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abf95cb80aab17e38849c北京司法拍卖房真的不限购吗
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北京司法拍卖房真的不限购吗
不限购、价格低&&近段时间，北京的司法拍卖房引发了诸多关注。不少购房者注意到，在一些二手房交易网站上都出现了&法院拍卖房，不限购，低于市场价&的广告，让不少购房者心动不已。但是，司法拍卖房真的有看上去的那么美吗？
购房资格无需审核
不久前，北京高院在北京法院审判信息网上公开了一则拍卖公告，是北京市二中院委托一家拍卖公司对东城区胜古中路的三处房产进行现场与网络同步拍卖。三套房产中，一套176平米的房子评估价为594万余元（约33696元每平方米）。而据某地产公司透露，该地段周边二手房均价为每平方米4万元左右。
据拍卖公司相关人员表示，该套房子在之前拍卖过一次，但因价格问题流拍。有意向竞拍者只需交纳150万元保证金，在登记后就可参加竞买。
该工作人员同时表示，拍卖公司不会审核竞买人购房资格，但建议竞买人&最好符合限购条件&。因为之前曾发生过有的竞买人竞拍成功后因为没有购房资格而过不了户的情况。
据有关专家介绍，拍卖公司不审核竞买人购房资格，而法院作为委托人也同样没有条件审查购房资格，法院通常只是在发布拍卖公告时标注竞买人需符合北京市限购政策规定，&因该政策规定导致的后果由买受人自行承担，委托人及拍卖人不承担任何责任&。
一般人拍不到
据了解，按照正常购买二手房的途径，购房人要先经过购房资格审查，随后才能网签、过户。那么，通过司法拍卖获得住宅，能跳过所有的限购政策吗？
&司法拍卖房不需要网签，购房者是否有购房资质也不需要审查，&有二手房中介向媒体透露，正常途径购房，交易所有环节都在住房建设管理部门的控制下；而司法拍卖过程中，房管部门却只负责最后一步&&办理过户手续及新的房产证。可见，限购令管不了继承、判决等一系列房产转让情况。
此外，司法拍卖房也不是一般人能拍到的。有知情人士透露，虽然按照一般流程，司法拍卖就是法院&&拍卖公司&&竞买人三家，不存在需要中介的情形，但在实际操作过程中，不通过中介基本买不到房子。&一般竞买人都会事先在中介公司登记，这样能提前和拍卖公司商量好，基本掌握房子的价位，拍卖当天直接举牌就行。&中介一般都会承诺房子能办理房产证。&北京大多数区县都为司法拍卖的房产办理过房产证&。该知情人士透露。
竞拍有风险
无需审核购房资格，拍卖价低于市场价&&司法拍卖房似乎看起来很美，但真的没有风险吗？
虽然司法拍卖房价格普遍低于市场价，但竞买人在拍到房屋后必须一次性付清全款，并且还需缴纳拍卖公司的佣金。此外，除了房款和拍卖公司佣金外，竞买人还需要按照国五条的规定，缴纳20%的个税。也就是说，竞买人需一次性拿出数百万元，对于一般家庭而言并非易事。
更为重要的是，复杂的产权关系使得竞买人面临不少风险。据介绍，拍卖房屋因为各种关系盘根错节，存在着比一般商品房多得多的纠纷。房子不仅有产权人、债务人，还有承租人、实际所有人等各种关系，拍得房屋后能否顺利入住需要竞买人在前期做好摸底工作。
在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，确实不受限购的限制，能够办理过户手续。不过，竞拍者并不是拿着竞拍结果就能到区县房屋交易大厅办理过户手续的，如果要办理过户手续，还必须出具法院的协助执行函。
此外，由于近期司法拍卖房受到诸多关注，北京市住建委也有意出台相关政策对司法拍卖房进行规范。北京市住建委近日就明确表示，竞拍司法拍卖房必须具有北京购房资格。看来，购房者参与司法拍卖房竞买还需慎重考虑。（徐沁）您的位置：
司法拍卖的房屋可以买吗？防范以下风险
来源：房天下 &&发布时间：
由于多数情况下司法拍卖房屋最终销售价低于市场公允价值，有的甚至只有市场价的6折，所以受到不少人的关注。同时，司法拍卖房屋，对于北、上、广、深等限购的城市来说，无论你是外地人还是本地人，无论你目前已有多少套房屋，你均可以参加司法拍卖。 但是，可能很多人不知道，司法拍卖房屋还暗藏着很多风险隐患，如果没有深入了解，很有可能会陷入麻烦之中，最终“得不偿失”。下面细数司法拍卖房屋中的法律风险：
第1大风险 房屋原所有权人的身份背景。大家都知道，司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起，如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且法院也不会24小时守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。 第2大风险 户口问题，房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却无法迁出。 第三大风险 长期租赁的法律风险。根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖销售后原继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你就麻烦了。 第四大风险 补缴相关税费的风险。个人所得税肯定都是要买受人缴的，还有就是水电费、及其他费用如果拖欠了很久，也是需要拍卖后买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。
7×24小时热文榜北京法拍房不限购价格低 谨防长期无人居住有巨额欠费
　　淘宝司法拍卖平台上，北京的“法拍房”吸引了不少人的关注，尤其是低总价的房源。新京报记者 尹亚飞 摄
“法拍房”不限购，成交价一般低于市场价，存多次抵押、腾退难及拖欠物业费等风险
　　近日，张先生来电咨询：3月份以来，北京法院网挂出的拍卖房源信息明显增多，也听周围朋友说，法拍卖是个“淘房”好途径，不限购、价格低，就是不知道这类房源该如何买？是否有相关风险？
　　实际上，看中“法拍房”的不止张先生。在北京、上海、深圳等一线城市房价不断上涨的背景下，手中有钱的一些购房者，将目标锁定在法拍房上，希望通过“捡漏”，完成安居愿望。不过，法律界人士提醒，“法拍房”存在交易费用高、产权不清、无法过户等诸多风险，置业者应谨慎为之。
　　■ 名词解释
　　“法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉，“法拍房”主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
　　不限购、价格低、全款买
　　记者登录北京市法院网发现，仅4月发布的拍卖房源信息（部分将在5月拍卖）就有四五十条，而上周五链家网挂出的法拍房源也有40套左右。其中，位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”，109平方米，231万元，而同样户型的普通二手房，链家网上的挂牌价在268万-280万元之间，由于低于市场价，该房源已吸引了64组购房者看房。
　　的确，相比普通二手房，法拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。目前，北京各区县在实际操作中，无论是没有购房资格的外地在京人员，还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭，均可参与竞价并购买法拍房。其次，法拍房的成交量较市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。
　　不过，值得注意的是，按照法院的要求,购买法拍房必须一次交付全款,不能贷款。而且法拍房竞拍结束后，购房者要办理过户手续，须出具法院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件，才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。一位不愿具名的法律界人士告诉记者，“文件什么时候出，还需要法院根据案件进展情况来定，具体时间不确定，简单的案件几天就能办理，有些案件可能需一年半载。”
　　少数行家的购房渠道？
　　据了解，拍卖公司的法拍房是在法院摇号所得，是按法院委托进行拍卖的。而从2014年开始，多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上，既可以减少佣金，还能提高拍卖效率。北京的法拍房除了在淘宝平台上交易外，还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集。
　　记者梳理淘宝平台上北京司法拍卖房源信息发现，从2014年至日，在北京市范围内，840套已标示状态为“已结束”的司法拍卖房源，进入到二次拍卖的房源有248套，而进入三次拍卖的房源有102套，其中28套三拍后依然流拍。记者发现，流拍的法拍房主要是一些工业厂房、宾馆、商场和烂尾楼等物业。相对而言，总价较低的房产拍卖成功率要高。
　　“目前很多二手房交易都通过中介来操作，就是因为房产交易较为复杂。而法拍房相比普通二手房交易，流程更为复杂，也面临很大的风险。拍卖公司、中介或其他专业人士才敢竞买。”一家不愿具名的拍卖公司工作人员介绍。
　　读懂公告，注意风险
　　多家拍卖公司的相关负责人介绍，法拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露，包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况。“最重要的是标的交割款，也都有明示。不过，也不排除会出现交割困难的情况，但较为少见。”一位多次参与法拍房流程的工作人员提醒，买家一定要在竞拍前去现场，也要尽可能地到相关部门询问调查。
　　上述法律界人士曾参与过一个案件.其当事人2013年在南方某省省会以302万元竞得一套商用法拍房，并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知，该房还欠着一笔土地出让金，最后算下来竟比市场价高出100多万。“竞拍法拍房时要注意，一旦房子在国家划拨的土地上所建，二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。”
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，倘若真有一些性价比较高的法拍房源，一定要在拍卖前读懂各类条款，比如房屋的相关权利关系，另外要调查此类房屋被拍卖的原因，尤其是部分未公开的原因。只有这样，在接手此类住房时才能规避各类问题和风险。
　　■ 律师提醒
　　法律界人士提醒，买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项：
　　1 注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。
　　2 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。
　　3 法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。
　　4 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行法院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。
　　5 法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，“物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担”。 （记者 张晓兰）
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