物业起诉业主不交物业费官司的超完美答-1
关于拒缴物业费官司的答辩_演讲/主持_工作范文_实用...起诉状所述“被告拒不缴纳物业费”是因为原告没有按...物业服务企业存在违规收 费及超范围收费, 业主有权...
被物业起诉不交管理费应诉陈述报告_调查/报告_表格/模板_实用文档。电动车在居住小区被盗,后物业不赔,拒交物业管理费,被物业起诉到法院,之后写了这份陈述状,得到法...
于是,部分房子漏雨的业主选择拒交物业 费,而物业公司也因此到法院起诉他们。拒交物业费,非但没 有解决业主和物业公司之间的矛盾,反而越来越激化。 市国土部门表示, ...
浅谈业主拒交物业费的几种情形及应对措施拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见,除极少数业主恶意欠费外,绝大多数都 “带出有因”。但是无论什么原因...
业主不满服务拒交物业费被起诉案例_专业资料。案例华成嘉园位于南昌市江大南路 55 号,由于对物业服务不满,业主与物业公司之 间屡屡发生矛盾,并拒绝支付物业费。面...
业主 对物业不满意不交物业费 案例: 大东区东北大马路某小区居民林女士反映,小区里卫生状况比较 差,还有私搭滥建现象,外人随意出入小区大门。她对物业的服务非常...
语言表达能力,同时还掌握了对业主欠费理由的答辩 ...2、起草起诉状: 根据公司在该小区物业服务合同的...思来想去,业主们想出一“高招”:不交物业费、...
得 到的却是各种各样的答案――有的业主因房屋质量问题不交物业费, 有的业主因邻居 将房屋出租而不交物业费,还有的业主会因物业叫出租车不及时而拒交物业费??...
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教你如何打物业官司--应对物业起诉的具体办法大全 1...物业因为不缴物业费起诉业主这种事情,说实话, 业主...答辩,花些冤 枉钱请什么律师, 更不用为此着急上火...问：业委会成员不交物业费怎么办答：可以通过直接诉讼方式解决
晨报记者 周夏莹
问：静安区武宁南路一小区物业，近日将未缴纳物业费的业主告上了法庭，其中还包括小区业主委员会的一名委员。原来，该小区业主委员会于2006年成立，前期物业管理服务合同到期，虽未与业委会续签合同，负责该小区物业管理的物业公司一直为小区提供事实上的物业服务。其中一名业委会成员，因认为物业提供的服务存在瑕疵，欠缴了两年半的物业管理费多达4000余元。
根据法院判决的结果，物业公司胜诉，业主需要补交物业费。但该公司负责人问，业主委员会成立时，相关部门对入选委员的审核都比较严格，不交纳物业管理费者将被取消入选资格。然而，在业主委员会成功备案之后，业委会委员不缴纳物业费的情况在部分小区内也有出现，这种情况又应该由谁来监管？
答：上海恒隆律师事务所律师宋安成表示，相关部门制订的《管理规约》示范文本中，对业委会委员设置了“门槛”，一旦业主有拒交物业费、违章搭建、出租“居改非”和“群租”房等行为，则不能担任业委会委员，“在职”委员还有可能因此而“下岗”。“虽然有了法律上的规定，但执行成本却太高。”他表示，在职委员下岗，首先需要启动罢免程序，需要由业委会启动会议，或由小区20％以上业主提议，才能召开业主大会，只有面积与人数均过半时，才能正式罢免，之后房地局还要再重新备案。因此，通过内部监督的方式，难点就在于罢免程序的设计上。为此，他建议，除了启动罢免程序之外，物业公司还可以通过直接诉讼的方式解决欠费问题。
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拖欠物业费法院怎么处理,拖欠物业费有什么后果
来源： 发表时间： 15:23
拖欠物业费法院怎么处理,拖欠物业费有什么后果物业费按理说是每个居民都应该按时交纳的，那么拖欠物业费法院怎么处理呢?为了给你解答相关的疑惑，小编为您整理了相关的法律知识，供您阅读，希望可以帮助到您。拖欠物业费法院怎么处理一般情况下，法院审理后如果情况属实，那么可能会强制执行。物业费拖欠多久会被起诉法律没有明确规定物业费是按月交纳还是按年交纳，一般认定应该按月支付，3月份的物业费应该在3月底之前付清，如果没有支付，物业公司履行了催告程序也就是通知业主来交物业费，业主还是不交物业费，就可以起诉了。但是一般物业为了和业主保持良好的关系，都不会差几个月就起诉的，会及时通知，如果业主表示要支付，物业公司都不会起诉的。实际生活中发生物业纠纷较多的要么是业主接了房就没交过物业费，要么就是物业公司撤场也就是换物业公司，原物业公司才会起诉。业主不得无故拖欠物业费。理由如下：(1)按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在物业管理(物业服务)这一法律关系中，物业服务公司的义务是提供物业服务，权利是收取物业服务费;业主的义务是交纳物业服务费，权利是享受物业服务。双方的具体权利义务通过物业服务合同约定。业主和物业服务公司都应当按照合同约定行使权利并履行义务。除非物业服务合同中约定了业主可拖欠物业费的情形，否则业主不得拖欠物业费。如果业主未按照合同约定及时履行交纳物业费的义务，物业服务公司不但可追讨物业费，还可按合同收取滞纳金。(2)按时交纳物业费是《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权决定的。业主的建筑物区分所有权不但包含专有部分的所有权，还包含对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。而物业管理恰恰是对共有部分的管理和服务。对这部分的管理和服务需要业主承担交纳物业费的义务。因此，业主不得不履行这一义务，即使其放弃自己的权利。《物权法》的这一规定也源于物业管理(物业服务)的特殊性，即物业管理(物业服务)具有公共物品属性。公共物品具有非排他性，即某人在消费一种公共物品是，不能排除其他人消费这一物品(不论他们是否付费)，或者排除的成本很高。物业管理(物业服务)是对共有部分而非业主户内的专有部分的管理和服务，物业服务公司无法做到排除个别业主享受物业服务。业主欠费，就是搭便车行为，侵害了交费业主的合法权益，侵害了整个小区的利益。可见，业主拖欠物业服务费是违法的、不合理的。以上就是小编为您总结的关于“拖欠物业费法院怎么处理”的相关知识，一般情况下，法院审理后如果情况属实，那么可能会强制执行。
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南宁市经开区住宅小区密集，物业纠纷案件数占了经开区法庭全年收案数的四分之一。除了以往因业主拖欠物业费、物业服务不到位引发的一般物业纠纷外，今年又出现了以业主知情权、业主撤销权为诉求的新类型物业纠纷案件。面对这些物业纠纷案，法院如何审判、化解矛盾，业主和物业公司如何才能避免纠纷？12月21日，南宁市江南区法院经开区法庭召开新闻发布会，以案说法提出相关建议。案例一16名业主起诉物业要求公布收支情况基本案情：南宁市江南区某小区16名业主诉称，他们自2009年入住该小区至今，前期物业广东某物业管理有限公司南宁分公司，未经小区业主、业主大会的允许，擅自将小区内的道路设置成停车位、绿化带，并利用电梯发布广告进行经营活动。在此期间，物业从未向业主公示该部分收益的账目，也未向业主分配该部分收益。业主多次与物业公司协商，希望其对上述公共收益项目及公共维修资金的收集、使用情况进行公示，遭到物业公司拒绝。16名业主请求法院判令物业公司公布以下内容：物业服务期间，物业对小区共有部分的使用和收益情况、小区公共维修资金的收集和使用情况、小区内规划用于停放汽车的车位及车库的处分情况。物业公司答辩称，应当公示的部分已经履行完毕，对于利用公共停车场的使用收益情况不应当列为共有部分，维修资金也从未动用过。协商结果：物业同意公布 业主同意撤诉庭审后，经多方协调，物业公司同意将其提供服务以来所收取公共维修基金情况、共有部分的使用和收益情况、车位和车库的处分情况，以报表的方式向业主进行公布。16名业主以诉讼请求已得到满足为由，申请撤诉。下一步，业主将会要求物业公司对所收取的应当属于全体业主共有的费用予以退还，若协商不成，将会继续通过司法途径解决。法官说法：物业必须尊重业主的知情权根据我国多条法律法规的规定，业主在履行物业服务合同过程中，对物业公司的合同义务享有充分的知情权，物业公司则应当及时、完整地向业主公布。案例二业主称小区选举选聘违规要求法院判令撤销基本案情：9月20日，周某起诉南宁市某小区第一届业主委员会。周某诉称，2015年，该小区业主大会选举了肖某等7人为业主委员会委员，但肖某等5人在被选举为委员之前，有拖欠物业费的情形，被选上之后又拒交物业费。周某认为，业主大会决定选举该5人为业主委员会委员时，疏于审查该5人是否符合“模范履行业主义务，未欠交物业管理费”的身份资格条件，违反了相关规定，因此应撤销该决定。另外，周某诉称，小区业主大会筹备组召开的2016年第二次业主大会中，经投票决定选聘了广西某物业服务有限公司。业主委员会在投票时间截止后，不仅延长投票时间，而且在投票时间结束13天后才进行唱票，违反了关于“投票时间截止后，不得采用任何方式收取选票或者表决票”的规定。6月21日投票结束后，业主委员会没有与房管部门、社区居委会在投票地点公开对投票箱进行封存和开启，其间也没有由街道办事处或社区居委会负责保管，而是一直由业主委员会自行保管。在2016年的业主大会投票结果公示期间，周某曾以业主身份针对该结果以书面形式向街道办居委会提出异议，并要求查验大会选票，但相关部门都未组织人员予以复核。为此，周某诉请：确认该小区2015年业主大会决定选举肖某等5人为小区业主委员会成员的程序违规，并撤销这一选举结果；确认该小区2016年业主大会选聘广西某物业服务有限公司的程序违规，并撤销该决定。裁定结果：不属法院受理范围 需找相关部门处理法院经审查认为，《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》第四条规定，业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规和规章的，该物业管理区域所在地的城区、开发区房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。因此，周某提出业委会的两项决定违反法定程序要求撤销的诉请，应当由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，或街道办事处、乡镇人民政府处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故裁定对周某的起诉不予受理。周某不服裁定，上诉至南宁市中院，目前此案还在审理中。法官说法：此类纠纷由行政主管部门处理业主与业主大会、业主委员会之间，因业主大会、业主委员会的召开、决议等行为而发生的纠纷，属于行政管理解决的纠纷，应由当地政府房地产行政主管部门处理。法院建议，遇到此类纠纷时，可到当地政府房地产行政主管部门申请处理。案例三业主拖欠两年物业费物业将业主诉至法院基本案情：黄某系南宁市某小区业主，其与小区物业签订的《前期物业管理服务协议》约定：“小区物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳物业管理综合服务费”，并规定“乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费、水电周转金的，每逾期一天按欠费金额的千分之一向甲方支付违约金。”附件中则约定：“对业主的咨询、投诉在1天内予以答复处理。每日巡逻1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护，维修养护处理及时率达95%以上，巡逻、检修记录和保养记录齐全。载人电梯24小时正常运行，每天至少1次对电梯事实巡查，发生故障应立即维修。”从日起至日，黄某共拖欠3736.8元物业费。物业公司将黄某诉至法院，要求其支付3736.8元物业费并支付违约金1286.08元。黄某辩称，物业公司未按合同约定履行义务，服务未达到物业收费标准，应降低标准收费。法院判决：物业服务有一定瑕疵 业主按九五折缴物业费法院认为，物业公司已提供了物业管理的服务，有权收取物业管理费及相关费用。黄某作为小区业主，在接受物业管理服务的同时，应当按时缴纳物业管理费及相关费用。对于黄某辩称物业服务不到位的问题，首先，物业公司曾在小区公示了《接错用电处理方案》，说明此前的确存在过电动车用电由业主分摊的情况；其次，对于黄某提供的小区9栋负一楼生活垃圾、建筑垃圾的照片，以及地下车库水管破裂的照片，物业公司仅强调前者是环卫部门的责任，既无证据证明其是否及时就垃圾清运问题与环卫部门沟通解决了，也没证据证明其及时对共用部分进行了维护和保养。故物业公司此前提供的物业服务确有一定瑕疵，综合考虑物业管理属于一个长期的过程，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，损害的是全体业主合法权益，故酌情扣减此前的物业服务费，判定按合同约定金额的95%收取黄某的物业费。法官说法：业主要注意收集证据 物业要注重服务质量业主维权，首先要善于发挥业主大会或业主委员会的作用，这比个人找物业公司协商效果会更好；其次，业主可通过拍摄视频、照片等，充分收集物业公司服务不到位的证据。当业主想减免物业费时，就必须拿出物业公司服务不好的证据来，一旦物业公司起诉，业主可能会因无法举证而败诉，法院会重视这些材料并鉴别其真实性。对物业公司而言，要注意物业服务合同的签订。物业服务合同是业主和物业公司之间权利义务关系的法律依据，尽量明确物业服务的标准、依据、费用等，避免物业服务的标准和业主需求的巨大落差；其次，注重服务质量、服务价值的提升，也能避免物业管理各种纠纷的产生。
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物管费不是法定必交费用，业主不交物管费并不违法。
其次，交不交物管费是物业公司与业主之间的合同契约关系，国家，广东省及深圳物管条例都明确规定“物业服务企业提供物业服务，应当与业主大会（全体业主不是业委会）签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等”。因此，物业公司不依照《中华人民共和国民法》六十三条第三款（业主个体实施的交费事项，业委会无权代理）、《中华人民共和国合同法》第十二、十三、十四、十五、十六、四十八条规定向业主提供合同与业主签定合同，物业公司无权向业主收费。业主们有权拒绝给这样的物业公司交费。
不论那个物业公司、业委会，或是物业服务人，都应依照物业管理条例97条规定，像饭店一样，将服务项目，收费明晰菜单派发给每户业主，然后和业主签订合同。这样，出了问题，发生了矛盾，只需各自拿着自己的合同，依法以合同约定自行协商解决或到法院诉讼就可以了。由此强化居民自治，构建公民法治，小政府大社会的体制。
& && & 有人说，物业公司向居民提供了保安、清洁服务，居民就应该向物业公司缴费。错！错！错！大错特错！为居民服务的是保安、清洁工等物业服务人，并非物业公司，物业公司只是攫取保安、清洁工劳动成果，克扣他们工资，从居民交的物管费中抽水的中间剥削层。如果没有物业公司这个中间抽水剥削层的话，底层服务者的工资甭说翻一倍，翻三倍到五倍都没问题，有的小区甚至可翻八到十倍。信不信？
& & 还有人说，没有物业公司谁给你提供清洁工、保安？这种说法更是无稽之谈。首先，清洁、保安都不是物业公司的职责，物业公司提供清洁和保安服务是超范围非法经营。其次，没有物业公司，业主完全可以到家政公司和保安公司请到更好的清洁工和真正保护业主们安全的保安。聘请保安、清洁工为小区服务并不是物业公司的职责。更不是其专利。
中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任。中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员【舒可心】说：“西方物业管理企业只对物进行管理，它实际就是对财产的打理公司，跟人没有关系。物业公司是绝对不驻扎在小区的。只有小区物业需要维修改造时才请物业公司派人到小区工作。在中国，物业公司派好多维护物业公司利益的所谓的保安驻扎在小区，这在国外是闻所未闻的。这些年物业保安杀人越货的事件不断发生，日深圳电视台就又报道一起《岭秀名苑保安联合外贼偷盗业主家名表》的案子，3月5日又报道一起《物业保安跟随业主家小孩到业主家偷盗项链》的事件。5月8日晚11时15分深圳都市频道又展示了一起业主向华强北派出所报案投诉物业公司保安踢翻小区骑自行车玩的儿童，接着又连踹三脚致使该儿童受伤的视频。物业公司的保安是保护业主平安的吗？
业主们说：“提供服务至少总得服务对象同意吧，要不然每个人都拿把剪刀，逮着谁都往头上剪一剪子，然后就要收理发费，大家能容忍这种事情发生嘛？这分明就是“强迫交易”。
这些年来，所有居民手里都没有物业服务合同，物业服务合同都约定了些什么内容，也就无从而知。至于怎样履行合同义务就更谈不上了。导致居民被物业公司伤害后，都没有依据去维权。使居民长期在在物业公司停水停电，封门堵锁，老小遭害，砍手垛脚的威胁恐吓下把自己的血汗钱交给了物业公司。
业委会要么联合业主和物业公司闹，遭遇物业公司迫害。要么作物业公司的傀儡，与物业公司串通一气欺骗居民，与物业公司合伙侵占利用甚至破坏居民共有物业如：毁掉景观场地、喷水池、绿化带、草坪等在小区乱搭违建来赚钱。导致小区各种乱像丛生。
小区要和谐，一定要还权与居民。绝不能总被别人随意代表。
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法院判令房管局给欠费业委备案
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物业费交业主大会可免税？
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我们买房都交了最少百分之三十的公摊面积费
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黑恶物业公司断水断电不撤离，请打110报警！
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我们为什么不把属于我们的钱要回来，反而还要再给他们交钱呢？
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“你交了，开发商自己留存的单位却不交”
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“酬金制“让物管花越多钱提成越多
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“酬金制“让物管花越多钱提成越多”
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《中华人民共和国民法》六十三条第三款（业主个体实施的交费事项，业委会无权代理）
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最理想的是小区自管，小区公开招聘物业经理，而不是物业公司，既可以免掉税费，又可以专业化的管理服务，还可以受控于小区业主，产生的利润归全体业主所有，收入和支出更加透明和安全管理。长沙市东成大厦的电梯，水管等全部老化，而近千万的公共利益收入全部流进湖南东盛物业公司的口袋，大楼若正常生存下去，必须努力积累资金，而业主自治是最大程度积累资金的唯一方法。
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物业维修改造时再请物管也不迟 物管长驻小区危害大
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不管哪种方式管理，向谁收钱就应和谁签合同，这是合同相对性原则决定的。以合同法32条，没有业主签名的合同对业主根本不成立。除非有业主的书面授权委托书
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依合同法32条规定，没有业主签名的合同对业主不成立。除非有业主书面授权业委会签合同的授权委托书。因此，业主没资格履行该合同。不交纳该合同设定费用合法。
& &&&另依照《中华人民共和国民法》六十三条第三款“由本人实施的民事法律行为，不得代理”的规定。业主个体实施的交费事项，业委会无权代理签合同。
再依《中华人民共和国合同法》第十二、十三、十四、十五、十六、四十八条规定，物业公司只和业委会签合同就应和业委会交涉合同履行事宜，不应直接向业主收费。
还有深圳经济特区物业管理条例第六十六条规定：“物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会{并非业委会}签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等”。由此，业委会签合同让业主履行违法。
《物权法》和国家武官条例第十一条　下列事项由业主共同决定：
　　(一)制定和修改业主大会议事规则;
　　(二)制定和修改管理规约;
　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
　　(四)选聘和解聘物业服务企业;
　　(五)筹集和使用专项维修资金;
　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
依法业主们该享有的权利都么享受到，凭什么让业主们承担义务？
关键的是该物业公司经过半数以上业主同意聘用了吗？
业主们说：提供服务至少总得服务对象同意吧，要不然每个人都拿把剪刀，逮着谁都往头上剪一剪子，然后就要收理发费，大家能容忍这种事情发生嘛？这分明就是“强奸”嘛。
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依合同法32条规定，没有业主签名的合同对业主不成立。除非有业主书面授权业委会签合同的授权委托书。因此，业主没资格履行该合同。不交纳该合同设定费用合法。
& &&&另依照《中华人民共和国民法》六十三条第三款“由本人实施的民事法律行为，不得代理”的规定。业主个体实施的交费事项，业委会无权代理签合同。
再依《中华人民共和国合同法》第十二、十三、十四、十五、十六、四十八条规定，物业公司只和业委会签合同就应和业委会交涉合同履行事宜，不应直接向业主收费。
还有深圳经济特区物业管理条例第六十六条规定：“物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会{三分之二以上业主并非业委会}签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等”。由此，业委会签合同让业主履行违法。
《物权法》和国家武官条例第十一条　下列事项由业主共同决定：
　　(一)制定和修改业主大会议事规则;
　　(二)制定和修改管理规约;
　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
　　(四)选聘和解聘物业服务企业;
　　(五)筹集和使用专项维修资金;
　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。（必须有书面授权委托书）
　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
依法业主们该享有的权利都么享受到，凭什么让业主们承担义务？
关键的是该物业公司经过半数以上业主同意聘用了吗？
业主们说：提供服务至少总得服务对象同意吧，要不然每个人都拿把剪刀，逮着谁都往头上剪一剪子，然后就要收理发费，大家能容忍这种事情发生嘛？这分明就是“强奸”嘛。
综上，该函违法。我们不能接受！
深圳经济特区物业管理条例第六十六条规定：“物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会{三分之二以上业主并非业委会}签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等”。由此，业委会签合同让业主履行违法。
国家物管条例
第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立（订立不是签订）书面的物业服务合同。
第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员会督促其限期交纳;
深物业副总经理李子鹏涉嫌严重违纪被调查
深物业A的实际控制人为深圳市国资委
广东63名实名举报贪腐者被奖励74.3万元
... 015&ptlang=2052
业主自管小区并不是件新鲜事，换物业就要脱层皮”，不如直接聘请职业经理人，确保业主真正当家做主
去公司化将成为小区物业管理的发展趋势& &
去公司化将成为小区物业管理的发展趋势，业主大会（业委会）选聘职业经理人将成为未来小区管理主流。
物业公司管小区，项目经理为公司负责，不为业主负责。公司追求利益最大化而非服务满意最大化。
职业经理人管小区，年薪按合同约定后执行情况来支付，因此，职业经理人只追求服务满意度最大化一项目标。
howard()&&21:59:43
@杜老师&&这是趋势.
其实成立了业主委员会的小区要这么做是很容易的，原班人马一个不换，业委会找物业管理人沟通，让其脱离物业公司成为小区职业经理人，然后和业主大会签合同，让其认识到摆脱物业公司，不再让物业公司摆布受夹板气，还有了更多的话语权，能全心全意为业主为小区服务，获得业主们认可受嘉奖的好处。如此，项目经理变身为职业经理人。换个牌子就行了。何乐而不为呢？
共产党能打下天下，不就靠的是策反了好多国民党高级官员吗
业主们面对一个职业经理人，总比面对一个物业公司好对付吧！这是应对物业公司不退出的一种策反方式。也是业主自治的一种方案。关键是合同，合同约定清楚，违约是要承担责任的，那能随随时随便走人呢。
& && & 深圳中海丽苑王粵()&&15:40:58
很简单，我们自己上班的跟公司签的合同，你要离职，提前告知，按规定办好移交，公司也不可能不让你走呀！
杜老师()&&17:17:22
物业经理人给物业公司干不也是打散工吗？因为他要在物业公司领工资，他就得听命于物业公司。甚至在物业公司的暗示下干违法乱纪的事。事事处处为物业公司争取最大利益。因此，业主们交的钱再多，他们也不觉得和他们为业主服务有多大关系。他们的任务就是在小区为物业公司赚钱获取最大利益的。出了事也是物业公司经理人顶着。不顶就会被物业公司开除你不是吗？
另外，物业经理人给物业公司干，就等于多了物业公司一个婆婆管，物业公司为的是他们的利益最大化，业主往往是想花少的钱享有好好的服务，如此状态下，经理人想给物业公司争取最大利益，就得得罪业主，鱼和熊掌不可兼得。担责任出了事还不是物业公司经理人顶着。不顶就开除你不是吗？
不管是干货还是湿货，我很希望大家都能拿出点货来。我们只是抛砖引玉
物管费改'消防环境资源&维保费 不交物管'费重视消防环保
物业费上涨业委会被疑暗箱操作 光明网
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& &&&另依照《中华人民共和国民法》六十三条第三款“由本人实施的民事法律行为，不得代理”的规定。业主个体实施的交费事项，业委会无权代理签合同。
再依《中华人民共和国合同法》第十二、十三、十四、十五、十六、四十八条规定，物业公司只和业委会签合同就应和业委会交涉合同履行事宜，不应直接向业主收费。
还有深圳经济特区物业管理条例第六十六条规定：“物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会{三分之二以上业主并非业委会}签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等”。由此，业委会签合同让业主履行违法。
《物权法》和国家武官条例第十一条　下列事项由业主共同决定：
　　(一)制定和修改业主大会议事规则;
　　(二)制定和修改管理规约;
　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
　　(四)选聘和解聘物业服务企业;
　　(五)筹集和使用专项维修资金;
　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。（必须有书面授权委托书）
　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
依法业主们该享有的权利都么享受到，凭什么让业主们承担义务？
关键的是该物业公司经过半数以上业主同意聘用了吗？
业主们说：提供服务至少总得服务对象同意吧，要不然每个人都拿把剪刀，逮着谁都往头上剪一剪子，然后就要收理发费，大家能容忍这种事情发生嘛？这分明就是“强奸”嘛。
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国家物管条例
第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立（订立不是签订）书面的物业服务合同。
第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员会督促其限期交纳;
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业主自管小区并不是件新鲜事，换物业就要脱层皮”，不如直接聘请职业经理人，确保业主真正当家做主
去公司化将成为小区物业管理的发展趋势& &
去公司化将成为小区物业管理的发展趋势，业主大会（业委会）选聘职业经理人将成为未来小区管理主流。
物业公司管小区，项目经理为公司负责，不为业主负责。公司追求利益最大化而非服务满意最大化。
职业经理人管小区，年薪按合同约定后执行情况来支付，因此，职业经理人只追求服务满意度最大化一项目标。
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@杜老师&&这是趋势.
其实成立了业主委员会的小区要这么做是很容易的，原班人马一个不换，业委会找物业管理人沟通，让其脱离物业公司成为小区职业经理人，然后和业主大会签合同，让其认识到摆脱物业公司，不再让物业公司摆布受夹板气，还有了更多的话语权，能全心全意为业主为小区服务，获得业主们认可受嘉奖的好处。如此，项目经理变身为职业经理人。换个牌子就行了。何乐而不为呢？
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物业经理人给物业公司干不也是打散工吗？因为他要在物业公司领工资，他就得听命于物业公司。甚至在物业公司的暗示下干违法乱纪的事。事事处处为物业公司争取最大利益。因此，业主们交的钱再多，他们也不觉得和他们为业主服务有多大关系。他们的任务就是在小区为物业公司赚钱获取最大利益的。出了事也是物业公司经理人顶着。不顶就会被物业公司开除你不是吗？
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熊建华宝安翠湖&&11:55:44
刚收到宝安法院关于物业告我们4业主物业费的第二次开庭资料，补充了些假合同，没什么新证据，12月25日周五早上9:30，三楼十四庭，欢迎有空业主旁听。。。这次法院没有随意判决，居然二次开庭，是个进步!
为防止你们质疑假合同时，他们要求你们举证，特提供《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
& & 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
合同法第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
　　（一）当事人的名称或者姓名和住所；
　　（二）标的；
　　（三）数量；
　　（四）质量；
　　（五）价款或者报酬；
　　（六）履行期限、地点和方式；
　　（七）违约责任；
　　（八）解决争议的方法。
开发商或业委会签的物业服务委托合同上有你们姓名吗，没有，你们就不是合同当事人，该合同就对你不成立。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
开发商或业委会的物业服务委托合上没有业主签字或盖章。开发商或业委会签的物业服务委托合同对业主不成立。
以前缴费，我们认为是政府命令，不能不执行。因为中国是官治，权治。百姓就得听政府的。不知其是企业行为，更不知还有什么合同。我们认为物业公司就是在借政府之名搞诈骗。
小区里那些穿制服的人，所谓的保安，都不知从哪来的？他们给业主们带来了极大的威胁。业主财产被盗或人身遭到伤害，还得报警找警察，没见他们给业主带来任何安全，何来接受服务？
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合同是当事双方的合意，依合同法第十二条、三十二条《物权法》和国家物管条例第十一条及合同的相对性原则，法院以业委会或开发商之间签有物管服务合同为由立案向小业主讨要物管费，主体不适格，程序不合法。法院应驳回物业公司起诉。
合同法第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
　　（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
　　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
　　（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
凡有合同法第四十二条，五十二条规定的违法行为的，不论是开发商还是业委会，最终要承担法律的制裁。
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物业管理在公众评选的十大“霸王行业 ”中名列第二,仅次于电信。政府部门有法不依、 懒政怠政则是问题的症结所在。如果放任自流，将酿成新的民生危机。开发商既卖房子又办物业公司。业主非但无法对物业公司实施监督，物业公司反而堂而皇之地越俎代庖、反客为主——做了主人的主，想怎么来就怎么来。主人倒成了外人砧板上的肉，任人宰割，形成了“我的地盘我坐不了主”
合同是签订合同双方的合意，依合同法32条，合同没有发给业主，没有业主签字，该合同就对业主不成立，业主完全可以拒绝履行该合同。这是合同相对性原则决定的。
& && &&&依照物业管理条例97条规定，像饭店一样，将服务收费明晰菜单发给每户。让每户居民明确收费的根据和合理性 合同拟订好后，打印发给每一户，由每户业主认真阅读，有不明白和不同意见和遗漏的事项就向物管咨询沟通后再签署一份补充协议。有个性化服务，就协商另交个性化服务物费。
《中华人民共和国民法通则》六十三条第三款规定“由本人实施的民事法律行为，不得代理”。业主个体实施的交费事项，业委会无权代理。物业公司只和业委会签合同就应和业委会交涉合同履行事宜，不应直接向业主收费。
物业公司、业委会，或是物业服务人不依照《中华人民共和国合同法》第十二、十三、十四、十五、十六、四十八条规定向业主提供合同签定合同，就无权向业主收费。
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你收到过物业服务合同吗？没有就可拒交物管费&&
狂热的对峙 龙珠花园物业管理纠纷调查&&
去公司化将成为小区物业管理的发展趋势&&
不满物业最好自管,换物管极易发生黑吃黑的恶斗& && &&&
这种新模式将彻底让物业公司丢了饭碗 &&
业主自管物业费免交 还能有分红&&
小心物业公司制造水管老化噱头套取维修金和涨物业费&&
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鼓楼区法院今天判决书下来了，支持宋都美域锦园业委会的诉讼请求，判江鸿物业败诉。
往后业主、业委会告物业公司都会胜诉的。现实行法官负责制，判错案法官要受法律和经济制裁的
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