交了物管费，物业公司再要求交电梯维修费是否合法？_重庆市政府公开信箱
重庆市南岸区政府公开信箱
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邮件字号：
渝土房信箱[
发布单位：
南岸区政府
来信内容：
交了物管费，物业公司再要求交电梯维修费是否合法？
南岸区学府大道69号阳光雅筑二栋一单元的电梯坏了，该小区属于天景物业管理，现在天景物业向我们收取电梯维修费，请问这是否合法，我们已经交了物业费，电梯属于公共设施。我个人认为不该交这个钱，请问我们可以通过怎么的途径保护我们自己的权益
办理单位：
海棠溪街道
办理结果：
您好！来信收悉。我们责成海棠溪街道办理，现将有关办理情况回复如下：
针对来件反映的情况，海棠溪街道高度重视。经查，日，阳光雅筑2栋1单元电梯因自然磨损造成停运，物业公司按照程序动用了物业专项维修资金进行修复，已于8月13日修复。
部分业主质疑：已缴纳物管费，电梯损坏应由物管公司负责，业主不再缴费维修。
根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定，物业专项维修资金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。共有设施设备是指：根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊。
在使用过程中物管公司按照区房管局的具体要求做了申报工作：
1、电梯故障问题及时向业委会报备，经业委会同意动用物业专项资金对电梯进行维修。
2、及时将维修信息、价格对单元住户进行了公示。物业服务人员放弃周末休息，上门征求业主意见。
3、物业服务人员又及时将征求意见的结果进行了公示。
4、上海永大电梯公司的住场负责人，为了业主方便出行，立即组织专业人员立即对阳光2栋1单元的光膜进行更换。
海棠溪街道工作人员于日向您致电核实，您对办理情况表示满意。
发布时间：
ICP备案编号：渝ICP备号图：业主答辩状：这样的物业公司该不该付费？-特色论坛-搜狐焦点网
您好：　|　
图：业主答辩状：这样的物业公司该不该付费？作者:和谐社区沙龙&&&案例分析&&&答辩状
答辩人（本诉被告）：***、***、**
住址：黄浦区黄家路**弄*号***室
答辩请求
1、判令驳回原告（上海**物业有限公司）的诉讼请求。
2、判令原告采取补救措施、赔偿小区业主损失。
3、判令本案诉讼费由原告**物业有限公司承担。
事 实 与 理 由
一、**物业公司收取物业服务费没有合法依据，其行为不受法律保护。
1、原告提供的《前期物业管理服务合同》内容不具备物业服务合同的起码要素，也没有经过有关部门合法备案。属于无效的合同。
先看《前期物业管理服务合同》第4页第十七条，委托管理期限全部空白。这表明原告没有在**华苑进行物业服务的权限。
该合同第二十条规定物业管理服务要求标准实际上是“不提供物业服务”。比如房屋外观：95%；设备运行98%；等等，没有任何具体服务内容和标准。该条规定有具体的物业管理服务质量见附件二，但是实际上该附件没有。以上足以可见，《前期物业管理服务合同》属于伪造，属于无效的合同。
根据《物业管理条例》第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第三十五条　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
原《上海市居住物业管理条例》第四十二条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
但是，原告提供的《前期物业管理服务合同》没有经过被告确认过，也没有对业主公布过，也没有经过主管部门备案，因此对被告和全体业主没有约束力。
2、原告提供的《前期物业管理服务合同》第二十一条规定，高层住宅电梯、水泵运行费0.55元/平方米/月按实结算。但是原告从来没有按照此合同约定按实结算，这证明原告提供的前期物业管理合同没有执行过。原告在浩城华苑向业主收取物业服务费，于法无据。
3、原告提供的《前期物业管理服务合同》第二十三条、第二十五条约定，按照物价局核定收费。但是原告从来没有公布和提供物价局的核准收费依据，这说明原告在浩城华苑属于违法乱收费。被告保留要求原告退回以前收取物业费的权力。
4、《前期物业管理服务合同》第二十八条规定，乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
原告未按合同约定提供物业服务，经过业主、业主委员会提请整改，但原告长期不予理睬，业主有权终止前期物业管理服务合同。
二、本小区已经于日成立业主大会，选举产生业主委员会（见证据一、业主大会业主委员会备案证【沪黄房字第046号】。
由于原告占据小区，不能提供符合规定的物业服务，业主大会、业主委员会一直未与原告签订物业服务合同。被告作为业主大会一员，理所当然按照业主大会、业委会的决定。既然业主大会没有选聘被告作为物业服务企业，业主当然没有义务向原告缴纳物业费。
根据《物业管理条例》第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
原告在本小区未与业主大会、业主委员会签订物业服务合同，无权在小区提供物业服务，同时原告也没有提供符合规定的物业服务，因此原告无权收取物业服务费。在业主大会成立后，业主有权按照《物业管理条例》的规定，拒绝接受无权管理的公司提供物业服务。否则，任何一个物业公司都有权在小区收取物业服务费了。
三、被告入住以来一直是按时交纳物业费的，一直到本小区业主大会成立后原告非法占据小区为止，见证据二【前业委会主任何**证词】。原告因为没有合法的物业服务合同，不与业主大会签订物业服务合同，侵害了业主选聘物业的合法权益，违背了法律规定。同时原告只收费少服务甚至不服务，还侵害业主的公共收益，严重损害业主利益，见证据三照片，本业主为了小区公共利益才被迫暂停交纳物业费，目的是敦促物业公司更正违法违规做法，维护包括业主在内的全体业主的合法权益。而且物业公司从来没有上门协商解决，也没有通知业委会来催讨，或者上门来催讨物业费。
根据上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第15条规定，物业管理企业未履行服务、管理职责或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可以行使抗辩权。因此，请求法院驳回物业公司的诉讼请求，维护全体业主的合法权益。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
因此，请求法院判令原告赔偿小区全体业主损失，维护业主合法权益。
四、即便业主拒交物业费，依据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
原告无权脱离开业主大会、业主委员会来通过诉讼主张物业费。
根据《物业管理条例》第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
但是，本案中从来没有业主委员会向业主提出限期交纳物业费，这也从侧面反映，原告擅自收取物业费也是违背业主大会、业主委员会意志的。
五、《物业服务合同》由业主委员会签订，不是业主大会签订；内容侵害业主合法权益；内容也没有经过业主大会表决，属于无效合同。
该合同第5页约定非住宅物业的综合管理服务费为2.58元/月/平方米，其他项目空白，这是明显侵害住宅业主的合法权益，也侵害了非住宅业主的合法权益；第6页第十条更荒唐地提出按日缴纳滞纳金千分之五，比水电费的滞纳金比例还高！严重侵害全体业主利益；第8页第十四条将电梯广告费20%分配给物业公司，业主大会还要承担税费，属于明显侵害业主利益；最明目张胆侵害业主权益的是第11页第二十条，将物业公司的义务覆盖，只赋予物业公司权利；该合同主要服务标准在附件中，但是根本没有向全体业主提供或公告。以上足以可见，《物业服务合同》是侵害业主合法权益的不平等条约，也没有经过业主大会充分讨论表决，属于无效合同。
即便该物业服务合同有效，根据合同第十九条的规定，甲方审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施。但是原告长期未提供上述方案、预决算供业主大会审核，属于严重违约。
小区物业服务长期不符合规定和合同约定，被盗案件一直发生，小区乱停车等现象屡见不鲜，特别是小区巨大的公共收益停车费从来不向全体业主公布，被原告擅自使用。物业服务不到位的违约责任原告应该承担。
根据合同第二十四条的规定，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付双倍的违约金。
因此，请求法院驳回原告诉讼，并要求对方赔偿广大业主的损失，同时支付双倍的违约金。
六、收费标准和违约金的计算没有法律依据。
从起诉书可以看出，原告只谈收费不谈服务，也没有任何证据证明原告按照规定提供了物业服务。恰恰相反的是，诉状及其证据这正反映了原告只收费不服务的本质。
根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务费收费标准应该与物业公司的服务水平相适应。原告只收费不服务或受服务应该依法承担责任。
前期物业管理服务合同没有滞纳金的说法。至于物业服务合同中约定的违约金的计算按照每日千分之五计算滞纳金，比水电费的滞纳金比例还高，完全是不公正也不合理的，也是没有任何依据的。根据最高人民法院的解释，没有约定违约金的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。显然，原告提出的违约金计算方法远远高于最高人民法院的规定。这也是反映原告肆意侵占业主权益的一个证据。
七、原告提供的证据三属于被告缴纳物业费的凭证，不能证明被告此后没有缴纳过物业服务费。原告诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效。
根据《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。
被告只保留两年之内的物业费缴纳凭证。即便原告有权收取物业费，也只能在两年内通过业主委员会催缴后，逾期未缴纳的才能由业主大会、业委会来诉讼。
原告提供的《上海邮政微机专用单册》和《欠费催缴通知》存根联不能证明被告欠费，也不能证明原告向被告追讨过物业费，因为没有被告签收的凭证，也没有证明信函内容的依据。
综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并要求原告采取补救措施、赔偿小区业主损失，由原告承担诉讼费。
此致
黄浦区人民法院
答 辩人：***、***、**日
手机：133********
证据清单：
一、业主大会、业主委员会备案证【沪黄房字第046号】
证明：被告小区已经在2005年初成立业主大会，原告未与业主大会签订物业服务合同，无权在小区收取物业服务费。
二、前业委会主任证词
证明：被告小区业主大会成立后原告拒绝签订物业服务合同，又不退出小区。
三、小区物业管理照片
证明：原告在小区只收费不服务，给业主造成损失。
四、日**华苑业主委员会《告示》
证明：原告疏于管理，造成小区盗窃频繁。
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公共场地乱堆放，乱停放，阻塞消防通道，无人管理！原告严重违约！
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维护保养维修不到位
原告不维护公共设施，木板和钢管都无油漆，腐蚀、锈蚀严重。
小区公共设施破乱不堪，大门锈蚀严重，长期不维修不维护。
花架长期不维护被腐蚀后拆除
花架腐蚀后用布条绑扎，根部即将断裂，上部裂开，花架拆除后藤类植物消失，绿化减少
草坪灯损害，长期不维修；绿化杂草丛生，无人保养！
绿化不保养，泥土飞扬；窨井盖破损，长期不更换维修。
消防箱破坏长期不维修，消防隐患严重
绿化维护保养不到位，树木枯死；围墙栏杆锈蚀，长期不维护保养，不刷油漆。
道路长期不维护不维修。
保安人数只有14个人，保安服务不符合规定。
小区大门洞开，不登记，不询问。各大楼门禁洞开，无人管理。
关于（2012）黄浦民四（民）初字第1218号物业服务合同纠纷的庭审答辩补充意见
黄浦区人民法院：
对原告代理人在庭审中提出的一些误导法官的物业管理专业问题和有关法律问题提供以下意见，请法官予以采纳：
第一， 关于前期物业服务合同的效力问题：
《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
1、原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》中，服务内容和服务标准没有，服务期限没有，收费标准不明确，实际上属于只收费不服务的虚假合同。这属于《合同法》第五十二条第二项中恶意串通，损害全体业主利益的情形。因此原告提供的前期物业管理服务合同是无效的，对合同两当事人以外的业主不具有约束力。
2、国务院《物业管理条例》第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
当时有效的《上海市居住物业管理条例》第四十二条明文规定，新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
开发商出售房屋必须在购房合同中包括前期物业管理服务合同，并且将前期物业管理服务合同在房管部门备案。经过向黄浦区住房保障和房屋管理局物业管理科查询，上述前期物业管理服务合同根本没有在主管部门备案，被告和全体业主都没有收到《前期物业管理服务合同》。前期物业管理服务合同必须经过备案，并且必须经过业主在购房合同中约定，这是行政法规和上海市地方性法规的强制性规定。原告提供的前期物业管理服务合同既没有在房管局备案，也没有经过业主在购房合同中确认，这属于《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”情形。因此，原告提供的前期物业管理服务合同是无效的，对业主没有任何约束力。
特别需要提请法官注意的是，前期物业管理服务合同的备案性质与业主大会成立后与物业公司签订物业服务合同的备案性质是不同的。前期物业管理服务合同的备案以及业主在购房合同中的确认属于行政法规、地方性法规的强制性要求，是前期物业管理服务合同生效的前提条件，而业主大会签订的物业服务合同备案不是合同生效的条件。原因是前期物业管理服务合同并不是业主或者业主组织签订合同，而是第三方的开发商与前期物业公司签订的合同，而且该合同的义务是合同外的业主来履行的，如果未经有关部门备案和购房业主确认，很可能就会侵害业主的合法权益。业主大会签订的物业服务合同则是业主利益的代表方业主大会、业主委员会签订的，业主委员会又是业主选举产生的，所以法律法规没有强制规定业主大会签订的物业服务合同必须备案才能生效。但是尽管如此，《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》还是明确要求业主大会签订的物业服务合同在签订之日起向房管部门和物价管理部门备案。但是业主大会签订的物业服务合同的备案仅仅是行政管理的措施，并不是物业服务合同生效的条件。
第二，原告提供的前期物业管理服务合同补充条款中暂定电梯水泵运行费为0.55元，但是从来没有按照合同中约定的按实结算进行结算。
《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》（沪价房[1996]第116号）第十四条[高层住宅电梯和水泵运行费收取]高层住宅的电梯和水泵运行费由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具 体收费由业主管委会和物业管理单位商定的服务方式、时间，按实结算，单独列账，并按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。
在业主委员会成立之前，电梯水泵运行费无法按实结算，但是业主委员会成立以后应该对全部电梯水泵运行费进行按实结算。原告既不向业主、业主委员会提供前期物业管理服务合同，也没有按照该合同执行，这从侧面证明原告提供的前期物业管理服务合同不具有真实性。根据向黄浦区房管局物业科查询情况看，该前期物业管理服务合同根本没有在房管局备案过。
特别需要提请法官注意的是，在前期物业管理阶段中保修期间，维修保养费是电梯、水泵的生产、安装单位负责免费保修的，物业公司根本不需要支付其中的常规保养维修费，业主不应该交纳0.55元中的该部分费用。
第三，关于原告声称原告之所以未能维修、保养小区共用设施设备，是因为业主大会没有批准动用维修基金，同时又辩称维修后又损坏的。这是没有任何依据的说法。
首先需要告知法官，物业服务费中包括五项收费：综合服务费、保安服务费、保洁服务费、绿化养护费和共用场地、共用设施设备的运行、维护保养、维修费。原告自称必须动用维修基金才能维护保养和维修的说法没有任何道理。如果法官到小区走动看看，就知道原告完全是只收费不服务，特别是设施设备的维护保养上是几乎完全不管，一直到锈蚀腐烂到底，业主损失巨大。
事实上，原告收到被告的证据照片后已经修复部分设施和场地、道路，这说明原告修复这些是本来应该从物业服务费中列支的。
至于原告诡辩称，修复过多次后来又损坏的，这没有任何依据。其实只要到现场看看就知道，如果不是十几年根本不维护保养，根本就不会锈蚀腐烂到底。我们广大业主真心欢迎法官到小区看看现场，维护广大业主的合法权益。
《上海市住宅物业服务分等收费标准》中明文规定，物业服务费中包括共用设施设备、共用场地的零星维修、常规保养等费用。从被告提供的照片看，足以证明原告是只收费不服务或者少服务。
第四，关于第一届业委会未与原告签订物业服务合同的问题。过错不在业委会，而是原告未能提供满意、规范的物业服务。特别是业委会多次要求原告改进服务，提供物业服务方案、成本测算方案、物业服务合同文本等，原告长期不理睬，继续占据小区获取非法利益。迄今为止业委会未能拿到前期物业服务阶段的任何公共收益，业主损失惨重。
被告作为首届业委会成员，看到小区物业服务形同虚设，有责任有义务对不合格的物业服务进行抵制，也是维护广泛广大业主的合法权益。从被告多次向原告主动要求缴纳部分物业服务费来看，被告是有诚意解决双方纠纷的，但是原告长期不予理睬。
法官在自己小区也是普通的业主，面对不讲道理、侵害业主权益的物业公司，面对不提供规范服务的物业公司，业主是否可以根据物业公司的服务情况依法行使抗辩权呢？当然是应该的。这是合同法赋予业主的合法权利！
被告作为业主选举出来的业委会成员，在小区威信是不低的，也绝对不是那种贪图小利而不交物业费的个别人，但是作为业委会的知情人，如果业委会都不明确自己的态度，小区还有什么前途？目前小区尽管已经成立第二届业委会，但是由于原告继续提供不符合约定的物业服务，小区仍然是一塌糊涂！
从原告目前开始维修小区设施设备的实际来看，这是我们业主不交纳或者少交纳物业费坚决抵制物业公司只收费不服务的效果。被告认为，物业服务费必须用于小区物业服务，但是原告长期不维护保养，根本没有支出这部分费用，业主不应该交纳这部分费用。
因此，借此机会，我们提请法官从维护社会公平正义、维护《合同法》尊严的高度来判断此案是非。如果每个物业公司可以只收费不服务，只要通过诉讼就能拿到物业服务费，社会上还会有诚信的物业服务吗？
良好的社会风气需要每个人来努力，而法官的每一次判案对社会的影响是巨大的，如果不是维护公义，那么受害的是包括法官在内的所有人！
恳请法官依法公正判决！
***、***、**代理人：刘生敏（国家注册物业管理师）
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登载说明：本人本身是不支持单个业主拒交物业费的，但是面对物业服务如此的物业公司该不该付物业费，请大家评判。但是如果物业公司没有收费依据，没有提供物业服务，是不是就可以无条件收费呢？值得广大业主深思。尽管本人不支持业主拒付物业费，但是一个不争的事实是：物业行业的进步和服务水平的提高，往往正是业主拒交物业费等方式抗争换来的。借此机会，我们呼吁，业主委员会要发挥作用，维护好全体业主的合法权益。对于不维护业主利益的业委会，业主应该敦促改正，直至罢免更换业委会成员。
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