当前位置：&>&
注册会计师每日攻克一考点：投资性房地产的转换
　　考试进入了强化阶段，为了帮助大家更系统的掌握重点考点，东奥小编每天为大家整理一个重要考点，利用剩下的时间每日攻克一考点，成功通过考试。& & & & 【名师视频讲解】　　【注会考点】投资性房地产的转换　　(一)投资性房地产转换形式和转换日　　1.转换形式　　“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。　　2.转换日　　(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”　　租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。　　(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”　　房地产达到自用状态日期。　　(3)“投资性房地产”转换为“存货”　　租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。　　【例题·多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有(　　)。　　A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日　　B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期　　C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期　　D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日　　【答案】ABC　　【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是合同签订日。　　(二)房地产转换的会计处理　　1.成本模式　　成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：　　对固定资产和无形资产：　　(1)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。　　将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。　　(2)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。　　【教材例6-4】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5
000万元，累计已提折旧1 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。　　甲企业的账务处理如下：　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　50 000 000　　投资性房地产累计折旧(摊销)　　　　　12 350 000　　贷：投资性房地产　 　　　　　　　　　　　 50 000 000　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　12 350 000　　2.公允价值模式　　(1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。　　(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。　　转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益);转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。　　投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：　　【教材例6-5】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4
800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。　　甲企业的账务处理如下：　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　48 000 000　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　45 000 000　　——公允价值变动　　　　　 2 500 000　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　 500 000　　【教材例6-6】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5
800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值增值为600万元。　　甲企业的账务处理如下：　　借：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　58 000 000　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　50 000 000　　——公允价值变动　　　　　 6 000 000　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　 2 000 000　　【教材例6-7】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45
000万元，公允价值为47 000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。　　甲企业的账务处理如下：　　(1)20×8年4月15日：　　借：投资性房地产——成本　　　　　　　　 470 000 000　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　 450 000 000　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　20 000 000　　(2)20×8年12月31日：　　借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　10 000 000　　贷：公允价值变动损益　　　　 　　　　　　 10 000 000　　【教材例6-8】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14
250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。　　甲企业的账务处理如下：　　借：投资性房地产——成本　　　　　　　　 350 000 000　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　 7 500 000　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　 142 500 000　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　 500 000 000　　【例题·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有(　　)。　　A.可收回金额低于账面价值应计提减值准备　　B.公允价值变动的金额计入公允价值变动损益　　C.公允价值变动的金额不影响营业利润　　D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益　　【答案】BD　　【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提减值准备，选项A错误;公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，影响营业利润,选项C错误。　　【例题·单选题】甲公司2×13年至2×16年发生以下交易或事项：　　2×13年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3
000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×16年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2
800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×16年12月31日，该办公楼的公允价值为2
200万元。假定不考虑增值税等相关税费，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是(　　)。　　A.出租办公楼应于2×16年计提折旧150万元　　B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元　　C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产　　D.出租办公楼2×16年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值　　【答案】B　　【解析】2×16年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75(万元)，选项A错误;办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2
625(万元)，出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误;应确认的其他综合收益=2 800-2
625=175(万元)，选项B正确;出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。　　跟上备考进程，每天多做一道巩固知识点，希望大家都能够轻松过关!　　(本文是东奥会计在线原创文章，转载请注明来自东奥会计在线)
会计云课堂APP
东奥会计在线微信
责任编辑：高源
上一篇文章：
下一篇文章：
&&官方微信
东奥会计在线
微信号:dongaocom
&dongao.com Inc. All Rights Reserved &&&&重点！投资性房地产的转换和处置重点！投资性房地产的转换和处置蜗牛做梦百家号(一)房地产的转换形式及转换日(二)房地产转换的会计处理1．成本模式下的转换（1）投资性房地产转为自用房地产借：固定资产、无形资产贷：投资性房地产借：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：累计折旧（摊销）借：投资性房地产减值准备贷：固定资产（无形资产）减值准备【例题单选题】日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（ ）万元。（2012年）A．3 700B．3 800C．3 850D．4 000【答案】D【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4 000万元借记“固定资产”科目。（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（3）自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产贷：固定资产、无形资产借：累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：固定资产（无形资产）减值准备贷： 投资性房地产减值准备（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品【例】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧1 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：借：固定资产 50 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 12 350 000贷：投资性房地产 50 000 000累计折旧 12 350 0002．公允模式下的转换（1）投资性房地产转为自用房地产或者存货借：固定资产、无形资产、开发产品（转换当日的公允价值）贷：投资性房地产-成本-公允价值变动（或者在借方）差额：公允价值变动损益【注意1】自用房地产或存货入账价值是转换当日的公允价值【注意2】转换当日的公允价值与原账面价值之间的差额是该资产后续公允价值变动，计入当期损益（公允价值变动损益）。（2）自用房地产、或存货转换为投资性房地产借：投资性房地产-成本（以转换当日的公允价值计量）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备存货跌价准备借差：公允价值变动损益贷：固定资产、无形资产、开发产品贷差：其他综合收益【注意1】投资性房地产按公允价值计量的转换属于跨界的会计处理；【注意2】自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，除重新确认科目，金额也要重新确认（投资性房地产按照转换当日的公允价值）【注意3】如果转换当日的公允价值小于原账面价值，说明资产减值，应当将差额计入当期损益（公允价值变动损益）【注意4】如果转换当日的公允价值大于原账面价值，说明资产升值，应当将其差额计入所有者权益（其他综合收益）【例】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。甲企业的账务处理如下：借：固定资产 48 000 000贷：投资性房地产——成本 45 000 000——公允价值变动 2 500 000公允价值变动损益 500 0003.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货借：开发产品（转换日的公允价值）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（或借方）公允价值变动损益（公允价值与原账面价值的差额，或借方）【例】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值增值为600万元。甲企业的账务处理如下：借：开发产品 58 000 000贷：投资性房地产——成本 50 000 000——公允价值变动 6 000 000公允价值变动损益 2 000 000本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。蜗牛做梦百家号最近更新：简介:畅说市场动态，遍谈楼市走向作者最新文章相关文章投资性房地产的转换和处置_百度文库
您的浏览器Javascript被禁用，需开启后体验完整功能，
享专业文档下载特权
&赠共享文档下载特权
&10W篇文档免费专享
&每天抽奖多种福利
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
投资性房地产的转换和处置
阅读已结束，下载本文需要
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，同时保存到云知识，更方便管理
加入VIP
还剩2页未读，
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢您所在位置： &
&nbsp&&nbsp&nbsp&&nbsp
基于公允价值计量的投资性房地产转换与处置.doc 4页
本文档一共被下载：
次 ,您可全文免费在线阅读后下载本文档。
下载提示
1.本站不保证该用户上传的文档完整性，不预览、不比对内容而直接下载产生的反悔问题本站不予受理。
2.该文档所得收入(下载+内容+预览三)归上传者、原创者。
3.登录后可充值，立即自动返金币，充值渠道很便利
基于公允价值计量的投资性房地产转换与处置
你可能关注的文档：
··········
··········
基于公允价值计量的投资性房地产转换与处置
关键词：投资性房地产 公允价值 转换 处置
内容摘要：投资性房地产是一种特殊的资产，《企业会计准则第3号投资性房地产》准则中有关公允价值模式下投资性房地产的转换及处置涉及到当期损益和资本公积的变动，笔者对其中的处理存在异议，并针对公允价值计量模式下投资性房地产与其他资产的相互转换及投资性房地产的处置中存在的问题提出改进建议。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
日财政部颁布了新企业会计准则，根据新准则，投资性房地产是一种特殊资产，指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。其不同于一般意义上的存货、固定资产、无形资产等。
根据准则的规定，采用成本计量模式的投资性房地产与其他资产（自用房地产或存货）的转换，其会计处理比较简单，仅是对应科目的结转。但是在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，相应的转换会涉及当期损益或资本公积的变动，笔者对其中的处理存在异议。同时，对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为自用的，在企业会计准则及其讲解中均未予以明确规定。
相关规定及存在问题
（一）公允价值计量模式的投资性房地产转换为其他资产
投资性房地产准则第十五条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
即转换当日，以转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记固定资产、无形资产、开发产品等，贷记投资性房地产，同时差额借记或贷记公允价值变动损益。
笔者认为采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为其他资产时，投资性房地产公允价值大于原账面价值之差计入当期收益，而这一部分收益是没有实现的，确认未实现收益导致利润虚增，违背了谨慎性原则。此外，公允价值不同于历史成本，其确定需要根据活跃性交易市场并依赖于人们的主观经验来判断其近似价值，或通过第三方评估确定，这就加大了人为因素在估值中的影响。企业极有可能利用房地产准则的规定，通过投资性房地产的转换，影响公允价值变动损益，进而操纵利润。
（二）其他资产转换为公允价值计量的投资性房地产
企业会计准则第3号投资性房地产规定，将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，即资本公积其他资本公积。
即企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，按该项房地产在转换日的公允价值，借记投资性房地产（成本）科目，原已计提跌价准备的，借记存货跌价准备科目；按其账面余额，贷记开发产品等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记公允价值变动损益科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记资本公积（其他资本公积）科目。
企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记投资性房地产（成本）科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记累计摊销或累计折旧科目；原已计提减值准备的，借记无形资产减值准备、固定资产减值准备科目；按其账面余额，贷记固定资产或无形资产科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记公允价值变动损益科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记资本公积其他资本公积科目。
以上会计处理体现了谨慎性原则，不高估资产或者收益，亦不低估负债或者费用。但是对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为其他资产的会计处理，在企业会计准则及其讲解中均未明确规定。
例1：甲企业将自用的办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为日。日，该栋办公楼的账面余额为50000万元，已计提折旧500万元，公允价值为55000万元。甲企业采用公允价值计量模式核算投资性房地产。日，甲企业将公允价值计量的投资性房地产停止出租，转为自用房地产，当日的公允价值为60000万元。
对于此例，甲企业于日，确认投资性房地产55000万，其他资本公积5500万。日，甲企业确认固定资产60000万，公允价值变动损益5000万。但是日转换时的其他资本公积仍然存在余额5500万，按照准则的相关规定资本公积应于该投资性房地产处置时予以结转，由于该投资性房地产已经转换为固定资产进行核算，以
正在加载中，请稍后...“投资性房地产”章节是《会计》这门考试中的基础章节，打好基本功才能更好地学习后续，如：债务重组、非货币性资产交换、所得税等章节。学习该知识点前需要具备的知识点：“投资性房地产”科目核算的范围;投资性房地产的初始计量和后续计量;投资性房地产后续计量从成本模式转换为公允价值模式的会计处理。具备上面的基础后，下面讲解投资性房地产与非投资性房地产转换的四种情形：一、采用成本模式法进行后续计量的投资性房地产转化为非投资性房地产1.一般的会计处理：借：固定资产/存货& & & &投资性房地产-累计折旧& 贷：投资性房地产& & & & &固定资产-累计折旧2.例题：20*7年1月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，用于该企业的生产厂房。该项房地产的账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计折旧1235万元，甲企业采用成本模式进行核算。甲企业的账务处理如下：借：固定资产 & & & &投资性房地产-累计折旧 12 350 000& 贷：投资性房地产 50 000 000& & & & &固定资产-累计折旧 12 350 000二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转化为非投资性房地产1.一般的会计处理：借：固定资产/存货& 贷：投资性房地产-成本& & & & && & & && & & && & & -公允价值变动& & & & &公允价值变动损益(一般倒挤得出，可能在借方也可能在贷方)2.例题：20*7年1月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，用于该企业的生产厂房。该项房地产在1月1日的公允价值为4800万元，该厂房在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中成本4500万元，公允价值变动为250万元，甲公司的账务处理如下：借：固定资产 48 000 000& 贷：投资性房地产-成本 45 000 000& & & && & & && & & && & & &&-公允价值变动 2 500 000& & & & &公允价值变动损益 500 000三、非投资性房地产转化为成本模式计量的投资性房地产1.一般的会计处理：借：投资性房地产& & & &固定资产-累计折旧& 贷：固定资产& & & & &投资性房地产-累计折旧2.例题：20*7年1月1日，甲企业自用的厂房对外出租，采用成本模式进行核算。该厂房的账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计折旧1235万元。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产 50 000 000& & & &固定资产-累计折旧 12 350 000& 贷：固定资产 50 000 000& & & & &投资性房地产-累计折旧 12 350 000
责任编辑：鱼羊
24小时客服电话
(C)2015 m.dongao.com(京ICP证080187号)
北京东奥时代教育科技有限公司