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南京楼盘土地年限“短命” 开发商该不该赔
来源：地产中国网
&&[提要] 在南京100余家在售楼盘中，土地年限&缩水&10年以上(住宅用地为70年)的超过30家，甚至有的楼盘达20年。尽管不少楼盘的土地年限已大为&缩水&，却并不妨碍其身价节节上攀。调查还显示，九成买家购房时一般会询问楼盘的土地性质是什么、土地年限是几年，但对土地年限还剩下多少年却缺乏关注。
&&新闻事实
&&据扬子晚报昨日报道，在南京100余家在售楼盘中，土地年限&缩水&10年以上(住宅用地为70年)的超过30家，甚至有的楼盘达20年。尽管不少楼盘的土地年限已大为&缩水&，却并不妨碍其身价节节上攀。调查还显示，九成买家购房时一般会询问楼盘的土地性质是什么、土地年限是几年，但对土地年限还剩下多少年却缺乏关注。
&&媒体评论
&&【开发商捂地等致其&短命&】土地使用权年限缩水一般有以下几个原因：自开发商从政府那里获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发、销售及至办理房产证的过程，一般至少要半年时间，有的甚至会拖上三四年；有的开发商因开发资金不到位，相关证件未办齐、人为捂盘待房价上涨获利，甚至转手地块等，导致开发周期延迟；销售周期过长、市场定位不准确等因素，导致已建成房屋滞销或闲置。
&&根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商(也就是开发商缴纳土地出让金之时)起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。 据新华日报
&&【消费者有地价上的损失】实际上，在一般住宅70年的土地年限规定下，一幅地块的成交价等于70年的租金。如果土地年限到期后真的实施付费续约模式，那么目前的项目每晚卖一年，对购房者来说都有地价上的损失。按照目前南京河西每平方米1万元左右的市场楼面价计算，如果一个项目晚上市5年，购房者每平方米就损失了714元，100平方米的新居就相当于损失了7.14万元。随着房产的流转，土地年限损失会越来越大。 据扬子晚报
&&【法律规定尚存空白】根据法律规定，开发土地空置二年以上的，国家可以收回。但现实情况是许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且我国房地产制度中也没有相应的规定。可以说，这种损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。原因很简单，开发商已经拿到钱了，购房款中已包含了交纳的土地出让金。
&&&如果开发商在出售房屋时，没有向买受人明示土地使用权剩余年限的真实情况，那么无论是什么原因导致使用年限不足70年，责任均在于开发商。开发商理应承担责任。&湖北中和信律师事务所许峰表示。他解释说，从理论上讲，消费者的购房款中已包括了土地出让金或使用费，则相应的，消费者所购买的房屋土地使用权应是完整的70年；同时，由于购房款中包含了土地出让金或使用费，则房产的实际使用期限应该反映在房价上。
&&但许峰也承认，由于目前法律规定上尚存空白，消费者要通过诉讼得到补偿是很困难的。问题的关键在于，土地使用年限与房价之间的关系并不明晰。买房人如果就土地使用权缩水而向开发商主张进行补偿，法院难以找到确定补偿的具体依据。 据央视
&&【赔偿损失可包括土地和房屋两部分】成都一律师事务所的谢律师认为，我国目前的法律法规对此规定不明，基于业主对房屋的争议仅限于土地使用年限，因此，开发商应承担的违约责任仅限于补偿业主&缩水&年限的土地出让金。至于土地出让金的计算标准，谢律师认为，只能以开发商取得该宗土地时的价格为基础，而不能以土地升值后的当前甚至今后的地价为准。
&&&仅补偿土地出让金对购房人而言显然是不公平的，因为购房人买的不仅仅是土地，其所购房屋和土地是密不可分的。&四川川达律师事务所牛建国律师为此建议，受损业主可要求开发商补偿&缩水&年限的房价，补偿标准为同时期、同地段、同结构的商铺或住宅，与其所购商铺或住宅间的价差。
&&四川东方大地律师事务所何洪炜律师提出，赔偿可包括土地和房屋两部分，赔偿标准以受损业主知道自己合法权益被侵害时的房价和土地出让金为基础，计算时间以&缩水&年限为限。 据中国消费者报
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323认为房屋的土地使用权年限缩水 购房者起诉开发商
原标题：认为房屋的土地使用权年限缩水 购房者起诉开发商
18名购房者分别购买宾阳县一楼盘的,几年后才发现房屋的土地使用权年限“缩水”,遂起诉开发商索赔。7月5日,宾阳县法院一审判决驳回原告的诉讼请求业主:土地使用权年限缩水2006年11月,王女士在宾阳县商贸大道中段南排18号商城购买一房屋,于2008年取得房屋产权证。2011年底,王女士等18名业主发现所购买的商品房土地使用权年限仅为50年,而不是70年,他们认为商品房土地使用权年限严重缩水。此时,他们想起开发商售房时隐瞒了商品房土地使用年限。业主们还查看了《商品房买卖合同》,发现合同中未就商品房的土地使用权年限作出约定。这18名业主认为,因开发商故意隐瞒,让他们误认为商品房土地使用权年限为70年,才被误导买房。开发商此举严重侵害了他们的知情权和合法权益。2012年,18名业主起诉宾阳县房地产综合开发有限公司,要求赔偿每名业主3万元到4万元的损失,并要求开发商立即办理商品房分户土地使用权证。开发商:没有违约拒绝赔偿在业主维权时,开发商承认《商品房买卖合同》中未约定商品房的土地使用权年限为70年。开发商称,宾阳县商贸大道中段及装饰市场片区的土地使用权均为50年,他们开发的该宗土地的类别为商住综合用地。法律规定,这类土地的使用权年限最高为50年。因此,他们没有违约。按照《中华人民共和国物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。开发商认为,商品房的土地使用权法律规定期间届满后自动续期,业主们持有合法的房屋产权证,土地使用权年限是50年或70年都不影响对现有房屋的居住和使用。此外,50年的土地使用权期限届满后,是否需要缴纳土地出让金,法律目前没有明确规定,业主要求他们赔偿没有事实和法律依据。谈及商品房分户土地使用权证一事,开发商表示,他们已申请办理,相关部门口头告知待通知后再办理。
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不要被误导！教你看清买房“缩水”陷阱
发布时间：&&来源：襄阳房产网&&
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& & 如今，在买房置业中&缩水&现象屡见不鲜。房屋面积、层高、规划配套等方面都有可能出现缩水现象。有的&缩水&太严重、夸张，会给购房者的生活和经济蒙受严重的损失，但目前一些购房者对这些&缩水&陷阱却浑然不知，本文就来为大家盘点一些买房常遇到的&缩水&陷阱。
& & 面积缩水 弄清赠送面积和公摊面积
& & 有些开发商会在户型图上标明房屋的赠送面积，但是购房者签合同时或者实际入住测量才发现赠送面积根本没有宣传的那么多。或者售楼员开盘的时候介绍楼盘的公摊为18%左右，但是签合同才知道是21%，相差很大。
& & 购房者要明确两点，第一赠送面积不能以图纸上的标注为准，图纸只能作为参考，具体的面积需要购房者查看购房合同里面的规定或者去毛坯房中进行测量。第二，要在看房阶段仔细询问公摊面积，特别是要买的楼栋公摊面积，因为每栋楼的公摊可能不同，不要笼统的问，售楼员一般会把公摊往小了说。
规划缩水 细化补充条款防止规划&变样&
& & 部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。建议大家把开发商的规划作为补充条款写入合同，先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过规划部门的审批；也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。
年限缩水 签约前弄清土地性质分清土地和房屋的使用年限
& & 有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房人买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。专家提醒说，建议买房人在签约前，最好到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。
& & 层高缩水 要明确约定违约赔偿数额
& & 有的购房者很在乎层高或者就是冲着某个楼盘的层高优势去的。比如，购房者与开发商签订预售合同，合同约定房屋层高为2.9米。交房后才发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米，有的为2.9米。实际自测，结果发现高度为2.6米&2.62米不等。这时开发商会推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。
& & 建议：从法律上讲，合同首采文意主意(以写入合同的文字为准)，所以仅仅以笔误为由不能影响违约事实。商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。专家提醒说，对待层高&缩水&要明确约定违约赔偿数额，建议买房人在合同中明确约定违约责任和违约赔偿数额。
& & 以上是为大家盘点的买房常遇到的&缩水&陷阱，最后提醒购房者，买房不比买菜，一定不要大意，要时刻保持清醒的头脑，一切以合同为主，眼见为实。对于售楼员关于未来规划、配套的介绍，一定要再三确认询问核实，不要轻易就听信售楼员的宣传。对于楼盘特有的一些优势，也要咨询专业人士或者细细盘问，最后能问出个前因后果，这样心里才更有底。
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房产一席谈：不再上当！教你看清买房“缩水”陷阱
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摘要：如今，在买房置业中“缩水”现象屡见不鲜。房屋面积、层高、规划配套等方面都有可能出现缩水现象。有的“缩水”太严重、夸张，会给购房者的生活和经济蒙受严重的损失，但目前一些购房者对这些“缩水”陷阱却浑然不知，本文就来为大家盘点一些买房常遇到的“缩水”陷阱。
很多购房者对于购房合同了解得不够全面，或者听信售楼员的一些不靠谱的承诺，稍不小心就会掉进开发商设置的陷阱中，对此，记者走访了一些房地产行业相关律师和房地产专业人士，从消费者购房的实践和律师及房地产专业人士看来，现如今购房缩水的现象不容小视。面积缩水 弄清赠送面积和公摊面积有些开发商会在户型图上标明房屋的赠送面积，但是购房者签合同时或者实际入住测量才发现赠送面积根本没有宣传的那么多。或者售楼员开盘的时候介绍楼盘的公摊为18%左右，但是签合同才知道是21%，相差很大。建议：购房者要明确两点，*赠送面积不能以图纸上的标注为准，图纸只能作为参考，具体的面积需要购房者查看购房合同里面的规定或者去毛坯房中进行测量。*，要在看房阶段仔细询问公摊面积，特别是要买的楼栋公摊面积，因为每栋楼的公摊可能不同，不要笼统的问，售楼员一般会把公摊往小了说。规划缩水 细化补充条款防止规划“变样”现在很多楼盘都在卖未来“规划”，承诺一期后面会有宏达的规划。比如附近会建大型公园、商业体、*、医院等等，有的还在宣传中附上了整体规划图。还有的开发商还没拿预售证就开始卖房，这样的房子要买风险很大。建议：部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。建议大家把开发商的规划作为补充条款写入合同，先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过规划部门的审批;也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。年限缩水 签约前弄清土地性质分清土地和房屋的使用年限有的楼盘拿地时间很长，这样实际的使用年限就会很短。特别是一些烂尾楼或建了很多年的房子，实际的使用年限已经很短了。售楼员在介绍这种楼盘时会刻意避开拿地时间，转而介绍楼盘其它优点。建议：有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从*部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房人买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。专家提醒说，建议买房人在签约前，*到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。层高缩水 要明确约定违约赔偿数额有的购房者很在乎层高或者就是冲着某个楼盘的层高优势去的。比如，购房者与开发商签订预售合同，合同约定房屋层高为2.9米。交房后才发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米，有的为2.9米。实际自测，结果发现高度为2.6米—2.62米不等。这时开发商会推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。建议：从法律上讲，合同首采文意主意(以写入合同的文字为准)，所以仅仅以笔误为由不能影响违约事实。商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。专家提醒说，对待层高“缩水”要明确约定违约赔偿数额，建议买房人在合同中明确约定违约责任和违约赔偿数额。承诺缩水 售楼员为了卖房会进行误导有的售楼员为了更快的卖出房子，你没来看房时会以“开盘*价”吸引你，实际上根本不存在*价的房子，或者*价的房子楼层和采光都是你不会要的特殊房源。要签购房合同时，售楼员会威胁购房者，48小时不签合同，合同会冻结，解冻费和手续费业主要自己支付。还有的开发商会进行一些误导宣传，为了增加期房的竞争力，承诺购房者在交房之前可以提出申请提前进场装修，并且将这一细节写入合同，有的想要更早入住的购房者就轻信了。建议：购房者首先要保持清醒的头脑，要记住“天上不会掉馅饼”，更不会砸到你的头上。另外一定要咨询专业人士，例如不签合同就会冻结等事情只是售楼员威胁你的一种手段，实际上合同冻结了要解冻对开发商来说会更麻烦。*购房者还要仔细盘问售楼员，不要被售楼员轻描淡写的几句好话说服，对于一些实际的好处一定要再三仔细确认才可相信。以上是为大家盘点的买房常遇到的“缩水”陷阱，*提醒购房者，买房不比买菜，一定不要大意，要时刻保持清醒的头脑，一切以合同为主，眼见为实。对于售楼员关于未来规划、配套的介绍，一定要再三确认询问核实，不要轻易就听信售楼员的宣传。对于楼盘特有的一些优势，也要咨询专业人士或者细细盘问，*能问出个前因后果，这样心里才更有底。
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