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谁说下关于禁止购买小产权房的法律规定是什么的？购买了会违法的吗？
“小产权房”目前尚无规范的定义，通常是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋。小产权房不属于，因而小产权房的购买者不能得到法律的有效保护，反而构成违法。&《士地管理条例》第六十五条第三、四款，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地。&《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。&依照法律规定，销售商品房应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;小产权房没有取得商品房销售许可证，因而不能办理《中华人民共和国房屋所有权证书》。&对于小产权房，无论是国土资源部还是国务院，态度向来强硬。建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护此外，建设部还提醒广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护。更重要的是，买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格，购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以，市民购买小产权房是不受法律保护的。小产权房在手续全的情况下，也只能算是合格的农民房。&他还表示，现在的小产权方是不能够在市场流通的，一些中介也只是在暗中兜售。严格意义上说，买卖小产权房是违法行为，小产权房也是禁止市场流通的。市民购买小产权房利益受到侵害时，也得不到法律保护。&小产权房存在的法律风险主要有：&1、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。&2、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具有房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行二手房交易。&3、如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。&4、小产权房购房合同属于违法，应当认定无效。如果遇有房屋产权纠纷则缺少有效的解决纠纷的依据和法律保护。&5、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性付款或者分期付款。&6、小产权房的附属配套设施，如供水、供电、供气等，因不在国家规划之列也不能得到有效保证。
其他回答(共3条)
如果你是农业户口，可以买。如果不是，国家禁止城镇居民购买集体土地住房。法律规定小产权房不能买卖，但是小产权房因为价钱便宜，依然博得了不少无力购买商品房的用户的喜爱。狮子老虎，导弹航母都可以买卖，何况小产权房就是你敢不敢买的问题了。国家虽然在小产权房的建设和出售方面做了些限制工作，但收效甚微。总之一句话，买小产权房不合法，还可能损失你的既得利益。
“小产权房”目前尚无规范的定义，通常是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋。小产权房不属于商品房，因而小产权房的购买者不能得到法律的有效保护，反而构成违法。&《士地管理条例》第六十五条第三、四款，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地。&《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。&依照法律规定，销售商品房应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;小产权房没有取得商品房销售许可证，因而不能办理《中华人民共和国房屋所有权证书》。&对于小产权房，无论是国土资源部还是国务院，态度向来强硬。建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护此外，建设部还提醒广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发商以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护。更重要的是，买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格，购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以，市民购买小产权房是不受法律保护的。小产权房在手续全的情况下，也只能算是合格的农民房。&他还表示，现在的小产权方是不能够在市场流通的，一些中介也只是在暗中兜售。严格意义上说，买卖小产权房是违法行为，小产权房也是禁止市场流通的。市民购买小产权房利益受到侵害时，也得不到法律保护。&小产权房存在的法律风险主要有：&1、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。&2、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具有房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行二手房交易。&3、如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。&4、小产权房购房合同属于违法，应当认定无效。如果遇有房屋产权纠纷则缺少有效的解决纠纷的依据和法律保护。&5、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性付款或者分期付款。&6、小产权房的附属配套设施，如供水、供电、供气等，因不在国家规划之列也不能得到有效保证。
如果你是农业户口，可以买北京的小产权房子。如果不是，国家禁止城镇居民购买集体土地住房。法律规定小产权房不能买卖，但是小产权房因为价钱便宜，依然博得了不少无力购买商品房的用户的喜爱。狮子老虎，导弹航母都可以买卖，何况小产权房就是你敢不敢买的问题了。国家虽然在小产权房的建设和出售方面做了些限制工作，但收效甚微。总之一句话，买小产权房不合法，还可能损失你的既得利益。
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小产权房买卖合同一概无效吗？
发布日期：&&& 作者：
关键词：小产权房
&买卖合同效力
案情简述：
2007年3月24日，原告宁X与被告邱X强签订合同，原告以110万元的价格购买被告位于XX区的房产一套。违约条款约定，如一方迟延履行合同，每日按合同价的万分之五支付违约金;迟延履行超过十日，另一方可以解除合同，并可要求违约方按合同价的20%支付违约金。合同签订后，原告依约交付定金20000元。标的房产系农村集体土地上建的村民住宅(即所谓绿本房)，房产证上载明产权属被告及其妻子。2007年8月22日，被告取得红本房产证，房产全部产权归被告。被告收取定金后，向原告发函，称买卖该房不合法，买卖合同无效;其妻不同意出售该房。故表示不再履行该合同。原告收函后，停止了支付购房款行为。后经多次催促不果，诉至法院。
法院经审理判决认定买卖合同有效，被告违约，向原告支付迟延履行违约金55000元。
律师分析：
本案在诉讼中，被告提出该房产纠纷案例三点答辩意见：一是房屋买卖合同违法，系无效合同;二是房屋系夫妻共同财产，妻子一方不同意出售，买卖合同不成立;三是原告未按期支付首期款，原告违约。这三点是本案双方争议的焦点，也是房产买卖合同纠纷中容易出现的典型问题。
一、本案合同效力问题
司法实践中，该房产纠纷案例经常出现欲毁约一方以合同违法为由主张合同无效的情形，在房地产买卖合同中，因国家强制性法律规定较多，更容易出现这一情况。依照法律规定，所谓绿本房确实属于法律禁止买卖的范畴，因而被告的主张并非毫无根据。但是，我们不能机械地理解法律规定。
首先，农村居民住宅并非绝对不允许买卖，诸多法律设置了有条件地可转让农村居民住宅的规定。
其次，双方签订买卖合同时明知该房的现状，尤其是明知该房正在办理“绿转红”手续。该房产纠纷案例作为预备性合同，双方无异于约定了合同成立的条件，即当“绿转红”完成后，再正式进行转让。这种附条件的合同时合同法允许的。
再次，合同法的基本原则是尽量保证合同成立并有效，以最大限度地维护交易安全。也就是说，法律不会轻易否定合同的效力，这是合同领域法律规定的一个特点。
最后，在被告已经完成“绿转红”手续，房屋属性排除了所有瑕疵的情况下，进行转让已经不存在任何法律障碍，法律对该合同已无否定性评价的余地。何况，维护合同的效力不仅是维护当事人双方的真实意思表示，也是对意图毁约主观恶意的一种制裁。因此，法院认定本案合同有效时合理的，也是合法的。
二、有关共有财产处理的问题
对共有财产的处理应该由共有人共同进行是一个原则，对此，《民法通则》、《物权法》、《婚姻法》等都有相关规定。但是，《婚姻法》规定，夫妻一方处理共有财产时，如果第三人有证据证明另一方明知该行为而不反对的，应视为一方的代表行为有效。本案中，原告提交了证人证言、录音资料等证据，证明被告妻子参与了双方多次磋商。故尽管被告妻子未在合同上签字，其也应受合同的约束。
值得注意的是，《物权法》颁布后，法律采取了形式主义原则，即不动产和特殊动产依登记对外彰显权属。因此，在实践中应注意按照财产登记的权利者签署合同。如财产登记为多人共有的，应与所有共有人签订合同，防止其后可能出现的纠纷。
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相关法律知识论“小产权房交易”的法律效力
发布时间：
15:12:48 & 作者：程雪阳 & 来源：
我要评论()
　　人们通常认为，&小产权房交易&是违法的，并藉此乐此不疲地争论&小产权房是否应当合法化&。然而，如果有人冷不丁地问一句，&小产权房交易&究竟违了什么法？估计没有几个人能够答上来。事实上最近发生在司法实务界的判决分歧和法学理论界的争论表明，&小产权房交易是违法的&这一流俗看法并不一定正确。
　　比如，在2006年的&宋庄画家村&案（即马海涛诉李玉兰案）中，北京通州法院认为，&小产权房交易&违反法律、行政法规强制性规定，相关买卖合同无效。北京二中院终审维持了该判决。然而，2013年年底，北京门头沟法院却认为，买卖双方针对&小产权房&所签订的&《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。&
　　而在法学理论界，学者们对于&小产权房交易&是否合法也是莫衷一是。秦前红教授研究了一下宪法和《土地管理法》，得出结论说，我国法律&在农村集体土地上并不完全禁止农民建房并且进行交易。&杨建顺教授同样研究了《土地管理法》，但却得出相反的结论，认为小产权房&建设本身是违法的，交易也是违法的，&&作为违法建设的&小产权房&，其自身的利益以及其交易的利益均不是也不应是法律保护的权益，相关部门应当对违法的&小产权房&依法处置，避免人们从其违法行为中获利。&
　　为何会出现这种截然对立的观点和结论呢？在笔者看来，这首先是因为人们所使用的术语具有很大的模糊性，比如，大家都在讨论&小产权房&，但对于&什么是小产权房&却并没有统一的认识；其次，很多人没有区分法律和政策，将政府的政策意见与法律的规定混同。我国政府的很多政策确实都明确规定&农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅&，比如《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（2007）等等。然而这些政策毕竟不是法律，甚至也不是行政法规，不能以此作为&小产权房交易违法&的依据；最后，现行法律的相关规定过于模糊，无法让人得出正确的答案。
　　为了更清晰地进行讨论，笔者认为，应当首先用&农村住宅&来代替&小产权房&这一较为模糊的概念，然后将政府政策剥离，只讨论&农村住宅出售给集体成员以外的人，合同是否违背我国法律的强制性规定&这一问题。
　　涉及这个问题的法律主要有《物权法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》。
　　让我们首先看一下1998年修改颁布的《土地管理法》。依据该部法律的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但村民建设住宅、兴办乡镇企业以及乡（镇）村公共设施和公益事业除外（第43条）。另外，村民建设住宅必须符合三个条件：（1）应当符合村庄和集镇规划以及乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划（第59条）；（2）农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准（第62条）；（3）如果村民建设住宅涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续（第44条）。这即是说，村民建设住宅不需要申请国有土地，可以直接在自己的宅基地上建设住宅，而且只要不违反规划，其可以再自己的宅基地上建设多层和高层住宅。2007年颁布的《物权法》也确认了这一点，其第152条规定&宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。&
　　那么，村民在合法宅基地上建筑的房屋是否可以在房地产市场上进行交易呢？《物权法》第153条规定&宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。&然而，无论是自住房屋，还是非自住房屋（比如多层或高层住宅中的房屋），《土地管理法》并没有禁止出让、转让或出租的明确规定，而仅仅是要求&农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。&（第62条第4项）
　　那么，为何会有很多人认为《土地管理法》禁止&小产权房交易&呢？核心问题在于，该法第63条关于&农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外&的规定。
　　从表面上来看，这条规定的含义似乎是禁止&小产权房交易&的，然而如果认真分析这一条款，就会发现这一规定令人相当困惑。如果我们暂且搁置后面的但书规定，仅仅聚焦前半句的规定，那就会认为，第63条的规范含义应当是&农民集体所有的农业用地（而不是所有的集体土地）使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设&，农民是否向本村以外的人出让、转让或者出租集体建设用地使用权与本条规定无关。之所以得出这个结论，是因为&农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设&这一规定，是不能被解释为&农民集体所有的建设用地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设&的&&其中的道理很简单，所谓&建设用地&，就是指该块土地已经用于非农业建设了，再规定其不能&出让、转让或者出租用于非农业建设&，不但在语言逻辑上存在问题，而且在实践上也是没有意义的。
　　然而，如果我们将该条规定作为一个整体来理解的话，就会认为第63条的规范含义应该是&集体建设用地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外&，而不能是&集体农业用地的使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设&。原因很简单，&集体农业用地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设&与&符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外&这一但书规定根本就不应当写到一个条文里面，否则不但构不成一个有意义的规范，而且也不符合正常的&原则＋但书&的汉语逻辑。
　　由此观之，《土地管理法》第63条是一个存在内在张力和逻辑混乱的法律规范，其将&维护国家对建设用地市场的一级垄断&和&耕地保护&这两个并不太相关的问题纠缠在一起，造成了理解和实践上的困惑&&事实上，这一结论并非仅仅是笔者的推测。在1998年出版的权威释义中，立法者就是如此解释这一条款立法目的的：
　　禁止农民集体所有的集体建设用地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设，主要是基于以下几点考虑：
　　1。 农民集体土地流入市场，影响国有土地使用制度改革。由于我国的土地市场刚刚建立，政府管理土地市场的各项措施还不健全，加上前几年&房地产热&、&开发区热&造成大量的闲置土地，如果再允许集体土地进入市场，将又有大量集体土地变为建设用地，形成更多的闲置土地，国有土地使用制度改革也将难以进行。2。 是保护耕地的需要。现在乡（镇）村干部对将耕地变为建设用地，搞房地产的积极性很高，如不加以严格控制，将会又有大量耕地变为建设用地，保护耕地的目标将难以实现。（引自卞耀武：《中华人民共和国土地管理法释义》，法律出版社1998年版，第176页。）
　　有人可能会说，依据1994年《城市房地产管理法》第9条关于&城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让&的规定，农村住宅不得直接进入房地产市场进行流通。这样的理解是正确的，但需要注意的是：
　　（1）《城市房地产管理法》的效力范围仅仅及于城市规划区，城市规划区外集体土地上的房屋以及宅基地是否可以转让，该部法律并没有明确规定&&当然，这个问题也不是《城市房地产管理法》应该规范的范围。所以，我们不能笼而统之地认为，农村住宅在房地产市场交易是违法的。
　　（2）《城市房地产管理法》的这一规定否定了1988年修宪的修宪成果&&1988年全国人大将宪法第10条第4款从原来的&任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地&规定，修改为&任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让&时，其修宪的意图在于强调土地的使用权原则上是可以转让的，只有例外的情况下才可以限制这种权利。然而，《城市房地产管理法》第9条却规定集体土地只有征收为国有土地以后该幅土地才可以有偿出让，完全违背了1988年的修宪精神和要求。事实上，1988年《土地管理法》就是按照这一宪法精神来修改的。该法第2条规定，&国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定&。遗憾的是，国务院仅仅在1990年制定了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，却并没有制定集体土地使用权转让的具体办法。更让人遗憾的是，1998年《土地管理法》再次修改时，1988年的这一规定居然被删除了。
　　那么，村民将合法的住宅卖给村集体以外的人到底是合法还是非法？通州法院和门头沟法院哪个判决是正确的？笔者的结论是：
　　（1）现行的《土地管理法》无法回答这个问题，因为该法第63条的规定根本无法提供准确的答案；
　　（2）如果案件标的涉及到的是城市规划区以外的农村住宅，门头沟法院的判决是正确的，因为现行法律在这方面并没有明确的禁止性规定；
　　（3）如果涉及到城市规划区范围内的农村住宅，通州法院的判决是正确的，因为《城市房地产管理法》确实禁止城市规划区的集体土地直接在土地市场上流转。不过，由于《城市房地产管理法》的这一规定具有违宪嫌疑，因此法院应当将相关案件提交全国人大常委会，由后者依据宪法第67条的授权对《城市房地产管理法》进行合宪性审查。
　　当然，要从根本上解决&小产权房交易&这一问题，最为关键的，还是要按照十八届三中全会和2014年1号文件来修改我国现行的《土地管理法》和《城市房地产管理法》。如何修改呢？
　　首先，要按照&建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价&的精神，废除《城市房地产管理法》第9条关于&城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让&的规定，并以&城市规划区内的集体土地在缴纳相关税费之后，依法依据规划有偿出让&代替。
　　其次，要按照 &让市场发挥决定性作用&和&赋予农民更多财产权利，&&慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道&的精神废除《土地管理法》第63条的但书条款，同时明确规定，&农民集体所有的农业用地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但土地利用规划变更之后，依法获得许可的除外。&
　　再次，要取消农村宅基地的&无偿分配制度&。如果某户农民需要更多的宅基地，其应当通过市场来购买，而不能再无偿取得。对于存量农村住宅，则要分类处理。符合土地利用规划和城乡规划的农村住宅，要抓紧确权颁证，允许这部分合法住宅优先进入房地产市场；对于不符合土地利用规划和城乡规划的农村住宅但没有占用基本农田的农村住宅，如果符合经济和社会发展需要，可以给予行政处罚之后予以保留；对于占用基本农田的农村住宅，则要坚决拆除，以确保对农业用地的保护。
　　最后，对于农村住宅进入房地产市场后的增值收益，可以通过征收土地增值税、土地交易税、土地使用税、土地保有税等方式合理分配。
【作者简介】
程雪阳，法学博士，中国人民大学法学院博士后研究人员。
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