密集调控楼市入冬 资金真能回A股吗？(附图) _ 东方财富网()
密集调控楼市入冬 资金真能回A股吗？(附图)
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【密集调控楼市入冬 资金真能回A股吗？】东方财富网8日讯，十一长假过后，A股还未开市。由于国庆前夕楼市调控政策频出，市场观点认为楼市提前进入寒冬。这对于A股而言却是大利好。国金证券首席策略分析师李立峰认为，政府加强对房地产的调控，不排除资金流入A股的可能。
　　由于国庆前夕楼市调控政策频出，市场观点认为楼市提前进入寒冬。这对于A股而言却是大利好。首席策略李立峰认为，政府加强对的调控，不排除入A股的可能。　　对房地冲击最大的莫过于9 月30 日晚北京市政府出台一系列调控措施，市场称之为“京八条”。“京八条”中差别化住房信贷政策杀伤力最大，基本上将北京首套和二套住房(大多数住房是非普通住房)的首付标准分别提高到40%和70%，而且二套房的认定标准升级为“认房又认贷”。　　而二线城市纷纷跟进房地产调控措施，国庆期间，短短七天时间，天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞陆续发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。　　九泰基金基金经理认为，“近期楼市异常火爆，预计随着调控加码，楼市有望边际降温，楼市与股市间跷跷板效应的边际变化，有利于股市资金面的好转。”　　楼市密集调控有用吗？　　研究显示，历史上地方限购限贷政策密集出台的时期有两次：2010 年4 月至2011 年10 月期间，和2013年11 月期间，虽然两次地方密集限购限贷的政策目标和所使用的政策工具有差异，但均对房地产价格和销量产生了明显的降温作用，　　华泰证券表示，我们认为这次的调控政策相比前两次更严格，能够对量价产生预期效果，在这一预判下决策层没有必要动用总量调控工具。　　首席经济学家任泽平点评称，虽然中长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑，但本次房地产调控可能是各地落实最新中央精神，房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。　　对A股利好OR利空？　　那么从资金面角度看，楼市调控能够利好A股吗？华泰证券表示，我们认为A 股估值将受益于房地产资金挤出，在当前的低环境下，A 股整体估值水平偏低，业绩改善或业绩确定性高的股票将得到入。　　一方面，从历史数据来看地产限购将挤出居民资金，部分投入股市，在10 到11 年楼市调控密集期，A 股自然人投资者中持有市值在10 万到500 万的账户数量明显上升。　　华泰的研究显示，地产限购将挤出居民资金，部分投入股市。在10 到11 年楼市调控密集期，A 股自然人投资者中持有市值在10 万到500 万的账户数量明显上升(能够买房的资金规模区间)　　中国结算公司数据也从侧面证实了这点，数据显示，8月份持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场，相较于7月已经增加了174人。　　首席经济学家李表示，一个市场在短期内要提升资产价格，流动性是关键，热钱涌向哪里，哪里的资产价格就会出现上涨。　　利空周期股对A股影响大吗？　　由于地产股产业链涵盖范围广泛，有观点担忧将对A股中的相应版块形成利空，从而反过来阻碍A股的上涨。从历史经验来看，地产销售水平对A 股整体的盈利确实有比较显著的影响。其主要逻辑是随着地产销售的上升，房地产投资将加速，推动周期股盈利上行，从而对A 股整体的盈利水平产生较为显著的影响。　　华泰证券对此解释道，由于该逻辑链条中两个环节发生了弱化，因此地产销售对A 股整体盈利的影响已经很微弱了。　　首先，由于房地产商的投资意愿降低，2015 年到2016 年地产销售上升对房地产开发投资的提振逐渐微弱，甚至出现背离。因此若地产销售增速出现较快下滑，房地产投资也难以显著下行，一方面是因为房地产投资在本轮地产周期中提振有限，另一方面也因为地产销售旺盛给一二线城市带来了补库存的需求将持续支撑房地产投资。　　其次，周期股盈利和市值占A 股整体的比例已经很小了，周期股盈利的变化对A 股整体的影响已经弱化。　　华泰表示，尽管地产相关行业占A 股整体市值的比例在15%左右，其盈利占A 股整体的比例已经从2008 年前15-20%左右的高位，和 年10%的水平下滑到如今不到4%的水平，地产相关行业盈利变化对A 股整体盈利水平的影响已经很小了。我们选择的地产相关行业包括钢铁、有色、工程机械、建材、房地产、建筑行业。 　　机构10月A股策略　　华泰证券罗毅表示，从刚披露的半年报可观察到，四方面大资本正大举增持银行股，股东、险资、央企、地方金控等。大资金投资银行的逻辑十分清晰：银行牌照价值、估值处于低位、产生重大影响进行权益法核算(银行具有高ROE)、稳定的高股息回报。因此，预计未来还会有大资金不断布局银行股，增量资金入场将催化板块行情。同时，银行多样化不良处置架构逐步形成，市场对于银行不良的预期逐渐回归理性。银行股迎来布局良机。　　推荐积极推市场化改革转型的银行标的：(城商行龙头，区位优势强)、资产结构调整，大零售)、(混改标杆、事业部改革)、(民营标杆，信用卡分拆)、。　　前海开源基金执行总经理杨德龙表示，深港通开通，蓝筹股的行情有望进一步展开。其实从沪港通推出之后，A H股差价格就逐渐缩小了，A H股的溢价指数跌到了120左右，A股港股溢价幅度从5 0 %降到了20%。但是A股的蓝筹股估值是偏低的，有的甚至比港股还要便宜。　　投研人士表示，对于A股市场，大概率将成为深港通受益对象。一方面相对于沪港通已经开通的主板市场来说，是代表中国未来的全新投资机会；另一方面，创业板所拥有的一些新兴行业也是香港市场所欠缺的标的；同时，创业板公司市值普遍较小，更容易受到资金的撬动。
(责任编辑：DF120)
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地方楼市调控新政频出 一二手房库存现反差
9月28日下午，福州宣布新政出台，包括“加大住宅用地供应力度，力争三年内市本级住宅土地供应量在原有年度供地计划基础上增加20%以上；提高土地出让金、缩短支付周期；商品房销售价格不得高于备案价格10%”等。调控多米诺骨牌效应正在呈现9月28日下午，福州宣布新政出台，包括“加大住宅用地供应力度，力争三年内市本级住宅土地供应量在原有年度供地计划基础上增加20%以上；提高土地出让金、缩短支付周期；商品房销售价格不得高于备案价格10%”等。分析人士指出，福州的调控不涉及购房者资金与名额，短期内对市场影响不大。而近期南京、杭州出台限购政策前后的市场表现，却值得关注。9月28日凌晨，有南京知名媒体人李子墨在朋友圈发布了一条直播信息，称南京限购新政后的首场开盘，190套精装房经过3小时的选房，仅剩1、2楼6套房源。而就在南京正式实行限购的第一天，即9月26日，南京新房市场成交量下滑明显。9月26日，南京新房认购量仅为188套，与限购前一天认购量1572套相比，大幅下滑。9月27日认购量仍然低迷，只有208套。在杭州，相似的一幕同样发生。9月27日，杭州宣布实施限贷的前夜，有人不用多付二成首付买到房子，有人最后一分钟没买上房。而早在今年3月底就出台限购政策的上海，市场成交正逐步回归理性。调控背后的一二手市场更迭，更显示出资金向背。某咨询研究部总监分析指出，平均每个月成交2.5万套左右，相比2014年、2015年上半年仍然较高，还没有到达最低点，显然还处于回调阶段。即便市场交易出现乏力迹象，也是由于年初透支导致。某总监认为，长三角城市群同此理，当二手房成交回落之后，会传导到新房，因为大部分置换型买家，都是卖掉手上唯一房产置换一套新房，从未来市场趋势来看，二手房回落之后，一手房市场交易量也会相应回落。成交下滑趋势南京9月26日限购新政颁布当晚，不少中介业务员就陆续接到业主要求涨价、毁约的电话，甚至有业主直接暂停出售房源了。河西区一家中介门店的业务员小刘告诉21世纪经济报道记者，他手上一位业主要求将还未售出的一套房源加价80万，加价之后仍然有买家愿意去看房。南京房企的营销也随之改变。原计划9月26日开盘的中海玄武公馆，因限购临时取消开盘，销售均价3.6万/平方米。不少客户接到销售人员“推新时间延迟”的通知。销售小王告诉客户，开盘时间预计在9月底，只接受能提供购房证明的客户参加开盘，没有购房证明就要办理退筹。江宁区的万科翡翠公园项目近期有加推计划，预计10月加推388套，从前期蓄客情况来看，将有1000多人参与摇号，“项目受限购影响比较大，目前只有三分之一的客户符合购买条件。”现场销售人员在电话里说。专家指出，此前南京政策中明确了本地人购置一手房也会有政策收紧，而二手房相对宽松。那么此类政策也会给市场暗示：一手房市场的货源更紧俏。从投资角度看的确会带出成交下滑趋势，一般来说投资一手房更划算，程序更简便。所以房企一手房销售是比较好的，也没有太大的压力。而二手房部分价格此前随意调高，也使得投资性价比下降。比如据杭州透明售房研究院数据，G20国际峰会之后，杭州外来购房者比例已经达到39.3%。这一调控政策，将会对较大一部分投资客和改善型客群产生实质影响。分析师指出，市场交易节奏一、二手是同步的，就目前状态来看，这些涨幅明显的城市短期内还很难“急刹车”，交易量缩后，房价应该还有惯性上行，但是幅度肯定会降下来。因为有些城市库存是不够卖的，从土地出让到项目入市中间有空窗期，新房量少可能会转存量市场，所以房东也会有感知，这个时候还是对卖方有利，要是没什么资金压力，不会在价格方面妥协。一二手房库存变化反差“长三角城市之间的调控政策，或会相互影响，因为楼市资金具有传导性，从一个城市到另一个城市，相应地调控政策也会在各个城市之间出台。”张宏伟说，这从各地限购前夜与限购之后的市场表现趋同，可以看出：一二手成交的更迭是会阶段性出现的。比如，当一个区域出现二手房价格高于一手房价的时候，表明有的板块价格被低估，或者投资资金过多，导致一手房数量少于二手房。他举例称，上海、南京、杭州之外，苏州、深圳目前调整的轨迹大概相同，一二手数据变化也会明显一点。从数据可见，杭州的一手房周成交数据也在下滑，9月12日-9月18日，杭州限购政策出台前成交面积大增，而到了本周，截至9月28日，只有26万平方米。另一份数据却可以看到，上海情况与杭州相反，二手房套数在增加。今年6月份库存144791套，7月份库存147697套，8月份库存159372套，截至9月28日，库存达到了159760套。与此同时，一手房的存量下滑，与二手房形成反差。6月份，上海一手房存量21375套，7月份下降到18867套，8月份继续下滑到15345套，截至9月28日，只有15028套。专家指出，上海二手房交易非常热，这和一手房的市场走势基本类似，这体现了7月份上海二手房市场淡季不淡的效应。这有几个原因。第一是房价持续上涨的背景下，后续是否会出政策还是比较担心。第二是持续的地王现象，使得二手房跳价的现象比较多。第三是7月份房企新盘的供应规模加大，这对于此类新盘来说实际上也有积极认购的情况出现，这个时候对于此类新盘市场的认购，会使得房东急于抛售二手房，进而换购新房。二手房热销是一个很大的信号，意味着此前“3·25新政”后上海房地产市场热度依然不减。所以要警惕下半年突然收紧政策的可能。否则目前部分房源陆续步入到4万元/平方米的均价，将是倒逼各类新政策的继续出台。而现在二手房的交易出现了一个下滑，和市场交易此前较好有关系，但市场热度并没有实质性的下降，基本上还是有很大的热度的。上海一二手房的库存走势非常微妙，一手房的库存非常稀缺，体现了此类市场整体上补库存的动力比较明显，迫切程度比较强。库存不足也不排除部分房企放缓了推盘节奏。
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贾卧龙:中央下半年楼市调控不会真有大变动
[导读]“房地产在国家宏观经济中的角色很敏感，严厉打压的话，势必对经济发展造成影响，调控放松的话，房价反弹又不可容忍，最好就是维持现状，所以……下半年调控政策不会出现太大的变动。”
下半年调控不会有太大变动下半年开发商的库存压力仍在，所以对于大多数开发商来说，加快销售、增加回款仍是第一要务，增加利润倒显得不那么重要了。随着调控的继续，刚需购房者逐渐得到释放，市场上需求可能会出现一些减少，而标杆房企加快购地更增加了未来的供应，“高库存”与“低需求”的矛盾使得房价短期内暴涨的可能性减小。这种情况下，只要房价不出现太大的反常，国家肯定不会再继续出台新的调控政策。当前情况下，“降房价”与“稳增长”使得政府两头为难，为了稳增长，政府肯定不愿意继续对房地产进行打压，为了防止房价暴涨，政府也不会在短期内就对楼市调控完全放松。所以，在房价暂时没有暴涨势头的形势下，政府有很大的可能就是继续维持调控现状，对于局部地区房价的异常波动，则通过加强预调微调来进行调节，房地产市场调控政策不会出现太大的变动。新的年中经济工作会议将会以增加基础设施投资和鼓励民间资本投资作为讨论重点，通过投资来带动经济增长。房地产虽然重要，但国家不会再单纯依靠房地产投资来刺激经济，所以房地产调控还将继续下去。免责声明：本文仅代表作者个人观点，与腾讯网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
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