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营改增后二手房怎么缴税
16:44&&来源：法律教育网编辑整理 |
营改增后二手房怎么缴税？营改增后，二手房怎么缴税？日我国将全面实施营改增，针对二手房，对销售不动产，则明确一般纳税人销售其日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。下面由小编在本文为您详细介绍。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；
个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
二手房征收率5%
经国务院批准，自日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。
随后，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，主要是个人二手房交易。
细节显示，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
营改增变化不大
营业税税率5%，增值税征收率也是5%，看上去这个比率一样，但营业税是价内税，增值税是价外税。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。
根据增值税的算法，需要先计算出销售额。例如王女士有一套售价200万元(含税、购买不足2年)的房子，最终增值税应纳税额为(200&1.05)&0.05=9.52万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为200&0.05=10万元。
增值税额是根据买入和卖出的差价判断，在这期间房子增值幅度越大，缴纳的增值税也就越多。这就意味着，增值税究竟是否会高过营业税还不一定，这取决于最终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，目前短期的影响相对较小。 责任编辑：ang
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“营改增”后，买卖二手房怎么缴税？
来源：央视新闻&　　 |
5月1日起，&营改增&试点工作将全面实施，首次涉及自然人缴纳增值税。财政部、国家税务总局日前发出通知，对营业税改征增值税后契税、、、个人所得税计税依据有关问题进行了明确。不少购房者心里犯起了嘀咕，买房的税负将增将减？哪些范围可以免征？怎样才会更省钱？一一为您解答。
首先，了解下什么是营改增?
营改增后，二手房交易需要缴纳哪些税？
目前个人买卖二手房过程中，主要需要缴纳营业税（包括城建、教育附加）、个税、契税。
营改增后，个人二手房交易营业税改为增值税，同时契税和个税的计税依据也将发生调整。
改革后，契税和个税会有怎样的变化？
解读：&营改增&对二手房交易影响有限
财经问题专家 王亚宏：营业税改增值税从整体上来看，会增加房地产企业的税收负担。此前房地产企业一直叫苦说自己成本高，不排除企业又一次会将这次增加的成本转移到终端消费者身上。但另一方面，本来房地产市场就面里面临&去库存化&的难题，如果价格再次上升的话，那么会阻碍这一进程的推进。因此如何妥善消化&营改增&带来的合规等一系列内部成本，对房地产企业，尤其是管理能力不足的中小型房地产企业来说是一大考验。而对终端消费者来说，在经过企业的内部消化后，在&营改增&后受到的影响则较为间接，而且幅度有限。
在&北上广深&几个一线城市，虽然受到的去库存压力较小，但二手房市场更为活跃。在个人二手房交易中，&营改增&更多涉及到计征的变化。一般来说，二手房交易中税率保持不变，税负根据情况可能会有所下降。但是由于二手房交易在买卖双方协定的成交价格中都已经包括税费负担的内容，因此无论从增值税，还是从契税和个税来看，个人二手房交易&营改增&后，实际的税负基本保持稳定，对个人的负担也不会有太大变化。
总的来说，&营改增&打通了增值税抵扣链条，消除了对企业的重复征税，优化了税制结构，为房地产市场发展创造了更好的税制环境，也是房地产税收体系改革的重要一步。从宏观形势看，和过去有所差别的是，近年来土地财政给政府贡献的财政收入在不断收紧，因此政府寻找新的财政收入来源势在必行，房地产税收体系改革也会因此不断向前推进。【】 责任编辑：zx
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二手房营改增未必多缴税 缴税基数由售价变差价
09:54:12&&&&华夏经纬网
　　摘要：随着房地产行业逐步靠近营改增，个人之间的二手房交易在税负上会有怎样变化？
　　北京日报讯（记者&陈雪柠）随着房地产行业逐步靠近营改增，个人之间的二手房交易在税负上会有怎样变化？记者采访了解到，二手房营改增未必多缴税。
　　营业税改增值税将在今年5月1日全面铺开。与以往不同的是，今年的营改增首次牵涉到自然人缴纳增值税问题，比如个人二手房交易。个人出售二手房，原先应缴纳的营业税将被增值税替代。营改增会加重老百姓买卖二手房的负担吗？目前政策细则还未出台，业内分析，虽然税率可能上升，但行业整体税负只减不增是改革大方向，普通购房者的税负应该不会明显增加。
　　关键点：缴税基数由售价变差价
　　目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税（不含附加税）税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
　　由于二手房交易营改增是房地产业改革的一部分，因此，不少专家分析，二手房交易营改增后，税率有可能按照房地产业通用的11%来征收。中央财经大学税务学院教授黄桦指出，虽然税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体也有增有减。
　　举例来说，个人出售购买两年内的住宅，按照目前营业税5%的税率计算，售价为100万元的话，营业税共需缴纳5万元。
　　营改增落地后，增值税的计算需要综合考虑买入价和售出价，已缴纳的增值税也可能允许被抵扣掉。按照11%的税率计算，如果这套售价100万元的住宅买入价是40万元，那么增值税税额约为6万元，超过营业税；如果买入价为90万元，那么增值税只需要缴1万元，远低于营业税。
　　对普通住宅而言，两年外就不需要缴纳营业税了，营改增后，是否也可以免征增值税呢？按照税务总局的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，因此，业内分析对于这部分住宅，未来增值税也可能减免。
　　利好：间接打击投机倒卖
　　按照11%的税率征收，房屋增值大的就需要缴纳更多的增值税税额，增值小的则可以少缴纳。易居研究院智库中心的研究总监严跃进分析，通过对部分增值收益进行课税，能够一定程度上打击二手房投机型的倒卖，对于楼市的健康发展是个利好。
　　除了按照房地产业通行的11%税率征收，也有一部分业内人士分析，针对个人二手房销售，也有可能不采取上述复杂的计算，而直接按照简易计税办法征收。比如，参照小规模纳税人3%的征收率来征收。
　　如果最终按照简易计税办法征收，缴税基数就不再包含任何抵扣，而要以全额计算。也就是说，同样出售一套100万元不满两年的住宅，需要缴纳增值税3万元，比起营业税的5万元来说，税负是减轻的。
　　其实，对于北上广深满两年的非普通住房，现有政策已经是差额征税，即分不同区域按照售出价与买入价差额的5.5%或5.6%征收营业税，借鉴了增值税只对增值部分征税的原理。目前，由于具体政策尚未出台，对于单个购房者而言，到底是增税还是减税还不能断言。不过，营改增大方向上是一项减税的改革，整个行业的税负将只减不增，对于老百姓而言，税负也应该是稳中有降。
　　来源:&北京日报&
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房地产营改增税率或为11% 二手房交易营业税怎么算
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答: 现在只有增值税说法是以前的营业税，合同价的5.65％ 基础上打个折扣 除1.05
答: 营业税是指你的房产不满两年，可以按照房本的时间，也可以按契税票的时间，看哪个时间对于目前情况合适。重点是办理过户之前的时间，不是之止的时间。
答: 普通住宅
房主名下过五年，唯一一套房没有税。
房子没过五年，全额5.56%征收营业税和差额20%征收个税
房子过五年了...
答: 营业税：（只是营业税算法哈）
当出售所购时间超过5年的非普通住宅，需缴纳营业税如下：
（指导价或市场价
㎡-购入原价
答: 营业税是在房屋交易时产生的由卖方支付的费用，但是按照目前的市场行情来看，大多数人都是要“净收”的，顾名思义，就是业主只管收钱，交易所产生的费用均有买方支付，只个也是在签合...
答: 按地段核价征收
待解决问题
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