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成都高档写字楼市场分析报告
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&&1、成都高档写字楼分布图;2、成都高档写字楼物业类型;3、成都高档写字楼总建筑面积比较平均数分析;4、成都高档写字楼层数、建筑高度分析;5、成都高档写字楼售价、租金分析
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　　成都楼市连涨7月，写字楼的“钱途”在哪？
　　2016年，成都楼市迎来近几年未有的繁荣景象。住宅价格连续7月上涨，主城区楼市均价突破1.1万元/平米关口，并有强劲的后续上升动力。在住宅市场火热的同时，商业地产市场也呈现复苏势头。世邦魏理仕日前发布分析报告称，成都写字楼租赁市场的成交活跃度明显回升，第二季度全市吸纳量达16.5万平米，环比上涨超过6成。高力国际的报告同样将“活跃”作为成都写字楼市场第二季度的特点，并认为：如果下半年能延续上半年的活跃表现，成都写字楼全年的表现还是预期乐观。
　　有市场人士分析：“营改增新政”出台，企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围的举措，刺激了众多企业购买写字楼的欲望，让成都写字楼市场呈现回暖势头；在“双创”时代背景下，成都新增企业数量上升，也是写字楼需求上涨的重要原因；同时，因实体经济表现不佳，很多企业在做资产配置时，都将区域位置优越的优质写字楼物业作为投资品。
　　但是，成都写字楼市场整体租金水平并未没有明显上升，很多地方还有下调趋势。对此，地产业内资深人士杨志良解释：“租金价格的涨跌由供求关系决定。整体来看，当下成都写字楼市场供大于求，竞争激烈导致租金上涨不明显。但实际上，成都仍有个别区域，譬如武侯新城，因需求上涨，供应量又不足，写字楼租金水平有明显上涨，年租金收益率已超过8%。”
　　因此，对写字楼投资者而言，市场日渐活跃的人气和上涨的成交量，并不一定能保证他们投资收益的丰厚。选择什么样的区域和项目，才是决定投资“钱景”关键。
　　以回报率论英雄，四大传统热门板块“腰杆”硬不起来
　　投资回报率的高低，是决定写字楼物业受追捧程度的关键标准之一。那么，在成都，什么样的写字楼物业能在投资回报上领先呢？在深入调查后，我们发现，在投资回报率上，成都写字楼市场其实是冰火交织的两重天局面。
　　有调查机构的数据表明，2016年，成都写字楼市的整体租金收益率不到4%。坦白讲，从整体市场看，成都很多写字楼产品都是“鸡肋”！但是，在市场整体投收益率偏低的行情下，仍有一些需求上涨而供应短缺的区域，租金收益率达到8%左右，堪称惊艳！
　　一说到写字楼投资，绝大部分成都人都会习惯性地锁定四大传统热门板块――人民南路、东大街、金融城、大源线。这四大传统热门区域，是成都写字楼项目分布最密集的“高大上板块”。按照传统的投资逻辑，这些板块作为成都商务的门面担当，必然会引来企业们趋之若鹜，写字楼产品的投资回报应该是最诱人的。但调查之后的真实情况却并非如此：
　　在传统CBD区域、人民南路上，某地标性的甲级写字楼在售价格2.5万元/平米，租金水平大约在100元/平米/月左右。年投资回报率为4.8%左右。
　　在东大街上，某甲级写字楼项目，在售价格12500元/平米，租金水平70元/平米/月左右，年投资回报为5.6%。
　　要知道，人民南路与东大街，一向是成都写字楼市场的封面区域，但区域中只有少数写字楼项目的年租金收益率在6%以上。更多项目的租金回报在5%上下徘徊。
　　而在金融城和大源两大板块，写字楼的投资回报明显更低。以金融城内天府大道旁一写字楼市项目为例。该项目目前租售并举，售价13000元/平米左右，租金价格40元/平米/月，年收益率为3.71%。而有市场人士透露，因区域中写字楼市产品太多，竞争异常激烈。大源、金融城一带的很多写字楼，租金回报率只能在3%左右，从投资角度看，几乎没有购买价值。
　　实际上，这还是我们选取表现较好的写字楼样本的调查结果，根据《云房数据》的报告显示：成都写字楼市场整体的静态收益率（租金收益率）不到4%。
　　成都写字楼租金收益率最高的地方，竟然是它!
　　在四大热门区域的投资钱景“哑火”的2016年，谁能成为成都写字楼投资价值的门面担当？实际上，如果我们不一提写字楼物业就把目光聚焦在传统的地产热门板块，而是需求量暴增、供应量短缺、又有坚实产业支撑的地产新兴区域，就能发现新的投资宝地。
　　2016年，成都写字楼市场的最大“黑马板块”，非武侯新城莫属。据调查，这个区域的优质写字楼产品，整体年租金回报率超过6%。以当下正在热卖的地标项目城置&汇点为例。其在售均价为7300元/平米左右，远远低于人民南路等区域的同档次项目。但在租金回报上，城置汇点呈现出了强大的竞争力。这个项目写字楼市物业的租金在35元-50元/平米/月之间，年投资回报在7%-8%之间。可以说，在计算过城置汇点的租金收益之后，再对比成都写字楼市场低于4%的整体收益率，你会产生“武侯新城不在成都范围内”的错觉。
　　在传统地产投资逻辑中，市区最中心的物业的投资价值才是最高的。而以城置&汇点为代表的武侯新城写字楼物业却颠覆了这一逻辑。
　　实际上，这种“城市副中心压倒城市中心”的倒挂现象，凸显了成都写字楼市场的一种格局――市中心在走下坡路，而新兴区域却处于上升通道中。
　　人民南路和东大街都属于传统市中心。这个区域的写字楼物业，优势在于交通发达、配套完善，政务、法务、金融、服务等资源集中。但近年来，随着政务资源向新兴区域迁徙、成都地铁加速成网，市中心在配套于交通上的优势减弱。加之在网络时代，很多新兴产业对不再固守城市传统中心也，落址区域选择面变宽。由此，市中心的写字楼物业对企业吸引力不再绝对。
（▲人民南路）
（▲东大街）
　　而金融城与大源两个板块，是国际城南的写字楼项目扎堆之地，同时也是成都写字楼供应的主战场。但这个区域尚未成熟，无法形成产业集群效应，巨大的供应量短时间内无法消化，使得空置率高居不下。很多项目尽管采取各种措施吸引企业入驻，但效果并不明显。并且，这些区域中还将有巨量的写字楼产品面市，导致投资者对投资回报的预期还会继续下调。
　　当传统写字楼焦点区域原有的优势逐步降低，新兴商务板块有了脱颖而出的机会，武侯新城就是明显的例子。在成都，很多区域的兴起都是从住宅开发开始，但武侯新城不同，它是“产城一体”模式下发展起来的城市新兴区域，现已聚集近1万多家企业，是成都武侯区企业最集中的产业之城。产业群集的发展，为区域写字楼市场提供了坚实的基础。
　　另一方面，保利、绿地、中海、华宇等众多品牌开发商开发的社区，近年处于入住高峰期，区域人口已增至50万人。而据规划，未来武侯区300万人，将有100万人都在武侯新城。大量人口的迁入带来了巨大商机，催生了商务需求的爆发和办公物业的升级。
（▲武侯区）
　　更值得注意的是，随着区域内城市配套加速呈现，特别是地铁9号线和3号线浮出，区域交通路网实现升级，让武侯新城成为了众多企业落址的目的地。同时，区域内原有的众多企业，在发展之后有了升级办公环境的急迫需求。
　　但这几年来，武侯新城区域内的优质写字楼一直处于短缺状况，很多企业只能在居民楼或老式的办公楼里办公。据调查，在区域中，很多无配套和服务居民房，租金收入都超过30元/平米。
　　因此，当有品质更好的现房写字楼项目出现时，大部分企业主愿意购买写字楼物业来改善办公环境，提升企业形象，当然还有一部分企业则选择租赁写字楼物业来达到同一目的，这就的使得城置&汇点这样区域内稀缺的优质现房写字楼项目能够得到市场的追捧和高投资回报率保障。
　　武侯新城写字楼的价值担当和颜值担当为什么会是城置&汇点？
　　2015年，城置&汇点以黑马的姿态出现，成为成都写字楼市场年度销售套数和面积的双料冠军。这被市场看作是武侯新城区域改善办公需求爆发的明显征兆。而在2016年，这个项目销势持续走强，一直保持区域领先位置，是成都最畅销的写字楼项目之一。被业界称为“武侯新城写字楼市场的颜值担当和价值担当。”
　　笔者现场考察发现，在产品打造上，城置&汇点的确有别于区域中其它写字楼项目。它打造了一个城市综合体，以10万平米的商业配套，满足入驻企业的商业、商务需求；该项目选址于地铁9号线与3号线交汇之处，是区域内罕见的双地铁物业；在物业管理服务上，项目引入全球五大行之一仲量联行提供直管服务。此外，它还是成都罕见的公园式现房写字楼项目，一个124亩的市政公园就在项目旁，令入驻企业能享受到绿色生态的办公环境。
　　产品优势明显的城置&汇点，在投资价值上也体现出了强大的竞争力，50元/平米/月的租金价格，稳居同区域内写字楼市租金的一线阵营。而其7%-8%的年租金收益率，足以逆转投资者对写字楼“鸡肋投资品”的印象。
　　值得一提的是，8%左右的投资回报，只是最基本的投资收益，并不包括物业本身价值上涨的收益！要知道，环顾整个成都3环区域的关键板块，武侯新城的写字楼市场是最明显的价值洼地，而在2016年，这个区域地价大幅上涨，豪宅产品相继出现，众多开发商已将之视为必争之地，这些迹象都显示武侯新城区域升值之势已不可逆转。以此而论，买下武侯新城的地标写字楼，不仅仅意味立即拥有极高的租金回报率，更将因区域价值爆发，租金价格与物业价格双重上涨，乘上一列飞驰财富快车。
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官方首次评定 成都市商务写字楼等级结果出炉
成都中海国际中心、中海大厦荣获超甲、甲级桂冠4月7日，成都市商务写字楼等级评定授牌仪式隆重召开，会上发布了成都市商务写字楼等级评定结果，并向入选超甲、甲级商务楼宇授牌。中海国际中心、仁恒置地、国金中心、华润大厦、百扬大厦等8栋商务写字楼正式获评超甲级写字楼；中海大厦、平安金融中心、富力中心等10栋商务写字楼获评甲级写字楼。成都市人民政府副市长傅勇林、商务部驻成都特派员办事处特派员方蔚、成都市人民政府副秘书长、办公厅主任廖成珍、成都市商务委主任郭启舟等嘉宾出席仪式。新加坡驻成都总领事馆、英国驻重庆总领事馆、楼宇经济专家、成都市商务委、市建委、市城管委、市房管局、香港贸易发展局、意大利欧洲企业局、英中贸易协会等负责人应邀出席。 以标杆项目重塑市场标准，中海商业引领写字楼告别“自称超甲”时代此次商务楼宇等级评定为国内首个城市官方评定，该结果的出炉标志着成都乃至整个西部地区写字楼市场有了第一批权威认定、具有国际化水准的优质写字楼，对于成都推进楼宇国际化、专业化具有较强的创新意义和首创价值。成都中海商业旗下中海国际中心、中海大厦分别入选超甲、甲级项目，成为成都唯一同时入选超甲和甲级项目的写字楼运营商。当前，成都写字楼市场供应量持续攀升，但单一业权、具有国际硬件标准和运营服务水平的超甲写字楼依然是稀缺品。规范写字楼市场评级标准，遴选出一批硬件基础好、运营品质优，具有示范带动作用的商务写字楼项目，对于促进成都楼宇经济有序发展，为更多优质企业落户成都，促进经济转型升级具有重要意义。评定结果的出炉也意味着成都写字楼市场正式告别了“自称超甲时代”。成都中海国际中心授牌超甲商务写字楼成都中海大厦授牌甲级商务写字楼强运营、重品质，中海全持有模式赢“双甲”桂冠获各方点赞在百舸争流的成都写字楼市场，优质写字楼项目层出不穷，各家写字楼的硬件区分度已经并不明显。品牌开发商持有、高品质运营的兑现成为了优质客户关注的焦点。本次参与评级的成都中海国际中心及成都中海大厦皆为成都中海商业全持有写字楼项目，历时多重严格考验，凭借不俗的硬件实力、优良的运营品质以及“中海云商运营服务体系”等具有开创性的写字楼运营创新实践，最终获得了超甲级与甲级商务写字楼的“双料认证”。傅勇林副市长在中海商业旗下两个项目展示位前合影作为中海系写字楼的最高端产品，成都中海国际中心以“超大体量、超高品质、整街持有”的商业地产开发及运营模式，为城市经济发展助力、与商务伙伴携手共赢。自2012年入市以来，凭借金融城黄金中轴的良好区位、超甲级的硬件配套和近5年的高品质运营表现，连续四年保持成都写字楼租赁市场第一的位置，目前入驻的企业包括甲骨文、汇丰银行、约克、四川发展、中国建筑、巴斯夫、一汽大众、宝马等世界500强与汉能集团、嘉实基金、天弘基金、等行业龙头企业，业已形成传统金融行业与互联网+金融行业的全金融产业聚集。而成熟运营五载的成都中海大厦，是本次全成都唯一入选的城西商务楼宇项目。入驻知名客户包括高露洁、杜邦、招商银行、建设银行、华西证券、中融国际信托、链家房产区域总部等世界500强及国内知名企业。 中海大厦以品质运营、中海“云商”运营服务体系以及一流的物业管理水平在租户及专业市场获得优秀的口碑，成为优质企业在成都城西选址的首选。傅勇林副市长听取中海商业项目介绍作为成都高端商务写字楼运营领军者，成都中海商业以匠人精神专注商务办公领域——专心做“深”、潜心做“精”，通过不断尝试模式创新、提升运营品质、提升品牌意向力，保持着旗下持有的高端写字楼项目——成都中海国际中心与成都中海大厦持续迸发着新生经济活力。未来，成都中海商业将持续保持高端品质的商务楼宇运营水平，为入驻企业提供最佳的商务办公体验，以标杆项目的示范带动作用助力城市发展、共建“宜业”成都。测评数据面面观以2012年制定的《成都市商务写字楼等级划分标准》为基础，2015年12月至2016年3月，成都市首次启动了历时120余天的商务写字楼等级评定工作。本次评定从规范行业入手，从标准化工作起步，加快推动成都楼宇经济发展体系向国际标准看齐。评定工作由成都市服务业发展领导小组办公室设立成都市楼宇等级评定委员会，24名政府监督员全程监督指导。成都市多家知名商务写字楼自愿报名参与本次评定。成都市楼宇经济促进会具体组织实施评定。大专院校、行业协会、五大行、楼宇运营者共同组成的80位权威楼宇经济专家全程参与，充分体现了政府督导、行业主导、社会参与、自愿申报、公开公正、动态管理的原则。通过资格预审、入围名单发布、现场评测、满意度调查、楼宇暗访等多维度的严格考察，最终对外公布了评定结果，含金量、权威性毋庸置疑，也通过实际举措正式重建了成都写字楼市场标准。
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