郫县颁出全省首个农村集体经营性建设用地《不动产权证》|不动产|经营性|农村_新浪新闻
　　原标题：郫县颁出全省首个农村集体经营性建设用地《不动产权证》　　农村经营性建设土地，也可以领产权证了！ 9月8日，成都临江仙健康咨询服务有限责任公司拿到了郫县不动产登记中心颁发的第一本不动产权证书，这是全省首个农村集体经营性建设用地《不动产权证》。记者张明海
相声“成也原始，败也原始”，但在扩展的市场秩序里，“成”会得到进一步放大，“败”的血腥味则会被对冲。
有一年春节，我没留在北京，而是和慧聪集团的董事长郭凡生一家相约，选择加勒比这条航线，经历了一次有意思游轮旅行。
但不管普京觉悟有多高，他毕竟是俄罗斯人。没有永远的朋友，有的是永远的利益。
对比清流文化，清官文化更易于证明这一点事理：道德之于政治的作用，不仅有限，有时反而是一种毒素。集体经营性建设用地如何确权
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中国土地科学 &&
作者：钟凯
一、集体建设用地&确权&的背景
1.土地制度的瓶颈
中国&土改&目前是一个&半拉子&工程，其二元结构因素仍被现行《土地管理法》保留，致使农民无法在城市化过程中获得财产性收益，地方发展严重依赖&土地经济&，特别是2008年国家采取的&四万亿&经济刺激措施，使土地与经济发展模式进一步固化。它不仅在经济层面严重阻碍和延缓了中国经济的再平衡，而且把追求经济发展的地方政府和追求财产权益的农民推到了对立面，使土地问题进一步复杂化、政治化。因此，尽快推动农村土地制度的新一轮改革迫在眉睫。
2.政策演进与&土改&新目标
广东、重庆和成都等地集体建设用地流转试点，已先于《土地管理法》修订取得了一些突破和进展，不过，他们几无例外地作了保留性规定，即禁止集体建设用地涉及房地产开发。中央2008年一号文件指明&建立城乡统一的建设用地市场&的&土改&方向。十八届三中全会明确提出&允许农村集体经营性建设用地在符合规划和用途管制的前提下，出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价&，建立&兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制&的问题。可以看出，中央未来主要改革方向是要打破建设用地的国有垄断，允许符合条件的集体建设用地平等入市，增加农民的财产性收入，最终促进经济平衡和完善市场经济体制。
3.确权工作与新&土改&
市场交易和财产流转的前提是产权的明晰界定。确权颁证工作被视为新一轮农村土地改革和建设用地入市流转的基础性步骤。2010年的中央一号文件即要求加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作。随后，国土资源部联合财政部、农业部下发了相关通知和具体意见。成都早在2008年已开始推行农村集体资产确权颁证到户（成国土资发〔 号）。目前，成都市域内的集体土地所有权和土地承包经营权已确权完毕。
二、确什么&权&以及哪些&权&入市
1．&确权&的内涵
&确权&，在经济学上的含义大体类似于排他性的产权界定。然而&产权&毕竟不能完全等同于法律概念，针对&确权&的内涵应置于具体法律体系中去理解。就土地使用权而言，现行《土地管理法》并没有严格区分使用权的物权性质和债权性质。在《物权法》实施后，物权法定原则（《物权法》第5条）使土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等土地使用权成为区别于债权性质的土地使用权，该法还对不动产物权的设立、变更、转让和消灭确立了登记生效主义（《物权法》第9条）。可见，在物权法时代，确权登记发证就是要对农村土地权利实现物权保护。&确权&的客体为土地用益物权，登记的内容是土地的所有权及他物权等物权法律关系。
2.确权登记的性质
首先，我国集体建设用地确权登记的性质不同于英美式的&契约登记&，后者仅具有信息披露和权属证据的功能。其次，将他理解为&权利确认&也是不准确的，严格来说，颁证登记是一种设权，而不是确权。根据《物权法》，&权利&未经登记并非不存在，只是不能产生物权效力（法律另有规定除外）。再次，颁证登记也不是单纯的&行政管理&。用地市场化遵循意思自治原则，权利的设定只要不违反强制性法律规定，则以当事人意思表示为准。所以，登记主要体现的是权利人变动物权的意思表示，而非政府的管理意思或担保。
3.集体经营性建设用地的界定
什么是集体建设用地使用权，《土地管理法》的表述与《物权法》的规定不一致，前者包括了宅基地使用权，后者则将宅基地使用权单列。中央文件将集体建设用地市场的范围限于&集体经营性建设用地&，目前主要指土地分类中的商服用地和工矿仓储用地，不包括农村宅基地和集体公共用地。根据&同地同权&的理解，不排除集体建设用地将来可直接供应于城镇住宅建设。此外，党的十八届三中全会提出&慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让&，这预示着集体经营性建设用地可能是一个动态和开放的概念。以城中村改造为例，坐落于城市规划区的&插花地&以及&撤村建居&的集体土地，现规定是只调查统计，不进行登记发证（《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》）。事实上，这些地块通常不具备征收条件，且在城乡融合过程中与城市建设用地功能无异，不妨纳入经营类的&集体建设用地&确权范围。
三、如何确权：问题与路径
目前的国家土地分类并未对经营性建设用地进行界定，也缺乏对其确权和流转的统一性规定。结合既有集体建设用地流转的相关作法，提出讨论如下：
1.明晰物权与股份化改造
无论是&三级&集体组织还是作为&集体&的&户&，其边界常常伴随着政治权力和利益集团的参与而不断变化，这使得集体土地使用权的界定很难建立在稳定的法律制度之上。成都的一个探索性作法是，将确权颁证作为其推行的&增人不增地、减人不减地&政策和集体经济组织股份制改造工作的组成部分。经过双重固化，农地使用权（股权）得以明晰化和永续化。但这种做法难以避免土地流转导致农地用途转变甚至土地私有化的陷阱，故通常只适用于城市规划区内&撤村建居&或只保留少量农用地的集体组织。
2.参照国有用地做法进行确权
更多地区仿照国有用地做法，通过有年限的、有偿出让或入股来设立集体建设用地使用权。这种模式也隐含了一个重大问题，即保留过多行政干预色彩，赋予农民的&自愿权&和&议价权&过小。例如，成都要求集体建设用地由政府统一整理储备，用地出让需由国土部门审批；广东虽然没有审批要求，但一些地方规定由政府和集体共享出让金。这些做法的整个流程还是严密操控在政府之手，土地收益分配机制也仍属行政指令。根本解决途径是，在承认一定土地管制的前提下，针对城乡建设用地市场建立统一的土地开发权交易制度，既体现土地资源的市场配置，也可以使土地增值惠及包括政府在内的更多地区和人群。
3.充分利用联建模式对地权创新的示范效应
成都的联合重建模式属于农村集体建设用地的特殊确权入市方式。2008年汶川大地震后，为了支持灾后重建，成都市允许社会投资方与农户或集体组织进行联合重建，其做法是：为农户自住用地发放集体建设用地使用证，土地用途为住宅；为联建方使用的剩余集体建设用地发放集体建设用地使用证，土地用途为非住宅，允许流转。虽然该政策只实施了一年左右，其创新示范效应可以作为未来的立法政策参考。有学者借用联建模式提出房上联建的思路，以解决&小产权房&合法化问题。当然，这一设想的落地还需要进一步回答&同一宗地何以有不同用途&及其是否违反&一物一权&等法理问题。
4.确权颁证不是越明晰越好
我们不应狭隘地认为产权越明晰越能促进流转。产权界定并非没有成本（柳江镇测算的直接确权成本大约为120元/亩），其界定成本如果高于产权模糊所产生的交易成本，量化确权就失去了本来意义。以承包经营权确权为例，根据成都市锦江区统计，在全区确权的76个村民小组中，有17个村民小组选择确权到组而非产权更为明晰的确权到户，占全部村民小组的22.37%。原因在于有些村组，因土地流转频繁，四至已模糊，集体成员无法就到户方案达成一致，故宁愿选择均化收益前提下的到组方案。这表明，确权工作不宜搞一刀切，保留不同产权主体或产权形式具有现实意义。
5．明确界定经营性建设用地有利于缩小征地范围
如确权规范能明确界定经营性建设用地，可为缩小征地范围提供重要依据。征地目的仅限于公共利益，但法律法规对什么是公共利益无明确界定。集体经营性建设用地入市，只要符合用途和规划，使用人占用农民集体土地的，该土地可以不经征收。即便以公共利益名义实施征收，对于登记明确记载为经营类的建设用地，政府也不得以同一利用目的实施征收，否则可视为违法征收。
（作者单位：四川省社会科学院）
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集体土地房屋也可办产权证
提醒的是，违法违规“小产权房”或向村民以外人员销售的不予登记
　　峥嵘 配图　　　　　　□记者&&郑松波&&实习生&&赵静　　阅读提示　　集体土地上的房屋和商品房虽都同属财产，应有物权的归属，但长期以来，都是商品房有产权证，而集体土地上的房屋却没有产权证，进而其物权也得不到法律上的承认和保证。不过，从今年10月1日起，郑州市的这种局面将彻底结束。　　8月4日，郑州市政府正式发布了《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》（简称《办法》），凡是合法合规的集体土地房屋都将拥有和商品房一样的产权证，有了产权证，这些房屋就可以交易、抵押贷款等，农民对集体土地上房屋的财产权和处置权由此将更加有保障。该《办法》将从10月1日开始实施。　　房屋登记咋规定　　违法违规或向村民以外人员销售的不登记　　得知郑州市出台相关办法，许多购买了小产权房的市民第一个反应是：“小产权房”是不是要“转正”了？很遗憾，“小产权房”并不在允许登记之列。　　据了解，“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。说得直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或开发商出售的、建在集体土地上的房屋,或是由农民自行组织建造的“商品房”。　　根据土地管理法相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。　　由此可见，“小产权房”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。只能在集体成员内部转让、置换。因此，村集体组织或开发商利用集体土地开发并销售给非本集体成员的“小产权房”是无法办理产权证的，当然也就不在《办法》允许登记的范围之内。　　登记范围咋限定　　建在集体土地上，合法合规才登记　　哪些集体土地上的房屋可进行权属登记呢？简单地说，凡是建在集体土地上，合法合规的房屋都可以登记。　　《办法》规定，郑州市行政区域内集体土地上房屋权属的设立、转让、变更或消灭，都应依照规定进行登记。凡是以各种形式在集体土地上，违法违规进行开发建设或变相进行开发建设，没有取得相关建设、规划审批手续，并违法违规向土地所属农村集体组织成员以外人员销售的房屋都不予登记。同时，经市政府批准列入城中村改造范围内的集体土地上房屋也不予登记，待改造完成并安置完毕后按国有土地上房屋进行登记。　　这样的房子也不予登记　　有下列情形之一的房屋，也不予登记:不能提供有效的房地产权属来源证明的；不符合城乡规划的违章建筑和临时建筑；房地产权属争议未解决的；转让农村村民住房，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的；司法机关查封或限制房屋权利的。　　登记时限有多长　　30个工作日可领到产权证　　只要申请材料齐全，符合法定条件，不用太长时间，就可以拿到产权证。　　《办法》对集体土地上房屋登记的工作时限进行了严格的限定。申请房屋所有权登记的，30个工作日内办理完结并发放房屋所有权证；申请房屋抵押权、地役权、预告登记、更正登记的，10个工作日内办理完结并发放相应的权属证书；申请异议登记的，1个工作日内办理完结。对于不符合法定条件，不能登记的，房管部门还要即时书面告知申请人。　　登记程序　　根据《办法》房屋登记分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和异议登记。具体程序为：“申请—受理—审核—记载于登记簿—颁发、换发或收回房屋权属证书”。　　登记申请咋公告　　登记申请要在村民组织内公告　　据了解，集体土地上房屋登记工作由市房管局负责，所用证书为国家统一印制，包括《房屋所有权证》（即通常所说的产权证）、《房屋他项权证》（房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有）。房屋权属证书附记栏内应标注“集体土地”字样。申请登记房屋为共有房屋的，应在《房屋所有权证》上注明“共有”字样。　　和商品房的产权一样，集体土地房屋登记也要遵循房屋所有权与该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致的原则。集体土地上房屋所有权发生转移的，房屋占用范围内的土地使用权一并发生转移。&&&&　　《办法》规定村民自建住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。申请集体土地房屋登记的，市房地产行政管理部门应当对申请事项进行公告。公告的内容应当在房屋所在村民组织内进行张贴。经公告三十日无异议或者异议不成立的，方可予以登记。　　民生提醒　　10月1日，《办法》实施，合法合规的集体土地房屋登记办证后，可进行交易、抵押贷款等。　　申请材料啥要求　　材料不全的必须补办　　许多村民在自建房屋时，往往不太注重各种手续的办理，工程竣工后，多数也不请专业机构进行验收。今后这个“习惯”要改一改了，因为这些行为直接关系到能否办理产权证。　　《办法》要求，申请房屋所有权初始登记时,应当按下列规定提交材料：　　村民自建住宅房屋申请时，要提供登记申请书及身份证明；宅基地使用证；建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证；房屋测绘平面图；申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明等。　　村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织依法建设的房屋申请时，要提供登记申请书及身份证明；集体土地使用证；建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证；工程竣工验收证明；房屋测绘平面图；经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意进行登记的证明材料等。　　村民自建的3层以下(含3层)房屋，村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织建设的房屋，由于历史原因用地和规划材料缺失的，必须补办建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证、集体土地使用证(或宅基地使用证)后，才能申请登记。　　应该竣工验收，但未取得工程竣工验收证明的，建房人必须委托具有管理权限的房屋安全鉴定机构或者具有相应资质的工程质量检测机构对房屋安全状况进行鉴定。符合安全使用条件的，可凭房屋安全鉴定报告或者工程质量检测报告，申请权属登记。
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