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光大银行零售经营性物业抵押贷款怎么样
　　光大银行零售经营性物业抵押贷款怎么样
& & & &业务介绍
　　我行向持有经营性物业的借款人发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。借款人包括自然人和企业法人。
　　业务特点
　　贷款对象广：拥有经营性物业的自然人或企业法人;
　　贷款期限长：贷款期限最长12年;
　　贷款额度高：贷款额度最高可达6成;
　　贷款利率优：借款人可享受优惠利率;
　　贷款用途灵活：帮助您解决消费、经营、归还贷款等诸多资金需求。 　　南方财富网微信号：southmoney
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光大银行专区
48小时排行条件/经营性物业贷款
1、在银行开立基本账户或一般账户, 具有&(卡),且无不良信用记录；2、在银行的在BB以上（含），原则上不高于70%；3、经营和良好，具有还本付息能力；4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；5、 董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为；6、书面承诺物业经营所产生的、代收代付等在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。
特点/经营性物业贷款
1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的 租金作为还款来源的的贷款。2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过规定比例以上的资金。3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估。
优势/经营性物业贷款
（1）灵活。经营性物业抵押贷款解决了贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。
（2）长。普通的，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。
（3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到银行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。
（4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。
风险分析/经营性物业贷款
一是把握市场风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为。二是把握客户和项目风险。贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。三是把握利率风险。关注通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入的影响。四是把握贷后管理风险。经营行要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，确保按期偿还贷款本息，有效控制和化解贷款风险。
案例/经营性物业贷款
2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行 质押860万元。经 尽职调查后，评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷，因此设计和实施了如下解决方案：先以860万元帮助其从典当行解压股权，再以该房产作为抵押物帮助其从 银行贷款1300万元。
担保方式/经营性物业贷款
1、经营性 物业 贷款必须以借款项下的经营性 物业 抵押作为担保方式，抵押率应控制在70%（含）以内。如有需要，可追加其他担保。2、借款人可根据要求将经营性物业投保 商业保险，保险期限不得短于 贷款期限，保险中不得有任何损害我行利益的限制性条款。
提供资料/经营性物业贷款
1、申请人和担保人各自的《企业（法人）营业执照》、《经营许可证》（如有）、《组织机构代码证》、企业（公司）章程、《贷款卡》；2、法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件；3、三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表；4、抵（质）押物清单、产权证明(原件)和有处分权人同意抵（质）押或保证人愿意提供保证的有关证明文件；5、产权证书、租赁协议及承租方资料；6、董事会同意以经营性 物业抵押的决议。
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贡献光荣榜关于***申请经营性物业抵押贷款950万元的调查报告&&借款申请人***自有物业位于**市*****，目前出租给**市**酒店有限公司作酒店经营之用，现计划以**大厦第一至八层（除首层1至6号商铺）作为抵押向我行申请借款人民币950万元，期限10年。为保障贷款的合法性、安全性、效益性，本调查员依据有关程序，对借款申请人进行了详细的调查，现报告如下：1、借款人的基本情况&&1、个人基本情况&&***，男，现年**岁，已婚，出生日期：***年10月15日，身份证号码：***********，籍贯：****市，户口所在地为**市，原是**市西区食品公司职工，从事多年生猪屠宰工作，食品公司改制后其承包**市西部食品肉类联合加工厂，曾经营中山坦洲十四村、前山生猪批发行，参股经营市区“猪肉佬”连锁店。现为**市**酒店有限公司股东之一（占股41%）。&&2、关联企业情况&&借款申请人***为抵押物业承租方**市**酒店有限公司股东之一，公司基本概况如下：&&企业名称：**市**酒店有限公司&&企业地址：**市**大厦&&法定代表人：**&&注册资本：人民币壹佰万元&&公司类型：有限责任公司&&经营范围：旅业、中餐制售、卡拉OK、保健按摩；洗浴服务；日用百货、建材、五金、家用电器、农畜产品的批发、零售；单位食堂管理服务；物业出租。&&营业执照注册号：&&组织机构代码证：&...
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从审计角度对商业银行经营性物业抵押贷款的风险分析
白波（审计署西安办）
【时间:】 字号：
&&&&&&&&& &&&&经营性物业抵押贷款是指商业银行向房地产企业法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。贷款期限一般5-8年，最长可达10年。&&&&&&&&一、经营性物业抵押贷款的产品特点&&&&&&&&2006年中国农业银行率先在中资银行中推出经营性物业抵押贷款，随着近年来，地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款发展迅速，贷款规模逐年扩大。各大国有商业银行及股份制银行均开设该项信贷产品。2011年末，仅建设银行北京分行经营性物业抵押贷款规模就已达100亿元。加之近年来各大中型城市商业地产发展迅速，传统房地产开发贷款由于逐年政策和资金规模限制，房地产开发企业并不容易获取。而经营性物业抵押类贷款由于其贷款时间长，放款规模大等特点，得到了房地产企业的良好反映，发展迅速。经营性物业抵押贷款具有以下五个特点： &&&&（1）以经营性物业作为抵押。经营性物业抵押贷款主要企业在建或建成的物业作为贷款抵押物。&&&&（2）贷款资金用途限制较少，除满足企业流动资金需求外，还可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金。&&&&（3）贷款期限长。贷款期限最长可达10年。&&&&（4）贷款金额大，经营性物业抵押贷款一般规模较大。&&&&（5）贷款还款方式灵活，借款人可根据现金流状况安排还款计划，在贷款期间分期还款。 &&&&同时经营性物业抵押贷款还具有操作流程简单，还款多样方便等特性。&&&&&&&&二、经营性物业抵押贷款审计案例分析&&&&&&&&随着2009年下半年起，中央政府对房地产行业调控政策的不断加强，对房地产行业的货币政策不断收紧。房地产企业的现金流出现紧张、甚至断裂的危险，随之暴露出的银行房地产业的信贷风险也值得关注。由于经营性物业抵押贷款属于新兴并形成一定规模的信贷类产品，其健康发展关乎国家信贷安全及金融秩序的稳定，更值得国家审计进行特别关注。&&&&以下通过对作者近两年在对商业银行审计中发现的一些经营性物业抵押贷款典型案例进行分析，寻找经营性物业抵押贷款的一些风险共性和普遍性问题。&&&&&&&&案例一：&&&&某房地产开发公司A 2008年计划开发建筑一大型商场。经过股权收购一家本地房地产项目公司B后，取得开发项目地块所有权。B公司在完成股权变更后具体负责开发该项目。2010年B公司利用该项目房产作为抵押（若尚在建造期，抵押物为相应房产的在建工程和土地使用权价值）向某商业银行申请经营性物业抵押贷款6亿元，以未来该商务楼租金收入作为还款来源。&&&&审计人员在对商业银行审计中发现，B公司在申请贷款前，虚列B公司土地前期拆迁成本近2亿元，故意做大B公司前期投入规模。2010年在进行项目评估时，评估项目资产达10亿元，顺利获取商业银行贷款。在对贷款资金流向进行分析后，贷款资金并没有真正按贷款合同约定用途用于项目后续装修，而是挪作他用。一部分贷款回流至A公司滚动开发全国其他项目，另一部分支付B公司原股东交易欠款。&&&&&&&&案例二：&&&&某房地产公司C 2004年开发建筑一座大型商贸大厦用于出租服装批发摊位。2008年该公司将该大厦大部分商铺的所有权抵押给某商业银行申请经营性物业抵押贷款，获取贷款5亿元，以商厦商铺租金为还款来源。金融危机爆发后，随着国家房地产调控政策的不断加强，C公司经营业绩下滑严重，加之过度投资开发房地产项目，资金链紧张造成欠息和不能及时还本等情况发生。商业银行依照贷款五级分类原则，将该贷款下调至可疑类，形成不良贷款。&&&&审计人员在审计中发现C公司在获取贷款后直接将贷款用来归还另一家商业银行流动资金贷款，并未将贷款用于项目投资或公司经营用途。而贷款发放时，该公司所有商厦已经正常开业很长一段时间，该项目当时并不需要大量资金进行后续支出。同时经调查发现，商业银行并未对贷款进行详细谨慎的前期调查。C公司所属物业商铺转租严重，且部分商铺签收长租协议，银行对形成不良贷款后，对作为抵押物的商厦没有切实的手段实现资产保全，造成了银行资金损失。&&&&&&&&案例三：&&&&某置业公司D联合其他单位开发一商业写字楼进行对外出租。2009年D公司以该写字楼作为抵押物，向某商业银行申请2.3亿元经营性物业抵押贷款来支付该大楼后续装修等工程支出，以该写字楼租金收入作为还款来源。&&&&审计人员经延伸调查D公司财务、房产管理部门、工商、税务等部门后发现。D公司所抵押写字楼存在抵押物存在瑕疵。该抵押物由于联合其他单位开发，在开发过程中产生经济纠纷，对方对D公司采取诉讼，而商业银行在尽职调查中并未发现该问题。同时该物业评估标准超过该地区市场价格，高估抵押物资产价值。同时还发现D公司还款来源不实，隐瞒大量与关联公司的资金往来，对商业银行贷款形成风险。&&&&&&&&三、经营性物业抵押类贷款的监管风险&&&&&&&&综合以上审计案例分析结果可以发现，经营性物业抵押贷款在解决房地产企业融资问题的同时，由于其产品设计上的特点及商业银行在资金有效监管方面的不足，也暴露出经营性物业抵押贷款发放与使用过程中存在以下几个方面的风险：&&&&&&&&（一）抵押物评估风险。&&&&目前我国房地产等不动产评估中所采用的方法为比较参照评估法。这种评估方法通常是以被评估对象周围的同类房产在评估时点的市场价格为参照标准的，并没有考量房产本身价值和宏观经济因素。甚至有的评估公司为迎合客户贷款需求人为抬高评估价值，为借贷双方不合理的行为披上合理的外衣。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足。如何真实、客观、科学地评估抵押物价值、企业经营与信用状况、还款来源的稳定性等问题，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。&&&&&&&&（二）贷款资金用途风险。&&&&经营性物业抵押贷款不象固定资金贷款、流动资金贷款、项目贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度。在审计过程中，审计人员发现这种贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。由于这种贷款的主体通常是房地产开发企业，我国对于房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。&&&&同时某些银行借经营性物业抵押贷款科目置换借款企业先前在该行的流动资金贷款。经营性物业抵押贷款属中长期固定资产贷款，按照规定，其只能用于置换以相同房地产产权为抵押的住房开发贷款，而某些银行偷换概念，以资产支持类贷款之名发放实际用于置换流动资金的贷款，为房地产企业延长流动资金借款期限、减轻资金压力、囤房囤地大开方便之门。房地产开发企业通过这种方式规避国家对于房地产行业的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。&&&&&&&&（三）银行资产安全性风险。&&&&经营性物业抵押贷款的抵押物是办公或商业物业，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。另一方面贷款企业在办理抵押时由于贷款企业自身存在的抵押不实、重复抵押、涉及诉讼、企业资产负债率过高等问题都会给银行变现抵押物带来困难。&&&&同时，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或者外部环境的变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险。（白波）
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