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住宅冷了 怎么没人再提投资商铺？
　　传统商铺租售情况均不如住宅 开发商重整资源发力社区商业
　　住宅冷了 怎么没人再提投资商铺？
　　北京的住宅一旦遭遇调控，精明的投资者们往往将目光转向旅游地产、海外地产、商业地产甚至养老地产。就像2010年限购刚刚开始时，无论是开发商还是个人投资者都将蓬勃发展的商业地产视为新的蓝海，大举进入。新的购物中心、商铺也像雨后春笋一样冒出。然而时过境迁，这次京城住宅再次遭遇寒冬，却很少再听到投资转向商业地产的声音了。不仅如此，一些百货频频关店，商铺入不敷出的新闻也不断爆出。曾经受到投资者追捧“一铺养三代”的理念似乎不再是金科玉律了。
　　底商价格竟被住宅反超
　　几年前，做建材生意的祁先生，因为自己的建材展厅年年都被房东提价，觉得投资商铺是一个细水长流，保值增值的好出路。于是在“一个店铺吃三代”的感召下，用当时手中的闲钱买了丰台区三环新城的一套底商，准备出租赚取稳定收入。最终这套底商总价480万，面积接近160平方米，单价仅在3万元左右。对比当时三环新城2.5万元/平方米的住宅价格，祁先生感觉像是捡了大便宜，因为按照一般逻辑，底商的单价要远远大于住宅的。
　　最初，和祁先生设想的一样，这套面积既不太大也不太小，可做餐饮的底商并不乏追求者，很快他就以5年，每月1.5万元的价格租了出去。当时三环新城160平方米的住宅月租金也就5千多，底商的租金相当于住宅的三倍。祁先生对北京青年报记者表示，他大概算了一下，即便一直不涨租金，27年也能回本了，而住宅靠出租，50年都不一定回本。
　　但是，事与愿违。
　　5年的租约在今年6月份到期了，祁先生却痛心地发现，当年不足2.5万元的三环新城住宅最高已经涨到了6万元左右的单价，而他的商铺在中介门店给出的参考价格只有650万，单价仅4万元/平方米左右。商铺的价格居然被住宅反超了。虽然租金已经可以涨到2.5万元/月，依旧远远超过了同等面积的住宅。但挂牌4个月都没有成交，在张贴了多个广告后，才不得不又降价1000元/月出租。这让祁先生觉得，5年下来他的资产严重缩水了。
　　从“一铺养三代”到“一铺套三代”
　　“随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%，远远高于住宅房的租金（1%—3%），5—10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增值。”这是很多开发商或投资者在转手商铺时最爱讲的故事。但实际上，这样的理想固然是丰满的，但现实却往往是骨感的。
　　“许多做得好的商业体，年收益能有3%-5%就已经很不错了，一些商铺业主或开发商为了卖铺承诺帮租，甚至宣称8%的年收益率，实际上泡沫非常大，也是基本无法实现的。”谈到个人投资者对于商铺投资热情的冷却，汉博商业研发中心总监李永乐表示，这种趋势短期内不会有明显改观，毕竟北京住宅的年涨幅能轻松达到10%，而商铺的租金收益远远达不到，出售更是鲜有接盘。因此，个人投资者确实在远离商铺投资。
　　李永乐告诉北青报记者，商业地产的成功需要准确的客户定位，需要丰富的运营功能与经验，才能体现商业价值。尤其是在2010年之后，商业地产一度被视为投资蓝海，大量开发商和个人投资者涌入，让商业地产出现了供需失衡的局面，尤其是在二三线城市，商业的供应量非常大。
　　李永乐举例道，在昆明城中村改造上，对配建商业是有要求的，300多个城中村必须改造，必须拿出20%的部分做商业。类似的做法在成都等很多二三线城市都大同小异。结果几年下来，开发商发现购物中心或者百货不挣钱只能撤店，而个人投资者的商铺、底商也同样经营困难。
　　也有业内专家表示，商业地产是相当复杂的。“商业地产需要统一招商、经营管理。过度散卖是做不好商业的。”一个环节出现问题，都容易导致一个结果：一铺套三代。
　　规划瓶颈与电商冲击 导致商铺租金入不敷出
　　除了供应量大以外，制约商铺投资的另外两个要素就是前期的规划瓶颈和电商带来的冲击。
　　李永乐向北青报记者介绍到,同样是社区商铺,生存状态却不尽相同,目前来看,在一些发展比较成熟的住宅小区,周边的社区商铺空置率并不高,生意还算过得去。但在一些建成时间不长的新小区,商铺空置率则比较高。他认为,社区商铺发展到现在,逐渐进入一个新阶段,背后存在的问题逐渐凸显出来,这其中比较明显的是培养周期长、同质化严重、定位不足,发展遇到了瓶颈。
　　按照以往的做法,开发商出于回笼资金的需要,经常把小区周边的商铺分割出售、出租。只要把商铺卖出去就完事了,业主或承租者用来干什么,开发商基本上不会过问。李永乐认为，这种做法就带来了很多问题，不少经营者根据自己的喜好盲目投资，缺乏统一规划管理，业主投诉也难以解决，导致商铺整体的品质不可控，招商落地就更难了。
　　另外，商铺高租金与电商冲击的矛盾也同样激烈。记者通过安居客网站联系到了一些准备转租商铺的店主。当被问及为什么要转租小区门口的商铺时,有店主表示是为了筹集资金干别的,还有的店主表示想休息一段时间。更有店主直言,现在小区周围的商铺租金非常高,跟前几年相比,如今生意比较冷淡,有时挣的钱还不够交房租,干着没劲。
　　在天通苑开了一家母婴用品超市的刘先生表示,前些年伴随着住宅小区的人流聚集,小区周围的商铺受到投资者追捧,大家觉得这种商铺不用担心客源,只要经营得当,至少不会亏本。但近几年,无论店里卖什么几乎都能在购物网站上找到同款产品，价格又都比店里的便宜，本身母婴用品的客户都是年轻人，而年轻人又大多喜欢网购、代购,这导致实体商铺的业务量不断缩水,难以为继。刘先生觉得,如果始终不能改观，他也只能等租约到期后，另做打算。
　　有中介机构的业内人士直言,商铺空置率越来越高,跟商铺的租价过高,经营者无利可图有很大关系。不少小区周边商铺的出租价格随着商品房房价不断上涨,承租者租下来后,辛苦一年,没有利润,这也导致不少经营者选择退出市场。
　　开发商开始重整社区商业
　　虽然商业地产遭遇了一些挫折，但并不代表商铺和社区商业就没有出路。相反一些大的开发商反而在重新整合社区商业资源。
　　上周六，万科V-Link旗下成长中心2.0版在万科中粮假日风景项目亮相，这是北京万科成长中心的旗舰店，建筑面积由原来的800平方米进一步扩大到1800平方米，新增了V-Fun万科童玩中心、谷雨剧场、烘焙厨房等多个功能模块。
　　作为北京万科重点打造的社区商业，V-Link包括了万科成长中心、万科户外营地、万科戏剧学院、万科邻里中心、万科美食中心等模块。并且与以往将商铺散卖散租不同，V-Link是万科主动持有的社区商业，为的就是解决社区商业参差不齐的状态，保证统一规划和商业配套生态的完整性。
　　一位北京万科的内部人士表示，最近几年，由于许多新开发的住宅项目周边并不成熟，因此要解决社区配套和服务的问题。以往大多数项目的社区商业都会开发成商铺销售，糟糕的商户、杂乱的社区商业对社区品质和吸引客户呈负效应。V-Link则北京万科在统一规划和运营的社区商业配套，然后通过自建和引入品牌商家，满足社区业主在餐饮、儿童教育、娱乐、运动、购物等多方面的需求。
　　李永乐也表示，除了万科，绿地、世茂、龙湖等大型开发企业都在重新整理或进入社区商业。与以往的散售商铺或者开发大型购物中心不同，新的社区商业便利性更强，体量较小，既保证了刚需型，有能很好地控制风险。另外，新的社区商业模式在努力与电商竞争中合作，通过社区的便利性和体验性，达成宅生活短购物的目的。对比美国、新加坡这样的发达国家，社区商业覆盖率达到了60%-70%，而国内只有30%，因此开发商纷纷开始重新审视社区商业。
　　对于社区商业的未来，李永乐预计将有四种社区商业模式，第一个是传统的社区商业配套；第二个是包含了超市、影院、餐饮的配套；第三个则是功能齐全的购物中心式的社区商业；第四个则是小而美的社区商业，建筑面积在2万平方米以内，覆盖了品牌店、餐饮、娱乐设施甚至书屋等多业态，主打高品质的生活。(记者 李桁)
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高架旁边的房子风水好不好？
提问者：黄丁辰|
浏览：2855|
时间： 15:44:18
土巴兔官方问答
所谓风水问题，摒弃掉封建迷信的成分，实际上就是布局和采光。高架旁的房子，采光和通风一般没有问题，但是根据朝向可能会有噪音等问题。建议您申请土巴兔的服务，通过专业设计师的现场量房帮您规划合理的采光和空间布局。免费装修方案，不满意可以重复修改，直到您满意为止。
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杭州蓝冠装饰设计有限公司
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路弯者有情，如果这条公路直冲你们这方向就为不利，但风水必须是当地堪查才能完全断定，好的风水师是不会在没经过堪查就给你确定风水的好坏，但只能从简单的格局来看，是否存在坏的格局，但这些表象的东西，准确度还是不强的。必须结合当地堪查气场的流动。才知这些煞位是否正对方位，起到的效用有多强大。将会冲向何人。致于纳财情况，必须结合到你的命局，看你是否合适居住此类楼房，如果不合适，风水再好，也对你本人不利。更谈不上纳不纳财了
回答数：2859|被采纳数：39
贵阳美之源装饰工程有限公司
所有回答：&2859
在风水中，把外界事物分成两个类别，一个是山，或者叫砂；另一个是水。道路，特别是交通量比较大的道路，在风水中属于水。所以，在甄别住宅风水的时候，道路要当成水来看待。立交桥是道路的汇集场所，立交桥在车流量比较大的时候，应该看成水的属性，但是在立交桥在车流量比较小的时候，比如说在晚上，那立交桥就不能单纯地看成水了。要根据立交桥与住宅的高度相比较来判别它的属性了。
山和水的判别中，以住宅的室内高度来定。如果室外的高度超过了住宅室内的高度，则可以视为山。如果室外的高度低于住宅室内的高度，则可以视为水。
如果住宅的室内高度高于立交桥，则立交桥可以视为水，不管是车流量大的时候还是车流量小的时候，都具有水的属性，只不过车流量大的时候，立交桥水属性中的能量要大些，车流量小的时候，立交桥水属性中的能量要小些。
如果住宅的室内高度低于立交桥，那立交桥的属性判别就要复杂些。住宅在立交桥下面，立交桥就好像一个水库，立交桥本身就像一道水库的堤坝，立交桥上的川流不息的车辆就像水库的水。立交桥本身和水库的堤坝是一样样的，都具有山的属性。而水库的水和立交桥上的车辆都具有水的属性，只不过水库的水是固定不变的，是相对静止的，而立交桥上的车辆水的属性则是动态的。要判别住宅上方动态的立交桥是水还是山，首先要判别立交桥本身山的属性和立交桥上流动的车辆水的属性，谁的大谁的小？如果山的属性能量要大一点，那就表现出山的属性，如果水的属性能量大一点，那就表现为水的属性。
可以得出，立交桥对于下方的住宅的属性，在白天车流量很到，流动的车辆川流不息的时候，立交桥具有水的属性。在晚上，立交桥上的车辆很少的时候，具有水的属性。这和水库对水库下游的住宅来说有点不相同。水库对水库下游的住宅表现的属性是一种，要么是山，要么是水。一般来说都按照水的属性来判定。
由于动态立交桥的属性是可变的，所以立交桥下面的住宅受到其影响也是可变的，那么立交桥下方的住宅的住户来说，运气是多变的。
笔者曾经看过很多的立交桥下面的住宅和酒店的风水，住在立交桥下面的住户的运气大多是反复的，表现的非常不均衡，好的时候好，不好的时候很糟糕，而且反复的时间很短，反复的过程很快，反复的频率很高。
所以整个来说，住宅立交桥下面的人，负面的影响要大于正面的影响。
对立交桥的属性进行了分析，那么买房子就可以根据立交桥的属性进行房子风水的选择了。一般来说，在立交桥下面的房子，最好不要去买，如果非要去买，则一定进行风水上的化解。高于立交桥的房子是可以买的，买这个房子的时候，可以把立交桥当成水来看待。既然把立交桥当成水，那最好就是购买立交桥北面的房子，南面立交桥就像一个大水面，对北面的房子来说是立交桥为住宅创造了一个很好的风水条件。立交桥所表现水的属性是一个气场很强、能量很大、对周围辐射力很强的水面，而且这个水面是一个具有旋转能量的气场，在风水中的作用是很大，相对来说对周围的住宅、商铺、办公场所的影响是比较复杂的。
回答数：1602|被采纳数：3
常州海鼎装饰工程有限公司
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在立交桥下面的房子，最好不要去买，如果非要去买，则一定进行风水上的化解。高于立交桥的房子是可以买的，买这个房子的时候，可以把立交桥当成水来看待。既然把立交桥当成水，那最好就是购买立交桥北面的房子，南面立交桥就像一个大水面，对北面的房子来说是立交桥为住宅创造了一个很好的风水条件。立交桥所表现水的属性是一个气场很强、能量很大、对周围辐射力很强的水面，而且这个水面是一个具有旋转能量的气场，在风水中的作用是很大，相对来说对周围的住宅、商铺、办公场所的影响是比较复杂的。
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中国装修网武汉住宅底铺并非“摇钱树”-中新网
武汉住宅底铺并非“摇钱树”
&&&&电商冲击实体店 社区商铺难招租 &&&&近年来，商业地产渐热，随着商圈的饱和，不少投资客将目光重新瞄准紧贴居民生活的住宅底层商铺。但记者近日走访南湖住宅区发现，这里底铺密布，由于网购冲击和缺乏统筹，部分商铺租金每月每平方米60元都难招租，散售的住宅底铺或许并非都是“摇钱树”。&&&&商铺60元/平米难招租&&&&“花了80万元买了一间41平方米的二手底铺，之前还觉得便宜，可到手发现租金每平方米60元都难租出去，不算利息在内，得28年才能回本。”家住南湖的杨先生很苦恼。
&&&&上周，记者在南湖蓝街附近看到，一家菜夫人生鲜连锁店空空如也，门上贴着“门面招租”的牌子，写着“租金60元/平方米，可以长租”。&&&&隔壁一家建材店的老板告诉记者，附近已有3家蔬果店，这店开了1个月就不做了。“这里不是正街，租金一般都是三四十元，每天有人来问，但都觉得租金太高。”建材店老板说，自己的店只是做仓库用。&&&&内街不好做，南湖居民区的“闹市”――恒安路街道的一些商家同样叫苦。“我这店大概30平方米，每月光租金就得5000多，挣不到钱，光给房东打工了。”一家鲜花店的老板直抱怨。&&&&“受到网购冲击，我这鞋店的生意好不起来。以前上班每月还有三四千的收入，现在做生意花双倍的精力还赚不到钱。”恒安路上一家鞋店的老板称，她去年从外地过来创业，投入了大几万元但一直没什么人气，不知道还能不能守下去。&&&&500米街道12家服装店扎堆&&&&美体美容、服装、家纺、小超市……走进南湖住宅区，发现社区的每个临街底层大大小小的商铺密布，且分布的商铺类型雷同。&&&&从恒安路中商平价店往北走200米，分布着食品、服饰、美容、鲜花等大大小小25家店，最小的门面居然宽度不足2米；中央花园门口的瑞安街，半公里长，就有将近70家店铺，其中服装店有12家，美容店3家，店铺装修风格各异，不少招牌斑驳，新旧杂陈；“美容美体”、“专业瘦身”、“护肤美体”……南湖华锦花园门口的建安街往东走300米，美容店就有5家。建安街、雅安街、瑞安街、恒安路、平安路，这五条主街道都有随处可见的美容店、服装店、家纺店等。记者看到，虽是周末时间，但客流很少。&&&&背靠30来万居民的大社区底铺，为何做不起来？&&&&“这里是居民区，不同于商圈，往来和过路的人少，南湖就是‘终点站’，居民回家，人流就少。”半秋山南湖店的工作人员解释道，在半秋山的众多连锁店中，南湖店的销售并不靠前，只在周末的时候人气稍微旺一些。&&&&“商铺供应大，且缺乏统筹管理，商业业态没有互补，招牌档次显得特别低。不仅街道内没有规划，每条街道的商铺类型也都在重复。”联华创展资产管理有限公司总经理殷俊说。&&&&据仲量联行2013年第四季度数据显示，由于大量商业综合体入市，武汉零售物业空置率已达10.2%，散售的商业底铺或许并非都是“摇钱树”。&&&&记者宋丹丹
【编辑:张慧鑫】
>房产新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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，客流的主要组成包括居民、办公人员、搭乘一线地铁途径客流等。&&& "可视性"（Vi）： 紧邻长安街，具有良好的"可视性"。&&& 楼层（F）： 基本上是两层建筑。&&& 交通条件（T）： 交通条件便利，紧邻长安街，有一线地铁通过，有多路公共巴士通过。&&& 停车设施（P）： 总共规划有2092个停车泊位，可以基本解决项目的停车需要。&&& 商铺硬件条件（C）： 对于新建商业项目来讲，硬件条件比较容易满足。&&& 整个项目规划的科学性（D）： SOHO现代城商业部分的规划设计相对比较理想。&&& 经营商品的类型（G）： 主要从事餐饮、美容美发、便利店等业态。其中，餐饮商家占很大的比重。&&& 隶属项目的运营特点（M）：商铺采取出售的方式，经营独立。&&& 原始买入价格（Pc）：其销售价格具有很大的市场感召力。 &&& 周边房地产发展趋势（Re）：周边房地产的发展，尤其是CBD的建设，对现代城商铺的价值升值有促进作用，但租金收益未必得到提升，可能会因为市场供求的因素，租金水平盘整或降低。
& （2）、北京SOHO现代城商铺投资评价
&&& 在现代城底层商铺投资过程中，投资者应该首先关注底层商铺隶属房地产项目的定位、规模、档次等，这些因素是底层商铺项目未来运营的基础；位于CBD这样特殊的区域，该商业项目具有良好的商情因子成长空间；随着CBD开发建设的推进，将有效提升这些商铺的价值升值，所以对商情因子和周边房地产发展趋势须做分析研究，便于发掘价值成长空间；鉴于项目便利的交通条件所带来的客流量和"可视性"，该项目成为投资热点就不难理解。&&& 关于具体商铺的选择，投资者需要按照"可视性"因子（Vi）、楼层（F）、客流量（Po）、商铺初始售价（Pc）等做出判断。就SOHO现代城商铺的价格看，依然存在成长空间，换言之，原来的投资者的投资判断是值得肯定的。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 摘自赛睿顾问丛书之――《商铺投资指南》&&
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