流转土地可以建房吗_百度知道
流转土地可以建房吗
流转土地可以建房吗
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不可以，流转土地不能改变它的农业用途。《土地承包法》第三十三条 土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。《土地管理法》第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
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各位好！我家的地是农村宅基地，跟村外的人合作建房，由我出地，他出资这行得通吗？
农村土地流转:农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。宅基地:宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
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我老公家的祖宅由我家出钱重新翻盖,宅基地证上是我婆婆的名字,她要把祖宅给我老公,我老公有三个姐姐,我们家除了婆婆还是村里的人外,我们其他人都是外出的居民户口了,请问这套农村的房子是属于我们家的吗老公的姐姐们还有继承权吗,婆婆是口头的说。
公婆写，把房产给您配偶即可中华人民共和国第三章和　　第十六条公民可以依照本定立遗嘱处分个人财产，并可以指定。　　公民可以立遗嘱将个人财产指定由人的一人或者数人继承。　　公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。
我的房子里面几十年直到去世，现兄弟以我父亲申请的宅基地为由，要求分割此处房子，我不同意，房屋是我建造的房屋所有权是我的，是否合理。
就这种情况对方是可以要求分割该房屋的，除非你有证明你自己出资
儿子出资在父母家的宅基地建房,如何分财产？
一、什么是？答：宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民是农民群众的一项重要的财产权利。二、什么是农村宅基地使用权？答：农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或。但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。三、宅基地使用权包括哪些内容？答：宅基地使用权的泥人范围比较广泛主要包括以下几方面：1、占有权。2、使用权。3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。四、宅基地与房屋的关系是怎样的？答：宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村可以依法为农民享有。五、我国《》对农村宅基地作了哪些规定？答：我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”六、农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件？答：农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定，不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：1、现在住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的；2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的；4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的；5、离休、、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无宅基地的。有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的；2、一户1子（女）有1处以上（含1处）宅基地的；3、户口已迁出不在当地居住的；4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的；5、虽在农村居住而户口未迁来当地的；6、其他规定不应建房和安排宅基地用地的。村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员，应适时核减宅基地面积。另外，城镇职工要求自费建房应由城建部门统一规划，经地政部门批准后统一、建房，不准私自到农村买地、租地建房。七、城镇居民能否在农村购置宅基地？答：宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放。根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。八、宅基地使用权能否可以继承？答：《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。“根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或集体；国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的，即公民对宅基地有依法使用的权利。遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为的，而只享有使用权。宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人。这也只是具体执行国家的行政，而不是继承的结果。
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593今日解答借力联建房：成都探路宅基地流转_市场动态_新浪房产_新浪网
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借力联建房：成都探路宅基地流转
　　作为统筹城乡综改试验区，成都市在地权改革上获得了更大的空间，而一场地震巨灾，也让成都面临着更急迫的来自民间的变革需求。
　　中秋节这一天，一封由中共成都市委统筹城乡工作委员会、成都市国土资源局联合发出的函件转交到了成都市委书记李春城手上。
　　记者看到的这份“成统筹[2008]93号”文《关于重灾区农户灾毁住房联建等有关事项的通知》中关于农村集体性质土地产权的规定已经做了如下突破：
　　农户与联建方共同向市(县)国土资源局提出土地登记申请，市(县)国土资源局对农户的原宅基地使用证进行变更，为农户自住用地发放集体建设用地使用证，土地用途为住宅；为联建方使用的剩余集体建设用地发放集体建设用地使用证，土地用途为非住宅(包括商业、旅游业、服务业等)，土地使用年限参照国有建设用地出让年限或自行协商确定。
　　两张产权证，在面积分割清晰，但是事实上又是共同使用同一地块，借着这种类似于“一国两制”的巧妙方式，成都市在农村集体土地产权问题上取得了突破。
　　“以前这些可都是违法的，城镇居民不能到农村购买宅基地，和农民联建房屋也不允许，原先青城山脚下有大量这样性质的别墅，都处在地下交易的状态，通常的应对之道就是‘以租代售’，一租就是70年。”成都市都江堰市青城山镇“灾后农房重建领导小组”成员、该镇党政办主任姜娟告诉记者，“这样的政策口子一开，集体性质的土地和国有土地一样，同地同权，变成了‘真产权’，农民作为交易主体用自己的土地、房产名正言顺的进行产权交易，藉此分享了成都做为综改试验区的改革成果。”
　　灾后重建引发改革需求
　　成都市针对都江堰、彭州、崇州市、大邑县、邛崃市这几个地震灾区出台的这一规定，触动了新一轮土地改革的敏感神经线――最核心的改革正是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革，其次是建立土地使用的责任体系。
　　早在上世纪80年代出台的《土地管理法》就提出我国将实行最严格的土地管理制度。而截至目前，中国还没有建立起一套非常完善、跟市场经济完全接轨的土地管理制度。其中有三个制度基本没有建立起来：一是明晰的产权制度，无论是国有土地还是集体土地；二是利用经济手段对土地资源调整的补偿制度；三是对土地资源使用管理的责任体系。
　　而在这三个制度中，处于逻辑起点的是土地产权制度。依据我国的《土地管理法》、《物权法》等法律法规，农村的宅基地只能供农民使用，城镇居民不允许在农民的宅基地上建房，同时宅基地上的建房必须符合统一标准，宅基地上建房的用途原则上只能用作农民住房。
　　“就算是按照土地补偿费和安置补助费的总和的最高限度，即土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国家对于农村集体性质土地的征收标准，相比现有的土地交易市场的价格，也是偏低的。”青城山镇“灾后农房重建领导小组”一位负责人告诉记者。
　　事实上正是因为国有土地的“大产权”和集体土地的“小产权”之间的这种巨大的利差，导致了在现有《土地管理法》框架之下地方政府和来自基层村镇政府的种种对应之道。
　　“无论怎么做，都绕不开集体土地产权的不明晰，这样直接导致土地成本过低，农民没有相应的补偿，地方政府往往通过开发土地来获得巨大收益。基层政府往往打擦边球，主导成片开发形成规模的小产权房。”四川省社科院陈武元教授对记者说。
　　本报记者曾经在邛崃市羊安镇对当地的“土地换社保”进行的调查发现，农民用自己的一亩土地换来的仅仅是每年200多元的社保。在大邑县，“土地换身份”则直接导致了大量农村失业人口的增加。
　　“为了灾后重建，国家补偿给每户受灾农民补偿2万元(中央政府1万元，地方财政支出1万元)，但是从我们的调查来看，要建成永久性住房，至少需8万-10万元，为了渡过这个难关，一个有效的筹资途径是动员社会闲散资金与灾区农民合伙联建新居。为受灾农民解困，为政府分忧。”陈武元教授自灾后不久就开始进行社会调查，提出这样的呼吁，“在大灾面前，政府应该放宽政策。”
　　按照陈武元教授的设想：引进社会资金，合建房屋由农户与投资方采取自愿协商的办法进行，建筑用地原则上不超过村社核定的宅基地面积，房屋设计符合防震要求，产权分割双方协商，政府给予办理房屋产权证。联建房屋并非“小产权”，受法律保护，产权可以出租、转让和。房屋使用年限由合建双方约定。为了避免建成后遇到重大建设项目引入而拆迁，因此建前的选址要经规划部门核定。经核定后建成的房屋，遇到重大项目建设确定需要进行拆迁的，只要有房屋产权证，就应获得相应的补偿。
　　不包括商品房开发
　　正是来自民间的重建需求催生了改革。
　　在如今的震区，“联建”已经成为热门语汇。记者在位于龙门山脚下的都江堰市虹口乡，处处可见公路两旁插着许多写着“联建招商”的招牌。没有资金建房子的农民，至今还住在路边的帐篷里。
　　记者在青城镇政府大院里看到的成都市政府指导灾后重建的推荐房型示意图上，一座159平方米的藏羌风格房屋的占地140平方米，坝区造价为159000元，山区造价为190800元；一座川西风格的1809平方米的民居，坝区造价为180000元，山区为216000元。
　　但是对于这样一项政策性极强的工作，没有政府制定相关政策法规进行引导和管理，城乡“联建”只能是一句空话。
　　日，就在青城山镇的政府大院里，成都市政府组织了来自规划、国土、、担保、房管、法律等相关十数个部门针对“联建”政策召开了现场推介会。
　　“一下子来了200多家，都是有联建意愿的，但是到了国土资源局这里碰到了钉子。按照当时的政策，对于持有资金的联建方，只能给房产证，不发土地证，(联建方)马上就走了80多家。大家担心的还是没有保障，两证不全，就算达成了契约，也很容易引起法律上的纠纷。”姜娟介绍说。
　　“直到前天我们接到了李春城书记批示的成都市统筹委和成都市国土资源局的93号文，才知道口子已经破了。农村集体土地同样按照40年的期限到交易中心进行产权交易，可谓实现了同地同权，”姜娟说，“但是口子破了之后，大家联建的意愿又不那么迫切了，因为他们看到了更大的机会。”
　　青城山镇味江村12组的村民在知道这个消息之后已经召开村民会议制定了“二次确权”的操作流程，在办理完正式国土、规划、环保等报建手续之后，进入“开工建设――安置区建成，村民入住――原宅基地复耕，还林――集体建设用地总量不变，增减平衡，二次确权――分别为农户、投资企业办理《集体建设用地使用权证》和《房屋产权所有权证》”，最后投资企业按照规定启动产业项目建设。
　　这个村小组只有16户48人，拥有流转土地300亩(其中集体建设用地23.9亩)，目前已有北京昊海立德科技有限公司作为资金引进方对味江村12组进行土地综合整理和产业开发，按照人均40平方米进行安置房建设。
　　“青城山镇的农民对于外来的合作方要求必须先建安置房，而且必须是高档的小区，建成之后节约下来的土地才转让给企业做产业开发。”姜娟说。
　　不过，负责拟定93号文的成都市国土资源局副局长黄晓兰解释说：所谓的产业开发，不能包括商品房的开发。
　　“这样的做法和联建是两回事，我担心这样做，又会出现大产权和小产权之间的争议，开发商不可能不做商品房的开发。口子开了不代表这样的做法就能成为推广的。”陈武元教授表达了他的忧虑。
　　黄晓兰告诉记者：目前，对农村集体建设土地进行的二次确权，只在地震重灾区进行试点，还没有向全省推广。
电话：400-606-6969
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不支持Flash深圳市“小产权房”调查发现
深圳市“小产权房”调查发现
小产权房建设与销售过程，以及楼房建筑成本，值得一看。
【摘要】深圳市小产权房开发过程以村集体与个人为主要的开发主体；建设周期短；以“合作建房”的名义销售；购房者获得“两证一书”等为主要特征。小产权房市场呈成本低、利润高；价格低、受欢迎；市场规则完备等特点。主要问题是土地使用权非法流转；土地管理、农用地保护面临严峻挑战；购房者承担所有风险。调查启示是分类管理小产权房有利于增加当地农民收入；关键不是缺乏市场化交易机制而是缺乏规范管理；乡镇级政府承担“小产权房”乱象的主要责任；严格执行现有法律条款能够治理好“小产权房”乱象。
【关键词】
小产权房 深圳市 规范管理
目前深圳住宅总面积约为2. 6亿平方米,其中小产权房高达1.6亿平方米,比例已经超过60%。深圳市小产权房分布范围广,但关内比例较小,绝大部分分布在关外,数量分布呈现离市区越远比例越高的现象。宝安区某镇在售或在建的统建楼盘在50个以上,住房多达5万套以上。小产权房在政府的三令五申下反而越禁越多，越建越密。
一、深圳小产权房开发过程
深圳小产权房开发包括土地使用权获取，房屋建设，房屋出售等过程。
（一）村集体与个人是主要的开发主体
个人与村集体拥有土地使用权，也是主要的开发主体。一是个人开发规模小。主要包括本地村民和外地商人。本地村民主要是利用自己的宅基地使用权开发房屋，外地商人与村集体签订土地购买协议，获取《居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，凭此通知书缴纳土地使用的有关税费、办理报建等手续。在拥有土地使用权的地面上以私人名义建设住房，规模一般较小，在几十套到几百套不等。二是村集体开发规模大。村集体主要利用村建设用地，村里荒地、草地建设小产权房。深圳龙岗区布吉镇村集体开发了上万套小产权房待售。
（二）建设周期短
小产权房的楼盘小，村镇规划时间短，土地取得、建筑施工过程简单、缺乏建筑质量监控、物业入住等环节。一般来说，小产权房从动工到现房销售只需半年左右。相对而言，一般商品房从“地块拍卖—楼盘动工—物业入住—开发商交楼”需要2-3年，而。
（三）以“合作建房”的名义销售
小产权房建成之后，开发者以“合作建房”的名义将房屋销售给购房者。并和购房者签订《合作建房协议书》。在《协议书》中主要规定购房者对物业的使用、销售、出租、继承等权利，特别规定了购房者未来的获取拆迁补偿的权利。从调查看，拆迁补偿权也是购房者放心买房的主要理由。以及购房者未来缴纳土地开发各种税款、土地出让金的义务。深圳小产权房开发者一般会花500元找律师事务所对《合作建房协议书》的内容进行公证。并由律师事务所出示“《合作建房协议书》的内容是双方真实意思的表示”的《见证书》。
（四） 购房者获得“两证一书”
购房者购买小产权房之后，开发者交付给购房者“两证一书”:即是由该村村镇建设办公室颁发的《村镇住宅建筑许可证》，由村委办公室颁发的《中华人民共和国建设用地规划许可证》，该证注明土地类型和位置。以及由所在镇签发盖章的《&&县（区）居民（私人）兴建住宅用地批准书》。《批准书》上注明土地所在村的地段和使用面积。
二、小产权房市场特点
成本低、利润高
一是建筑成本低。据调查，深圳市普通的小产权房建筑成本在800元/平方米左右，部分质量较好，完全仿照一般商品房进行建设的建筑成本也就在1000元左右。并且，开发者不需要缴纳土地开发的各种税款。二是利润高。根据对宝安区龙华镇某村规划区的调查，其第&&栋楼房占地100平方米（实际占地350平方米），该地块是外地商人于2001年以14万元的价格从该村村委会购得，该栋楼共15层（包括14层楼房和一层门面），每层5套房，均价14万/套，合1867元/平方米。除去800元/平方米的建筑成本，和地皮价格。该栋小产权房毛利在600万左右。毛利率超过100%。
价格低、受欢迎
深圳市小产权房绝大部分分布在关外。数量分布呈现离市区越远比例越高的现象。总体价格在元/平方米之间，只有相同地段商品房价格的四分之一左右。龙华镇某村小产权房在龙华汽车站附近，交通比较方便，坐公交车到深圳市中心也就40分钟，其销售价格是两居室13万/65平米，三居室15万/85平米，合1867元/平方米。而其附近的商品房价格在7500—8000元/平方米。价格不到商品房的四分之一。
市场规则完备
在深圳，小产权房在政府管理之外建立了市场规则。一是土地使用权转让手续完备。村集体土地的出让，由村委会开具《深圳市&&区&&镇&&村民委员会统一收款收据》，并加盖村委会的“财务专用章”。开发者据此获得镇人民政府批准的《住宅用地批准通知书》。二是房屋建设手续完备。开发者《项目报建表》获批，在获得《村镇住宅建筑许可证》、和《建设用地规划许可证》之后，开始建房。三是房屋销售手续完备。大部分地区在小产权房的交易过程中，也开始引入律师作为见证。买卖双方在律师的见证下签订《合作建房协议书》。除了不能得到金融机构的支持外，小产权房的市场规则和正规商品房没有什么不同。
三、主要问题
（一）土地使用权普遍非法流转
从调查看，龙华镇集体建设用地使用权早在90年代初就开始村外流转。部分建设小产权房的集体建设用地使用权已经经手4、5人。《土地管理法》第63条则规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让”《物权法》规定“农村宅基地只能在村集体内部流转，而不能转让给集体经济组织以外的居民、单位”。国土资源部09年6月9日强调“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。然而，从深圳小产权房实际情况看，这些法律形同虚设。
（二）土地管理、农用地保护面临严峻挑战
根据对龙岗区某村小产权房的调查，该农用地100平方米，2007年由开发者以26.8万元的价格购得，而土地性质则表明为“旱地”。该地段原来大部分是农用地，现在都建设成了小产权房和商品房的住宅区，目前土地价格超过3000元/平方米，农用地保护根本无从谈起。土地价格贵，房子又以建筑面积销售，导致小产权房违章占地现象非常普遍。根据对宝安区和龙岗区两处小产权房用地的调查，两处地皮都标明100平方米，实际上龙岗区的占地300平方米，宝安区的占地350平方米。实际上，违章扩建、尽可能扩大房屋建设面积的现象非常常见，镇政府一查，缴纳违建罚款了事。违章建设土地是报建土地面积的2-3倍，已经是“行规”。
（三）购房者承担所有风险
小产权开房者的资金回笼非常快，风险很低。购房者购买小产权房不能从银行贷款，房款要一次性付清，大大降低了开发者的风险。而各种风险基本上由购房者承担。一是承担房屋的质量风险，小产权房建设周期短、建安成本低，建筑公司资质不高，缺乏必要的质量监督，工程质量上无法得到保证造。一旦房屋出了质量问题，购房者投诉无门。二是承担政策风险。首先，要承担能否获得房屋拆迁补偿的风险。尽管买卖双方的《合作建房协议书》规定，拆迁补偿归购房者所有，但是，大多数购房者并不知道该小产权房是否是违法建筑，是否符合拆迁补偿标准。部分小产权房是占用耕地违法建设的，是违法建筑。实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。其次，由村委会颁发“两证一书”，不具备国家认可的产权法律效力。根据《合作建房协议书》。购房者有未来缴纳土地开发各种税款、土地出让金的义务，宝安区有些地方要求购房者补缴的金额高达600元/平方米。
四、几点启示
分类管理小产权房有利于增加当地农民收入
市场上销售的本村村民依照法定程序自建的“小产权房”比例不高，大部分是外地老板购买地皮、村集体利用集体建设用地建设“小产权房”进行销售。主要原因是“小产权房”建设不能融资、初期投入的建筑成本较大。以第&&栋楼房为例，该栋楼房共计70套，初期投入超过500万，普通村民没有这么多的资金。分类严格管理外地老板、村集体建设的“小产权房”后，市场上供出售、出租的房屋减少，房屋价格、租金提高，当地农民收入会增加。
（二）不是缺乏市场化交易机制而是缺乏规范管理
深圳小产权房的建设、销售、交易、转让在政府管理之外有一套完备的市场交易规则。土地使用权转让手续、房屋建设手续、房屋销售手续都很完备。已经形成了农村宅基地用益物权的交易市场和交易机制。因此“小产权房”不是缺乏市场建设，而是缺乏规范管理。主要是规范土地规划，禁止违法乱建；规范土地流转，防止国家税款流失；规范房屋建设，保证房屋质量；规范房屋销售，降低购房者风险。
（三）乡镇级政府承担“小产权房”乱象的主要责任
一是放宽土地使用权流转监管。乡镇政府允许外地商人来本地购买集体建设用地，并以外地商人的个人名义建设“小产权房”。二是放松
“小产权房”违章处罚力度。乡镇政府允许大部分违章“小产权房”的存在。比如第&&栋楼房规划占地100平方米，实际占地350平方米，规划建设3层，实际建设15层（第一层为门面），严重违反该房屋各种建设证书和规章要求。而镇、村获得罚款收入，违章建筑依然存在。三是鼓励“小产权房”的市场销售。当地政府和村集体发给购房者无效力的“两证一书”，并默许律师事务所为“小产权房”进行见证，误导了购房者，让购房者承担所有风险。
严格执行现有法律条款能够治理好“小产权房”乱象
一是在落实农民房屋产权的基础上严格执行“集体建设用地不得村外流转”条款，保护当地农民的利益。二是加大土地管理、农用地保护力度。三是加大执行违章建筑处罚力度，提高开发者成本和风险预期，降低其收益。四是落实乡镇级政府土地部门责任，依法查处包庇纵容变相进行房地产开发的行为，对于造成国家税收损失的要追究责任。五是采用经济手段，严格征收“小产权房”的税款、土地出让金等。六是宣传购买非法“小产权房”的潜在风险，提高购房者风险意识，降低购房需求。
（五）本次调查者的两个发现
现代社会的两个强盗
第一个强盗是某些地方政府，第二个强盗是开发商。两个强盗合谋抢劫老百姓财富。据调查，楼房建筑成本只有800元/平方米，好的楼房也只有1000元/平方米。1867元/平方米的小产权房，毛利率超过100%。如果计算上各种土地使用税费，不超过1500元/平方米。而现在北京深圳楼房价格均价超过2万元/平方米。某些地方政府和开发商强占的利润率达到了骇人听闻的1300%。
集资建房实现还富于民
允许老百姓集资建房，如果建房成本控制在1500元/平方米，按照北京一个普通的城市中产阶级家庭住宅面积60平方米计算，可节约100万资金。真正做到还富于民。有人会说，那些贷款买房的不就破产了吗，建议是谁抢了你的钱，你去要回来。并且集资建房，有地的农民转让土地增加了收入，建房的城镇居民节约了资金。在人民中实现了双赢。
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