买房要注意什么？怎样跟开发商·买房子签合同注意事项？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-13 06:52 标签： 购买房签合同注意事项

导读：在购房中，如果购房合同没有签好，那购房者将要面对的可能就是法律纠纷。所以，根据经验来看，签订购房合同需要注意哪些事项呢？此外，如果购房者在签合同是没能注意到相关事项，那在其入住后发现哪些质量问题的话能退房呢？下面将为您做一个较为详细的阐明。

一、签购房合同要注意哪些事项

1、弄清楚合同中的当事人 。

在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商。

购房者，即购房合同中的“买受人”，他将要成为房屋产权证上记载的所有人；需要支付房款；一旦违反合同约定，承担违约责任。

2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险； 违约责任。

3、明确交易程序：交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费；这一点在购房签合同注意事项中是非常需要注意的，如果交易流程有那些都不知道的话，将来在过户的时候会非常麻烦的，有可能为自己带来损失。

4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。

二、发现哪些质量问题能退房

1、房屋主体质量不合格。

我国法律规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

也就是说，购房者在收房时或入住后认为房屋结构有明显的质量问题，可以请相关机构检验，如果经检验确属主题质量不合格，购买人有权退房并让开发商赔偿损失。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，出现这种情况，开发商难以拿到《竣工备案表》去交房，所以交房时出现主体质量不合格的情况不多见。

2、导致严重影响使用。

根据我国相关的司法解释，因严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。

可见，对于主体结构质量问题，或者问题严重导致影响居住，比如顶层漏雨修了多次还是漏雨不能居住，使用不符质量标准的建筑材料致使隔音效果很差，影响了业主正常居住使用等问题，购房者可以退房。但是对于墙皮脱落、屋内漏水等由于工程质量而出现的问题，只能要求开发商承担维修责任，但不能因此而要求退房。

综上，是关于“签购房合同要注意哪些事项”以及“发现哪些质量问题能退房”的有关退房的法律内容，希望对解决您的法律问题能有所帮助。当您刚买的房屋不适宜居住，甚至是可能会危害到您的生命健康时，您当然可以依据法律去要求退房，但在实践中，退房可能是一个比较繁琐的过程。因此，建议您在遇到此类问题时，最好是去咨询一下专业的律师，让律师帮您一起退房。

一、购房时怎么签购房合同（一）仔细阅读合同内容拿到购房合同后，购房者先不要急着签约，应该仔细阅读合同中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向对方咨询，在自己全部理解之后才开始签约。（二）认准签约主体认准签约主体......

（一）开发商销售的商品房是否符合标准1、土地使用权以出让方式取得，已经支付全部土地使用权出让金；2、土地使用权已依法登记并取得房地产权证书。3、取得商品房的建设工......

　　买房子交首付时要签什么合同?

　　与开发商签订购房合同:约定好所购房屋位置,面积,价格等等 与银行签订抵押合同:约定把你的房子抵押给银行与银行签订借款合同:约定借款金额和还款年限等相关内容如果直接与开发商签订合同那么需注意:查看对方预售许可证、商品房买卖合同中约定的房屋交付条件和时间、逾期交房的违约责任、房产证办理时间、买受方的违约责任条款。 如果是二手房,需要注意:查看对方房产证,如果是代理人是否有授权委托书,房产是否有抵押、房款支付方式和期限,以及买受方的违约责任部分。

　　买房交首付的时候要注意的事：

　　五证包括：开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证。其中，最主要的是看国有土地使用证和商品房预售许可证，这两证看准确了，一般原则上没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。这也是你将来能否办产权证的关键所在。

　　房屋买卖合同文本一定要规范，小伙伴们可以到房产局网站上下载打印就可以，自己先审视阅读一遍，待签订合同时要在仔细阅读并认真填写。

　　明确交房时间和违法责任

　　资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，交房日期一定要明确到年月日，不要接受任何抠字眼的不合理条款，若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。

　　确定支付方式和计价方式

　　看清计价方式与总价款及支付条款，合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用(如水暖、煤气的初装费等)应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款?是现金支付还是票据支付等。

　　面积确认及面积差异处理

　　如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。如购买的商品房有面积差异，合同上有约定的按照约定执行。3%是个分水岭，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，要么同开发商协商!所以只有在合同中对面积差异有了详尽的说明后，才能避免出现此类问题。

　　注意合同中权利和义务是否对等

　　有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。主要研究的地方是开放商的合同的补充这一部分，注意不要伤害自己的利益或者放弃自己的相关的权利。

　　综合上面所说的，买房子之后双方是要签订合同的，也只有签订了购房的合同才能更好的保护双方的利益，而对于双方也必须要履行合同的内容，不能做出任何违反条例的事情来，这也可以很好的避免买卖纠纷，所以，不管在任何时候，只要是对于双方有利益的事情，都是要签订合同，这样才会受到法律的保护。

购房者在签订时，除要审查所购房屋的合法性(即查看五证)和使用国家规定的正式合同(契约)文本外，都希望与开发商能够签订一个补充协议，但有时开发商会因为房屋好卖而拒签，但有时又会主动提供一份补充协议出来让购房者签订，这时你一定要小心。

开发商起草的补充协议常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。

比如，有的开发商将正式契约中房屋的交付条件放宽为“甲方交付房屋时，如《质量合格证书》尚未下发，甲乙双方一致同意可以依据临时核验证明进行验收”。此条款要求买方在房屋不具备合法交付条件时接收房屋，无疑免除了卖方因逾期交付房产所应承担的违约责任，而买方接收房产后一旦发现问题将很难追究卖方责任。

为了降低购房风险，购房者在签订补充协议时一定要拒绝以上类似条款，同时尽可能地将真实意思表示及卖方的承诺体现在补充协议中。购房者在签订补充协议时，最好要求开发商对以下事项进行约定：

开发商对其主体资格及相应批准文件的承诺;

所售房产及相应土地面积未设定抵押、的承诺，这主要是为了避免造成购房者无法正常行使产权人的权利;

面积误差、共用面积分摊的处理办法;

房屋交付的具体办法、具体时间及计算方法;

与正式契约不一致的合同变更、解除条件;

其他双方需要约定的事项。

另外，还有一个免责条款的问题需要购房者清楚。

在购房程序中，购房人经常可以看到这样的条款：“如遇到下列特殊原因，可凭北京市有关部门证明文件，据实予以延期：1.不可抗力;2.施工中不可预见异常困难及重大技术问题不能及时解决;3.其他非甲方所能控制的事件;4.遇有国家政策、法规调整，致使影响合同履行;5.冬、雨季，停电日，工期顺延。

实际上，该条款对开发商逾期交房的某些免责因素约定对购房者来说是不公平的，特别是“其他非甲方所能控制的事件”是一个非常模糊的概念，在实际履行合同时很难界定。因此，购房人在对开发商逾期交房的免责因素进行约定时一定要非常具体，要有确定性。例如，购房者在签署时，可要求开发商对施工中不可预见的异常困难及重大技术问题予以列明，对“非甲方所能控制的因素”进行界定，对“冬、雨季，停电日”的证明做相应规定，以免在开发商出现逾期交房时，逃避法律责任。

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