欢迎访问保山市电子政务网站集群，您可以选择访问：
当前位置：
>>>>>>正文
昌宁工业园区扎实开展以单位名义组织职工团购商品房问题专项清理
县工业园区&师鸣杰
近日，根据《中共昌宁县委办公室关于开展以单位名义组织职工团体购买商品房问题专项清理工作的通知》（昌办发〔2016〕72号）要求，昌宁生物资源加工工业园区高度重视，统一思想，充分认识开展此次专项清理工作的重要意义，并结合当前开展的“两学一做”学习教育和“不作为、乱作为”问题集中整治工作的相关要求，认真开展专项清理。一是明确清理内容。此次专项清理的主要内容有：是否存在以单位名义组织职工团购房的情况；是否存在利用单位的职责、职权或利用个人的影响以低于市场价格团购房的情况；是否存在为单位组织团购房审批建设用地的情况；否存在单位为房地产开发企业协调团购房规划条件、土地价格等相关事项。二是强化纪律意识。将此次专项清理与“两学一做”学习教育紧密结合，组织园区党员干部深入学习党章党规，学习系列讲话，增强政治意识、大局意识、核心意识、看齐意识，严守政治纪律，绝不允许搞上有政策、下有对策，绝不允许在落实中央、省委、省政府、市委、市政府和县委、县政府的政策规定上不执行或做选择、打折扣、搞变通。三是严肃责任追究。此次专项清理要将清理出的问题列为“不作为、乱作为”专项整治内容进行自查自纠，严格执行省委、省政府，市委、市政府和县委、县政府的有关规定要求，严禁任何单位利用行政权力干预城市建设规划、土地出让等事项。园区党委要切实担负起全面从严治党政治责任，加强党员干部的教育、管理和监督。园区纪委要加强对党的路线方针政策执行情况的监督检查，加强对省委、省政府，市委、市政府和县委、县政府重大决策部署贯彻落实情况的监督检查，加强对制度规定执行情况的监督检查，切实把纪律和规距挺在前面，坚持有责必问、问责必严，坚决查处“令不行、禁不止”和“不作为、乱作为”等行为，确保制度的刚性约束和政令畅通。
通过专项清理，该园区不存在以单位名义组织职工团体购买商品住房的问题。 &
主办：昌宁县人民政府& 昌宁县田园镇龙井社区南门街8号&& 电话：7130179 运行管理：昌宁县电子政务网络管理中心您现在的位置：&&>&&>&&>&&>&正文
浅谈商品房团购法律问题分析
来源：　 11:24:00　【】　
　　[论文摘要]文章从商品房团购兴起的原因、模式等基本情况出发对这一现象做了基本概述，分析了团购各参与方的地位及其之间的法律关系，同时对团购合同的性质及效力进行了剖析。在厘清这些基本法律问题的基础上，从购房者、开发商和组织者三方角度分别提示了商品房团购的法律风险，提出了相应防范措施的建议。 　　[论文关键词]团购；法律关系；团购合同；风险防范 　　国内房价的飙升使得购房者希望以更优惠价格购得房产的心理期待出现，伴随着房地产开发商竞争力度的加大，资金快速回笼的需求增强，商品房团购这一现象应运而生。早在21世纪初的几年里，商品房团购已然在国内的一线城市悄然兴起。时至今日，团购已经蔚然成风，早已不是什幺新鲜事物。但商品房作为一项特殊的商品，团购又作为一项特殊的交易方式，其中的法律问题仍有待详细解析，尤其是其中隐藏的法律风险有待明白解析以便更好的防范。本文拟从商品房团购的特点、模式出发，对其中的法律关系予以解析，理清商品房团购合同的性质和效力等基本法律问题，进而对团购风险进行提示并提出相应的防范措施以供读者参考。 　　一、商品房团购兴起的原因 　　商品房团购是一个民事法律行为，同时也是一项经济交易行为，它从产生到兴起，有着交易主体各方的利益考量。 　　对团购参与者来说，团购最大优势就是价格较低。房屋团购可以使买家能以低于散户市场成交价格的价格买到自己需要的房子。团购商品房的价格往往要比非团购的商品房的价格优惠10-30%。另外，团购对于购房者来说还有介入前期规划的优势。b于集团购买的地位，开发商一般都对团购单位的意见比较重视，团购单位可以代表团购者在规划阶段与开发商就团购商品房配套、位置、面积、户型、材料等相关事项进行协商。所以团购的房屋更能满足团购单位和购房者的需要。 　　而对于开发商而言，让利也是出于自身利益考虑。首先，团购可以让开发商快速回笼资金，减少了融资成本。团购单位往往在开发商获得土地以后即与开发商签订团购合同并支付一定的预付款，这为开发商减轻其融资的压力与负担。其次，由于单位团购往往数量庞大，开发商还可以在很大程度上降低销售成本和宣传成本。再次，团购对扩大楼盘的知名度有积极的作用。 　　正是基于以上原因，商品房团购被开发商和购房者所接受，形成了商品房销售市场上的一种特殊方式。 　　二、商品房团购的几种模式及其评析 　　房屋团购形式也是多种多样的，从发起的主体上看，一般可以分为四种： 　　一种是购房者自发组团购房；一种是购房者所在单位组织职工组团购房；一种是房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房；还有一种是开发商主动推出团购政策。 　　在以上四种模式中，实践中以第二种模式操作者居多。在这种模式中，从团购单位是否承担合同责任的角度来划分，团购操作又可分为以下两种模式。 　　第一种模式是在团购协议中明确团购单位仅仅只是单位职工的受托人。这种模式下，团购单位不承担合同的权利义务，团购发生争议以后诉讼主体也不涉及团购单位。 　　另一种模式是团购单位成为团购合同的主体，团购单位承担团购合同约定的权利义务，团购单位承担支付预付款等责任。团购协议中往往约定单位职工与开发商签订商品房买卖合同以后，团购单位与开发商的合同关系解除。 　　从团购单位的角度来讲，第一种模式团购单位的风险比较低，团购单位乐于采用第一种模式。第二种模式对团购单位来说团购单位要承担一定的风险。对开发商来说愿意选择第二种模式。 　　对于房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房的模式，实务中也较多，目前以网络媒体作为一个组织平台进行团购的模式也渐趋成熟，比如在2011年8月新世界发展（武汉）有限公司依托新浪乐居（.cn）网上房屋销售团购平台，公开团购销售新世界发展（武汉）有限公司开发建设的位于光谷新世界项目的商品房。其在网上公布了详细的参与规则及各方权利义务，取得了较好的实际效果。 　　而对于第一种和第四种模式来说，由于是购房者自发组织或开发商自行组织，在购房者与售房者之间缺乏第三方的组织者参与，显然效果不如另两种好。其在实务操作中的成交量不理想，有时甚至组织后无法成功团购签约。 　　三、商品房团购参与各方的地位及其法律关系 　　商品房团购涉及到开发商、团购组织者与购房者三方，厘清各自的地位及其之间的法律关系，对避免三方之间的纠纷有着重要的意义。 　　（一）团购组织者与购房者之间的委托代理关系 　　目前对团购组织者与购房者之间关系的定性有不同的意见，分别有信托、委托、行纪、居间等不同的观点。那到底是什幺关系呢？我们可以先厘清各自的内涵。 　　信托。根据我国《信托法》第二条的规定“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”信托制度是委托人为受益人的利益，委托受托人长期对信托财产进行经营管理而设立的法律制度。 　　行纪。根据我国《合同法》第414条的规定“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。”行纪制度是行纪人以营利为目的，受委托人委托，在贸易活动中为其提供代买代卖服务的法律制度。 　　居间。根据我国《合同法》第424条的规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间制度是居间人以营利为目的，受托为委托人提供居间服务即报告订约机会或为订约媒介的法律制度。 　　委托代理。根据我国《合同法》第396条的规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托代理制度是委托人委托受托人代其处理事务而设立的法律制度，在实践运用中非常广泛，我国《合同法》吸收了英美法中的某些做法，增加规定了间接代理制度，使我国的代理制度更加完整、全面，有利于代理制度的实践操作。　　基于上述对信任、行纪、居间、委托代理制度的分析，结合团体购买商品房中各方之间关系的特点，笔者认为，团购组织者与购房者之间应是委托代理关系。 　　团购组织者与购房者之间实际上是一种委托关系。购房者是委托人，团购组织者是受托人。作为团购组织者来讲，购房者有集体购房的意向以后，为明确组织者与购房者之间权利义务和避免双方的纠纷，组织者与购房者之间应当签订委托协议或委托书明确双方之间的委托代理关系，明确购房者的授权范围和义务。双方以《民法通则》及《合同法》中有关委托代理的法律规定为依据来规范各自的权利义务。 &&&1&&&
文章责编：gaoxiaoliang&　看了本文的网友还看了
?&&( 14:35:00)?&&( 14:19:00)?&&( 14:13:00)?&&( 14:10:00)?&&( 15:47:00)?&&( 15:41:00)
? ? 　 ? ? 　 ? ? 　 ? ? 　 ? ?
? ? 　 ? ? 　 ?
? 　 ? ? 　　 ? ? 　 ? ? 　 ? ? 　 ? ?
? ? 　 ? ?
实用工具 |
| 大全 | 大全
　　　　 |
版权声明：如果网所转载内容不慎侵犯了您的权益，请与我们联系，我们将会及时处理。如转载本内容，请注明出处。
Copyright & 2004-
　网　All Rights Reserved　
中国科学院研究生院权威支持(北京)　电 话：010-　传 真：010-各产业集聚（开发）区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市人民政府各部门，各企业，各高等院校：&&
　　为加快推进新型城镇化进程，进一步支持合理住房消费需求，根据国家、省相关政策，结合我市实际，制定以下实施意见，请认真贯彻落实。&&
　　一、政策依据&
　　依据《国土资源部住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)、《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2015〕98号)、《财政部税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)和《河南省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》(豫政办〔2015〕48号)以及《济源市人民政府办公室关于转发市住房和城乡建设局等部门落实豫政办〔2015〕48号等文件促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》（济政办〔2015〕45号）等文件精神。&
　　二、团购范围&
　　全市各党政机关（含产业集聚开发区、镇街道）、企事业单位、高等院校、驻济部队干部职工及镇、街道居民。&
　　三、团购房源&
　　团购期内达到预(销)售条件的商品住房。&
　　团购房源根据房地产开发企业意愿可以选择合适地点集中展示，具体事宜由市住房和城乡建设局商各房地产开发企业后确定实施。&
　　四、团购组织&
　　（一）职责分工&
　　市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室负责督促全市团购工作机构的组建，并接受机构报备，定期召开团购工作机构会议，对全市团购工作机构实施日常督导与业绩考核；报备地址：宣化东街11号市房管局410室，联系电话：6936686，联系人：刘冬；&
　　市督查局根据市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室提供的考核结果，审核各单位（系统）团购工作绩效，依照本文件有关规定对成绩突出的单位实施加分奖励；&
　　市住房和城乡建设局负责组织团购项目展示，团购政策宣传以及团购中相关问题的协调；负责指导市购房补贴联合审批办公室及时受理、高效办理参与团购的职工（居民）各项补贴申请；&
　　各单位（部门）团购工作机构负责单位职工团购房的组织、询价、谈判等工作。&
　　（二）团购机构&
　　1.职工超过300人的单位或系统，如住建、交通、教育（含高等院校）、公安（含消防）、卫计、工信、发改、财政、税务、工商、人社、土地等部门和大型企业（集团），由各单位（系统）自行组织实施团购工作；&
　　职工在300人以内的单位或系统，根据职工意愿，向市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室报备后，也可以自行组织实施团购；&
　　2.职工在300人以内的单位或系统，没有条件单独组织团购的，由以下单位做为总召集单位负责组织团购：&
　　市直行政事业单位由机关事务管理局负责组织实施团购工作；&
　　市委党务部门由市直工委负责组织实施团购工作；&
　　商贸、流通企业由市商务局负责组织实施团购工作；&
　　其他企业单位（含民营企业）由市总工会负责组织实施团购工作；&
　　驻济部队由市人武部负责组织实施团购工作；&
　　3.各产业集聚（开发）区管委会、镇政府、街道办事处负责组织辖区居民参与团购工作。&
　　（三）团购报备&
　　组织团购的单位（系统），要设立职工团购住房办公室（临时性质，可与适宜科室合署办公）。办公室设立后，要在单位（系统、辖区）内公告办公地址、联系人、联系方式等，并于9月10日前向市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室报备，接受督导与业绩考核。其中属于总召集单位的，要在报备时标注清楚所包含的单位，所属单位要向总召集单位上报团购负责人，服从总召集单位统一的团购工作安排。整体报备完成后，由各新闻媒体免费向社会公示。&
　　五、优惠政策&
　　（一）团购补贴标准。补贴标准仍按照济政办〔2015〕45号文件政策执行。2015年12月31日前团购成功且团购规模超过30套（含）不足100套的，每平方米补贴20元；超过100套（含）的，每平方米补贴30元。&
　　（二）其他优惠政策。&
　　1.购房货币补贴。按照济政办〔2015〕45号文件规定，鉴于团购有较长的组织谈判期，为充分照顾团购购房人的权益，对于2015年10月31日（含）前单位组织团购成功签约付款的，可享受6月30日前购房政策；之后至12月31日（含）前单位组织团购成功签约付款的，按济政办〔2015〕45号文件政策执行。&
　　2.购房贷款贴息。对于2015年10月31日（含）前单位组织团购成功签约付款的，可获得一年全额贷款贴息；之后至12月31日（含）前单位组织团购成功签约付款的，按济政办〔2015〕45号政策执行。&
　　（三）优惠政策申请&
　　1.团购认定&
　　同一团购工作机构的职工（居民）在单一房地产项目或者经批准的由同一房地产开发企业开发的多个在售房地产项目购房超过10套（含），可以认定为可享受上款购房货币补贴与购房贷款贴息优惠政策的团购住房。单位（系统）跨越10套住房的最低团购门槛后，应持经市房管局备案的商品房买卖合同，向市购房补贴联合审批办公室提出购房数量认定申请。认定程序为：团购单位与房地产开发企业联合提出申请名单（包括购房人姓名、身份证号码、签约时间，加盖双方公章）。市联审办审核企业提交名单及相关合同等资料后，予以确认，并记录。&
　　经向市购房补贴联合审批办公室报备，同一房地产企业开发多个在售楼盘的，单位（系统）团购购房数量可以合并计算；单位（系统）之间根据济政办〔2015〕45号文件的规定联合组织团购的，应向市购房补贴联合审批办公室报备，报备之后单位（系统）之间的购房人可以合并计算；单位（系统）之外职工（非联合团购单位职工）参与团购的，应附该职工申请和单位（系统）审批意见。&
　　2.补贴申请&
　　团购住房补贴由团购组织单位在2016年1月31日前集中申请，参与团购的职工（居民）需享受的其他购房优惠政策由职工（居民）个人在相关补贴发放截止期限内自行提出申请。&
　　参与团购的职工（居民）申请享受购房货币补贴与购房贷款贴息等除团购房补贴之外的优惠政策，需及时缴纳契税，按《济源市促进房地产平稳健康发展领导小组转发住房和城乡建设局等七部门关于济源市促进房地产业平稳健康发展相关优惠政策的实施细则的通知》（济促房地产组〔2015〕1号）文件的规定向市购房补贴联合审批办公室提交各相关要件；如需享受本文件所规定的优惠政策，还需持有房地产开发企业与团购组织单位出具的团购住房认定书（格式见附件）。&
　　职工（居民）应享受的团购商品住房补贴，按照12月31日（含）截止期内各单位（系统）在房地产项目实际成交数量确定。由团购组织单位和房地产开发企业联合提交购房者名单（包括购房人姓名、身份证号码、签约时间，加盖双方公章）和购房合同，交市购房补贴联合审批办公室审核后，按照济政办〔2015〕45号文件的规定给予发放团购住房补贴。&
　　六、团购考核&
　　（一）考核范围&
　　根据本文件规定应当设立团购工作机构的单位（系统）。&
　　（二）考核方式&
　　团购工作绩效采用百分制考核方式。&
　　1.考核内容&
　　机构报备：要求9月10日前报备本单位（系统）团购工作机构；&
　　职工报名：要求9月20日前完成职工购房意向报名；&
　　组织看房：要求9月30日前组织职工完成意向项目看房；&
　　协助成交:&要求10月30日前协助职工完成团购住房相关询价、谈判、签约等工作。&
　　2.考核分值&
　　机构报备：按时报备&&&&&&&&&&&&&&&&10分；&
　　职工报名：按时完成报名&&&&&&&&&&&&10分；&
　　组织看房：按时组织意向职工看房&&&&20分；&
　　成交业绩：纳入考核的单位成交一套，计得0.6分，累加计算。&
　　3.考核标准&
　　机构报备的考核9月15日前完成，以市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室收到的报备资料为准；&
　　职工报名的考核9月25日前完成，以各考核单位向市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室递交的资料及实际调查结果为准；&
　　组织看房的考核10月10日前完成，以各考核单位向市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室递交的房地产项目单位出具的证明资料为准；&
　　成交业绩的考核分11月20日前、2016年1月10日前两次考核，以各考核单位向市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室递交的房地产项目单位出具的成交情况证明资料为准；其中11月20日前考核为预考核，2016年1月10日前考核为最终考核。两次考核结果均要及时通报。&
　　市购房补贴联合审批办公室协助市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室对房地产团购有关证明材料予以审核认定。&
　　单位（系统）之外的职工，自愿申请加入单位（系统）团购的，可以作为单位（系统）职工参与团购，并计入单位（系统）团购成交绩效。&
　　单位（系统）之间根据济政办〔2015〕45号文件的规定联合组织团购的，申请补贴所需的团购住房数量可以合并计算，市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室考核的团购成交绩效根据成交职工所属单位（系统）分别计算。&
　　4.奖励标准&
　　职工、居民团购住房以自愿为原则，不强迫参与。但团购住房的组织工作应当纳入各单位本年度责任目标，以满足职工和城市居民的合理购房需求，促进全市“稳增长、保运行”目标的实现。市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室应当依照本文件的规定严格实施考核，分阶段适时通报各单位团购商品房工作进展情况，对工作努力、成绩突出的单位予以表彰；对不按要求推进工作，职工、居民意见较大的单位，要建议市政府约谈其主要负责人，必要时可以全市通报批评。团购工作考核结果列入2015年年度目标考核加分项目，对考核得分前十名的，按成交业绩排序进行加分，成交业绩第一名的加5分，名次递减一名递减0.3分。进入前十名的单位（系统），如团购总成交少于10套(不含)，不予加分。市总工会等总召集单位，可以参考本文件的考核方式，对参与单位实施督导考核，对行动不力的单位必要时可以建议市督查局直接予以督导；总召集单位获加分奖励，参与单位中有纳入年度目标考核且表现突出的，总召集单位可以上报市目标考核评价工作领导小组申请加分奖励。&
　　七、加强监管&
　　鼓励房地产企业出台形式多样的促销措施，回应市民的团购住房需求，切实降低房价，让利于民。市住建、发改等部门要加强市场监管，防止个别企业利用政府优惠政策哄抬房价，欺骗消费者，损害政府声誉。对查证属实存在上述违规情节的企业，要公告取消其所开发项目享受政府各项补贴的资格。&
　　附件：&
　　&&&&& &
　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015年9月7日&
　　主办：市住房和城乡建设局&&&&&&&&&&督办：市政府办五科&&
　　抄送：市委各部门，市人武部，驻济有关单位。市人大常委会办公室，市政协办公室，中级法院，检察分院，市法院，市检院。&
　　济源市人民政府办公室&&&&&&&&&&&&&&2015年9月8日印发&
主办单位：&&&&&承办单位：济源市电子政务办公室
地址：济源市黄河大道98号&&&电话：&&&传真：&&&邮件：
豫ICP备号&&&&&技术支持：