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> 购买动迁房有风险 已有逾20户被骗千万
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糖心巧克力
购买动迁房有风险 已有逾20户被骗千万
按照相关规定，动迁房未满3年不能上市交易，但实际操作中，急于套现的房东和贪便宜的买家，在一些中介的撮合下各自为了利益不惜铤而走险，结果导致钱财亏空、后悔不迭。
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付完款却没见过房东的面樊晓燕在上海有两套房子，都在还贷款。用她老公的话说：“谁从银行贷到钱，谁就赚了。”在此投资思路指导下，2014年，手上有了余钱后，这对夫妇开始物色适合投资的房产。去年4月20日，两人到浦东新区鹤永路看房时，碰到在路边守候的中介侯微和周建俊，并在其引荐下来到民春路宝阳地产，见到了老板汪世宏。汪为两人推荐了一套约72平方米的动迁房，单价比普遍房价低约2000元一平方米。随后，汪带着夫妻俩看了位于鹤永路751弄汇贤雅苑小区某号的套房。樊晓燕对房型很满意，但想到要3年后才能办理产证，心里多少有点不安。樊晓燕回忆说，汪世宏当时给我们做了一个多小时的思想工作，我们相信了他，跟他签了《购房协议》。按协议规定，两天后樊晓燕支付购房定金20万元。去年5月18日，双方在民春路宝阳地产签订了一份《上海市房地产买卖合同》。合同显示，出售人为汪世宏，买受人为樊晓燕。房屋总价95万元，支付方式为：日前支付汪世宏首付款60万元，房屋交付后，再支付20万元，交易过户前支付15万元。日前交房。樊晓燕按合同约定付足首付款。但过了交房的日子，汪世宏却迟迟没交钥匙，樊晓燕急了。“我每周联系他，但他以各种理由拖延交房。日，汪世宏说房东家人因房款分配摆不平，要我们再次付款。我信以为真，当天去银行转了20万元给他。”樊晓燕告诉记者。“房款付得差不多了，汪世宏又开口跟我们借钱，他找我说收购新房源缺资金，向我借15万元。我当时想，反正是算在房子的钱里，也没有怀疑，9月14日和15日两天分别转了5万元和15万元到汪的户头。”整个买房过程中，樊晓燕5次转账给汪世宏共计95万元。然而，到2014年11月中旬，樊晓燕彻底联系不上汪世宏了，汪的门店也关了门。樊晓燕慌了，立即报警。
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租来房子当动迁房出售报警后，樊晓燕才发现，与她有相同遭遇的购房者已有二十多户，买的都是汪世宏的动迁房，损失加起来近千万元。上海人沈惠根在汪的介绍下，买入两套动迁房，共向汪世宏汇款189万元，有银行转账凭证、盖有宝阳地产公章的收据。沈惠根所说的两套房子位于浦东曹路镇海松路上的星颂小区，大的一套两房80平方米，沈和老伴住在里面；小的一套房55平方米，沈的儿子居住。沈说：“这两套动迁房是我用卖老房子的钱买的。两套房子总共198万元，已支付189万元，余下的做尾款，等过户后再付。”就在房子刚刚装修好时，却意外地等到了房东李女士，李女士称根本就没有卖过房子，只是出租。记者联系到这位李姓房东，她说：“去年我将房子租给宝阳地产的业务员杨贞，签订租赁合同。开始她还按时交房租，过了一段时间就开始拖延交租。一天，我去房子一看，房子居然被重新装修了！原来，杨贞租下我的房子后就骗沈惠根，说卖房给他。汪世宏收到沈惠根的房款后，杨贞就把钥匙交给了沈惠根。沈装修房子准备给儿子结婚用，结果房款被汪世宏骗走了。”汪世宏用租来的房子骗了沈惠根，又用完全虚假的卖房信息骗了张玉安。张玉安告诉记者，购房过程中，他始终没有见过房东，他被骗60万元房款。发现汪世宏失联约一个月后，他在交房中心碰到了所购买动迁房的房东的女婿。对方表示，并不认识汪世宏，也从未委托他卖过房。同样，受害者朱军良通过汪世宏购买了位于浦东周浦周秀路163弄某号的房子，原以为是动迁房，支付了80万元房款给汪世宏，最后等来的却是房东陈女士上门收租。
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“吃差价”诱惑难挡按照国家规定，产证未满3年的动迁房是不能转让的，但实际操作中，很多动迁房都是在3年内转让，因为这里面存在巨大的利润空间。动迁房买卖分两种，一是正常的房东挂牌，中介寻找匹配客户，完成交易后赚取房款2%的中介费；另一种是公司从房东手上收购动迁房源，然后找买家。第二种情况往往收购价比卖出价低很多，业内俗称“吃差价”。“吃差价”是被明令禁止的，但很多中介玩起了暗箱操作。举例来说，动迁户以1.2万元/平方米的价格拿到动迁房，然后以1.3万-1.4万元/平方米的价格卖给中介公司，中介公司再以1.5万-1.6万元/平方米的价格卖出。同地段的商品房价格都在2万元/平方米以上，所以很多购房者愿意买动迁房，而房东也可以早日套现。
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未满期交易是否合法？根据《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，日后，所有本市行政区域内存量房交易（包括买卖、租赁），均应进行经纪合同和交易合同网上备案。就是说，没有网上备案的合同是无法正常交易的。浦东新区房地产交易中心工作人员建议：未满3年的动迁房不要买卖，所签合同一律无效。
这种事情，只要不是贪小便宜，一般都不会上当受骗的吧
都说了不满三年不能交易，怎么不信邪
老手啊，被骗的人这么多
人都是这么想的，我不会这么倒霉吧，于是就真的这么倒霉了
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绑定手机后您才能在本论坛发布信息！低于市价1500/平的拆迁房你敢买吗？敢吗敢吗敢吗？-谈房论市-亿房论坛-亿房网
最近有网友在群里问，说想买一套奥林匹克二期拆迁指标房，据说卖家是拆迁分得的指标，嫌房子太多了想把这个指标房卖出去，经过一番盘算发现花5万块钱买得指标后房价还是低于市价至少1000元/平，卖家说选房的时候直接更名就可以了，所以网友想问这种方式可靠靠谱吗我知道，你想得到的是肯定的回答，希望大家说可以买！划算！没回答！是不是？！但是。。。。小编跑了哈汉口饭店旧城改造指挥部。。。。。。
本帖最后由 麦米格格 于
14:41 编辑
拆迁办：私下交易拆迁还建指标房是办不到的从拆迁办的房源大厅可以看到汉口饭店的拆迁户确实可以以6700元/平左右的价格买到奥林匹克二期15层的好房源，而目前奥林匹克对外的均价是8200元/平，也就是说拆迁户以低1500元/平的价格购得奥林匹克的房子的。如果真的像拆迁户说的可以更名，那么对于很多刚需购房者而言是极具诱惑力的。。。。然而拆迁办的工作人员很肯定的说：“首先不是拆迁户是不能买奥林匹克拆迁还建房的；其次就算是拆迁户，在选房过程中拆迁办也是只认房产证，在他们这边选房更名是绝对做不到的。同时他们还说：“以前确实存在拆迁户私下交易拆迁指标更名的事情，但是国家为了杜绝这样的情况发生已经明确规定，在审核环节他们是只认房产证的，就算是直系亲属间也不能更名，除非是房主过世了才能办理，也是需要继承人去公证处拿房主死亡证明办理继承公证才能更名的。直系亲属都不能随便更名何谈私下交易？”
不过在网上随便搜了一下，类似低价出售拆迁指标房及拆迁指标的广告很多诶，同时也有一些中介向小亿兜售武汉火车站附近的拆迁指标，五万元一个价格也是相当优惠的啊。打了几个电话问了一下，他们很肯定“买了可以直接更名，拆迁办有“熟人”，等选房的时候直接更名就可以了”。拆迁办工作人员说：“有些拆迁户获得拆迁指标便以为房子已是自己的私有财产，也时常有些拆迁户过来咨询能不能更名，有些人以为找点关系就能“操作”，但是他们的工作也是经过层层审核的，必须符合政策才能审核通过。
大科普：1、买拆迁指标房的风险既然像拆迁办说的私下交易更名办不到，那么如何能买到拆迁还建房呢？有些中介为了出城交易提出“先写买卖协议并提交公证处公证，之后办理出房屋两证后拆迁户再协助卖方过户”。这样的方式靠谱吗？答案：一般还建房是定向还建给被拆迁户的，如何**和交易没有相关规定，非还建对象的交易是不受保护的，签署的私下买卖协议是不被法律认可的；而且后期如果因为房价上涨等因素原房主反悔也是很容易产生纠纷的。此外，这种私下交易还存在“一房多卖”的可能，极易带来纠纷。如果确实要购买，要注意在交易合同中加入“卖方应全力配合今后的两证办理，如果违约要向买方支付总房款30%违约金”等违约约束条款。按照相关规定，即使这个买卖合同没有法律效力，也不影响违约责任条款的有效性。
地段好价格低的还不是可以买，多买几套收租子呗
武汉一渣 发表于
14:47 地段好价格低的还不是可以买，多买几套收租子呗
别以为捡了大便宜，办不了证一堆的问题
跟私人签合同保障性太小
可以买的，满五年后才能**。
w5696 发表于
15:02 可以买的，满五年后才能**。
有些可以 有些不可以吧？
还是要看啥那里的房~
不错哦！！！19V6A桌面式开关电源
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买深圳待拆迁房其实这是一次豪赌 可能血本无归
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" 2.6 万 / 平！就能买到龙岗即将拆迁的小产权房，拆赔比 1:1，赔偿后拿到同等面积价值 8 万的新房物业，分分钟赚一倍！"近日，深圳中介就放出了这样一则信息，位于龙岗南联地铁站附近城中村即将开始旧改拆迁，一位原村民急需用钱，故出售手里的 200 平物业，但要求一次性付款。据中介介绍，房源一经放出，短短 1、2 天时间就卖出。遇到这样的"好事"，你会心动吗？60% 受访者称会买待拆迁房 认为价格低回报高腾讯房产对此进行了一次网络调查，调查数据显示，在接受调查的网友中，有 60% 会选择去购买那些待拆迁房来获得赔偿房产，而有 63.9% 受访者选择买待拆迁小产权房的理由是因为价格便宜，还不要税费，还有 16.1% 的网友认为如果拆迁了能获得巨额回报的诱惑更大，仅有 16.8% 人明确表示不会购买此类小产权房。一位网友向腾讯房产表示，"小产权房价格便宜，开发商要收楼的话，他们一般都会出当初买房子的几倍价格收购，或者同意换红本，这样算下来稳赚不赔。 "听起来似乎很有道理，然而事实是否真的如想象中美好呢？买小产权能赔商品房？ 现实没你想得那么美从腾讯房产的调查中可以看出，虽然小产权房的买卖风险一直被强调，但仍有 29% 的网友表示还不清楚购买待拆迁小产权房的风险。一般来说，可以将待拆迁的房产简单分为两类，一类是待拆迁的商品房，而另一类就是在深圳屡禁不止的小产权房，广东诚公律师事务所颜宇丹律师向腾讯房产解释，相比而言，买待拆迁商品房比小产权房要更有保障，因为深圳小产权房的交易本就不被深圳政府承认，它的交易自然也就没有法律保障，更别提得到相应的拆迁赔偿了。但总体来讲，拆迁房的买卖本身风险就很大，一般这种交易大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的，如果交易的商品房在拆迁前尚未过户，当拆迁区域的具体拆迁房源已经确定时，待拆迁房屋的档案会提前冻结，在这种情况下，房屋赔偿的受益人还是原业主，一旦原业主想要违约，就会产生诸多纠纷且维权困难。如果是购买的小产权房，在不受法律保护的前提下，所有的主动权都掌握在卖家手上，无论是因为什么原因，只要卖家一心想违约，那么买家最多只能拿回购房款，很有可能面临血本无归的后果。例如深圳的大冲旧改，回迁房就没有一户是直接分配登记在买家名下的，需要买家和原业主去后续进行转让过户，这样就产生了很多纠纷。除此之外，广东信荣律师事务所主任张茂荣还指出了另一层风险，首先，要认清待拆迁房的规划状态，是刚列入计划还是已经准备开拆，张茂荣律师举出了身边的一个案例，一个朋友在梅林买了一套待拆迁房，结果过了 5、6 年还没开拆，预想的丰厚拆迁补偿也是遥遥无期；其次，购买小产权拆迁房一般都是一次性付款，例如龙岗某城中村的 200 平物业，就需要一次性付款 500 万，而回迁房交房的时间是在 2020 年，暂且不论房产过户过程中可能出现的风险，单考虑这 500 万的融资成本以及等待交房这几年来可以做到的理财收益，算下来就有点得不偿失了。成功拆迁最大的阻力不是开发商 而是你的邻居们买拆迁房拿回迁商品房，理论上是大赚一笔的机会，但在深圳这片"房子就是金钱"的土地上，时刻都在上演着"贪心不足蛇吞象"的故事。深圳的城市更新车轮已走过了 30 多年，但被列入旧改计划的旧住宅小区仅有 8 个，而这其中，又仅有建业小区北区和鹤塘小区完成了旧改，其他则都因为钉子户与开发商之间的"博弈"在等待中度过了一个又一个春夏秋冬。木头龙小区旧改被誉为深圳最难啃的的"骨头"，有传言，有业主出售房产要价 10 万 / 平！另外还有华泰小区的业主诉求是房产证"绿转红" ... 种种案例不胜枚举，深圳旧改的难度可见一斑。一位家住布吉的张先生在网上发帖求助，他想回老家发展，所以打算卖掉三房买一套拆迁房投资。帖子一出引来众多网友"献策"，但多数都持反对态度。网友" Ms 考艾拉"说，"等到明确信息要旧盖了才去买，你还能花低价买得到？除非瞎猫碰见死耗子谁家公司快破产了急需变卖家产挽救，否则很难遇到性价比高的交易吧，你聪明别人也不傻。"另一位网友"常明"则表示，"宝安 43 区碧海花园，地铁挖坏成危房，经过 6 年的上访、示威、游行的艰辛努力，政府出面旧改，14 年立项批复、公示、签约，旧改办、街道办、业委会全部出动，我以为要成了。看见小区有业主装修房子，问不知道要拆迁了吗？对方答，关我鸟事，你们拆你们的，我住我的。16 年，项目有效期过，得重新来过？"怪不得有人曾这样形容，如果买了拆迁房，你成功拿到房产的道路上最大的阻力不是开发商，也不是原业主，而是你的那些邻居们。买拆迁房像赌博 如何将风险降到最低？俗话说的好，不入虎穴，焉得虎子。对于很多有意向购买拆迁房的人来说，这场交易就像是一次赌博，赢了，就能赚得盆满钵满。而他们最关注的，就是怎么以最小的风险获得最大的回报。那么，如何才能将购买待拆迁房的风险降到最低呢？广东诚公律师事务所颜宇丹律师向腾讯房产建议：一、受让人需要了解拆迁人是谁，拆迁人与被拆迁人是否已达成拆迁安置补偿协议，是实物补偿还是货币补偿，还是部分实物部分货币补偿，这是一个基础。二、需要了解目标房产所在地的土地性质，以及目标房产是否系完全产权商品房，该房屋及其用地是否已被政府有权机关征收并将包括该用地范围内的土地出让给建设单位（开发商）。三、根据我国物权法的规定，如系取得的拆迁安置补偿用房房屋所有权人也应在将该房产产权登记在其名下后才能另行转让房屋与他人。综上，如被拆迁人尚未与拆迁人达成协议的情况下，就将待拆迁房屋转让他人，受让人面临极大的法律风险和政策风险。合同可能为无效，或效力待定，即使合同有效，也可能无法履行办理产权转移登记。同时，该受让人是否也需与拆迁人订立拆迁安置补偿协议，也是受让人不得不考虑的问题。
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