商改住？四大问题亟待解决
来源：凤凰房产
作者：张宏伟
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6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称“《意见》”），该意见指出，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。上述政策可以简称之“商改住”。&其实，简单来讲，“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。&同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策出发点来看，无论是对一线城市，还是二三线城市，由于经济环境不乐观、同质化竞争、供大于求、电商冲击等因素，目前商办地产库存去化周期均较长，即使是上海这样的一线城市也不例外，商办市场的库存去化周期也在几十个月，有较大的去库存压力。在这个特殊时期，通过“商改住”政策的释放，给了处在困境期的开发商一个更加灵活的掉头机会，有助于消化目前市场的库存，而对于北上广深等一线城市来讲，“商改住”政策也有助于缓解住宅市场紧张的供求关系。但是，即使有“商改住”政策并且后续可以落地执行，开发商也并未真正退出市场，允许土地变性并不意味着开发商马上就可以解套，这当中还有不少问题亟待解决。&首先，“商改住”政策落实部门不清晰，从结果来看，在操作过程中相关政府部门势必会出现相互扯皮，不作为的现象，政策的效果也难以有效发挥出来。&“商改住”政策哪个部门主导做？据笔者了解，目前没有哪一个部门敢主动承担这个主要责任，也没有一个人敢完全承担这个主要责任。因为“商改住”政策转性背后肯定会涉及由于“商改住”而补交的土地出让金、或其他手续，在反腐比较严格的今天，没有哪个主管部门敢承担做这个事情，或者具体个人也不敢挑大梁。因此，“商改住”这个事情肯定是几个部门联合合作操作，这样的话，“商改住”势必涉及部门之间相互扯皮，不作为的现象，从“商改住”最终结果来看，最终能够实现转性的没有几个项目，政策的效果也难以有效发挥出来。&其次，“商改住”现在还没有具体操作案例，不同供求关系背景下的市场也没有具体操作细则，大家都不知道怎么操作，这个事情推进落地还是有点难度的。&同策咨询研究部总监张宏伟认为，要解决各大城市商办市场高库存的问题，需要有政策的灵活性，更需要一套基于市场化建立的法制规则，不同供求关系的城市操作手法也不一样。然后，在这样的市场化的规则之下打造一些“商改住”的典型案例，把“商改住”的典型操作案例向市场推广，告诉市场操作的细则，只有这样才能够落实好“商改住”政策，否则，如果“商改住”只是在权力寻租的小范围内运行，很难有什么好的效果，对于一线城市来讲，也不会解决商品住宅市场供不应求的问题，对于非一线城市来讲，一个显而易见的事实是，大部分城市商业与住宅均在不同程度过剩，即使通过“商改住”土地换一个马甲，也很难改变整个市场的供需。&第三、“商改住”不是解决商办库存问题的根本之道，因为大部分项目“商改住”后，尤其是地段位置不好的项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，即使“商改住”改造完毕也不一定会做的那么好，也会面临销售或经营压力，尤其是在住宅市场供大于求的城市或板块，即使通过“商改住”也不会改变该项目还会面临去库存压力的事实，所以，“商改住”不是转性了就万事大吉了。&第四、“商改住”后，如果没有配套税费、金融化手段支持，大部分项目也难说会活得很好。&“商改住”后，如果仍然是按照运营的思路来操作，那么，对于开发商来讲就陷入了“重资产”运营的陷阱（对于当地拿地成本较高的项目更是如此），因此，对于开发商来讲，仍然要寻求金融化的手段把这个项目变轻，用“轻资产”的思路操作，这样，增加了成功的可能性。在该意见中，政策明确提出支持符合条件住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。但是，从房地产投资信托基金（REITs）推进力度来看，笔者只能说十分缓慢，无论是政策层面，还是税费减免等方面，截止目前为止，REITs仍然没有实质性的进展。因此，“商改住”后，如果没有配套税费、金融化手段支持，大部分项目也难说会活得很好。&由此可见，“商改住”并不是那么容易实现，其路漫漫兮，大家还是不要自己骗自己了，不要期待“商改住”会为自己带来什么了，最现实的是自己做好自己，拿商办地之前就想好怎么做，而不是拿地之后在期待天上掉馅饼。（同策咨询研究部总监 张宏伟）
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SOCO公社产权年限缩水5年 “商改住”项目诸多隐忧引购房者担忧
　　记者现场调查发现，部分“商改住”项目业主称居住成本高，转手税费高而不好脱手，产权到期后的归属问题更是让业主担忧　　本报见习记者王丽新　　“现在眼看着上涨，而我还有10个月左右才能拥有买房资格，所以我想考虑一些"商改住"项目，虽然产权年限只有40年或者50年，但总比错过低价买房时机，将来花更多的钱买房强。”一位在通州区星悦国际“商改住”项目刚刚看完房的李先生向《证券日报》记者如是表示。　　实际上，李先生的想法道出了不少即将拥有买房资格的刚需一族的困扰和担忧。而近期，不少开发商也是抓住市场上一些这样的需求，将“商改住”项目积极入市，争夺市场份额。　　“当时买的时候没想太多，买了之后才发现，阴雨天或者回家晚了的时候，通往地铁的小路很危险，转公交又要等很长时间，所以一般都要打车回家，居住成本非常高。”一位霍营地铁站附近的SOCO公社业主向记者表示。　　“买"商改住"项目一定要多加注意，这类项目如果用于居住，一般居住成本都很高，水电、取暖等都高于普通住宅，虽然有些开发商能够把商水商电收费标准的项目运作成民水民电收费标准来出售，但这毕竟是打政策的擦边球，将来是否改回来很难说。此外，项目如果用来，其转手税费也非常高，要慎重考虑项目的性价比。”一位不愿透露姓名的专家向记者表示。　　产权纷纷大幅缩水　　7月31日，在大雨的时断时续中，记者向位于霍营地铁站附近的SOCO公社项目进发。值得一提的是，记者出了霍营地铁站后，经多方打听才获知了去该项目的路线，要转乘一次公交车才能到。随后，记者在雨中等了半天才上了第一趟公交车，在转乘站下车后，记者等了20多分钟也不见要转乘的公交车到来。无奈之下，记者只好打出租车，折腾了30多分钟才来到SOCO公社小区。　　“其实这里到地铁站霍营站有一条小路，你走小路十几分钟就到了。”该项目的销售人员向记者介绍，“不过，雨天或者下班时间，那条小路非常不好走。”　　此外，记者发现，虽然该项目是现房出售，但售楼处里并不见其他访客。“项目体量不大，一共四栋。第一期已经入住了，入住率也不错。第二期也是2栋现房出售，都是50多平米小户型的毛坯房。”上述销售人员向记者介绍。　　值得一提的是，据销售人员介绍，SOCO公社并未以期房模式出售，而是直接出售现房，一期均价为16500元／平方米左右，而二期均价接近18000元／平方米。　　对此，该销售人员坦言，期房虽能提前回笼资金，但是卖房时机较早，不如现在出售利润空间大。“我们是2007年拿地的，拿地之后不久就开工了，2010年末入市销售，产权还剩下35年。”该销售人员向记者坦言。　　“产权年限本就不多，40年之后的产权归属问题很让我担忧。”上述该盘的业主向记者表示了他的担忧。　　据记者了解，根据我国《物权法》规定，普通住宅70年产权到期自动续期，而商业住宅如何续期尚不明确。　　实际上，据记者了解，部分“商改住”项目产权年限大幅缩水现象严重。有消息透露，位于海淀区西四环的“新”盘正源广场早先于2004年立项，如果在2012年入住也只有42年的产权，产权缩水8年；另一个商业立项项目金湖街，项目2004年1月拿地，在售的三期501、505、506号楼要到2012年交房，40年的产权只剩下32年。　　“产权年限缩水5年多，这让我很不安。如果以后我想换房的时候，恐怕不好卖掉。”SOCO公社业主向记者表示，而且居住成本实在太高。　　居住成本过高　　据SOCO公社的销售人员介绍，该项目是按商水商电的标准收费。记者在现场发现，售楼处的显示牌处标出，水费为6.21元／立方米，电费为1.05元／度。据记者了解，这几乎是普通住宅民水民电收费标准的一倍左右。　　值得一提的是，记者从多处楼盘得知，不少后期入市的“商改住”项目都尽力运作成民水民电后再出售。对此，有知情人士透露，这些项目是申请临时水电，也就是说，在打政策的擦边球。　　“如果被查出来，是不是还会收取商业水电的费用。另外，听说有的楼盘交房的时候，被收取了200元/平方米的公共维修基金，这是合理的收费吗？”上述在星悦国际看房的李先生向记者表示了质疑。　　据记者了解，根据北京市建委的规定，公共维修基金只针对住宅项目收取。而SOCO公社项目的显示牌上也标注了这一收费项目，不过上面又被划掉。　　“我们不收这笔钱。”上述销售人员向记者解释，至于不收为何还要标注在收费项目里，该人士则试图转移话题。　　值得注意的是，有消息人士向记者表示，“常坏而且拥挤的电梯、昂贵的水电和差劲的物业，实在让SOCO公社的业主难以承受，甚至有部分业主正在申请退房”。　　除此之外，记者了解到的几个“商改住”类项目的取暖费基本上都是30元/平方米，高于一般取暖收费标准。物业费的收取也相对较高。据悉，的物业费6元／平方米，明显高于附近普通住宅的收费标准。　　转手税费高昂　　实际上，购房者更担忧“商改住”项目不好转手，“商改住”项目在市场中，转手税费非常高，难以脱手。　　霍营地铁站附近某地产中介店的销售经理给记者算了这样一笔账，他表示，拿附近已经售罄的某“商改住”项目举例，一套80平米户型的二手房，总价大约160万元。如果首付一半多一点，贷款金额达到80万元，合同价则约为115万元，该套房首次购买价格约为50万元，这样一套房子按照“商改住”项目二手房出售方面的征税要求，最终征税要超过20万元。　　该人士进一步表示，这意味购房者想要买上这样一套房子，光税就要花20多万元，总价也提升到180万元左右，所以一般购房者都不愿意考虑。不过，他也表示，小户型或者一次性付款的情况会好些。　　“如果再加上产权年限大幅缩水，那么项目转让显然更加困难。”上述销售经理向记者坦言，“而且有的项目配套设施很差，无疑让购房者更加难以出手。”　　据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说没有配套的幼儿园、学校，没有配套医疗、养老服务等。　　因此，部分商住项目配套设施不完善也令居住者非常困扰。拿SOCO公社来说，记者曾在雨中走过通往霍营地铁站的小路，所用时间确实不长，但途中要穿过两条正在使用的火车铁轨。还有一段小径是在高速路桥下，头顶上就是呼啸而过的汽车，且有的路段崎岖狭窄，只容一人通过，下班高峰期时很难通过。路旁树木遮挡隐蔽，晚上行走安全隐患大。虽然该项目销售人员称，未来霍营地铁站将会打开南出口，但何时完工尚不得知。　　此外，据记者现场调查发现，位于通州马驹桥附近的星悦国际楼盘，周边多是一些企业园和物流基地，再远一些就是荒地。目前交通配套也不完善，距离商业街较远，公交车不方便且等待时间较长。　　对此，有业内专家向记者表示，购买“商改住”项目要注意一些细节性问题，比如五证是否齐全，民水民电收费标准是否合法，周围配套设施是否便于居住等。
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40年产权商业住宅到期了该怎么办?
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