多种形态。2009年市农委等六部门联合发布《关于加快推进本市农业旅游发展的若干政策意见》（沪农委[号）。下阶段，市农委将会同有关部门在项目用地、金融服务等方面作进一步探索，以更好地服务农业旅游企业。
李建刚表示，农业旅游是朝阳产业，希望在政策等方面给予更多支持，促进农业旅游又好又快发展。同时，为了使农业旅游健康有序发展，进一步加强服务和管理也必不可少，这将引导农业旅游更好地 &串点成线、连线成片、集聚发展&。
2009年，上海市农委、市旅游局、市规划和国土资源局等六部门联合推出《关于加快推进本市农业旅游发展的若干政策意见》，一一打通基层反映较集中的用地、税收、工商登记等 &瓶颈&，推动本市农业游加速发展。
《意见》放宽了农业游项目的市场准入条件，首次提出允许将农家乐、休闲观光、观光旅游等作为农家乐行业名称。农民利用自有宅基地作为农家乐经营场所的，由当地村委会出具证明；利用农村非居住用房且无房屋产权证明的，由当地区县政府或其授权部门出具证明。农民、企业和其他组织可分别以个体工商户、农民专业（旅游）合作社、公司等多种组织形式从事农家乐经营活动。经批准建设的农业游项目取得经营许可后，可按规定享受减免企业所得税优惠政策。对农民以个体工商户形式从事农家乐观光服务业务所取得的收入，按照现行个人所得税法的有关规定办理。对企业和个人将自产农产品对外销售的，免征增值税。
相关金融服务中，对经评定为市级守信农民专业 （旅游）合作社，可享受30万元以下贷款免担保、 3个工作日内完成放贷审批手续的优惠。同时，本市还将积极开发保险产品，加强农业旅游观光、体验等各类保险服务，增强合作社的综合发展能力和抗风险能力。
根据规定，新办农业游项目，经区、县政府批准，允许使用农民宅基地、农村集体经济组织的合法的各类闲置存量用地（包括废弃养殖场、仓库、村办二、三产业）上的既有建筑物，修缮后发展。那些未使用建筑材料硬化地面，或虽使用建筑材料、但未破坏耕作层且易于复耕的临时性服务配套设施用地，经核定后可作为设施农用地办理用地手续，不占建设用地指标。凡符合土地利用总体规划，依法取得并已确认为经营性集体建设用地，可采取出让、转让等方式有偿使用和流转，用以支持农业游项目用地。
发布时间： 13:59:08只需一步，快速开始
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农家乐用地属于什么性质？如何申请农家乐用地？
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评论: 0|原作者: 乌龟
摘要: 农家乐用地属于什么性质？
农家乐属于非农建设用地，有关建设用地审批程序和要求，请向当地国土资源部门咨询。
国土资源部耕地保护司有关负责人今日向媒体表示,以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、
& &&&农家乐用地属于什么性质？
& &&&农家乐属于非农建设用地，有关建设用地审批程序和要求，请向当地国土资源部门咨询。
& &&&国土资源部耕地保护司有关负责人今日向媒体表示,以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理。这位负责人说,近日,国土资源部、农业部日前联合下发《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》。他表示,两部在加大政策扶持力度保障设施农业合理用地需求的同时,进一步规范设施农用地的使用,强化部门执法监管。
& && & “农家乐”休闲旅游业发展较快，用地管理还不够规范，须按经营性建设用地进行管理，加大政策法规宣传和执法力度，制定完善政策法规，规范用地管理行为。
& && && &&&& && & “农家乐”休闲旅游业是近年来顺应城乡居民消费新趋势而发展起来的，以“吃农家饭、住农家屋、游农家景、享农家乐”为主要内容，集休闲观光旅游、领略乡村风情、体验农耕文明于一体的农村新兴产业。发展“农家乐”休闲旅游业，有利于调整农村产业结构，推动高效生态农业和农村二三产业联动发展，促进农民就地就近转移就业，增加农民收入；有利于完善旅游产品的供给层次，丰富城乡居民的业余生活；有利于增强农村生态环境保护意识，促进现代文明向农村传播，加速城乡经济社会融合，推进社会主义和谐社会和新农村建设。
& && & 近几年来，浙江省的“农家乐”休闲旅游产业发展十分迅速，浙江省已经拥有“农家乐”经营户15000户左右，从业人员超过8万人，营业收入近40亿元，不仅为游客提供了休闲旅游的新方式，更为乡村农户的脱贫致富、解决“三农”问题开辟了新的途径。
& && & 虽然“农家乐”休闲旅游业意义重大，得到较快发展，但对“农家乐”产业的用地政策不够明朗，各地政策不一，有的打着“农家乐”的招牌进行违法用地，给农村土地管理带来混乱现象，值得进一步研究探讨，使之得以规范，促进健康发展。
& && & 1“农家乐”土地利用特点及存在问题
& && & 1.1土地利用特点& && & 一是多效益性。“农家乐”作为休闲旅游业，其用地可以获得多种效益，包括经济效益、社会效益和生态效益。二是高收益性。“农家乐”用地不仅能维持原有的土地功能收入，而且还能通过发展旅游得到额外的收入，明显地增加了土地的经济产出。三是复杂性。“农家乐”用地类型众多，包括水田、果园、茶园、林地、坑塘水面及农村宅基地等。考虑不同类型用地本身的特点，发挥其优势，也是“农家乐”发展中需要考虑的一个复杂而重要的问题。从土地利用类型结构分析。“从“农家乐”悄然兴起以来，一些土地的用地性质就发生了变化，由单纯的农村居住用地、农村宅基地发展成一种复合型的土地利用类型，一些农地、林地也具备了两个产业（农业和旅游产业）的特性。
& && & 1.2土地利用存在的问题& && & 主要表现三方面：一是避开审批，违法占地，违规建筑。“农家乐”为农民增收开辟了一条新的途径，在利益的驱使下，一些业主在向农村集体经济组织租赁、承包和村民合作联营的方式取得土地后，擅自改变土地用途，硬化地面，建设永久性的建筑物，虚报、瞒报实际的经营内容，借开发“农家乐”之名，行房地产项目之实。这些行为既破坏了耕地，又扰乱了土地市场。二是用地需求扩张与耕地保护相矛盾。土地资源日益紧缺已成为制约各地发展的瓶颈。近年来“农家乐”的发展对用地指标需求较大，土地要素的稀缺在一定程度上限制了农家乐经营规模的扩大。如何保障“农家乐”产业的用地需求，又能保护好耕地，是值得研究的一项重要课题。三是土地粗放经营，节约集约利用水平不高。“农家乐”的开发位置主要依附于旅游景点或依山傍水，主要集中在交通方便的地方。由于“农家乐”大多位于乡村、集镇，远离城市，地价和土地租金都较低，因而存在土地粗放经营的现状。
& && & 2“农家乐”用地管理政策分析& && & 2.1“农家乐”用地按农用地管理分析& && & 分析“农家乐”的用地类型，它涉及农村集体建设用地、宅基地、农用地和未利用地。一些地方政府出台政策，对“农家乐”用地管理作了规定。今年年初某市委市政府印发的《关于稳定和完善农村基本经营制度促进农村发展的实施意见》，作出了“对流转5年以上并签订流转合同，经营耕地面积超过50亩或林地面积超过200亩的规模经营主体，允许按经营面积3-5‰的比例在经营土地范围内建设“农家乐”、“林家乐”、生产管理用房等配套设施，其用地视作农业生产用地，按农用地管理，经县级农业或林业主管部门审核同意后，由乡镇国土所协调用地选址，并到县级国土资源管理部门备案，不得改变用途。”的规定。这一规定明确了“农家乐”用地按农用地管理，可是对用地的容积率，建筑物的标准、材质、模式等没有明确要求。这就会产生以下这些不利的后果：一是一些不法分子就会钻政策空子，以办“农家乐”为名，不需办理用地审批，违法占地建设住宅、别墅、宾馆、酒店等违法建筑，势必造成违反城乡规划和土地利用总体规划。二是按农用地管理，会出现乱占滥用农用地之风，有悖《土地管理法》和《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》等精神。“农家乐”用地如果处理不当，势必造成有法不依、违法不究、姑息迁就，就可能逐步形成法不责众、法律空置的局面，严重危及国家法律的严肃性和权威性。因此，笔者认为“农家乐”用地按农用地管理虽然给农民带来用地审批方便，节省了时间和费用，但有可能产生的危害也是很大的。就目前的土地管理制度而言，“农家乐”用地按农用地管理还不行。
& && & 2.2“农家乐”用地按旅游类经营性用地管理分析& && & 既然“农家乐”是休闲旅游业，就应该按旅游类经营性用地进行管理，无可争议。党的十七届三中全会作出的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）指出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”因此“农家乐”作为经营性建设用地，在符合规划的前提下，都必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权。“农家乐”用地按经营性用地管理，必须走农转用、征用、出让等程序，并必须符合城乡规划和土地利用规划。在规划出让环节，还必须明确用地容积率和建筑物的标准、材质、模式等内容。同时还须加强对用地批后的监管。只有这样才符合目前我国的土地管理政策和法律。
& && & 3规范“农家乐”用地管理对策& && & 3.1加大政策法规宣传，遏制利用农村集体土地进行非法建设行为& && & 近年来“小产权房”倍受社会关注，后又出现了以假农之名的“农业地产”。“农业地产”是指规避国家土地管理法律法规，在农用地上建立的非法住宅、别墅。披着农业项目的外衣，得到政府的补贴和政策优惠，实则进行房地产开发销售。据北京有关媒体报道：今年4月中旬至5月中旬，北京坚决遏制以设施农业、观光农业为名违法建设，查处非法用地的设施农业项目34个，占地面积约4617.3亩（含基本农田1705.3亩）。其中包括农业大棚1431.4亩，各类“配套用房”554.1亩。要警惕“农家乐”类似“农业地产”的情况发生。即使现在有些地方发生了以“农家乐”为名的违法用地情况，也要及早采取措施，加以纠正。要借助新闻媒介的力量，加大对土地管理法和《决定》的宣传力度，要重点报道“三农”工作中的土地流转、农村危旧房改造、林权制度改革等农村热点问题，推进农村改革健康发展。要借助其它宣传力量，在全民全社会中进行有力度的宣传教育，普及土地法律法规，让人们知法、懂法、守法，并积极参与法律的修改。土地以及附属房屋，都是与我们每一个公民息息相关的生产生活资料。因此，我们每一个人都应该积极地了解有关土地的法律法规，及时关注国家的相关政策，真正做到知法、懂法、守法。
& && & 3.2加大以“农家乐”为名的土地违法行为的执法查处& && & 一些国土业内人士分析，产生土地违法的主要原因有：一是不科学的政绩考核造成地方政府违法用地；二是在民心工程掩盖下进行违法用地；三是片面追求某项任务造成违法用地；四是利益驱动造成违法用地；五是法制意识差造成违法用地。现在加大了土地违法“行政问责制”的力度，“农家乐”产生土地违法的主要原因为后两种。针对以“农家乐”为名进行违法占地搞建设现象，必须采取更加有力的措施加以整治。其中土地执法是一种最为有效的手段。一方面要加大土地执法动态巡查，及时发现、及时制止，把违法行为消灭在萌芽状态。另一方面要用铁的纪律严肃查处土地违法案件。不少土地违法案件是由于查处不力蔓延起来的。如果发现有土地违法行为，及时果断地依法进行严肃处理，该处分的处分，该判刑的判刑，该罚款的罚款，该拆除的拆除，该曝光的曝光，就会有效地起遏制和震慑作用。
& && & 3.3制定完善政策法规& && & “农家乐”用地问题涉及农村土地流转制度。要借鉴国有土地市场，逐渐明朗农村集体土地流转制度，做到市场和政策相辅相成。我国的国有土地市场还比较成熟，农村集体土地流转的改革可以借鉴国有土地市场的招拍挂，做到和国有土地“同价、同市”，让集体和农民在国家的大政方针下，按照市场的发展进行土地流转。政府在这个市场中可以少参与，主要扮演管理、服务、登记、监督的角色，当然这要建立在完善的流转程序基础上。而我国目前这方面的现状还不容乐观，这就需要分别明确农村集体土地农用地和建设用地的相关法律法规细则，力争法律条文详尽、全面。这样，一旦遇到棘手的问题，能做到有法可依，而不至于手忙脚乱。从目前“农家乐”用地管理情况来看，各地政策不一，用地管理不够规范，国土资源部会同农业部、国家旅游局等部门应及早出台规范性政策，加以规范。
& && & 3.4进一步规范“农家乐”的用地管理 & && & “农家乐”因突出农家的特点，对村内闲置宅基地加以利用，切实体现了节约集约用地的原则，提高了土地利用率，盘活了农村存量建设用地，体现了“农家乐”的“吃农家饭、住农家屋”特点，这显然是一条非常正确的用地政策，应积极鼓励提倡通过这条途径解决“农家乐”用地的需求。当然“农家乐”经营场所需对屋前屋后的闲置地进行改造，这也不可避免，建议“农家乐”场地选址应尽量避开基本农田，尽量利用房前屋后闲置的未利用地、建设用地，提高土地的利用率。对于这些用地的需求，各地国土、规划部门应给予规划供地。对以农业特色基地和农村生态旅游景观为依托的“农家乐”，确需新占农用地的选址，必须符合土地利用总体规划，并依法办理农转用报批手续，按经营性用地实行招拍挂。
& && & 3.5做好产业规划和土地利用规划的衔接& && & 科学制定“农家乐”休闲旅游业发展规划。各地要根据土地利用总体规划，结合县(市)域总体规划、村庄建设规划、产业发展规划、旅游发展规划和资源环境保护规划，按照“因地制宜、突出特色、合理布局、和谐发展”和“合理开发、永续利用、保护耕地”的要求，以(市、区)为单位编制“农家乐”休闲旅游业发展规划。积极做好新一轮土地利用总体规划与该规划的衔接，优化“农家乐”布局，并纳入乡镇土地利用总体规划，满足合理的用地需求。同时，在新一轮土地利用总体规划修编前，对急需用地的“农家乐”项目，可以按照要求申请对乡镇土地利用总体规划进行修改。
& && & 他山之石可以攻玉。只要是不违反相关法律规定，学习借鉴一些地方好的做法，妥善解决“农家乐”发展用地问题，就能促进这一产业健康发展。
如何申请农家乐用地？
& && &&&　　第一章 农家乐项目申请报告总论
& && &&&　　一、项目背景
& && &&&　　项目名称、项目承办单位、承担编制申请报告的咨询意念及其资质、申请报告工作依据及其工作概括。
& && &&&　　二、项目单位申请情况
& && &&&　　项目申请单位现有主要产品、生产规模、资产负债和股东构成情况。
& && &&&　　三、项目研究结论
& && &&&　　项目规模、原材料、燃料和动力供应、项目工程技术方案、环境保护、投资估算和资金筹措、项目经济评价等综合评价结论。
& && &&&　　第二章 项目建设基本情况
& && &&&　　一、项目建设基本情况
& && &&&　　国家或行业发展规划、行业发展概括、项目建设地点、占地面积、投资规模]出资方式及融资方式、主要投资方、似进口设备及用汇额等。
& && &&&　　二、项目产品技术方案
& && &&&　　主要产品产量，主要设备装置。主要生产车间的生产能力，生产线数量，生产技术方案，技术参数和工艺流程、主要工艺设备选择。技术含量及知识产权情况和技术水平发展阶段评价。
& && &&&　　三、项目建、构筑物方案
& && &&&　　总平面布置和运输、土建工程主要建、构筑物和建筑物的建筑特征与结构设计、其他工程等。
& && &&&　　第三章 建设用地与相关规划
& && &&&　　一、项目建设用地区域情况
& && &&&　　建设地区的资源、区域地质、交通运输情况，自然重要任条件与项目的特定生产需要的关系。
& && &&&　　二、项目用地情况
& && &&&　　项目用地占用土地数量、占用农用地、建设项目用地等数量，生产区、生活区、原料基地占地面积，需要拆迁及可利用的原有建筑物、构筑物情况，项目需要支付的补偿或出让费用，项目用地预审情况。
& && &&&　　三、项目布局规划情况
& && &&&　　合理布局的论证分析。在城市规划区内的项目选址和布局与所在地城市规划衔接情况。
& && &&&　　第四章 资源利用和能源耗用分析
& && &&&　　一、资源和原材料
& && &&&　　项目需要利用的自然资源及其来源、数量、运输方式、供应条件以及今后发展和开发趋势，项目所资源利用与相关开发资源利用总体规划的衔接。
& && &&&　　二、能源耗用和公共设备的占用
& && &&&　　项目所需煤、电、气、汽、油、路(运输)等燃料、有动力及公用设施的数量和能力，需由项目自建的规模和种类以及可利用的现有的设施能力。
& && &&&　　三、节能和节水措施
& && &&&　　能源和水资源消耗大的项目，应符合综合利用、节约资源和可持续发展等方面的要求，并提出节能的节水措施，对能耗、水耗指标进行分析。
& && &&&　　第五章 环境影响分析
& && &&&　　一、建设项目周围环境现状
& && &&&　　项目所在地的自然及经济社会情况。包括地理、水文、气候、气象等情况，自然保护区、风景浏览区、名胜古迹以及重要政治文化设施情况，生活居住区分布情况和人口密度等社会经济情况、人群健康状况和地区病等情况，环境质量现状。
& & & & 　　二、项目主要污染和污染物分析
& & & & 　　项目主要污染源，主要污染物的种类、排放浓度、排放量和排放方式等，废弃物的回收利用和处理、处置方案。采用的污染物排放标准。
& & & & 　　三、建设项目的环境影响
& & & & 　　建设项目对环境的可能造成的影响的分析、预测和评估项目影响的特征，环境影响的范围、程度和性质。
& & & & 　　四、环保措施的评述及其技术经济论证。
& & & & 　　提出各项措施的投资估算，建设项目环境影响的经济损益分析。
& & & & 　　五、环境监测制度及环境管理的建议。
& & & & 　　六、环境评价结论和建议。
& & & & 　　第六章 经济和社会效益分析
& & & & 　　一、投资估算和资金筹措
& & & & 　　分析项目建设和运营所需投资，估算工程总投资，并对资金筹措作出分析。
& & & & 　　二、国民经济评价
& & & & 　　从国家整体的角度考察项目对国民经济的贡献和需要国民经济付出的代价。
& & & & 　　三、社会效果分析
& & & & 　　分析项目对国家政治和社会稳定的影响，包括分析项目建设的解决和促进就业的作用，项目与当地抗科技、文化发展水平的相互适应性、项目与当地基础设施发展水平的相互适应性、项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性、项目对合理利用自然资源的影响等。
& & & & 　　第七章 建设与实施
& & & & 　　一、项目建设实施的安全、消防、卫生等措施。
& & & & 　　二、工程质量要求。
& & & & 　　三、项目的招标方式和招标组织形式。
& & & & 　　第八章 农家乐项目申请报告结论与附件
& & & & 　　一、结论及有关说明。
& & & & 　　二、需要政府解决的问题和建议。
& & & & 　　三、农家乐项目申请报告其他有关附件。
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