住宅小区共用部位及共用设施设备自然损坏后如何使用房屋维修资金
　西安日报社
第04版：今日要闻
　　社长：肖争光　总编辑：屈胜文　　　　国内统一刊号 CN61-0002
住宅小区共用部位及共用设施设备自然损坏后如何使用房屋维修资金
&&随着我国城市住房制度改革的不断深化和完善，房屋的质量和居住安全越来越受到人们关注。我国住宅类型绝大多数属于群体式，且多以住宅小区的方式进行综合开发建设，住宅单体间存在共用部位，单幢楼或小区内有共用设施设备。这些共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常直接关系到相邻住宅、整幢楼、整个小区的正常使用和安全，关系到全体业主的共同利益和社会公共利益，因此，维修资金制度的建立和资金的合理使用显得尤为重要。&&住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。&&国家《物权法》对于房屋维修资金使用的规定&&国家物权法对于维修资金使用有着明确的规定，为维修资金使用提供了法律依据。按照《中华人民共和国物权法》“第七十六条&下列事项由业主共同决定：&&（1）制定和修改业主大会议事规则；&&（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；&&（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；&&（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；&&（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；&&（6）改建、重建建筑物及其附属设施；&&（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。&&决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，要使用维修资金必须征得“双2/3”业主同意。&&我市房屋维修资金使用的程序&&我市房屋维修资金使用的具体程序：&&1、授权委托：业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位（以下简称申请单位）受业主委托，向市房屋维修资金管理中心（以下简称管理中心）提交书面申请。&&2、制定方案并业主确认：申请单位制定《维修和更新、改造方案》，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主确认通过改造方案。申请单位将《业主委托代办申请维修资金征求意见表》、《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示，公示期为七天，公示期间业主若有异议的，向管理中心投诉。&&3、现场查看：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料；&&4、申请列支：申请单位持相关材料向管理中心申请列支。&&5、使用款首次拨付：市住房保障和房屋管理局核准后，拨付工程款（工程预算金额的70%）至申请单位在专户银行开立的“使用账户”，“使用账户”账户内资金只能划转至施工单位。&&6、组织实施：申请单位或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案。&&7、竣工验收:工程竣工后，物业服务企业、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收单》。 &&8、使用款尾款拨付:申请单位根据工程结算费用填写《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》，并将《分摊清册》和《维修和更新、改造工程竣工验收单》在小区进行公示，公示期为七天，公示期满若业主无异议，申请单位持相关材料到管理中心办理申请工程尾款手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至申请单位在专户银行开立的“使用账户”。&&我市维修资金使用过程中遇到的问题&&在实际工作中，维修方案要想取得“双2/3”业主同意并不容易，特别是那些住户较多的小区，业主作息时间不固定，房屋出租等情况，物业公司要一家一家上门征集签名。而且往往还得先解释一番以取得对方的支持。&&另外在现实中，很多本应该使用维修资金进行维修的项目根本无法满足申请条件，只能放弃。比如较为普遍的楼顶渗水现象，在签字时候除了顶楼业主迫切希望整修屋面外，其他楼层住户由于并未直接受到影响，大多不同意使用维修资金；电梯维修也是一样，楼层较低的住户由于平时不太使用电梯，也不愿意把维修资金用于维修电梯，在一部分业主出于自身利益考虑不愿支持的情况下，使得维修资金使用方案很难通过。&&随着房屋使用年限的增加，房屋共用部位、共用设施设备逐年老化容易出现紧急情况（如电梯故障等）。在突发紧急情况时，如按照常规程序申请维修资金，“双2/3”业主签字环节将耗费大量时间，导致共用部位、共用设施设备不能得到及时维修，严重影响业主的正常生活秩序，甚至引发安全事故。&&建立应急使用程序化解使用难题&&我市房屋维修资金的突出问题主要集中在“使用难”上，这也是全国维修资金管理中的难点问题。为了切实解决维修资金使用难问题，方便小区使用维修资金，确保业主的居住安全，西安市房屋维修资金管理中心多次组织广大群众和服务对象召开了专题座谈会，对于广大业主和服务对象提出的好建议进行系统的归纳总结，针对项目小区的突发问题，专门向北京、天津等兄弟城市进行了调研。&&为有效解决我市项目小区内出现危及房屋安全等紧急情况时面临的维修问题，提升房屋维修资金的应急保障功能，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》相关规定，结合本市实际，制定了《西安市房屋维修资金应急使用程序》。&&维修资金应急使用适用的范围：1、屋面、外墙防水损坏造成严重渗漏的；2、楼体单侧外墙饰面1/5以上面积有脱落危险的；3、电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的； 4、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；5、高层住宅水泵损坏导致供水中断的；6、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的。&&维修资金应急使用适用于以下两类维修资金交存情况的小区：1、维修资金列支范围内的业主已全部交存维修资金；2、维修资金列支范围内虽存在部分业主未交存维修资金，但这部分业主愿意承担维修工程费用。&&维修资金应急使用制度的建立，开启了我市维修资金使用的全新模式，是化解紧急情况时业主签字难、维修资金申请周期长等问题的有效途径，保障了房屋共用部位、共用设施设备发生紧急情况时能够得到及时维修，切实解决业主的实际困难。&&加强管理完善维修资金使用制度&&在今后的工作中，将进一步加强管理，完善维修资金使用制度：一是对我市维修资金使用程序进行简化、完善。二是严格使用小区的上报资料审查及使用审批。重点加强使用项目小区查看和公示现场查看工作，实行使用首款拨付、尾款拨付公示制度。三是引入工程审价中介机构，参与监督维修资金使用。工程造价必须由有资质的审价机构进行审核，增加了维修资金使用的透明度，同时加大了对审价中介机构的管理力度，建立考核机制。在今后的工作中不断改进工作作风，积极探寻解决维修资金工作中突出问题的新思路、新方法，为我市维修资金事业良好发展做出应有贡献。
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陕新网审字[号　陕ICP备号市民咨询：老旧小区从未缴存过房屋维修资金，要不要缴？
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　　市民苏先生在涧西区武汉路有一处房产。最近，他想在自己的房产证上加上妻子的名字，原以为是一件容易的事情，可在办理手续时工作人员告诉他，需要缴存一笔维修资金才能办理。
　　苏先生所在的小区是一个老旧小区，据他了解，小区内百余住户都没缴存过维修资金。苏先生认为，别人都不缴只让他缴很不合理，而且一旦房子出现问题需要维修，仅有他缴存的维修资金也是杯水车薪。而且，如果房子在产权期限内无需维修，缴的钱岂不打水漂了？
　　释疑一 维修资金迟早要缴
　　市物业维修基金管理中心相关负责人介绍，由于政策执行时间的问题，目前我市有一部分老旧小区从未缴存过维修资金，这也是全国存在的普遍问题，对此国家建设部、省政府均出台了相关政策。
　　根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部165号)及《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》的规定，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。我市采用的办法一是业主委员会催缴，二是业主办理房屋所有权转让时补缴。
　　该负责人称，由于很多小区根本没有业主委员会，催缴存在很大难度，因此多数小区采取的是在业主进行更名、过户、继承等房产所有权转让时补缴的办法进行征缴。
　　释疑二 需要启用时，已缴业主可起诉未缴业主
　　该负责人称，目前老旧小区中确实存在维修资金征缴难度大的问题，如果业主一直不进行房产交易就很难在短时间内征缴到位，所以苏先生的担心也是正常的，但是并不会出现维修资金&用时方恨少&的情况。
　　该负责人介绍，维修资金在使用过程中一般都是按照比例由业主分摊，也就是说，属单幢房屋业主共有的部位和设施设备，由该幢房屋的全体业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例共同承担；属一个单元内业主共有的部位和设施设备，由单元内的业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例共同承担。
　　一旦需要申请使用维修资金，已缴存维修资金的业主，应承担的费用可直接从其维修资金专户中扣减；未缴存维修资金的业主应主动承担本次维修的分摊费用，小区业主委员会及其他相关业主可督促其及时缴存。如果未缴存维修资金的业主不按规定承担本次维修分摊费用，其他相关业主可向法院起诉。
　　释疑三 逐年计息，房屋产权到期将返还结余维修资金
　　如果房屋产权到期时，从未使用过维修资金，这笔钱是不是就&打水漂&了呢？市物业维修基金管理中心负责人回答：不会。
　　该负责人说，房屋专项维修资金是房屋的&养老金&，合理、有计划地使用维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造，有助于维持和提高建筑物的使用功能和价值，保障业主的财产和生命安全。
　　业主缴存的房屋维修资金属业主所有，业主当年缴存或者使用的房屋专项维修资金按银行同期活期存款利率计息，超过一年的结余部分按银行一年期同期定期存款利率计息，由银行定期结转，确保资金的保值、增值。在房屋灭失时，房屋分户账中结余的房屋专项维修资金将返还业主。（记者 连漪 特约记者 张玉东）
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Copyright& 1997-.cn, All Rights Reserved.　　本报记者张元媛 通讯员向晶方　　筑得广厦千万间，居民能否开心颜？买房子，装修房子，房子漏水了还得维修房子，房子是咱老百姓的大事儿。可是，一些小区的顶楼业主被房屋漏水困扰了七八年，却硬是不能得到维修；新政公布月余难以实施，公积金贷款装修有点难……　　8月26日，宜昌市纪委、市纠风办主办的电视问政节目——“百姓问风纪”，聚焦房屋维修基金、住房公积金、物业管理等与房子有关的事儿。　　宜昌市房管局局长刘丰雷、宜昌住房公积金管理中心主任江永、宜昌住房公积金管理中心副主任冉恩东、市房管局高新区分局局长陈贤军、市房管局物业管理科副科长彭江江现场接受问政。刘丰雷感叹：“通过问政，发现工作实效与市民期望仍有差距。”他表示，对问政反映出的问题，将马上列出时间表，立行立改。电视问政现场。通讯员向晶方 摄一问：屋顶漏水为何难修葺　　问题：2007年，袁先生购买了东山花园小区38号楼顶层一套房子，2012年房屋开始漏水。他多次找到小区物业，申请房屋维修基金修葺屋顶无果。4年前，该小区业主张先生递交申请动用维修基金修葺屋顶，如今依然没着落。据悉，该小区房屋漏水的住户超过20家。　　主持人：房屋维修基金是什么？在什么情况下可以申请？片子当中的两位业主符合房屋维修基金申请的条件吗？　　刘丰雷：房屋维修基金主要是指专门用于屋顶以及电梯等公共设施超过保修期以后的维修改造，并且需要三分之二的业主都同意使用这笔维修资金，东山花园小区业主屋顶漏水的部分属于公共部位，应该可以申请维修资金。追问：维修基金为何多年难收齐　　问题：东山花园小区维修基金申请不下来，与部分住户未缴纳维修金有关。而据物业介绍，在房屋出现漏水到现在的近十年时间里，也没有部门或单位对小区里未缴纳维修金的住户进行追缴，已缴纳的部分也始终启用不了。　　主持人：目前一共收了多少户，金额有多少？还剩多少户没有缴纳房屋维修基金？　　陈贤军：以前房屋维修资金都是由项目的开发单位代收，已经收缴的钱在开发企业的资金帐户上。近期我们也接到东山花园居民的投诉反映，截至8月18日，已经把维修资金全部足额缴送到财政专户。再问：维修基金到底何时能用　　问题：从2003年至今，东山花园小区至少有20户居民反映房屋漏水，但物业报送给相关部门和单位的材料却没有回音。　　主持人：申请房屋维修基金的过程，究竟在哪里卡壳了？　　彭江江：经过我们分析，维修基金申请难，可能是需要三分之二的业主签字这一环节出现了问题。我们将把维修资金甚至整个物业管理行业纳入社会网格化管理，下一步可能还会试点利用互联网的手段，让业主通过PC端或者手机的APP投票。四问：自己交的钱为啥犯迷糊　　问题：房屋公共维修基金与每位业主息息相关，但许多业主却不了解。记者随机采访10位市民，有6位市民表示，不清楚房屋公共维修基金为何物、如何使用；另外4位市民表示，知道有这样一笔费用，但不知道如何使用、何时使用。　　主持人：业主如果想了解自己小区的房屋维修基金的状况，可以查询吗？　　彭江江：业主若想查询个人缴存维修资金的金额，可持身份证件等相关证件到房管局物业管理科来查询，今后业主还可以上网自助查询。我们将加强政策法规宣传和信息公开，业主可以随时到宜昌房管局网站了解最新动态，年内我们将组织大规模的物业法律法规宣传活动，提高市民知晓率。五问：公积金贷款装修能行么　　问题：7月6日，住房公积金管理中心官方网站贴出一则 《宜昌住房公积金管理中心关于调整住房公积金提取和贷款业务有关事项的通知》，符合条件的市民可申请住房公积金个人住房装修贷款。准备装修的市民张先生去公积金中心咨询，称具体细则还没有出来，贷不了。　　主持人：新规7月1日开始执行，7月6日才发公告，并且公告里提到的公积金贷款装修，都没有能落实到位。　　江永：今年以来，我们为了支持缴存职工改善住房，相继放宽了25项公积金政策。新政出台了，但是具体的网上业务系统还没有办好，8月10日已经可以实施贷款了。　　冉恩东：我们的程序调整到位需要时间，工作人员需要进一步的培训，让他们更加熟悉业务。新政出台后，我们制定了一个具体的实施时间，三个月内所有新政可全部落地。房管部门东山花园现场办公全面清查需维修的公用部位及设施　　本报讯　　（记者张元媛 通讯员向晶方）8月27日一大早，市房管局高新区分局局长陈贤军带队走访东山花园小区10余户业主家庭，实地查看居民反映的屋面及外墙漏水问题。东山花园二期39栋金先生家是顶层复式结构，遇大雨天气，家中二楼墙体漏水严重；一期9栋任先生家中，漏水较长时间了，屋里墙面起泡现象明显。　　当天上午，在东山花园社区办公室，陈贤军主持，市房管局物业科、北苑街办、东山花园社区、业委会、物业公司负责人、部分业主代表、网格员等20余人召开座谈会。业主们普遍希望对反映多年的屋面漏水问题简化程序，尽快维修。　　陈贤军详细说明了东山花园小区维修资金的缴存情况，表示经多次督办协调，东山花园原建设单位已将维修资金足额缴存到财政专户，解决了长期困扰的资金问题，现在可以按程序正常申请使用。当前，东山花园物业公司要将小区内所有房屋进行地毯式清查，将需要维修的共用部位和共用设施设备全部纳入维修范围，保证正常使用；同时要抓紧时间制定维修方案，通过公开招标或竞争性谈判，选择资信优良的施工单位组织施工，并做好跟踪审价工作；请广大业主及业委会、街办、社区进行全程监督，确保维修质量和资金使用效率。馆藏&22826
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