房价下跌引发房闹现象 熊市购房怎样保价防跌
　　房地产市场仍然处于多事之秋。近期全国各地接连出现“房闹”现象，这都是房价下跌惹的祸。
　　不过专家表示，对于处于弱势一方的购房者来说，通过“房闹”方式或许能够给自己争取到一些补偿，但需要指出的是，这种方式不符合当下提倡的契约精神，并非明智之举。必须承认的是，即使开发商做出让步，但购房者争取到的利益，也极为有限，更何况，有许多理由让开发商对“房闹”现象置之不理。
　　当然，如果单纯从控制风险角度出发，购房者可以跟开发商事先签订“保价条款”，或者约定自己可以承受的违约责任以防万一。不过需要提醒的是，由于买卖双方权利和义务是对等的，在签订上述条款时，也要考虑开发商的利益。
　　调低房价老业主不满
　　近期，全国各地出现了多起业主大闹售楼处的现象。其主要原因在于开发商降价促销，引发前期业主不满。
　　由上海景瑞地产股份有限公司开发的太仓“荣御蓝湾”在9月底进行了一次促销活动，与6月份7900元/平方米的均价相比，促销优惠价为5800元/平方米左右，降幅达到26.5%。对于一套90平方米左右的公寓，在不到三个月时间里，价格缩水20万元。因为降价幅度过大而引起前期业主的强烈不满，从9月底开始，数百名业主在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。
　　同一楼盘因为房价下降幅度过大而引发退房的现象，在佛山、北京等地也曾出现过。佛山禅城区城南某楼盘正式推出了第二批约87套的公寓房，均价9000元/平方米左右，较前一批同档次房源的11000元/平方米单价下降18%，由此引来老业主强烈不满。
　　在一个月前，北京京贸国际城推出特价房，均价在1元/平方米之间，与年初的19800元/平方米均价相比，近6000元的降价空间让老业主感到非常不满，进而提出退房或者补偿差价。京贸国际城所要解决的问题可能还不止是这些，因为在去年该项目最高售价曾达到了26000元/平方米，虽然之前已经承诺对前期高于20000元/平方米价格购房的业主实施差额返还，但此番降价，又怎能不会引起那部分业主的不满呢？
　　业主对开发商降价感到不满。不过在开发商看来，业主退房或者补偿差价的要求，却显得有些“无厘头”。荣御蓝湾太仓售楼处对待业主的要求态度就异常强硬，坚称“不退房、不退款”。
　　“房闹”不符契约精神
　　业主发泄不满，围攻开发商，被称之为“房闹”。
　　作为利益主体，老业主因为开发商的降价促销行为，而使得自己的财产出现账面上的损失，因此开始跟开发商闹得不可开交，要求退房，或者要求差价补偿，这便是所谓的“房闹”。但法律专家表示，“房闹”与现代社会的契约精神不符。
　　上海联业律师事务所王展律师表示，如果在购房合同中并未就降价补偿或者退房等方面做出相关约定，那么老业主的要求则属于无理取闹。他说：“这只能说明购房者自己的判断失误，因此自己要承担相应的责任。”
　　虽然社会上不乏同情的声音，但更多还是抱着理性的态度来看待这种现象。有业内人士表示，买房如同炒股，股价下跌了，投资者能够把股票退还给上市公司吗？对于购房者而言，在与开发商签订购房合同的时候，就已经表明自己做好了承担风险的准备。更何况，在之前房价单边上涨时期，也没见开发商去找购房者，要求分享利润。
　　而实际上，“房闹”取得的效果也极为有限。王展表示，在2005年、2007年前后，有不少楼盘降价促销，遭到老业主的集体“维权”，并提出退房要求，但是这样的主张并未得到法院的支持。
　　提前约定降低风险
　　当然，为了降低降价带来的资产价值缩水风险，业主可提前约定退房条件。
　　诚然，对于业主来说，谁也不希望自己刚买好房，就因为价格下跌而导致价值缩水。更为主要的是，面对房价高企的现状，价格下跌，意味着自身多花了一笔“冤枉钱”，动辄几十万元，这对于普通工薪阶层来说，自然难以承受。对此，专业人士建议购房者可以采用相应措施来规避这种风险。
　　王展介绍说，通常情况下，有两种办法可以采用：
　　其一是要求开发商在某个特定时期内进行“保价”。也就是说，可以跟开发商事先约定，在购房之后的一年甚至两年时间内，只要同等品质的物业价格出现下跌情形，便可根据事先签订的“保价协议”来解决出现的问题。
　　还有另外一种“保价”方式，即房价降幅超过某标准，如10%，便可要求开发商补偿差价。这种方式对开发商来说，易于接受，如北京京贸国际城，在今年初第一次降价之后，便允诺对老业主进行补偿。
　　其二是约定违约责任。比如双方约定，以总房价的5%作为违约金，因此一旦房价跌幅超过5%，购房者可以选择终止买卖行为，因为相比较履行合同来说，终止买卖可以防止自己承担更大的损失，两害相较取其轻，购房者可以根据实际情况做出对自己更有利的选择。当然，这种方式是对等的，如果房价涨幅超过5%对开发商有利时，他们也有可能会选择违约，或者要求购房者加价，因此选择这种“保价”办法时，购房者一定要做好心理准备。
　　专家提醒说，不管采用哪种方式，都必须穷尽各种因素，并尽量考虑周全。比如“保价”期限、具体房价参考标准、补偿标准等等，都必须一一列举清楚，这样，一旦出现纠纷，解决问题时才能做到有据可依。而如果只是简单笼统地约定，极有可能出现公说公有理、婆说婆有理的尴尬局面。
　　房企也应综合考虑
　　对于开发商来说，其实也可以考虑得更加周全一些，兼顾老业主的感受，以避免因为自己销售策略的调整而引起不必要的纠纷。目前市场已经深陷观望态势，开发商也饱受资金链紧绷之困，相信未来还会有更多的项目加入到促销行列中来，因此这些问题必须认真面对。
　　近日，松江某楼盘传出每平方米降幅达8000元的消息，表面上看降幅确实不小，但其实只是开发商将此前的装修标准为8000元/平方米的精装修房改为毛坯房对外出售，因此实际上并未真正降价。
　　由此看来，虽然同是降价促销，但开发商可以做得更加巧妙一些，如取消装修部分、购房送实物(比如、装修、家电等)等等，其实都是让利促销，但这相比直接调低售价来说，老业主更加容易接受。
　　当然，如果对自己的物业品质有绝对信心，开发商可以推出“无理由退房”措施，让购房者安心置业，这种做法既不会让老业主不满，同时也能打动购房者的心。目前杭州下沙某楼盘就推出这种促销方式，近日该项目开发商表示，将推出150套房源，在日～10日期间，购房者可以自己决定是否退房，开发商将无条件退还购房款。
　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。
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建设银行高级经济师农业银行总行高级经济师建设银行嘉兴分行执行会计中国工商银行理财师国家开发银行高级经济师
09/27 14:5209/27 12:2609/19 08:4508/17 06:34
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股票/基金&网友热议“房闹”缺乏契约精神
　　“房闹”无碍楼市调控
　　因担忧楼市调控步伐受阻，一些博友批评闹事业主“自私自利”。
　　博友“林方旭”写道“典型的只顾自己利益不管别人死活，房价如果不降，人人盼着升值，最后大家都买不起，住桥洞去吧！”
　　“绝对的自私自利一族。”博友“曾文传”认为，闹事者“忽视了大多数人买不起房子，忽视了开发商正骑虎难下，忽视了国家房地产正在火山口上，忽视了这关系国家调控政策的可持续性和有效性”。
　　另有博友质疑“房闹”事件背后或有居心叵测者推波助澜，甚至暗中指使。
　　博友“古月三石”暗示，房地产企业很乐意此类事件越来越多。博友“龙俊旭”则直接猜测，“房闹”是开发商的苦肉计———“花钱请业主冲击售楼处，然后请记者大肆宣传，误导民众以为‘国家整顿房地产市场不得人心’”。
　　博友“癫虎”建议，房闹先亮房产证。
　　“鼓动‘房闹’敲调控的边鼓，企图干扰绑架调控，不但做不到还会搬起石头砸自己的脚。”博友“潘新平”警示。(记者 张小洁)
】【】【】股票/基金&
熊市购房怎样“保价”防跌
作者：甄爱军
　　在越来越注重契约精神的今天，的下跌，如果一味靠“闹”，顶多能博得一点同情分而无法得到更多的实惠。因此想要规避因房价下跌带来的资产缩水风险，必须在签订购房合同的时候，事先与开发商约定与之有关的“保价”内容。
　　《理财周刊》：
　　文》本刊记者/甄爱军
　　房地产市场仍然处于多事之秋。近期全国各地接连出现“房闹”现象，这都是房价下跌惹的祸。
　　不过专家表示，对于处于弱势一方的购房者来说，通过“房闹”方式或许能够给自己争取到一些补偿，但需要指出的是，这种方式不符合当下提倡的契约精神，并非明智之举。必须承认的是，即使开发商做出让步，但购房者争取到的利益，也极为有限，更何况，有许多理由让开发商对“房闹”现象置之不理。
　　当然，如果单纯从控制风险角度出发，购房者可以跟开发商事先签订“保价条款”，或者约定自己可以承受的违约责任以防万一。不过需要提醒的是，由于买卖双方权利和义务是对等的，在签订上述条款时，也要考虑开发商的利益。
　　调低房价老业主不满
　　近期，全国各地出现了多起业主大闹售楼处的现象。其主要原因在于开发商降价促销，引发前期业主不满。
　　由上海景瑞份有限公司开发的太仓“荣御蓝湾”在9月底进行了一次促销活动，与6月份7900元/平方米的均价相比，促销优惠价为5800元/平方米左右，降幅达到26.5%。对于一套90平方米左右的公寓，在不到三个月时间里，价格缩水20万元。因为降价幅度过大而引起前期业主的强烈不满，从9月底开始，数百名业主在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。
　　同一因为房价下降幅度过大而引发退房的现象，在佛山、北京等地也曾出现过。佛山禅城区城南某楼盘正式推出了第二批约87套的公寓房，均价9000元/平方米左右，较前一批同档次房源的11000元/平方米单价下降18%，由此引来老业主强烈不满。
　　在一个月前，北京京贸国际城推出特价房，均价在1元/平方米之间，与年初的19800元/平方米均价相比，近6000元的降价空间让老业主感到非常不满，进而提出退房或者补偿差价。京贸国际城所要解决的问题可能还不止是这些，因为在去年该项目最高售价曾达到了26000元/平方米，虽然之前已经承诺对前期高于20000元/平方米价格购房的业主实施差额返还，但此番降价，又怎能不会引起那部分业主的不满呢？
　　业主对开发商降价感到不满。不过在开发商看来，业主退房或者补偿差价的要求，却显得有些“无厘头”。荣御蓝湾太仓售楼处对待业主的要求态度就异常强硬，坚称“不退房、不退款”。
　　“房闹”不符契约精神
　　业主发泄不满，围攻开发商，被称之为“房闹”。
　　作为利益主体，老业主因为开发商的降价促销行为，而使得自己的财产出现账面上的损失，因此开始跟开发商闹得不可开交，要求退房，或者要求差价补偿，这便是所谓的“房闹”。但法律专家表示，“房闹”与现代社会的契约精神不符。
　　上海联业律师事务所王展律师表示，如果在购房合同中并未就降价补偿或者退房等方面做出相关约定，那么老业主的要求则属于无理取闹。他说：“这只能说明购房者自己的判断失误，因此自己要承担相应的责任。”
　　虽然社会上不乏同情的声音，但更多还是抱着理性的态度来看待这种现象。有业内人士表示，买房如同炒股，股价下跌了，者能够把股票退还给上市公司吗？对于购房者而言，在与开发商签订购房合同的时候，就已经表明自己做好了承担风险的准备。更何况，在之前房价单边上涨时期，也没见开发商去找购房者，要求分享利润。
　　而实际上，“房闹”取得的效果也极为有限。王展表示，在2005年、2007年前后，有不少楼盘降价促销，遭到老业主的集体“维权”，并提出退房要求，但是这样的主张并未得到法院的支持。
　　提前约定降低风险
　　当然，为了降低降价带来的资产价值缩水风险，业主可提前约定退房条件。
　　诚然，对于业主来说，谁也不希望自己刚买好房，就因为价格下跌而导致价值缩水。更为主要的是，面对房价高企的现状，价格下跌，意味着自身多花了一笔“冤枉钱”，动辄几十万元，这对于普通工薪阶层来说，自然难以承受。对此，专业人士建议购房者可以采用相应措施来规避这种风险。
　　王展介绍说，通常情况下，有两种办法可以采用：
　　其一是要求开发商在某个特定时期内进行“保价”。也就是说，可以跟开发商事先约定，在购房之后的一年甚至两年时间内，只要同等品质的物业价格出现下跌情形，便可根据事先签订的“保价协议”来解决出现的问题。
　　还有另外一种“保价”方式，即房价降幅超过某标准，如10%，便可要求开发商补偿差价。这种方式对开发商来说，易于接受，如北京京贸国际城，在今年初第一次降价之后，便允诺对老业主进行补偿。
　　其二是约定违约责任。比如双方约定，以总房价的5%作为违约金，因此一旦房价跌幅超过5%，购房者可以选择终止买卖行为，因为相比较履行合同来说，终止买卖可以防止自己承担更大的损失，两害相较取其轻，购房者可以根据实际情况做出对自己更有利的选择。当然，这种方式是对等的，如果房价涨幅超过5%对开发商有利时，他们也有可能会选择违约，或者要求购房者加价，因此选择这种“保价”办法时，购房者一定要做好心理准备。
　　专家提醒说，不管采用哪种方式，都必须穷尽各种因素，并尽量考虑周全。比如“保价”期限、具体房价参考标准、补偿标准等等，都必须一一列举清楚，这样，一旦出现纠纷，解决问题时才能做到有据可依。而如果只是简单笼统地约定，极有可能出现公说公有理、婆说婆有理的尴尬局面。
　　房企也应综合考虑
　　对于开发商来说，其实也可以考虑得更加周全一些，兼顾老业主的感受，以避免因为自己销售策略的调整而引起不必要的纠纷。目前市场已经深陷观望态势，开发商也饱受资金链紧绷之困，相信未来还会有更多的项目加入到促销行列中来，因此这些问题必须认真面对。
　　近日，松江某楼盘传出每平方米降幅达8000元的消息，表面上看降幅确实不小，但其实只是开发商将此前的标准为8000元/平方米的精装修房改为毛坯房对外出售，因此实际上并未真正降价。
　　由此看来，虽然同是降价促销，但开发商可以做得更加巧妙一些，如取消装修部分、购房送实物（比如汽车、装修、家电等）等等，其实都是让利促销，但这相比直接调低售价来说，老业主更加容易接受。
　　当然，如果对自己的物业品质有绝对信心，开发商可以推出“无理由退房”措施，让购房者安心，这种做法既不会让老业主不满，同时也能打动购房者的心。目前杭州下沙某楼盘就推出这种促销方式，近日该项目开发商表示，将推出150套房源，在日～10日期间，购房者可以自己决定是否退房，开发商将无条件退还购房款。
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　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。您好， []|
房闹事件频发 开发商与业主被指缺乏契约精神
[导读]杭州、宁波等地接连上演房闹事件，专家称系“中国式”求解问题的特殊方法，业主与开发商应该尊重签订的契约的条款，应该承担房价下降的风险。
解说：事实上，眼下在很多大中型城市已经有不少开发商都在采用补偿老业主的方式，来安定大家的情绪，例如在去年的12月，上海的一家房地产公司就在两个楼盘下调售价的同时，拿出了高达6亿元的资金补偿给老业主，这也创下了目前为止中国房地产市场补偿的记录。同样的做法在去年12月22号的《广州日报》上，也登载了一篇珠海开发商补偿老业主的新闻，这家开发商在媒体上刊登通告称，他们要主动对老业主进行总额7000多万的差价补偿，这也是广东首例公开要给老业主降价补偿的楼盘。开发商慷慨老业主欢心，看似皆大欢喜的背后，差价补偿到底会对楼市的健康发展产生什么样的影响，是正面的还是负面的？号的《羊城晚报》就以《补偿老业主或扭曲楼市信号》为题，提出了自己的担心，文章认为，这样的补偿某种意义上就是让购楼者敢于高位出手，因为即使房价降了也有商家补偿，这实际上给市场一个不怕降价的信号，不利于房价回归合理价位。华东师范大学房地产系 华为：谁先把价格降下来回到合理水平，谁先把当地的需求一网打尽，但你别忘了，当他打尽以后，其他人恐怕有一段时间就吃不饱了。解说：面对房地产市场仍然不够清晰的局面，一些开发商采取了主动降价补偿的策略，而另外一些地产商则相信自己的判断，去年11月7号，长沙的一家地产公司就公布了安心购房绝不降价，降价双倍赔差价的信息，引发了长沙楼市一片哗然。而我们在网上搜索“保价开盘”你会发现，有相同想法的并不是少数。但是地产商的这些承诺最后是否能真的兑现，如果真的无法兑现是不是又会产生一个又一个情绪激烈的“房闹”，这实在是一个巨大的问号。今年5月2号中国指数研究院发布的2012年4月份中国房地产指数系统百城价格指数显示，4月份中国百个城市的住宅均价无论是环比还是同比，都出现了下降，而在政策调控依然坚决的背景下，楼盘如何保价，房地产的补偿、承诺是否又会引来更多的“房闹”，在此背景下，我们今天报道的杭州出现的“房闹”的确需要认真加以关注。白岩松：对“房闹”的出现评论我发现是截然分成两个不同的阵营，一个是市场经济派，认为既然是你在市场经济的环境当中你买任何一样东西就要承担价格波动的一个风险，没必要去闹，而且不值得同情。另一派认为中国不是一个纯粹的市场经济的关系，政府的介入很深，又有政策的调控，因此应该去想办法，这也当然就很奇怪了，我们注意到有“房闹”就明确地说，我们就是要闹，让政府出来解决这个问题，这就是中国很特殊的现象，很多人在骂政府，但是另一方面又都在依赖政府，房子价格涨要去找政府，不行，房子价格降了又要去找政府，不行，政府也挺难当的。接下来就连线一位中国社科院的经济学博士，看看他是哪一派，马光远先生。马光远您好。中国社科院经济学博士 马光远：你好。白岩松：您是市场经济派觉得不该闹不值得同情，还是觉得中国有特殊的国情？马光远：我想中国是两方面应该来严格来讲都不很是很准确，我们应该说在中国总是存在着两种现象，第一个我们老是强调市场经济、契约经济，每个人都应该尊重签订的契约的条款，你既然买了房子以一定的价格买了，那么你应该承担维持下降的风险，当然你可以获得上涨的收益，但是同时我们又听到另外一句话是“会哭的孩子有奶吃”，这个在中国很多问题上我们都看到。白岩松：你的建议呢？马光远：如果说我们真的要建立契约经济，要维护市场的这种契约精神的话，那个毫无疑问，我们说目前出现的，所谓的“房闹”本身应该说是违背基本的契约精神的，你没有认识到你的行为本身为此你应该承担的风险的话，那么我们说你是一个没有完全责任能力的人，我想每一个人签约的时候都是有责任能力的。但是我们同时看到，有一个什么情况，我们现在的很多这种新房销售是一个期房销售，就是说你还没有拿到房子呢，你已经交钱了，这个交钱以后你是1月份买的，别人4月份买的，你1月份买的还比别人4月份买的每平方多了4000块钱，这个对很多人讲都是不合理的，所以我们讲到，一方面我们要遵守契约，我们也应该看到目前的期房销售已经走到了一个尽头。白岩松：我明白您的意思，就是要改规则。马光远：对。白岩松：突然要话锋一转，我们是不是别被别人给装在里头，为什么呢，《中国青年报》的曹林说，业主的“房闹”多数可能是无理取闹，他根本得不到法律的支持，闹几下可能后来就散了，最怕的是房地产商们的房闹，他们可能借业主的闹而绑架政府的调控，当然他们通过制造舆论等等。马光远先生，您觉得存不存在这样的一种可能，“房闹”的出现，会不会影响政府的房地产调控的坚决执行？马光远：“房闹”有三种情况，其实从2008年的时候，这个房价开始下跌的时候就有“房闹”，“房闹”一种是地方政府叫一帮人去闹开发商，因为怕开发商降价，当年万科的很多地方就遭遇这么一种情况。第二种就是开发商怂恿业主去闹，也就是说你出来闹事以后，把事情闹大以后，地方政府会出面来救市，这也是一种策略。第三种就是我们平常见到的业主真的自己来闹，我们不担心业主自己闹，因为业主自己闹的话，按照我们目前的这种规则本身是很好解决的，我们担心是前面两种闹，一个是地方政府去闹开发商，一个是开发商鼓动一些业主闹。白岩松：没错，好的，马先生时间的原因就到这儿，提出这一点呢，正是要引起我们足够的警觉。（中央电视台）
读完这篇文章后，您心情如何？
[责任编辑：alexzhuo]
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