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二手房交易如何缴纳个人所得税？怎么少交个税？
来源：房天下 &&发布时间：
税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，其中就有个税。其实，征税的本意是为了限制买卖交易，抑制产业过热，可是却也在无形中增加了买卖双方的交易成本。那么，二手房交易如何缴纳个人所得税？又有什么办法可以减税呢？
一、二手房交易如何缴纳个人所得税？ 按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%，其实，具体还需分三种情况讨论。 1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定，即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，其中合理费用指卖出财产时支付的有关费用。 2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。 3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。 二、二手房交易时怎样才能减少个税？ 1、选对缴税方式 在实际操作过程中，二手房交易可以选择两种方案，一种是如果售房者能提供完整、准确资料，那就按应缴个税额的20%计算，另一种是如果售房者不能提供完整资料，那将按住房转让收入的1%缴纳个人所得税。也就是说，进行二手房交易时可以按照两种方式中较低的税费缴纳。 2、达到五年期限再卖 相关政策规定，对个人出售自住5年以上，并且是家庭少有生活用房的，免征个人所得税及，所以如果你想出售房屋，又想免缴个税，那就还是等到房屋达到了五年期限再出售比较好。 3、将税款从房价中剥离 买卖双方在进行交易时较好将税款从房价中剥离，如果计入了房款总额写入合同后，双方到交易大厅窗口缴纳营业税、时，还将按含税的房价总额重复计算一次税费，反而多交了税，比如房子本来是90万，含税的总价是100万，将税款剥离后就会按照90万缴税，而不是100万。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。二手房出售征收个税 咋征咋免？
&&& 自6月1日起有关房地产税收政策实施后，老百姓对房地产涉及的税收政策，特别是对个人二手房交易所得征免个人所得税政策十分关注。7月10日，就个人二手房交易所得如何缴纳个人所得税等现行税收政策情况，记者采访了国家税务总局新闻发言人。
建设部有关负责人2日表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是个别地方的试点，在全国范围内尚无推广时间表。[ ]
主要城市征收二手房交易税现状
北京市朝阳区在6月1日出台规定，二手房只有完税后才能办理过户手续。但不到1个月，朝阳地税部门却取消了把交纳个税和过户挂钩的做法。为什么新规定实行不长时间就被停止？[]
6月3日，南京市地方税务局征收税务分局突然宣布，今后，南京个人卖房将会征收20％的个人所得税。由于这一政策出台前没有任何征兆，且过了“六一”大限，让原以为南京各项稳定房价政策基本明朗的业内外人士大吃一惊。[]
从昨日起，个人购买上海市行政区域内普通住房不满一年转售的，销售时按销售价减去购入原价后差额的５％税率征收营业税，按应缴纳的营业税税额计算征收７％的城建税、３％的教育费附加和１％的河道整治费。[]
二手房出售征收个人所得税：到底尴尬了谁？
房地产税收征管中地方政府和市场的博弈过程，反映出法律执行过程中无奈的一面。实际上，我国的税法对个人转让住房需要缴纳的营业税、个人所得税、土地增值税等都有明确规定。而且，税法作为全国人大常委会制定的法律，任何一级政府都没有权力更改和违反，除了税法授权的政府部门，其他部门都不能擅自调整税率和减免税。但是，在二手住房转让的税收征管上，我们看到的却是这样一种现象：当需要打击房地产市场的投机时，就加强税收征管；当市场反应过于激烈时，又放弃法律，向市场妥协。[]
新税收政策出台后买卖房子该缴多少税？
未满两年的公房
王先生有一套翠微地区建筑面积80平方米公房欲出售，市场价为7000元/平方米，即房屋成交价为56万元。产权证下发日期为日。王先生的房子是普通住宅（即：①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；②单套建筑面积在140(含)平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。）并且属于个人购买住房不足2年转手交易，那么王先生交易这套房子需要缴纳以下费用：&&&
■营业税：购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。此房屋要缴纳的营业税为：%=28000元&&&
■个人所得税：公房所征个人所得税为（销售额-4000×建筑面积-合理费用）×20%。此房屋要缴纳的个人所得税为：（0×80）×20%=48000元&&&
注：合理费用主要是指购买房屋时所缴纳的各项税费，一般指契税和印花税。公房由于特定的历史原因，合理费用一般很难计算，此处所作计算对其忽略不记。&&&
■印花税：房款总额（成交价）的0.5‰
此房屋要缴纳的印花税为：.5‰=280元&&&
■优补成费用：即优惠价补齐成本价，特针对公房而言，为1560元×建筑面积×6%
此房屋要缴纳的优补成费为：%=7488元&&&
■委托中介收费：&&& ■中介费：成交价×1.5%&&&
■房屋要缴纳的中介费为：.5%=8400元&&&
■居间担保过户费：1500元总计：9900元&&&
■卖方共需缴纳的费用为：+280+00=93668元&&&
由此看出，对于二手公房卖方来说，成本有所增加。王先生在新政后比之前增加了营业税（新政前，购买一年以上的房屋出售时免征营业税）、个人所得税（以前是自行缴纳）两项费用，即=76000元。
符合普通住宅标准
符合普通住宅标准的，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的：亚运村一套135平方米的三居室商品房，市场价为6000元/平方米，房屋总价为81万元。业主两年前购买价格为5200元/平方米，原购房总价为70.2万元。按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：
&&& ■个人所得税&&&
个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：.5%＝10530元；印花税：.5‰＝351元；合理费用：契税+印花税＝10881元；个人所得税：（000-10881）×20%＝19423.8元
&&& ■印花税＝售房价×0.5‰ ；印花税：.5‰＝405元；综合合计：19828.8元
&&& 该例中，如果不足2年转手交易，应该缴纳的费用为：
&&& ■营业税＝售房价×5%；营业税：%=40500元 &&& ■印花税＝售房价×0.5‰ ；印花税：.5‰＝405元 &&& ■个人所得税：｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：.5%＝10530元；印花税：.5‰＝351元；合理费用：契税+印花税＝10881元；个人所得税：（000-10881）×20%＝19423.8元；综合合计：60328.8元
不符合普通住宅标准
团结湖一套145平方米的三居室商品房，以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋，房屋总价为94.25万元，业主两年前购买价格为5800元/平方米，原售房价为84.1万元。按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：个人购买住房不足2年转手交易的
&&&■营业税=售房价×5%；营业税：%=47125元
&&& ■印花税＝售房价×0.5‰；印花税：.5‰＝471.25元
■个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：.5%＝12615元；印花税：.5‰＝420.5元；合理费用：契税+印花税＝13035.5元；个人所得税：（.5）×20%＝17692.9元；综合合计：65289.15元；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的&&&
■营业税＝（售房价-原购房价）×5%；营业税：（000）×5%=5075元
&&& ■印花税＝售房价×0.5‰；印花税：.5‰＝471.25元
■个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：.5%＝12615元；印花税：.5‰＝420.5元；合理费用：契税+印花税＝13035.5元；个人所得税：（.5）×20%＝17692.9元；综合合计：2323915元
买方在新政后要缴的税增加了，而卖方所缴纳的费用没有什么变化。仍以王先生的房子为例，如果李先生买了这套房子，他需要缴纳的税为：
■契税：按照新规定，符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。此房屋要缴纳的契税为：.5%=8400元
&&& ■印花税：为放款总额（成交价）的万分之五。&&&
此房屋要缴纳的印花税为：.5‰=280元&&&
■土地出让金：1560×建筑面积×1% &&&
此房屋要缴纳的土地出让金为：%=1248元 &&&
总计：8＝9928元
认清二手房“避税”风险
王律师称，现实中某些所谓“合理避税”手段，实为交易双方以所谓“合法的形式”减少或逃避应纳税款的行为。交易双方采取“以租代售”方式减少或规避应纳税款的行为，对于交易双方都存在很大的法律风险。对于“出租人”（实为出卖人）而言，承租人拥有随时解约的权利，若“承租人”（实为买受人）在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋的，请求解除双方所签租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现。对于签订阴阳合同的情况，链家专业人士认为，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房地局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付以给房地局签订的合同中表示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。[]
具体案例分析
面积超140平米需缴所得税
安女士：我看中一套二手房，三室二厅二卫，145平米，卖主已入住两年半。我打算下周签成交合同，请问按目前有关规定，除了付房屋成交额以外，要付哪些税？
律师答复：来信所述房屋面积超过140平米，不属于享受优惠政策普通住房之列。买方除了付房屋成交额外，主要交纳：（1）契税：成交价的3%；（2）合同印花税：成交价的0.5‰；（3）房地产权属证书印花税：5元；（4）其他杂费。卖方主要交纳：（1）营业税（含城建税、教育费附加），房屋成交额减去原购买房屋价款后所得差额的5.5%；（2）合同印花税：成交价的0.5‰；（3）个人所得税，此次转让净所得的20%；（4）土地增值税：增值额＝转让房地产收入-扣除项目金额之和（购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税）×税率。
业税、所得税一般由卖方
&&& 缴潘先生：我打算在南城购买一套二手房，代理的中介公司说，为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法合不合法，可能存在什么风险？
律师答复：根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。
2005房地产政策大事记
调整前，个人住房利率一直执行的是五年以下４．９５％和五至三十年５．３１％的优惠利率。调整后：一至三年（含三年）５．７６％，调高０．８１个百分点；三至五年（含五年）５．８５％，调高０．７个百分点；五年以上６．１２％，调高０．８１个百分点。[]
&&&出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。同样，合并内外资企业所得税也是“箭在弦上”。[]
&&& 4月6日，在中国社科院举行《2005房地产蓝皮书》出版暨2005年中国房地产市场研讨会上，包括中国房地产业协会会长杨慎在内的专家学者对房价问题展开激烈讨论。杨慎认为，现在并不是买房的最佳时机。…[]
一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。[]
意见分为八个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”“加大土地供应调控力度，严格土地管理”“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”“加强房地产信贷管理，防范金融风险”“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。[]
&&& 自２００５年６月１日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足２年即转手交易的行为加大税收调控力度。[]&
买卖二手商品房收费指南
（1）个人购房不足2年出售的买方：契税3%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）&&&& 卖方：营业税5%；印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）
（2）个人购房超过2年出售，符合普通住房标准的买方：契税1.5%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）&&&& 卖方：印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）
（3）个人购房超过2年出售，不符合普通住房标准的买方：契税3%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）&&&
卖方：营业税（售房价－购房价）×5%；印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）&&&&
买卖已购公房收费指南
（1）个人购房超过2年出售，符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税1.5%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）
&&& 卖方：印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）
（2）个人购房超过2年出售，不符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税3%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）&&&& 卖方：营业税（售房价－购房价）×5%；印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）
买卖二手商品房合同范本
《房屋买卖合同》出卖人将房屋以“以租待售”方式出售给买受人，双方可以约定如下条款：&&&
1、出卖人和买受人在房屋租赁合同生效后（）日内，向房地产管理部门依法办理租赁登记备案手续，以保护买受人对房屋的使用权及产生对抗第三人的法律效力。&&&&
2、双方在房屋租赁合同中约定零租金（或低额租金），以避免出卖人解除租赁合同。&&&&
3、房屋买卖合同自（）年（）月（）日生效；若在房屋买卖合同生效前，出卖人擅自解除双方所签房屋租赁合同，则本房屋买卖合同即刻生效；房屋买卖合同生效的，出卖人按照租赁合同约定已付房屋租金即为买受人按照买卖合同约定向出卖人支付了与该租金相等数额的房价款。&&&&
4、出卖人在租赁期限内，擅自解除合同即视为违约，应向买受人支付违约金（）元。
本版策划编辑：吴建琴&&&&&& &&&&
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个人房屋转让如何缴纳个税的6个热点问题
日 09:35:51
中国税务报
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个人转让房产，如何缴纳个人所得税？这一问题已受到越来越多市民的关注。浙江财税12366服务中心归集纳税人咨询较集中的问题，梳理相关税收政策，帮助纳税人理解遵从。
●《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔号）
●《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔号）
●《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）
●《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔号）
1、个人转让住房的所得是否征收个人所得税？
财税字〔号文件第一条规定，根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
国税发〔号文件规定，个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
2、个人转让住房计征个人所得税时，计税价格如何确定？
国税发〔号文件第一条规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
国税发〔2007〕33号文件第一条规定，工作基础较好，具备直接制定最低计税价格条件的，可直接制定房屋交易最低计税价格，但定价时要考虑房屋的坐落地点、建筑结构、建筑年限、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素。不具备直接制定最低计税价格条件的，可参照下列一种方法确定最低计税价格：
1.当地政府公布的拆迁补偿标准、房屋交易指导价、基准地价。政府公布的上述信息未及时调整的，确定最低计税价格时应考虑房地产市场价格上涨因素。
2.房地产交易资金托管金额或者房地产交易网上报价。
3.信誉良好的房地产价格评估机构的评估价格。
各地区要加强与房地产管理部门的联系，及时获得有关信息，按照规定的管理制度，确定有关交易房屋的最低计税价格，避免在办税窗口纳税人申报纳税时即时确定计税价格。
纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。
3、个人转让住房时，如何确定房屋原值？
国税发〔号文件第二条第一款规定，房屋原值具体为：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房，指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔号）等有关规定，其原值分别为：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
4、个人转让住房过程中缴纳的税金包括哪些？
国税发〔号文件第二条第（二）款规定，转让住房过程中缴纳的税金，指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
5、个人转让住房计征个人所得税时，可扣除的合理费用包括哪些？
国税发〔号文件第二条第三款规定，合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%.纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
国税发〔2007〕33号文件第五条第一款规定，凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：
1.纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的；
2.发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；
3.发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。
6、个人因离婚办理房屋产权过户手续，是否征收个人所得税？
国税发〔号文件第四条第一款规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
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