合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议
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　　这几天有不少网友咨询我关于合肥公寓投资方面的问题，我研究了一下过去7个月以来合肥二手公寓的成交情况，给出一点初步结论，希望对你们有用。因为无法区分2室户型是否为公寓产品，我这里统一仅将1室户型归为公寓类型。总样本数量为1284个，其中1室户型196个，占比15.3%。　　合肥公寓类型　　从各个方面来看，公寓在合肥市场都是一种小众产品，这跟它的居住特点有关，我称之为入门级刚需住房产品。顾名思义，这种物业主要面向的是经济能力有限，在合肥却又有强烈居住需求的人群。根据土地使用性质和产品定位，我们可以将公寓分为3种类型：住宅公寓，商住公寓和酒店式公寓。　　　　住宅公寓，就是在住宅用地上开发的公寓产品，本质上跟普通住宅没有什么区别，产权年限一般是70年。大部分情况下都能够挂户口，基本享受商品住宅附带的所有福利和资源，但无法进行工商登记注册企业。　　商住公寓，其土地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地，产权年限为50年或者40年。商住公寓具备写字楼功能，可以居住，也可以用来办公，能注册公司。其使用性质为商务公寓，非真正意义上的写字楼。　　酒店式公寓，一般为商业用地，产权年限为40年。酒店式公寓由物业公司统一进行酒店式管理，一般以只租不售或者产权经营为主，是居住型公寓的典型。　　住宅公寓较普通住宅的缺点有：　　1、公摊面积大，得房率低；　　2、容积率偏高，人群来往复杂，居住体验较差；　　3、部分公寓没有天然气和排烟管道，生活不方便；　　4、大部分通透性不佳，采光不理想。　　除了以上缺点外，商住公寓较住宅公寓的缺点还有：　　1、转手的交易税费较住宅公寓高；　　2、首付比例高，贷款年限短且利率高，住房公积金不能用于贷款；　　3、产权年限短，只有40年或者50年；　　4、物业费高，商业用水用电，生活成本偏高；　　5、不能落户口，也就不能享受户籍上的所有福利，比如学区房。　　合肥二手公寓的成交情况　　在合肥市场上，进行二手交易的公寓绝大部分都属于住宅公寓，其次是一部分商住公寓，酒店式公寓投资较少。下边的数据，主要是针对住宅公寓。　　　　以10万元为一个梯度，将合肥公寓按总价分为12个区间，统计每个区间的成交套数，我们可以看到曲线基本呈正态分布。总价50-80万元的区间，成交量占总成交的52%；总价40-100万元的区间，占总成交的83.2%。低于40万元和超过100万元的区间，成交很少。　　　　再以5平方为一个梯度，将合肥公寓按面积分成12个区间，统计每个区间的成交套数。我们可以看到，在35-40平米的区间成交量出现跳升，并且成交量最大，此后一路下滑。35-50平米的区间，成交量占总成交的58.2%；30-60平米的区间，成交量占总成交86.7%。其余区间鲜有成交。　　　　我统计了16个1室户型超过3套成交的小区，大部分公寓户型的成交单价都要低于其他户型。其中有学区的三个小区，其公寓成交单价跟大户型相差不大，要小于平均值（公号“小易论楼市”《合肥不同户型二手房成交数据分析》）。　　　　合肥公寓成交分布图　　从公寓成交分布图上我们可以看出，合肥市公寓80%的成交都在二环以内，而成交密度最大的区域主要分布在五个地方。分别是：　　1、老城区环城河内板块；　　2、包河区二环内马鞍山路地铁一号线板块；　　3、包河区中科大东区板块；　　4、蜀山区黄潜望板块；　　5、滨湖区地铁一号线与紫云路交口板块。　　合肥公寓投资建议　　其实合肥公寓的成交数据，颠覆了我以往的一些看法，人们对公寓的需求并不像原来想象中的那么差，我想最主要的原因还是价格。合肥房价经过暴涨之后，很多低收入且积蓄有限的人失去了购买刚需房的能力。为了尽快上车，他们退而求其次，选择了居住体验更差但总价较低的公寓房。　　　　　　1、远离商住公寓。商住公寓收益的主要来源是租赁，在合肥租房市场普遍过剩的情况下，商住公寓租赁难有光明的前景，这跟一线城市天量的外来人口情况是不一样的。商住公寓不能落户，而且二手交易税费很高，这注定它是一种收益相当不理想的投资标的。　　2、选择商业中心。从以上的公寓成交分布图上可以看出，五个成交最为密集的区域，基本上都是商圈相对成熟的地方，这里有更为充足的居住需求。住宅公寓既然不能提供良好的居住体验，就应该在外部资源上更加效率，商业中心更多的就业机会和生活上的便利能够弥补居住的不足。　　3、选择地铁沿线。已经通车的地铁一号线马鞍山路附近，成为合肥公寓成交数量最多、密度最大的区域，即使在远离市中心的其他区域，公寓成交也基本都在地铁附近（公号“小易论楼市”《 地铁房初显威力？——合肥包河区二手房成交数据分析》）。地铁提高了通勤效率，拉近了与市中心的繁华，对房产增值有作用明显。　　4、选择学区公寓。从老城区和政务区来看，优质的学区房，无论是老破小，还是小公寓，单价都非常高（公号“小易论楼市”《为什么我建议你买学区房？——合肥不同学区房成交数据分析》）。即使跟同小区的其他户型相比，也没有被拉开距离。一般情况下，随着房龄的增长，房产投资价值逐年下降，但小户型学区房价格却表现异常坚挺，因此真学区型的住宅公寓依旧是保值增值的良好投资标的（公号“小易论楼市”《你买的学区房是合肥的好学区吗？——合肥各初中学区点评》）。　　5、能买住宅不要投资公寓。尽管住宅公寓的购买门槛相对较低，但毕竟处于房地产市场的最底端，居住体验较差，这种产品不是我们住房的终极目标。所以一有机会，公寓居住者们就会想方设法改善置换。价格便宜表明资产价值不高，市场转冷，劣质资产永远都是最先被抛售的，首次购房者要珍惜自己的“处女贷”。　　除非你对区域未来成为商业中心或者优质学区有比较大的把握，尽量不要去碰郊区或者不成熟区域的公寓房。任何商品都要有其价值才能有市场，住宅除了居住舒服外，还承接了更多的外在资源，比如离上班地方近、环境优美、交通便利、学区好、生活配套好等等，这些都是房产的潜在价值。各方面资源全无，住着还不舒服，这样的公寓除了便宜外，我看不出投资价值在哪里。更多关于合肥房产的投资误区，请搜索关注公号“小易论楼市”。　　很多网友在公号后台咨询我一些问题，我的回答其他网友可能分享不到，或者其他网友能为您提供更好的建议，请加“小易论楼市”QQ群一起交流分享更多干货，群号：。　　精彩推荐（点击查看）：　　合肥的真假学区房　　你买的学区房是合肥的好学区吗？——合肥各初中学区点评　　抓住合肥房地产的下一个风口，从周群错失买房说开去　　到合肥三县买房，还是攒足1年社保后在市区买房？　　合肥近期该不该买房？　　合肥房价究竟跌了多少，哪些区域最抗跌？　　你还在指望拆迁吗，我为什么建议你卖掉合肥的老破小？　　合肥政务区没地了，房价涨不上去了？　　合肥滨湖的房子还值得投资吗？　　合肥周边三四线城市房地产值得投资吗？　　合肥高价学校还是高价学区房，你选择哪个？　　我为什么不投资大牌开发商的房子　　警惕！合肥房产中介吃差价的3种形式！　　看完这些后，你再决定要不要换房子　　关于合肥学区房的投资误区，你被开发商忽悠了吗？　　合肥政务区各小区分析　　大坑！这8类房子千万不要去投资！　　合肥人喜欢买什么样的二手房（一）？　　关于合肥学区发展的一些思考　　合肥不同类型的房产投资价值分析　　2017年合肥楼市发展展望及购房建议
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网易通行证/邮箱用户可以直接登录：国土部回应产权到期后如何 合肥40年、70年产权公寓一览
使用期限到期房屋如何处置
40年、50年、70年是指的土地使用期限。土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。
70年的房子产权到期了到底怎么办
对于这个问题，国土部长姜大明说，《中共中央、国务院关于完善产权保护制度、依法保护产权的意见》明确提出，研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
为了贯彻中央意见精神，同时解决在法律安排做出前一些少数地方遇到的住房土地使用权到期问题，国土部和住建部在去年年底提出了&两不一正常&的过渡性解决办法。即不需要提出续期申请，不需要交纳相关费用，正常办理交易和登记手续。
姜大明还表示：对于70年到期的法律安排问题，国土部正在深入调查研究，并将积极提出法律安排的有关建议。&请大家放心，居民购买住房其财产权一定会受到法律的有效保障。&
合肥70年、40年产权公寓盘点
那么，合肥目前有哪些公寓呢?
又有哪些公寓是70年、40年产权的呢?
70年产权公寓
40年产权公寓
小产权的公寓虽然看似和70年产权住宅相同，但由于不能通燃气、不能落户口、水电全按照商业来算，平日生活里方方面面都会提升很多生活成本。
关于小产权问题，你就不必那个纠结，不要信，不要买，是对待这种项目的最正确态度，罚不责众往往是这类房产的典型售卖说辞，但是不要忘了中国另一句老话叫做&上贼船容易，下贼船难&，一旦上了小产权的贼船，恐怕半辈子难翻身。
烂尾、捂盘等原因 房屋到手产权大缩水
由于土地使用权是从开发商拿到地的时候开始算起。所以，虽然有些楼盘是居住用地，但也会因为各种原因导致交房时产权大幅度缩水。
例如不久前才开的(&&&)最后一栋高层，由于各种原因，最后一栋高层延期到2017年才开，而购房者拿到该房时，房屋产权已经缩水20年。
而另一个&神盘&(&&&)50套烂尾房源也在去年11月份被拍卖。
据了解，该盘于2011年12月，该盘迎来首开，当时的价格仅在4800元/㎡左右。由于烂尾的原因，经过六年的时间仍没有售罄，再加上之前建设花去的时间，产权也要缩水十几年!
三县、市区产权差异明显 购房者勿上钩
前段时间，由于合肥楼市较为火热，所以不少县域的楼盘打着政务、经开等区域的名号来宣传自家项目，但实则产权却仍是三县的。
那么，三县的产权与合肥市区的产权有什么区别呢?
三县的房屋产权和合肥市房屋产权不同，虽然三县属于合肥所管辖的县城，但房产证有归属地管辖。如果您的户籍迁入房屋处，则属于三县的户口，不属于合肥户口，参加三县各自的社保或居民医保，或在合肥就业参加合肥职工社保;孩子上学也是属于三县各自的教育局管辖。
这么一看，两种产权的区别可是不小呀!
而小编也为大家盘点了目前合肥打着&市区旗号&的县域楼盘，供大家参考!
混淆产权楼盘盘点
编辑：刘佳鹏
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合同是双方当事人协商一致的结果。既然双方当事人在自愿，平等的基础上订立了合同，那么、按义务应当是毫无疑问的。然而，合同签订后，一方当事人可能会因为种种原因而主观上不想履行或不想完全履行合同。例如，中，买方与卖方签了购销钢材的合同之后，合同所确定的钢材价格上涨，卖方见如果仍按合同规定的价格交给买方，就会损失一大笔钱，于是，卖方就想提价，或毁约，或以支付的方式不履行合同。买方则不同意，坚持按事先规定的价格购买，双方遂起纠纷。再如，技术实施许可合同中，技术转让方已经与另一方签订了独家许可合同。但见另外一方又欲高价受让此技术，转让方则又将此技术许可给另外一方使用。独家受许可方获知后、要求转让方赔偿损失．双方之纠纷因此而起。可见，主观点原因往往引起违约行为，再由违约行为导致纠纷的产生。纯粹主观上的原因是少见的，主观上原因背后往往存在着客观原因。
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买断工即参照员工在企业的工作年限、工资水平、工作岗位等条件，结合企业的实际情况，经企业与员工双方协商，报有关部门批准，由企业一次性支付给员工一定数额的货币，从而解除企业和富余员工之间的劳动关系。
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