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　　商铺是一个高投入的一项投资，投资好了也可带来可观的高利回报，但是正因为其高价的回报，随之而来的就是高风险。所以在购买商铺的时候一定要多方面考察，谨慎地进行选择。同时，还要多关注一些市政规划以及城市发展的状况，规避投资风险，减少不必要的损失。那么购买临街商铺有哪些风险？购买临街商铺又如何规避风险呢？
　　购买临街商铺有哪些风险
　　１、商铺投资成本高以及商铺投资风险大，是很多投资者不敢轻易投资商铺的主要原因。
　　２、购置二手商铺了解清楚该商铺的房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等，以免引起产权纠纷。
　　购买临街商铺如何规避风险
　　１、避免“居改非”
　　目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，完全改变了土地用途，也增加了经营功能。根据相关规定，土地使用者需要改变土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准。
　　依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。所以，你所投资的商铺如果原来是居住用地的话，没有经过相关部门的批准，可能以后会存在很多麻烦。
　　２、优先选择熟悉的地方
　　最好选择自己熟悉的地方，对市场进行详细的调查分析，亲自了解区域全面信息。在楼层的选择上一楼最贵，但是商铺往往最好租，对投资者也最有保障。临街商铺要优先选择，因为很多每部商场中的店铺，收到的约束就大了。从而影响投资回报率。
　　３、面积不要过大
　　购买商铺面积太大不好出租，而且价格贵，所以一般面积在50至100平米比较合适。最好是一层，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺。
　　目前，大型的成熟社区和学校附近的商铺异常火爆，临街商铺因为绝对的控制权和固定的回报率吸引众多投资者。临街商铺能够相对自由地选择出租或自行营业，并且能够根据市场定位进行调整。此外，投资回报率由租金决定，所以不必给任何一方承诺固定回报率。对于个人投资者而言，临街商铺的优势更大。大家可要谨慎选择。
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有钱可以任性 但投资商铺也要分清利弊
&发表于： 15:27:30&&共被阅读过1610 次&&
&& 经营权销售，提前返租，带租约销售……目前市场上的多种多样的商铺销售模式让投资者看得是眼花缭乱。置业顾问油爆的说辞更是让投资者对“一铺养三代”、“翘脚老板”浮想联翩。&&& 殊不知，投资商铺是一门技术活，在纷杂的商业销售模式中，如何分清利弊，做个谨慎的投资人是下手前需着重考虑的。如未下足功夫，一不小心就落入了开发商的宣传陷阱就悔之已晚。虽然有钱可以任性，但也不至于随便的将钱打水漂。
&&& 模式1 ：只售经营权&&& “经营权”就是购房者拥有的不是物业本身，仅是物业的使用权，相当于“长租”。此类销售模式，受益最大的是开发商，不仅可以保留产权，坐等物业升值，还可借此融资，筹集资金运作下一个项目。另外，如商铺已经抵押给银行，银行对抵押权有优先权，可以对抗经营权人的租赁权。请不要责怪这个世界满满的恶意。&&& 低价、投资门槛低，高投资回报是经营权出售的最大“诱饵”，在投资的时候，你若不问，售姐便不语，只是一脸阳光的冲你笑。如果已经出手，虽然无法享受商铺本身的物业升值收益，但是能有租金收益(还在考察阶段的投资人请将虽然、但是交换阅读)。若在“经营权”年限内物业出现突变，如征收迁拆，或者若后期运营公司管理不善，甚至卷钱走人，投资者将血本无归。哭吧哭吧，全是罪！&&& 部分商铺，开发商在出售时或许出示与某个知名商家合作经营，看似给投资者一个心理保障，业主每个月的返租保障依靠商家的租金。高回报率下是高租金，什么商家能够买单还请投资人不要瞎。并且，从现实情况来看，市场上返租一两年后，就没有再返租的例子屡见不鲜。&&& 另外，法律上并无不动产“经营权”买卖的概念，此外，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，以租赁经营权作为抵押的质押标，在法律上尚无明确认可。&&& 模式2：售后返租&&& 商铺售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租投资者所购物业。返租模式分为短期返租和长期返租，时间不定。对普通投资者来说，在合同约定时间内，不用担心物业的租赁情况，还可以收到开发商的固定租金回报，诱惑大大的有。&&& 不过，有专家对这种模式发表不同的意见：第一，好卖的物业不需要返租，不好卖才返租，这说明物业投资收益现阶段不明朗。第二，开发商为了规避风险，通过委托第三方经营管理公司与投资者签订返租或回购协议，一旦经营出现问题，投资者收益无法保障。第三，开发商将商铺分割成若干个小店面逐个出让，若没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将出现各商铺无法独立经营使用，从而造成业主权益得不到保障，权利无法行使。&&& 铿锵有力，掷地有声有没有，还能不能愉快的赚钱了？&&& 根据返租时间的长短，短期返租一般为3―5年，这之后购房者的经营将失去保障，需要准确对物业价值有所预判，才能安心当“翘脚老板”。选择长期包租的购房者，一定要了解开发商的真实实力，一旦开发商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下，小业主的回报或很难保证，总之一句话：背靠大树才好乘凉。&&& 资深房产业界专家、四川大学经济学教授冯宗荣曾提醒购房者，目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%~8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高。对这个世界失望了吧？&&& 模式3：纯产权出售&&& 纯产权出售就是开发商将商铺产权直接销售给购房者，不负责该商铺的招商、管理和经营，而是由购房者自行使用。购房者可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高，但也容易被玩坏。&&& 这种销售模式常见于社区商铺或者底商，或者见于一些小的综合性商场、专业市场。投资者可以享受到物业本身的增值，但是同时承担着物业管理、租赁的任务，可谓“劳心劳力”。对于专业市场或综合市场来讲，开发商只管卖不管租，业主水平高低不一、各自为阵，可能导致后期经营陷入无规划、无主题、无特色的混乱局面，影响物业整体形象及后期增值空间。也许最后你都不好意思跟人讲你有一个铺，掉粉。&&& 另外，还有一种情况需要注意，一些开发商会将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售，这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，学界又称为“虚拟产权式商铺”。由于这种商铺不像商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。&&& 模式4：零首付零月供&&& 如果你刚看到这里，就忍不住面红耳赤、心潮澎湃、血液循环加速，甚至坐立不安，恭喜你 ，你已被广告成功击中！另外，还有一个悲剧的事实：头脑简单的人容易被“空手套白狼”故事吸引。&&& 零首付如何解决？如果你手上无多余现金，却有一套价值约100万的房产。可通过专业的金融平台抵押出你房产评估价值的60%-70%(实际抵押贷款金额以银行评估为准)作为首付，投资者只需每月支付与按揭大约同等贷款（ ）利息，抵押期限内还清贷款即可。看清楚了！不需要有钱，有房可以、有价值100万的车也可以！&&& 某些商铺，投资者确定投资意向后，开发商可为购房者垫付部分首付款，只要需要在一定时间内结清即可。一定要按时结清！不然可能会承担较高的利息！不谢！&&& 零月供，这个就是单纯的文字游戏了，经营权由专业的商业运营公司进行统一经营，通过返租给物权者，租金可抵部分或全部月供。
最新网友点评
关于有钱可以任性 但投资商铺也要分清利弊 我想说两句：
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本站QQ群：> 投资购买商铺使用权不靠谱
　　老式商铺经过整体包装后在不改变产权即所有权的情形下出售商铺使用权当然本质上就是将商铺一次性与承租人签订长达20年租赁期限的行为。本质上双方就是一种租赁合同关系。相当于投资者将20年租赁款一次性缴纳给合约方。20年以上为租赁无效年限，所以有些商
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& & &市民刘女士近日收到某商城的&轻轨中心枢纽商铺、首付5万、40%超高回报&等字眼的短信促销，她疑问的是，&现在还有如此划算的投资项目吗？投资门槛低至只需5万？五年收益回报高达40%？&
　　到该项目现场了解情况。据现场销售人员肖小姐介绍，原来该项目只是对外销售20年的使用权，&商铺面积从10平方米到20平方米，售价每平方米从2万元至5万元不等。购买这种商铺，前3年，按每年8%的回报，前3年回报总共24%一次性抵房款；第3年一次性返还第4年和第5年共16%的收益。第6年，每年保底9%；第7年，每年保底11%&&&
　　以15平米，总价45万元的商铺为例：扣去前三年总共24%的回报，45万的商铺20年使用权，50%的首付款即22.5万元，前三年抵掉房款实际首付款11.7万元，再减去第三年的时候收益16%即4.5万元，实际首付款为7.2万元。
　　肖小姐表示，&客户购买商铺时是否可以选择按揭贷款，有待开盘时再确定，目前开发商与银行在洽谈。不过开发商会在合同中承诺，五年后商铺可无条件回购，最大程度的让投资者的投资真正的&零&风险。&
　　俗话说&一铺养三代&。投资商铺，地段是首要考虑因素，不过地段较好的商铺往往售价不菲，中小投资者往往因素资金而&望铺兴叹&。在这样的背景下，总价不高的小面积商铺应运而生，甚至只是出售商铺的使用权。
　　无疑，使用权商铺在操作上确实有一定的优势。一方面，售价不高、面积相对较小使得投资的总价较低，这些商铺针对的也都是20-30万元小额投资户。另一方面，大多使用权商铺是统一经营统一管理的，这个对于市场前期培育较为重要。还有，因为没有产权商铺所需的契税、印花税等等，使用权商铺的转让也较为方便、手续费用亦相对低廉。
　　高额回报的背后，实际上隐藏着巨大风险。天下没有免费的午餐，使用权商铺看似诱人的优点也伴随着不少风险。
　　事实上，使用权不同于产权，产权意味着持有人完整获得建筑物本身，使用权是租赁概念，不拥有建筑物本身，年限到期后所付款项即清空。合同期满之后，开发商将会收回使用权。这其实就相当于开发商拿着投资者的钱去培育市场，等市场成熟以后，商铺就被开发商收回，换句话来说开发商把大部分前期风险都转嫁到了投资者身上。
　　对于那些刚接触商铺投资的人而言，遇到使用权商铺，千万不能被看似诱人的回报率所迷惑。要获得长期稳定回报的前提是商铺出卖方必须具备优秀的经营管理能力和市场策划能力。如果商场做不起来，没有商户承租，意味着零收益；另外，若整个商城的定位、策划、经营不善，人气不足，商铺无法出租的话，商铺出卖方可能会因此破产，投资者还有可能血本无归。
　　此外，投资者还要注意相应的法律风险。
　　老式商铺经过整体包装后在不改变产权即所有权的情形下出售商铺使用权当然本质上就是将商铺一次性与承租人签订长达20年租赁期限的行为。本质上双方就是一种租赁合同关系。相当于投资者将20年租赁款一次性缴纳给合约方。20年以上为租赁无效年限，所以有些商铺在招商时所说的30年或更长的使用权是不科学的。
　　所有权人对房产的权利拥有四项权能，即占有、使用、收益、处分。租赁商铺就是使用了转移了商铺所有权人所具备的占有、使用、收益的权利。
　　在法律上并无&出售不动产使用权&这一概念。&出售&应当理解为一种买卖关系，那么基于买卖关系的本质是转移物的所有权，即需要转移物的占有、使用、收益、处分的全部权利，而不动产的使用权不能够单独&出售&的，因此，&出售不动产使用权&一说应当认定为属于商家的炒作和刻意渲染，而并非一个合法的概念。这种形式其实是转租。换个角度而言，作为购买使用权的业主，只是帮有关公司承担了经营上的风险。投资者选择此类商铺一定要谨慎。
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