小区征地补偿款归属引争议 业主开发商各执一词_中国经济网??国家经济门户
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　　9月1日起，全疆物业服务怎么收费有章可循了。对占用小区公共场地和公共道路停放车辆的车主，可以收取场地占用费，场地占用费收入归全体业主所有。
　　7 月20日，记者从自治区发展改革委获悉，自治区发展改革委会同自治区住房和城乡建设厅对《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规 〔号）进行了修订，并将修订后的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）进行了发布。《办法》自9月1日起实 行。
　　其中规定：机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路、公共场地的，可以向车主收取场地占用费，场地占用费收入归全体业主所有。
　　成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等；业主大会委托物业服务企业管理机动车停放秩序的，可通过合同约定物业服务企业报酬水平等。
　　未 成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅小区场地占用费由市（设区市）、县（市）价格主管部门制订政府指导价，其收入主要用于住宅小区的公共设施、公共设 备、公共场地（道路）的维护、改造等。由物业服务企业提供机动车停放秩序管理等服务的，物业服务企业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬，具体标准由市 （设区市）、县（市）价格主管部门确定。
　　物业服务企业应将场地占用费收入单独建账、单独核算，并向全体业主定期公布实际收入与支出情况，接受业主大会或业主的质询。
　　业主对车辆或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。
　　《办法》适用于在自治区境内依法登记、取得住房和城乡建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业，按照合同约定，提供物业服务并收费的行为，以及政府价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。
　　自治区发展改革委要求全疆各地尽快制订本地的物业服务收费管理实施办法，及时调整好本地区实行政府指导价的物业服务费标准，疏导价格矛盾。同时，要充分考虑对低收入群体生活的影响，采取多种形式做好社会保障工作。
　　同时，尽快制订和调整提供前期物业服务的住宅小区场地占用费政府指导价标准，对物业服务企业乱收费、拒不执行收费备案制度、不按规定进行收费公示等价格违法行为要依法予以严肃查处。并要求加快推动普通住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会。
　　□ 摘要
　　没按时交房 业主不交物业费
　　说好10月交房，拖到12月才交钥匙，这两个月的物业费将由房屋建设单位承担，不能再找业主收了。
　　《办法》规定：纳入物业服务范围已竣工但尚未出售的、房屋建设单位出租的、因房屋建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务收费由房屋建设单位承担。
　　新建普通住宅物业收取物业服务费，需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证书）。否则，物业服务收费由建设单位承担。
　　普通住宅小区车库按物业费收
　　普通住宅小区业主的车库或车位应该怎么收费？
　　《办 法》作出明确规定：对普通住宅小区内业主拥有产权（或使用权）的车库或车库内的车位按照普通住宅物业服务收费标准收取物业服务费用（含车库公共照明用电费 用）；其中，多层、高层混合住宅小区及住宅和非住宅混合小区的车库或车库内的车位的物业服务收费标准由地（州、市）价格主管部门通过本地物业服务收费管理 实施办法做出具体政策规定。
　　物业服务不达标业主可要求整改
　　对小区物业服务不满意，业主可要求其整改。
　　《办法》规定：物业服务未达到合同约定的服务质量，业主大会或业主可按照合同约定，要求物业服务企业整改；整改后仍未达到合同约定的，业主大会或业主按照合同约定依法追究物业服务企业违约责任。
　　前期物业服务收费按月收取，业主可以自行选择交费方式、交费时限；成立业主大会的住宅小区，业主应按照物业服务合同及时交纳物业服务费。
　　未公示费用不得向业主收取
　　物业费都包括啥？每项怎么收？这些都得明码标价公示。9月1日后，未公示的费用均不得向业主收取。
　　《办 法》要求：物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、 收费标准以及收费依据，代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据，12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主收取任 何未予标明的费用。
　　电梯维护、楼道照明不计入物业服务成本
　　电梯保养维修、楼道照明电费……从9月1日起，这些费用都不能计入物业服务成本，而要从专项维修资金中列支。
　　《办 法》规定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本。小区的水、电、暖二次供应所发生的费用可 计入物业服务成本，不得再向业主另行收取。采用中央空调供暖，其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格，不计入物业服务成本。
　　物业服务成本利润率不超过5％
　　《办法》规定，物业服务收费需确定合理利润，原则上成本利润率不超过5％。
　　实行政府指导价的普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费，由地（州、市）价格主管部门根据物业服务社会平均成本，在听取企业和业主意见的基础上，按物业服务等级分类制定、公布指导性收费标准。
　　非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价，各级政府价格主管部门应规范其收费行为。
　　商铺、幼儿园物业收费要加价
　　普通住宅小区商铺、幼儿园，要加价收取物业费。
　　《办法》提出：为普通住宅小区配套建设的非住宅用房（包括商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。
　　《办法》提出，原则上用于商业网点、门店的加收物业费不超过100％；用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50%，具体加价办法由地（州、市）价格主管部门规定。
　　物业不得收取押金、保证金
　　进小区车辆交押金，装修安装人员要办证。9月1日起，这些相关费用，物业均不能收取。
　　《办法》规定：未经价格主管部门批准，物业服务企业不得收取各种类型押金、保证金等担保性费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。
　　对违反规定收取保证金、押金等行为，政府价格主管部门将按有关法律、法规予以处罚。
　　装修建筑垃圾业主自行清运
　　准备装修的业主，装修前要向物业告知，装修垃圾也要自行清运。
　　《办法》规定：业主对房屋进行装修，应当在装修工程开工前，向物业服务企业告知，通过约定或以协议的方式确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法。也可以与房屋装修施工方协商签订遵守房屋装修注意事项的书面协议，要求施工方就履行协议提供担保。
　　房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主自行清运，需要委托物业服务企业清运的，由双方协商确定费用。
　　□ 解读
　　加快推动普通住宅小区成立业主大会
　　9月1日起，自治区实施新版物业服务费管理办法，要求加快推动普通住宅小区成立业主大会，增强业主维权意识，也促进物业企业加快向规范化、精细化、透明化方向健康发展。
　　物业服务收费涉及百姓切身利益。7月20日，自治区发展改革委有关负责人对《办法》进行了解读。
　　这 位负责人表示，新办法更加明确业主的权利和义务。规定成立业主大会的普通住宅小区的物业服务收费和停车占道收费，将实行市场调节价，做到能交给市场的都由 市场调节，政府不再进行干预。同时，将实行政府指导价的普通住宅小区停车占道和规划许可停车场收费标准由地（州、市）下放至市（设区市）、县（市）制订。
　　《办法》规定，成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会与物业服务企业按照《住宅物业服务标准》确定物业服务等级，按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则协商确定物业服务收费标准，并抄送当地价格主管部门备案。
　　新办法进一步维护业主的合法权益。对“前期物业费”，新办法规定，新建普通住宅物业收取物业服务费，需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）。否则，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费。
　　新办法还明确，前期物业服务收费按月收取，业主可以自行选择交费方式、交费时限。
　　新办法还明确，业主对车辆或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。
　　同时，成立业主大会的住宅小区，业主应按照物业服务合同约定的交费方式、交费时间，及时交纳物业服务费。取消了原“成立业主大会的，业主委员会可与物业服务企业通过物业服务合同约定提前预收，预收时间不超过6个月”的规定。
　　这位负责人表示，新办法有利于引导物业服务企业健康发展。
　　个别普通住宅小区物业服务标准明显高于《住宅物业服务标准》四级物业服务等级标准的，可由地（州、市）价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门另行制订指导性收费标准。
　　物业服务企业提供机动车停放秩序管理等服务的，物业服务企业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬。
　　物业服务企业应将场地占用费收入单独建账、单独核算，并向全体业主定期公布实际收入与支出情况，接受业主大会或业主的质询。
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南宁一小区被征地 1269万补偿款全归开发商？
来源：南国早报
作者：陈维
因地铁建设需要，南宁某小区有约2000平方米的土地被征收，1200多万元补偿款到底是归小区全体业主还是小区开发商所有，双方有争议。
现在南宁新建住宅小区越来越多，一些小区业主的公共利益正被“蚕食”，而绝大多数业主甚至也不知这份收入应归业主所有。因地铁建设需要，南宁某小区有约2000平方米的土地被征收，1200多万元补偿款到底是归小区全体业主还是小区开发商所有，双方有争议。
小区土地被征，业主不知情
银海华庭小区共有380户，业主已取得房产证。业主代表潘先生说，根据此前的规划，地铁二号线金象站出入口本不在该小区旁，但今年初，他们发现金象站出入口的建设涉及不少银海华庭小区的土地。
业主认为这些土地属于小区的公共设施用地。“可是，直至施工时，政府有关部门并未征求业主的意见，也没有经过业主同意。”
据了解，在施工以前，被征收的地块原本有一个小区广场，种有绿化植物并设置有部分停车位。良庆区拆迁办证实，被征收的涉及银海华庭小区的土地面积为2018.08平方米，包括地上附着物在内，补偿款是1269.98万元，目前补偿款已汇到开发商的账户。
城区拆迁办：此前已公示&
良庆区拆迁办回复称，城区征地拆迁工作组于日在半山雅居1-7号铺面门口，张贴了公告，在2014年又张贴了相关的决定公告。
日，在银海华庭小区多处张贴《公示》明确：若对上述征收的土地（含地上附着物）提出主张或存在异议的，请于日至11月30日内提出并把书面材料于11月30日前，交至良庆区房屋征收补偿和征地拆迁办公室。
在此间，未曾有任何银海华庭小区业主以书面材料提出主张或异议。于是，相关部门按规定将银海华庭小区土地及地上附着物的补偿款，补偿给了小区开发商即持证人南宁市海奔房地产有限责任公司。
然而，让业主不解的是，开发商所做《声明》、签下的《承诺书》，落款日期均是日，这个时间比拆迁办贴出《公示》的时间还早3天。
有业主说，拆迁办贴的《公示》并非是在小区电梯口、宣传栏等显眼位置，而是在有围挡且少有业主走过的工地旁的铺面，“很快就被撕掉了，极少有业主看到”。
&&&&&&&? 补偿款到底归谁有分歧
在得知补偿款已被打到开发商账户后，业主代表曾两次找过开发商并且向对方提交了《告知书》，但对方总是说“领导不在”。
3月15日，开发商有关人员告诉记者，公司最初拿地时，按政府规划要求预留有城市公共道路和城市公共绿地，预留地恰好在征用范围内，根据《物权法》，如这些都不属于小区公共用地，也就不可能为业主共有。如果业主对此有异议，可通过法律途径解决。
据《物权法》，建筑区划内城镇公共道路、城镇公共绿地，确实不属于业主共有。那么，弄清楚被征用地的原规划用途是明确其补偿款归属的依据。
现在业主一方和开发商对于该块地用途各执一词。良庆区政府部门也就此事组织业主与开发商召开了协调会，但协调无果。
小区这些收益属业主共有&&&&&&& 小区电梯广告一般都是经物业公司与广告公司合作，由广告公司承包经营。据南宁一广告公司工作人员称，以住宅小区电梯广告为例，一部电梯内一般可设置3个广告框，一个框费用在280元~350元/月。以最低的280元/月来算，一个广告框一年可收入3360元，这样算下来一部电梯3个广告框就可以收入10080元。一般较小的小区都有电梯20多部，大型小区的电梯数量更多，一年下来，数目也算可观。
该工作人员透露说，广告公司都是和小区物业签有相关协议，但具体会分配多少利润到物业手上，对方没有说。在江南区一个小区，记者随机咨询了多位业主，均表示已注意到电梯里有广告，但具体有怎样的收益而收益又归谁所有，他们不得而知，因为“没见物业公布过或者有人提起过”。
无论是按照《物权法》还是《物业管理条例》的相关规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，由这些公共部位而产生的收益自然应归全体业主共有。
大多数小区的公共收益主要是由小区路面停车费，小区内动、静态广告费及各种临时设置摊费组成的。
具体来看，以下收入都属于公共收益：公共区域的广告收益，例如电梯轿厢广告、户外广告；小区公共区域的停车位收益；小区公共区域内租赁摊位收益；小区公共配套设施，如活动场地、会所、游泳池等的经营收入；部分通信运营管理费；因损坏小区的公共设施产生的赔偿；自制售水机收益；物业管理用房的收益等。（来源：南国早报 记者：陈维）
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过去，各房企跨区域布局，追求规模扩张的时候，人才十分重要；现在，房企开始多元化布局，人才更加重要！
大神来了：何为“
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