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仙桃市城区2014年度地价状况分析报告
发布时间：
08:20:00来源： 仙桃市国土资源局【字号：
1、地价监测说明
2、城市地价水平及变化趋势
3、楼面地价与房价比值分析
4、城市地价变化与经济发展关系分析
5、城市地价变化与房地产市场的关系分析
6、背景情况与未来趋势分析
1、地价监测说明
1.1、监测范围
仙桃市城区62平方公里建设用地的地价水平变化监测。
1.2、监测数据时段
2014年1月1日至2014年12月31日
1.3、监测数据来源
本次监测原始数据由仙桃市国土资源局和项目承担单位湖北大地地产评估咨询公司依据《城市地价动态监测技术规范》（TD/T）,通过市场调查、土地估价的方式获得。
1.4、地价监测指标
依据《城市地价动态监测技术规范》（TD/T）和湖北省城市地价监测操作指南，本报告选取了以下地价监测指标。
城市综合地价水平　主要反映城市地价总体水平。
商、住、工用途的城市地价　主要反映各用途土地的平均地价水平。
地价增长率和地价指数　主要反映地价变化情况的水平。
GDP、固定资产投资、房地产投资等经济指标　主要反映区域经济发展状况。
1.5、地价内函指标说明
城市综合地价水平--反映城市地价总体水平的高低。采用平均地价表示。本报告中的城市地价综合水平值具体分为综合地价水平值、商业地价水平值、住宅用地水平值、工业用地水平值四种。其中综合地价不是指综合用途的土地价格，而是商、住、工三种用途地价水平与各类用地地价区段实际面积加权平均值。需特别说明的，省级地价综合水平是各监测地市的算术平均值。
地价增长率---反映地价变化情况的水平的变化程度，通过本年度的地价与上年度地价水平比较计算得到。地价增长率（%）=[ (当前平均地价-前一期平均地价)/ 前一期平均地价]*100%
地价指数--　主要反映地价变化趋势。采用定基指数，湖北省城市地价以2005年为基期，相应的指数为100。各个监测期地价指数为当期地价与基期地价之比再乘以基期指数100。
监测点地价---设立的各个监测点的地价，通过评估的方式得到。
本报告所有数据统计及计算方法以《城市地价动态监测技术规范》（TD/T）为依据，最终解释权归湖北省国土资源局。
2、城市地价水平及变化趋势
2.1　2014年整体地价水平
2014年仙桃市综合地价水平值为639元/平方米，其中商业用地地价水平值为1928元/平方米，居住用地为1308元/平方米，工业用地为280元/平方米。（详见表1.1、图1.1）。
表1.1 　2014年仙桃市整体地价水平表&单位：元/平方米
图1.1&2014年仙桃市各类用地地价水平图
2.2　地价水平趋势
从总体来看，仙桃城区地价水平逐年增长，经2010年折高速增长后，增幅逐年下降（2007年-2014年仙桃市整体地价水平状况如表2.2、图2.2所示）。
表2.2&仙桃市2007年-2014年整体地价水平状况表&单位：元/平方米
图2.2&2007年-2014年仙桃市各类用地地价水平变化趋势图
从表1.2和图1.2中可以看出，近几年仙桃市综合地价水平值保持平稳增长的趋势，商业用地的上涨幅度比较明显，住宅用地的价格今年有小幅震荡，预计地价总体水平会稳中有升。
2.3　不同用途地价水平环比变化
（1）不同用途地价水平
与去年同期相比，仙桃市地价总体水平呈二升一降态势，地价综合增长率为0.31%，其中：商业用地增幅为22元/平方米，增长率为1.15%；居住用地增幅为-4元/平方米，增长率为-0.3%；工业用地增幅为2元/平方米，增长率为0.72%。在商业、居住、工业三类用地中，商业用地的增幅最大，居住用地略有下降。（见表2.3、图2.3）。
表2.3　仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析表&单位：元/平方米
图2.3 &仙桃市城区地价监测各用途地价比较分析图
（2）用途级别地价水平
① 商业级别价格走势
2014年通过对商业用地共24个点监测，分布在一、二、三、四级地段的结果与去年同期相比分别上涨1.87%、14.80%、5.06%、3.18%（见附表2.4、附图2.4）。
附表2.4&仙桃市城区商业用地级别地价比较分析表
（单位：元/平方米）
环比增长（元/㎡）
环比增长（%）
附图2.4　仙桃市城区商业用地2014年级别地价比较图
② 住宅级别价格走势
国家对房地产价格的宏观调控，促使地价总体平稳，2014年住宅用地调查共21个样点。各级别走势均不同，其中一级、二级、四级呈上涨趋势，三级地段略有下降。与去年同期相比分别上涨1.09%、3.49%、-3.61%、1.98%（见附表2.5、附图2.5）。
表2.5　仙桃市城区住宅用地2014年级别地价比较分析表
（单位：元/平方米）
环比增长（元/㎡）
环比增长（%）
图2.5　仙桃市城区住宅用地2014年级别地价比较图
三级地段略有下降，对于地价下跌的原因，主要是因为前两年三级地段房地产项目供地比较多，商品房库存量较大，2014年销售量相对其他地段房屋销售压力较大，对周边土地供应需求有一定影响，地价也随之下降。
③工业级别价格走势
2014年通过对工业用地共19个点监测，工业用地总体价格走势与去年同期略有上涨。（见附表2.6、图2.6）。
表2.6　仙桃市城区工业用地2014年地价比较分析表
（单位：元/平方米）
2.4　城市地价指数
根据城市地价监测结果显示，2014年仙桃市城市综合地价环比指数为100.31，地价指数上升0.31个百分点；其中商业地价指数为101.15，地价指数上升1.15个百分点；居住地价指数为99.70，地价指数下降0.3个百分点；工业地价指数为100.72，地价指数上升0.72个百分点（见表2.7）。
表2.7　仙桃市城市地价指数表&单位：元/平方米、%
3 楼面地价与房价比值分析
2014年仙桃市住宅销售价格呈现平稳趋势，全年仙桃城区住宅成交均价为3300元∕㎡，环比增长了3.13%；乡镇住宅成交均价为1639元∕㎡，环比增长1.2%。商业门栋属于稀缺资源，价格上涨较快，相比去年的城区一、二、三级地段内销售均价13000元/平方米，2014年销售价格已突破14000元/平方米，且持续上涨中；逐步开发并发展起来的四级地段，商业用房销售均价已达到7000元/平方米左右。由此，2014年仙桃市城区一般商业用房销售均价为10000元/平方米，全市商业用地平均地价1928元/平方米，平均楼面地价746元/平方米，楼面地价与房价的比值为7.46%；一般商品住宅销售均价为3300元/平方米，全市住宅用地平均地价1308元/平方米，平均楼面地价627元/平方米，在房地产开发项目中，楼面地价与房价比值为19%（见表3.1、图3.1）。
表3.1　仙桃市2014年度城区楼面地价与房价对比分析表&
房价（元/平方米）
楼面地价（元/平方米）
楼面地价占房价的比值（%）
图3.1　仙桃市2014年度城区楼面地价与房价比较图
4 城市地价动态变化与经济发展关系分析
地价的动态变化与经济的发展息息相关，国民经济的健康发展必然带来土地需求的增加，从而导致地价上升，地价的上升也会作用于经济的发展。
4.1城市地价动态变化与GDP发展水平之间的关系
2014年，仙桃市地价整体成上涨趋势，全市GDP增长率在9.7%，城市地价的总体趋势随GDP的增长而增长。
从2007～2014年仙桃市地价增长指数与GDP增长指数之间的关系可以看出： 2008年以后，城市地价的增长与GDP保持同向增长，但地价增长幅度远低于GDP增长幅度，说明全市地价变化与国民经济和社会发展基本同步、协调（见表4.1、图4.1）。
表3.1　& 仙桃市GDP增长与综合地价增长的协调状况表
图3.1 GDP增长与综合地价增长的协调状况图
4.2城市地价动态变化与全社会固定资产投资之间的关系
2014年，面对经济增速放缓的新常态和结构调整转型期，坚持发展不动摇，保持定力，主动作为，实现了经济平衡较快增长。2014年全社会固定资产投资374.7亿元，增长22.1%；地价增长远低于固定资产投资增速（见表4.2、图4.2）。
表4.2仙桃市固定投资增长与综合地价增长协调状况表
图4.2　仙桃市固定投资增长与综合地价增长协调状况图
4.3城市地价动态变化与居民可支配收入增长之间的关系
2014全年城镇居民人均可支配收入20590元左右，比去年增长8%。
地价的变化与居民可支配收入的变化关系比较复杂，前几年居民可支配收入是影响住宅房地产市场供需关系变化的重要因素，也是影响城市地价变化的重要因素，两者在经济发展过程中密切相关。但今年住宅用地地价指数呈下降趋势，分析原因，投资者可投资的多元化导致房地产行业降温，而转向其他产业。（见表4.3、图4.3）。
表4.3&居民可支配收益增长与地价增长状况表
图4.3&居民可支配收益增长与地价增长状况图
5、城市地价市场与房地产市场的关系分析
5.1　房产售量分析
2014年，房地产市场并未像人们预期的那样春暖花开。从2014年春节期间销量大涨到年中逐渐转冷，10月的房交会让楼市成交量暴增，之后楼市又迅速恢复平静；从中央明确分类调控，到逐步取消限购，放松限贷，再到降息，2014年房地产市场经历着过山车般的行情，成交价格变化不明显，楼市销售也表现不温不火。
据最新的数据显示，2014年1-12月，仙桃全市商品房销售面积150.29万㎡，同比增长20.47%；其中住宅销售面积124.07万㎡，同比增长11.5%（城区108.76万㎡，同比增长14.1%；乡镇15.31万㎡，同比下降4.4%）。商品房销售16091套，同比增长36.5%；其中住宅销售11401套，同比增长11.8%（城区10049套，同比增长14.9%；乡镇1352套，同比下降6.4%）。
表5.1　年房产销售情况表
图5.1　年房产销售情况图
从以上房产销售情况分析，销量的折线，总的趋势是上升的，上半年1、2月份受春节返乡置业潮的影响，住宅成交量均在1400套以上；3月之后住宅成交量大幅下滑，红五月也没能扭转下滑趋势；7月暑假期间很多家长回家避暑或陪孩子过暑假，小幅的返乡置业潮使住宅成交量略有回升；10月房交会开幕，契税减半等政策优惠使住宅成交量暴增，达到1694套；房交会之后，11月、12月住宅成交量持续低迷，平淡收尾（图5.2）。
图5.2城区商品住房销售套数图
5.2　房产售价分析
2014年全市商品房销售60.29亿元，同比增长44.4%（城区57.27亿元，同比增长32.5%）；其中住宅销售38.27亿元，同比增长11.5%（城区35.76亿元，同比增长12.7%）。
2014年仙桃市商品房销售按“以价换量”销售策略，商品房平均销售价格为3300元/平方米，较2013年商品房平均销售价格3200元/平方米，环比增长3.13%，说明房地产需求仍存在空间。
从年房价分析，仙桃房地产经历了起步、快速发展两个阶段，目前进入理性发展时期。仙桃房价经历了年高位涨价后，年回归理性稳增长的政策调控范围，有利于房地产业的健康发展（见表5.2）。
表5.2　年房屋销售情况表
5.3房价与地价协调分析
一直以来地价水平及变化随房地产市场变化而变化，目前有所改变。地价受房价的影响年房价增长比例高，地价增长比例高，年房价增长比例低，地价增长比例低，地价水平与房价水平均呈上升趋势。2014年随着政府基础设施投入加大，房地产企业周边相关配套设施的完善，各种学区房概念的推出，房价水平小幅上涨。但土地交易市场的冷淡，造成地价水平略有下降。（见表5.3图5.3）。
表5.3　& 房价增长与住宅地价增长协调状况表
单位：（元/㎡）
图5.3　房价增长与与住宅地价增长协调状况图
5.4土地供需情况分析
与2013年相比，土地实际供应总量下降了56.66%，其中商业用地供应环比下降了55.86%；居住用地环比上升了22.17%；工业用地环比下降了30.81%；其它用地环比下降了86.61%。整体来讲，2014年受经济下行压力和风险的影响，土地市场也迅速降温，从上半年先热后冷，到下半年持续走冷。今年，仙桃的住宅用地成交主要以城中村改造、旧城改造供应为主，主要供地区段在一、二级地段，以存量土地为主。（详见表5.4）
表5.4&土地（年度）供应情况表
本年度供应面积（平方米）
上年度供应面积（平方米）
6、背景情况与未来趋势分析
6.1　城市地价变化的背景
今年房地产市场政策环境相对宽松，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。整体来看，房地产政策内容和导向地出台明显表现为四个阶段：第一阶段，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更多自主权；第二阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第三阶段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解；第四阶段，中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，无疑房地产市场也受益匪浅。
过去十年，我国房地产市场一直保持着高速增长，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，尤其是2013年房地产市场快速升温，一线和部分二线城市房价持续攀升，而三、四线城市需求相对疲软，高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控政策。就实际情况来看，目前仙桃市商品房供应市场库存量较高，供大于求，地方政府一方面积极出台利好政策，全力去库存，另一方面控制房地产开发用地的供应规模，调整新建商品房的供应结构，从而减少供应。“分类调控”取得了相对较好的实施效果。
（1）在房地市场价格运行方面，仙桃市的房地产价格在2009－2011年出现出现高位增长后，2012－2014年的增长幅度明显回落，增幅均在3%左右,房地产地价增长指数与其他物价指数趋于同步。
（2）为规范房地产的市场行为，市政府坚持把加快保障性住房建设作为重要的民生工程强力推进,建立健全了以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和棚户区改造为主的住房保障体系,根据国家、省住房保障相关政策的规定,以政府令的形式先后出台了《仙桃市经济适用住房管理实施办法》、《仙桃市廉租住房保障实施办法》和《仙桃市公共租赁住房管理暂行办法》三个规范性文件,对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房的建设管理、资金筹措、租售管理、监督管理等方面进行了全面的规范。政府宏观调控力度的加大，决定了地价不会出现大起大落的态势。
（3）随着经济的发展，城市用地量的增加，供需矛盾的突出，也会影响地价的变化趋势。前两年仙桃市商品房开发用地土地供应较大，开发商拿地热情高涨，后续开发过程中资金链紧张，商品房库存较多，销售出现供大于求的现状，导致部分土地出现流拍，致使住宅用地土地价格出现下降趋势。
6.2、未来地价产业化趋势预测
（1）商业用地
就商业地产而言，2014年陆续开业的富迪三友生活广场、富迪三友时尚广场、中百仓储仙桃购物中心、世界城等大型商业中心，其全新的规模、形态、经营模式，给仙桃的传统商业发展带来革新和机遇。预计2015年将迎来COCO天街、环球商业中心等新的商圈开发建设，将一定程度上引领仙桃市商业供地的市场需求，稳定商服地价的增长。预计增长幅度在1.5%左右。
（2）住宅用地
2014年仙桃市商品房销售量与价格均有小幅上涨，但目前商品房供应量较大，预计2015年新开发的楼盘有9个（南国明珠、沔阳公馆、奥星凤凰城、上林仙苑、恒宇国际、君临天下、天泽一方、环球商业中心、爱普广场），对已开发正在销售的楼盘价格会有一定的影响，特别是“新盘”最大的优势是价格总是最低的，不管开发商为了低价入市还是出于打响知名度以及各种考虑，新开发的楼盘会给商品房销售价格带来较平稳或先降后升的发展，因此，2015年，居住用地的价格增幅将与2014年比较，降中有升，上涨幅度不会太大。预计增长幅度在1.2%左右。
（3）工业用地
近两年我市工业用地供地主要集中在仙桃市经济开发区，位于城区4级地段范围内，区域内地块条件相近，供地价格较平稳，预计今年工业用地也将持续以往节奏缓慢上涨或与上年度地价持平。预计增长幅度在0.5%左右。人大教授：政府亏钱卖工业用地拉高住宅用地价格|房价|地价|土地财政_新浪财经_新浪网
&&& &&正文
人大教授：政府亏钱卖工业用地拉高住宅用地价格
　 “工业用地占新增土地比例高，房价被拉高”
　　人大教授陶然剖析房价为何只涨不跌
　　南都讯 记者任先博 实习生陈辉良 近几年来，中国房价为何只涨不跌？10月26日，中国人民大学经济学院教授，清华大学-美国布鲁金斯中心执行主任陶然做客岭南大讲坛?公众论坛讲述中国城市土地制度改革转型时，认为导致中国商品房价格一直居高不下的原因之一，是由于在中国城市每年的新增用地中，有40%-50%是用作工业用地了，而只有30%左右用于住宅用地。
　　政府卖工业用地 大部分不赚钱
　　陶然认为，近年来，被媒体热议的土地财政，低价征地、高价卖地等说法实际上是一个误区。通常情况下，地方政府的征地价格是比较低的，但是现在，很多地方的征地成本越来越高，主要征地补偿和维稳的成本日益提高。他表示，政府在卖工业开发区用地时，绝大部分不赚钱，甚至是亏本卖。
　　“工业开发区首先需要给农民支付征地成本，虽然一般不太高，但征地之后政府还要做三通一平、七通一平、十通一平来招商引资，这样成本就相当高了”。陶然对此观点加以解释，征地补偿成本加上基础设施成本使得很多地方在将土地转让出去时，其转让价格往往比以上两项成本的总和还要低，因此在土地转让的过程中，政府实际上是亏本的。政府每年两三万亿的土地出让金，一般能赚钱的也就是商住用地，总体算来，地方赚到总土地出让金30%就不错了，近几年随着房地产的调控还可能降到20%。
　　每年新增用地 用于商住的仅三成
　　虽然工业用地成本高，但陶然介绍，根据国土部门历年发布的年鉴可以看到，国内每年城市新增供应土地中，有40%-50%是工业用地，商住用地只有30%-35%。
　　而其他国家城市化过程中的新增土地，工业用地绝对不会超过20%，一般是10%-15%，换句话说他们的土地绝大多数是给老百姓盖房子去了。“你说我们这样扭曲的供地结构，房价能不高吗？”&&&
　　由于城市房价高，所以外来人口没办法定居下来，据中央农村工作小组办公室陈锡文主任提供的数据，两亿农民工在城市里买房的比例非常小，大概只有1%左右。
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看过本文的人还看过　　本报讯 10月16日，我省发布2007年上半年度城市地价监测报告。　　监测成果显示，2007年上半年我省城市综合地价为903.85元/平方米，与2006年底相比增长7.18%。从不同用途看，商业用地平均地价为1350.20元/平方米，与2006年底相比增长4.42%；住宅用地平均地价为932.56元/平方米，与2006年底相比增长7.99%；工业用地平均地价为368.83元/平方米，与2006年底相比增长18.25%。与去年比较，商业用地地价涨速较平稳，住宅用地地价涨速较快，而工业用地地价则出现较大增长。　　2007年上半年，苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上仍呈梯度分布，苏南综合地价为956.49元/平方米，地价水平继续处于全省首位；苏中综合地价为835.27元/平方米，地价水平居中；苏北最低，综合地价为714.51元/平方米。从地价涨幅来看，苏北地价综合增长率最大，为7.57%，商业、住宅用地地价增长率高于全省平均水平。　　从地价水平来看，南京市市域商业、住宅、工业用地地价均为最高，宿迁市市域商业、住宅、工业用地地价均为最低。从地价增长率来看，商业用地地价涨幅最高和最低的分别为苏州市和无锡市，涨幅分别为7.91%和2.14%；住宅用地地价涨幅最高和最低的分别为盐城市和宿迁市，涨幅分别为14.05%和3.93%；工业用地地价涨幅最高和最低的分别为常州市和宿迁市，涨幅分别为30.77%和4.13%。　　2007年上半年度城市地价监测报告表明，我省商业用地地价涨速平稳，住宅用地地价涨速加快，工业用地地价涨幅较大。　　（杨应奇 丁蔚文）
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关于公布2016年《兴义市土地级别与基准地价》的通知
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&关于公布2016年《兴义市土地级别与基准地价》的通知
各相关部门、土地估价机构：
根据省、州、市国土资源主管部门工作安排，《兴义市城镇土地级别及基准地价》更新已按照国家有关规定和《城镇土地定价规程》、《城镇土地估价规程》的要求完成。经兴义市人民政府批准，现予以公布，于公布之日起实施。
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附件：《关于公布兴义市城镇土地级别及基准地价更新成果的通告》
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关于公布兴义市城镇土地级别及基准地价更新
成果的通告
根据《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发〔号）及《贵州省城镇基准地价管理暂行办法》（黔价房〔号）中关于基准地价更新调整精神，2015年8月我市组织开展了新一轮城镇土地定级及基准地价更新工作。兴义市城镇土地级别及基准地价更新成果于2015年12月通过了省、市有关专家的评审验收。为进一步规范和培育健康有序的土地市场，发挥市场配置土地资源的决定性作用，强化土地资源和资产管理，加快我市城镇建设发展，促进市域经济增长，经市人民政府同意，现将兴义市城镇土地级别及基准地价更新成果予以公布，自发布之日起执行（日兴义市人民政府公布的城镇土地级别及基准地价标准同时废止）。
一、土地级别范围
本次2016年兴义市城区土地级别及基准地价更新范围的确定原则上以《兴义市土地利用总体规划》(年)中允许建设区边界和有条件建设区扩展边界全覆盖为控制，同时参考《贵州省兴义市城市总体规划（年）》城区规划范围。
此次土地定级与基准地价更新范围调整为：（一）&八办一镇&（黄草坝街道办事处、桔山街道办事处、下五屯街道办事处、坪东街道办事处、木贾街道办事处、兴泰街道办事处、万峰林街道办事处、丰都街道办事处、马岭镇）；（二）清水河镇、乌沙镇、则戎乡、南盘江镇、威舍镇、敬南镇、泥凼镇、鲁布格镇、猪场坪乡、捧乍镇、白碗窑镇、仓更镇、七舍镇、三江口镇、沧江乡、洛万乡、雄武乡17个乡镇政府所在地。
（一）兴义市城区级别
1.商业、住宅级别分布
& & 兴义市城区商业、住宅级别分布
老城街&&田坝街&&延安路&&兴义大道&&聚义大道&&桔山大道&&遵义路及市医院区域&&南环路&&坪东大道&&崇文街&&云南路&&双桥街&&湾塘河&&老城街
金州大道&&金水北路&&金水南路&&602县道&&民航大道&&文化路&&600县道&&景地莱蒙帝景&&九华苑&&刘氏庄园&&东正门&&红旗村&&施达新时代住宅小区&&山脉以东区域&&西湖西路&&延安路&&山脉以南区域&&兴清快速通道&&峡谷大道&&民族风情街&&324省道&&金州大道
汕昆高速以南区域&&兴清快速通道&&马顶路(马岭龙井)&&宜化大道&&兴义东出口&&东环北路(规划)&&东环路&&丰都大道&&西南环线&&洒桔快速(规划)&&山脉以东区域&&东贡环线&&北环路-汕昆高速
汕昆高速以北与兴清快速通道以西交叉区域；马岭Ⅲ级以外区域；
东环路以东与机场东路(规划)以西交叉区域；丰都大道以南与下丰南路(规划)以北交叉区域；景湖大道以西区域；西南环线以西1000米范围及洒仁路以东区域；324国道至兴义西出口以东区域
Ⅳ级以外，至本次定级范围边界内全部建设用地或有条件建设用地
2.工业级别分布
& &兴义市城区工业级别分布
老城街&&田坝街&&延安路&&兴义大道&&中兴路&&桔山大道&&民航路&&金水南路&&凤仪路&&遵义路&&南环路&&坪东大道&&崇文街&&云南路&&双桥街&&湾塘河&&老城街
兴清快速通道&&河流&&岭北大道(规划)&&岭东大道(规划)&&汕昆高速&&宜化大道&&峡谷大道&&金州大道&&聚义大道&&聚兴大道(规划)&&桔顶快速(规划)&&东环路&&丰都大道&&西南环线&&河流&&贵州醇酒厂&&西南环线&&洒金大道(规划)&&&施达新时代住宅小区&&山脉以东区域&&东贡环线&&外环北路(规划)&&山脉以西区域&&栖霞路沿山脚区域&&延安路&&山脉以南区域&&兴清快速通道
汕昆高速以南区域&&本次定级范围线&&汕昆高速&&兴义东出口&&东环北路(规划)&&东环路&&桔顶快速(规划)以南&&机场东路(规划)&&下丰南路(规划)&&景峰大道&&景湖大道&&东南环线延长线&&本次定级范围线&&河流&&西南环线&&洒金片区&&河流&&324国道&&汕昆高速
Ⅲ级以外，至本次定级范围边界内全部建设用地或有条件建设用地
（二）乡镇土地类别划分及范围
乡镇类别划分结果表
清水河镇、乌沙镇、则戎乡、南盘江镇、威舍镇、敬南镇、泥凼镇
鲁布格镇、猪场坪乡、捧乍镇、白碗窑镇、仓更镇、七舍镇
三江口镇、沧江乡、洛万乡、雄武乡
二、基准地价
（一）兴义市城区基准地价
2016年兴义市城区土地级别及基准地价表
单位：元/平方米
（二）兴义市各乡镇基准地价
2015年兴义市各乡镇基准地价表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元/平方米
（三）基准地价内涵设定
1.城区基准地价内涵设定
本次评估更新的基准地价是在某评估基准日各土地级别内，在现状平均土地开发程度和平均容积率下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。地类按商业、住宅、工业用地区分，各类用地的使用年期均为法定出让最高使用年限。
（1）评估基准日
本次评估基准日为日。
（2）土地使用年期
土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
（3）土地开发程度设定
根据各土地级别内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平，宗地红线内&场地平整&设定土地开发条件。具体设定条件见下表：
商业用地各级别内土地开发程度表
土&&地&&开&&发&&程&&度
宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整
宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整
宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整
宗地红线外通路、通电、通上水、通讯，宗地红线内土地平整
宗地红线外通路、通电、通上水、通讯，宗地红线内土地平整
住宅用地各级别内土地开发程度表
土&&地&&开&&发&&程&&度
宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整
宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整
宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整
宗地红线外通路、通电、通上水、通讯，宗地红线内土地平整
宗地红线外通路、通电、通上水、通讯，宗地红线内土地平整
工业用地各级别内土地开发程度表
土&&地&&开&&发&&程&&度
宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整
宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地红线内土地平整
宗地红线外通路、通电、通上水、通讯，宗地红线内土地平整
宗地红线外通路、通电、通上水、通讯，宗地红线内土地平整
（4）平均容积率设定
商业平均容积率为1，住宅用地平均容积率为1.5，工业用地平均容积率为1。
2.乡镇基准地价内涵设定
（1）评估基准日：日。
（2）开发程度：四通一平（通路、通电、通上水、通讯，场地平整）。
（3）容积率：商业为1，住宅为1.5，工业为1。
（4）使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。
（四）其他
(1)&按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次按商业用地和住宅用地采用综合定级、工业用地采用分类定级的方式，土地级别范围说明是对土地级别图划定土地级别界限的简要说明，确定各用途级别时应以对应用途的土地级别图为准。
(2)&各类用地级别界限以道路为界时，道路低级别一侧地上若有建筑物，则临街第一排建筑物的地价取用高级别基准地价；道路低级别一侧地上若无建筑物，则临街20米范围内的地价取用高级别基准地价。
(3)&商业用地、住宅用地和参照其地价水平的其他用地均使用商业、住宅级别图；工业用地和参照其地价水平的其他用地均使用工业级别图。
(4)&宗地跨越两个不同级别的，按照相应级别的比例确定土地级别和基准地价。
(5)&在&八办一镇&城市规划范围内土地定级范围之外的地价水平，商业、住宅用地参照城区商业、住宅末级地进行评估，工业用地除兴义市轻工产业集聚区（马岭片区）均按城区工业三级地进行评估外其余均按城区工业末级地进行评估。
(6)各类乡镇基准地价在运用时，商业、住宅用地所对应的类别均指该乡镇集镇规划区域内基准地价；工业用地所对应的类别均指该乡镇行政区域内基准地价，除区域因素修正外，其他个别因素修正参照城区末级进行修正。
(7)乡镇集镇规划区外的商业、住宅地价水平，除则戎乡参照城区末级地价水平进行评估外，其余16乡镇均按乡镇类别末级地价水平进行评估。
(8)在使用中确定工业用地出让地价时，要注意国家规定等级所对应的出让最低价标准。
(9)级别范围内的山体或绿地，如因城市规划调整为国有建设用地的，按用途参照相应所在级别进行评估。
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