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人大经济学院表示靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘
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核心提示：由于房地产对经济的拉动力过于强大，房地产对经济的贡献率超出了合理范围。因此，经济增长速度的含金量也明显下降。更重要的，由于房地产暴利对资本产生了强大的吸引力。
判断一个地区有没有房地产依赖症，不能单纯看房地产投资占固定资产投资的比重，也不能单纯看房地产投资占GDP的比重。但是，一个地区，如果这两项占比都较高，且辅之以房地产提供的税收占全部税收的比重也较高，房地产提供的经济增加值占全部增加值的比重达到了工业增加值的比重，且城市化水平不高，以及商品房空置率已经很高，地方仍然希望发展房地产业，那么，这个地区的房地产依赖症就比较严重了。
地方经济对房地产过度依赖，不仅会造成房地产的泡沫泛滥，造成房地产市场的风险积聚，而且会对实体经济的发展带来严重的负面冲击和影响，扩大经济的不安全性。
由于房地产对经济的拉动力过于强大，房地产对经济的贡献率超出了合理范围。因此，经济增长速度的含金量也明显下降。更重要的，由于房地产暴利对资本产生了强大的吸引力，导致资本大量从实体产业撤离，使实体经济呈现空心化格局。在已公布的全国31个省区市前三季度经济增长成绩单中，房地产投资拉动的烙印依然明显。
中国房地产报记者的独家统计显示，GDP增速最高的重庆（增长11%），前三季度房地产开发投资占固定资产投资的比重为25.66%，房地产投资占GDP的比重为24.11%。在31个省区市地产投资依赖度排名中，仅次于海南，排在第二位。而海南则一直是严重依赖房地产的地区，前三季度房地产投资占GDP的比重高达46.42%，这意味着房地产开发投资贡献了近半的GDP总量。
北京、上海和广东，前三季度房地产投资占固定资产投资的比重则分别高达56.17%、57.18%、30.77%。而北京、上海前三季度GDP增速均未达到全国6.9%的平均值。
“每年房地产的总投资不应超过社会固定资产投资的25%。有的地方40%、50%投资都在搞房地产，这个城市肯定会出现产业结构畸形，没有发展后劲，而且会出现泡沫。”中国房地产业协会副会长胡志刚在接受中国房地产报记者采访时表示，北京、上海的住房需求量虽然大，但供应量更大，“六环外、七环外都建了大量的住房，还有很多房子积压在炒房者手中，真正有需求的人或被限购或买不起”。
而按照25%的合理标准，31个省区市中，前三季度房地产投资占比固定资产投资超过这一数值的有7个，分别是上海、北京、海南、广西、广东、浙江、重庆。
胡志刚认为，从房地产投资占GDP比重来看，控制在10%以内比较合理。而记者统计发现，31个省区市中，24个地方的这一比重都超过了10%。
GDP仍高度依赖地产投资
中国地方经济发展仍然有很强的房地产依赖症。
2014年以来，随着房地产市场的不景气，我国房地产投资占GDP的比重其实在下降。2013年房地产投资占GDP比例高达16%，2014年这一比值则降到14.93%，今年前三季度进一步降为14.46%。
然而，14.46%的比重仍处于高位。当年日本房地产泡沫破灭时，房地产投资占GDP比重也不过9%，而美国次贷危机爆发时该比例达到局部峰值6.2%。
“从历史数据来看，GDP增速一般和房地产市场呈正相关的关系，投资是GDP增长的三驾马车之一，而房地产投资是投资的一个重要组成部分，房地产的火热会带动房产投资，从而拉动GDP增长。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国房地产报记者采访时表示。
目前经济增长最快的两个省市都来自西部。重庆前三季度GDP增速为11%，贵州增速达10.8%，是仅有的两个经济增速仍保持双位数增长的省市。
胡志刚分析认为，重庆经济发展比较良性，房地产业确实也给了很大支撑。在土地供应上，重庆早在2002年就储备了主城区40多万亩土地，并计划在之后的20年中，每年只开发其中5%的土地。在产城融合上，重庆按照
在贵州省的投资中，房地产投资占固定资产投资的24.92%。基建投资也是一大支柱，前三季度基础设施完成投资同比增长24.3%，占固定资产投资的比重高达39.9%。
“贵州也有房地产发展畸形的问题，将来要想良性发展比较困难。房地产投资能够带来GDP的增长，但对地产投资的依赖不能长久。”胡志刚分析称。
海南省一直以旅游业著称，尤其2010年海南国际旅游岛规划实施后，几乎每个市县都有大量的国内知名开发商开发项目。前三季度海南GDP同比增长8.2%，房地产开发投资增速则高达25.9%，列全国第一。
此外，云南、安徽、福建均是地方经济增长对房地产投资依赖程度比较严重的省份，这也是当地政府频频出手救市的原因所在。
东三省山西经济增速最慢
贵州、西藏等新一波资源禀赋型省区正在弯道超车，而原来的经济增长大省，却在遭受着资源枯竭后的经济消退和转型困顿期。
东北三省前三季度GDP增速排名依然靠后，其中，辽宁以2.7%的增速垫底，黑龙江前三季度GDP增速为5.5%，排名倒数第三；吉林前三季度GDP增速为6.3%，排名倒数第四。山西前三季度GDP增速也不快，仅增长2.8%，排名倒数第二。
全国经济增速最低的辽宁省，今年以来房地产开发投资持续负增长，但前三季度房地产投资占固定资产投资的19.71%，占GDP的16.1%，仍不低。辽宁房地产投资额比黑龙江、吉林总和的3倍还要多，投资强度过大导致辽宁房地产的去库存压力比全国其他地区更甚。同时，人口的流出更加重了这一地区的去库存压力。
辽宁省常住人口2014年为4391万，比上一年仅增加1万人，位居全国第14位。但是房地产施工面积为全国第8位，投资额为全国第6位。而辽宁省沈阳市目前的库存仍是省会城市中最高的，需要消化20个月。
此外，辽宁的房地产业税收也在持续下降。房地产业税收占税收比重回落2.8个百分点，这是自今年2月份以来连续八个月负增长。建筑业税收比重回落1.1个百分点，自今年6月份以来持续为负。
北京、上海、浙江、河北等4个经济增速回落的省市则全部来自东部。尤其值得注意的是，北京、上海前三季度GDP增速尚未达到6.9%的全国平均值。工业经济低迷是一个重要因素。前三季度北京工业生产增速只有0.2%，而上海出现负增长，同比下滑1.7%。
控制性强规，坚持审批过程中人口跟着产业走，产业跟着城市规划走的原则，最终一平方公里1万人，形成一个平衡。在楼面地价上，拍卖价不能超过当期房价的三分之一。此外，金融业、科技业、“一带一路”都为重庆经济高速增长提供了优势。
在这几个经济增长落后省份中，黑龙江、吉林、山西的房地产投资依赖程度都较低。黑龙江前三季度房地产投资占固定资产投资的比重11.78%，占GDP比重为7.79%。吉林省的这两个数值分别是6.78%、7.36%。山西稍高，分别为18.97%、11.49%。
北京、上海对房地产投资的依赖程度并不轻。北京在31省区市地产投资依赖度排名中排在第8位，上海排在第16位。尤其这两个城市的房地产开发投资额占固定资产投资的比重均高达50%以上，房地产泡沫压力已经显现。
【专家观点】
胡志刚：依靠房地产投资拉动经济靠不住
房地产能带动GDP增长，但是不能长期依赖，房地产投资占GDP比重最好低于10%。但大部分省市都高于这个数字，这也是为什么中国房地产市场严重供大于求，保障房市场也库存积压。
正常的房地产开发速度应该是，每一平方公里建成区容纳1万人，如一个城市建成区面积为100平方公里，其城区人口应该为100万人，如果目前仅有50万人，而对外来人口的吸引力又不强，短时间内难以达到100万人口容纳量，则很可能沦为“鬼城”“空城”。
今年以来出台了这么多房地产刺激政策，但对二三线、三四线城市的房地产刺激作用并不大。房地产已经不能作为经济发展的依赖，因为整体人口在这里，房地产供求关系的拐点到了，房地产业难有大发展。
李宇嘉：明年房地产开发投资或出现负增长
中国大部分省区市经济发展对房地产依赖程度还是很高的，因为房地产的体量很大，下滑一两个百分点对经济的影响是巨大的，所以要让房地产投资缓慢下行。房地产关联着上下游产业，房地产全产业链占固定资产投资的比重已达60%。此外，房地产开发投资还关系到基础设施投资，是基础设施投资的资金来源和土地来源。
今年房地产销售面积比2013年的历史最高水平还要高，住房需求大量被透支，这就会导致2016年出现购买需求动力不强的迹象，现在占全国库存60%以上的三四线城市始终没能很好地去库存，问题还比较严重。目前的房地产开发投资增速已经降到2.6%，是21世纪以来最低增速，这也使得固定资产投资增速创下十几年来新低。如果新开工、土地出让继续下滑，那么明年房地产开发投资可能会出现负增长。
（本篇综合21世纪经济报道，国家统计局网站，证券日报，中国房地产报等编写）
责任编辑：赵克
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霍德明：中国必须靠房地产拉动经济 不能扼杀
　　和讯网消息 3月9日，和讯网主办的“布局新型城镇化”和讯沙龙在北京举行。本次会议主题是“布局新型城镇化―以改革红利释放城镇化潜力”。北京大学中国经济研究中心教授表示，中国要靠这个房地产的引擎去拉动这个经济，是势在必行的。只有15年的时间，这么短的时间就想把这么一个茁壮年轻的扼杀了，个人是完全反对的。
　　以下为部分文字实录：
　　霍德明：2003年上半年的非典，如果大家还记得的话，在那之前房价有没有上涨？根本没有人管房价。房价真正上涨就是从2004年、2005年开始涨。2003年、2002年以前大家还想说为什么要买房子，反正有单位福利分房。所以，房价上涨是从2004年到2008年这段时间，它的房价上涨最主要是外汇资产的累积。我们出口了，一年三千亿，四千亿搞下去，光是用强力货币来算乘7就是2、3万亿，再按货币乘数看，就造成了天文数字的东西。进入了WTO，中国变成了世界工厂，钱多了，而且在很短的时间内钱多了，这个东西和弗雷德曼讲的东西不太一样。弗雷德曼讲钱多了物价会上涨，没错。但其实我们这种由外汇资产累积推升的钱多了，短时间内一年增加两万亿的强力货币，不会使我们去买牛肉面，就像是讲的它就像蜜一下下来的，它在商品市场里化不掉，于是就到了资产市场里去了。所以，看到房价在那两三年中一下子涨上去了。所以，房价的上涨肯定是钱太多，而且是那段时间中钱太多。后来政府控制，提高存款，年19次提高了存款率，2008年暑假房价不就降下来吗。甚至于和徐天庆（音）他们打堵的事情，实际上是牛刀赢了，房价是被控制下来了。
　　我再提醒大家一下，加入WTO之前，一半经济学家反对，一半经济学家赞成，但加入WTO以后，一半人的声音没有了，觉得太好了。西方国家其实也是一样，的房价也是在2002年、2003年开始涨的，因为中国人把一大堆的储蓄搞出去了，让他们去享用了。中国的房价在2003年以后涨，纯粹就是外贸推升的，所以才有温州炒房团。所以，中国的钱那个时候是发多了。
　　发多了是不是供给不足呢？土地是不是太少了呢？我们讲城镇化，一般有两个概念，第一个是城市里的市民，刚才你讲到的异地高考问题，这是超级挑战，怎么来处理这个问题？不然全中国城市里的人都要反对共产党了，因为利益不均。城里人和农民是有利益差别的，既得利益集团的差异。第二，房价要下跌，很简单，小产权房就地合法，中国土地很多，农村占的土地达到95%以上，城市占的土地一丁点而已，也不知道谁发明的18亿亩红线，我从来没有看到谁来分析的，这就像一个魔咒罩在那儿。小产权房全部就地合法，你看房价会不会跌？我绝对赞成钢明兄说的房价要跌，但是绝不赞成用限购这些东西。我们大家要搞清楚，必须要有钱才能去囤房，你听过温州炒房团，但没有上海、西安炒房团吧？因为西安人根本没钱。温州人是外贸赚了第一桶金才有钱炒房。2009年4万亿下来以后，炒房的人是和国企的人有关系的。所以，必须先要有钱，炒房，没房炒什么，我也很想炒房啊。所以，必须先搞清楚。
　　房子，15年的商品房，到今天为止中国才只有15年，这和国外相比，私有商品房，美国100多年了，二战以后日本也有几十年的历史了。所以，中国要靠这个房地产的引擎去拉动这个经济，是势在必行的。只有15年的时间，这么短的时间就想把这么一个茁壮年轻的产业扼杀了，我是完全反对的。当然我也看到很多一线城市上涨的一塌糊涂，但是我的基本看法，北京二环三环内的房价，我觉得涨到8万、10万一平米很正常，你看看伦敦，看看纽约曼哈顿，算算美元，8万、10万在那边还是低房价，二三环本来就应该这样，不要讲五环以外。经济学就是很残酷的，你住在这里就要承受这么高的机会成本，住不了就搬出去，当然最好多建一些地铁。所以，我自己还是很关心房价的，但是我研究房价是刚性需求，和当地的平均需求还是有关系的。所以，别炒那么多的大城市的房价泡沫。如果你真要解决这个问题，外贸别累积那么多钱，如果真的要说供给，就开放小产权房。
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（责任编辑：华青剑）
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