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鐩稿叧鏂囩珷租房的消费升级，这些公司拿出来的不再是地段和房价_智能_好奇心日报
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智能租房的消费升级，这些公司拿出来的不再是地段和房价
“愿意付费”的租客们正在形成一股新的力量，让租房和与之相关的生意变得更规范和成熟起来。
因为工作来到北上广深的年轻人大多会有这样的感受：租房子实在是太难了。
这基本上是一个不断妥协的过程。找到一间地段方便、环境整洁、价格合适的住所，是最理想的目标。但即便看上十间房，你也未必能同时碰到都满意的时候。
丁丁租房发布的显示，北京市有 700 万人住在租来的房间，这占到常住人口总量的三分之一，相当于整个香港的人口规模。
打开百度地图，仅北京一市就有近两千家房屋中介门店帮这个庞大的人群找房子，接近麦当劳在整个中国的门店数量。
除此之外，还有 58 同城、赶集网这样的分类信息网站，甚至豆瓣。2010 年成立的豆瓣小组“”现在有 7 万组员，每天产生评论的活跃帖子超过 300 条。组员们用【急求】、【急租】、【求房源】这样的标签交换着出租信息。
为了分析租房性价比，知乎用户“石乐天”抓取了网上 9000
条租房信息，做了一系列房价热力图，展示了小区位置、密度和价格的关系。这张图在题为“”的回答里拿到了 1300 多个赞。
石乐天统计出的北京租房价格热力图。图片来自。
这些都没有让找房子成为一个轻松的活。
和大多数刚毕业来到北京的年轻人一样，王轩今年 2 月刚开始找房子的时候也想在不高的收入和不低的房价中做出平衡。在自己上网搜索并花了两天时间看了近十间房之后，他觉得这个过程实在是“辛苦又麻烦”。
最后他的选择是北京四环外的一间自如友家，三居室中的次卧，月租金超过 2760 元。这占到了他税后收入的三分之一，同地段同等面积的个人房源会便宜 300-500 元左右。
“是有点贵了，但他们（自如）和在豆瓣上找的很不一样，房间都比较干净，这点我比较看中。”
劝人花更多钱更快租到满意的房子，是要做的生意。
“整个中国处在很快的消费升级的时代，租客对品质、服务各方面的要求会更高。”自如 CEO 熊林对《好奇心日报》说。
自如隶属于北京最大的房产中介公司链家地产，从 2011 年开始启动。把房源收来之后，自如友家对每间房屋进行装修改造，目前在北京已经改造了 20 万间房。
自如友家将房间做装修改造，之后出租。图片来自。
跟上改变的还有京东。两年前，京东白条开始贷款给年轻人解决押一付三的问题，让房租实现了月付。
围绕租房生意的新模式还有不少，比如把整栋房子包下来做单身公寓的 You+ 公寓、蛋壳公寓，也有单纯的互联网服务，比如打着“真房源”旗号的丁丁租房。
和租房相关的公司们，正在改变着我们对房产中介的印象，他们的工作不再只是解决信息不对称，而是提供服务的那一方。他们想解决租房子里的麻烦事，同时让你付更多的钱。
为了住得更好，你需要多花些钱
如果住在自如友家，需要多花多少钱？我们用王轩的例子算了笔账。
按照自如的规则，王轩除了要付房租，还要多交一笔叫做“服务费”的费用，占到租房总价的 10%，也就是每月 276 元。
而他获得的服务包括：双周一次的免费保洁、维修和网络，每个租客会被分配一个“服务管家”。
王轩在自如的应用上完成了签约后，用了京东白条把原本需要“押一付三”的房租分期贷款。这是自如和京东从 2015 年开始的合作，京东给租客付满一年的房费和服务费，租客按月还款，相当于房租“月付”。
按照官网上的计算方法，王轩通过白条一次付清 12 个月的房租，每个月要加付的利息是 99 元，比一般的信用卡分期低一半左右。到这里，除了房租，租客要多给的钱有 375 元。我们按照自如比周边个人房东报价贵 200 元算，王轩多付的钱是 575 元。
高价背后，产生了哪些服务？
自如友家的工作人员被称为“管家”。这个近 4000 人的团队分别负责收房、装修和服务。
收房管家寻找想要出手的房东，和房东签下 3-5 年的合同，之后拥有这间房子的改造权。这是整个流程里最难的工作，一位自如友家的管家告诉《好奇心日报》，每谈下一套房屋的提成是 1000 元。
谈妥之后，自如就开始向房东支付租金，负责配置的团队按照标准化流程，联系材料和工人的供应商，花费 7-20 天的时间把房屋改造成装修格调和家具、电器配置统一的公寓。按照，装修一套毛坯三居室，再加上配置齐家电，自如需要花费 73000 元左右。
自如公布的 3.0 房屋装配成本，以一套三居室毛坯房为例。算上装修 45000 元，一共 73000 元。图片来自公众号
验收的管家检验完每一项装配，并且做一轮“开荒清洁”，这套房子就按照单间上线自如的应用和网站待租了。
最后，自如的出房管家带领寻租的顾客上门看房、签约、交割。在这个需求旺盛的市场，出租反倒是最容易的工作。一位管家告诉《好奇心日报》，每租出一间房，管家提成只有 100 元，是收房的 1/10。
租客入住后，“服务管家”的团队开始了工作，并且持续到租客搬出这里。他们也负责解约时的验房。
和服务相关的工作包含大量细节，这就是“服务管家”的工作，他们的角色就好像你住酒店时，碰到水管损坏、电器失灵等问题时接听电话的前台，是一个问题的中转方。接到电话之后，自如的工作人员一般不会自己上门，而是安排给相应的维修公司上门处理。
到这里，自如已经不仅仅是家房产中介了，而是一个资产管理+租房服务的角色。“你住进公寓的那天，才是服务的开始。”CEO 熊林说，他们把自己定义成一家“提供高品质租房服务的互联网公司”。
也有租下一整幢楼谈社交的公寓
自如友家 20 万间房源分布在北京、上海和深圳的各个小区。给管理带来更多的麻烦。如果把这些房子都集中起来呢？
自如友家的进阶版本是 2012 年开始运营的“自如寓”，这些房子不是分散在各个居民楼里的零散房间，而是被改造的独栋厂房。
它们经过和以上类似的流程之后上架出租，一栋楼可以同时容纳 100 多个配置齐全的单间。不同的是，自如寓的住户会更为集中，自如希望建立一个“线下社区”的概念。
让这种公寓走进更多人视野的是雷军。
2014 年，雷军投资了 1 亿元给 You+ 青年公寓。You+ 的卖点是公共空间和“紧密的社区氛围” ，让年轻人之间“更好地交流”。
模仿这个生意的创业公司也越来越多，在 上搜索“公寓”，跳出来的公司就有 175 家。
位于深圳西丽大学城的 You+ 公寓。图片来自
You+ 公寓的公共区域。图片来自
在深圳一家互联网公司工作的李妍今年 1 月租下的一间自己感觉只有十多平米的 You+ 公寓，月租超过 2500 元，而周边的“农民房”，面积是 5-6 倍的一室一厅只要 1000 多元。但她对自己的选择非常满意，说房间“干净整洁，价格高可以接受。”
但在我们采访到的数位不同青年公寓的租户里，多数的评论不太正面。
在自如寓用户杨毅看来，自己住在北京化工地铁站附近的这间房，位置有些太偏远。更加让他不能忍的是，因为是厂房改造，房间的朝向和户型都有问题。架在半空的床也很不舒服，“像火车卧铺一样”。
位于北京欢乐谷的自如寓，其中 37.5 平方米户型中，床固定在半空的。图片来自。
地理位置是个硬伤。想租到一整幢居民楼进行改造几乎不可能，总会有人抬高租金。这些公司最终都在远离市中心的地区找到一栋完整闲置待租的楼房，往往是厂房。
杨毅住了三个月的自如寓就退租了，搬去了附近的一座大型小区。他的理由在于，自己这间 3500 元、30 多平米的小屋并不划算，服务也不值这个钱。
“所谓的服务费很不合理，清洁、班车和网络对我来说很鸡肋，比如网速特别特别慢。”张毅说。
对租客来说，多花的租金理应意味着完整和高效的服务，但对自如来说，这意味着一笔巨大的管理成本。
租房体验升级了，但管理的成本也更大了
自如已经不再将自如寓作为近期的重点业务。2013 年，北京有 4 栋自如寓。3 年之后，只增加了两栋。其它同类的青年公寓也都没有快速扩张。
做租房生意的公司，还没找到让人为 30 平米的偏僻住所付 3000 多房租的理由。相较而言，自如友家虽然装修情况参差，但它的溢价也相对较低。今天，链家又让升级的租房生意回到了自如友家。
用户愿意多付钱，自如赚取差价，这看上去是一桩合情合理而且良性循环的生意。但缴了管理费以后，租客们会提出更高要求。
住在望京一间自如友家的租客张萌，最近就有些不开心。她所在的公寓暖气老化损坏，投诉并且挨冻了两三个月，管家一直没有按照承诺解决问题。在这之前，她还碰到过房东和自如毁约，自己被迫搬走的事情。
“我们没有造一间房，但是我们管理了中国最大的青年社区。20 多万人，你怎么让这个社区良性的运转不是一件简单的事。”熊林这么解释自如友家住户遇到的各种问题。
根据自如提供的数据，该公司 2015 年房源的增长超过 200%，今年的租户可能会超过 100 万。为了解决伴随增长带来的管理压力，自如可能让需要人参与的管理，变成。
2012 年，自如网开始支持线上付房租，到了 2015 年，移动应用可以完成所有的预定、约看、签约和支付。租房的过程里，你看不到纸质合同。
这个应用的功能还有报修和保洁。租客在指定的入口填写需要报修的物品，系统自动派单到供应方的维修人员。大部分问题并不需要“服务管家”的出现。
最近的一次更新是 2015 年下半年，自如的新装房间（所谓 3.0 房间）都装上了智能密码锁，租户在自如的手机应用里就能控制密码的变更，不再因为忘带钥匙而去找管理人员。
关于租房的升级，还有更多的方式
在想着怎么让你住得更好的，不止有自如，还有更多的中介和互联网创业公司。
同样是链家子公司的丁丁租房，从 2014 年开始做线上租房平台，最核心的卖点是“佣金全免，真实房源”，试图解决此前中介网站标低价，上门再抬价的问题。
丁丁租房高级营销经理牛欢强告诉《好奇心日报》，为了保证每个房源真实存在并真的可以租，他们在要对每一个提交的房屋信息做出判断。具体的做法是，丁丁把位置、楼牌号、户型、面积的物业信息和链家自己积累出的物业数据库对比。
丁丁租房说他们几乎所有的房源都是真实的。
线上核对之后，丁丁会去现场勘察验证配置和装修的真实性，完成了拍照等环节之后，确保房屋真实，这间房就上架了。丁丁目前不向租客收取中介费，而是让房东支付 5 天房租。如果你在北京通过线下中介租房，一般是租客要付一个月房租给中介公司。
不过丁丁的“免佣金”在上海没有延续下去，2015 年开始，订对于房东和租客各收取 35% 的中介费，房东可以享有最低 33.3% 的优惠。
107 间在减少人工方面更为彻底。创始人韦委 2014 年开始创业，他反复向《好奇心日报》强调说 107 间不是“经纪人”，称自己的所有房源信息来自个人房东，经过“智能过滤+人工审核”筛选。
107 间是连接个人房东和租客的工具。
接下来所有的流程包括约看、签约、交易、退租，全部在线上完成，除非房东和房客发生严重矛盾，107 间的员工不会出现在现实世界里。107 间提供的额外服务包括免费搬家、免费维修、分期月付（需要利息）和押金的托管，还支持信用卡交租。“我们更像是一个陪伴和保证。”
蘑菇租房一开始想做上海的自如友家，从 2014 年开始用相同的方式改造房子。一年以后，“蘑菇公寓”房源的数量达到一万间，但同时也转型做了“平台”，把类似的长租公寓集中在自己的网站上。联合创始人龙东平告诉《好奇心日报》，做自营公寓的时候，他们经历了快速的增长：“从 1-100 是个很容易的过程，三千五千上万，你可能就需要强大的管理和结算系统。”
蘑菇租房现在已经不再扩展自己经营的房源。图片来自。
按照龙东平的说法，他们现在更像是“携程一样的平台”，是一个“纯互联网的模式”。和他们合作的长租公寓品牌有 2000 多个，共有 20 万间经过改装的房源。
相对小众的升级也包括知乎上发热力图的石乐天。今年 4 月，他在“”的回答里，描述了自己怎把北京四环内一间“破到不行的老房子”改造得焕然一新：包括粉刷墙面、购买家具、运输搬运在内的所有费用，一共 3431 元。
在知乎红起来以后，石乐天和几个清华的校友一起作为联合创始人创办了“住范儿”，在他们官网的报价中，最低的价格是 1999 元，服务案例中最高的超过 30000 元。
“住范儿”的生意是帮租客简单装修房间。这是一个改造前后的对比，总费用 2600 元。图片来自。
为了住得更好，花费房租的数倍价格，改造一间不属于自己的房间，不像是大多数人能接受的东西。石乐天的知乎帖子被网易新闻盗取转发后，得到的大部分都是负面评价。
“在一线城市，尤其是年轻人，他们有很大一份人接受（给租房做改造）这件事。”石乐天认为，现在的租房市场还没有完全爆发，依然是有人愿意多付费而改善住房环境的。
这些愿意花更多钱付费的租客们，正在形成一股新的力量，让租房和与之相关的生意变得更规范和成熟起来。
怨言依然存在，有些关于房型、有些关于价格，还有更多关于室友。
但一些长期存在的部分问题正在得到解决，比如“押一付三”、比如自己过滤条件不佳的居住环境。
新的租房生意降低了不确定性。在此之前，无论是找中介还是个人房东，租客面对的都不是一个提供服务的组织。房东和中介的态度不可预期，也可以在退房时挑刺扣押金，找房期间的诈骗也时有发生。
这并不是说完美的交易不存在，只是你需要碰运气。当商业公司开始提供服务，而不只是停在利用信息不对称的租房中介，不确定性就由他们来承担了。
伴随便利而来的，则是每月多付一些房租。
根据采访对象要求，文中王轩、李妍、张萌均为化名。
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企业出租房屋与个人房屋出租到底在哪方面有区别
希望说得详细些企业出租房屋与个人出租房屋到税局的各种税种与税率分别为多少，对于卖房者而言!。还有就是个人房屋出租和企业房屋出租到底哪个比较合算啊,城建税等等?比如营业税。希望知道的大虾可以帮我解惑
企业出租房屋与个人出租房屋的区别主要在税费，企业出租房屋需要交纳税费，而个人出租房屋大部分是免税的。出租房屋交纳税费：(1)要向国家交房产税，出租方要按租金年收入的12%交纳房产税。(2)印花税，租赁双方在办理租赁登记时应按租赁合同所载租赁金额的千分之一贴花。(3)营业税，单位和个人出租房屋应按租金收入的百分之五交纳营业税，个人出租房屋月租金收入在800元以下的免纳营业税。(4)所得税，如出租方为企业，应交纳企业所得税;如出租方为个人，应交纳个人所得税。
房地产估价师
教育费附加以实际缴纳的营业税为基础按照3%缴纳：月租金超过20000元以上的、房产税，绝大多数地区可能不会征收.1%缴纳：租金收入可合并其他收入按25%的税率缴税,市区7%、印花税：城建税以实际缴纳的营业税为基础按照法定比例缴纳； 4：城建税以实际缴纳的营业税为基础按照法定比例缴纳： 1； 5一、县城和镇5%、教育费附加；6。 二； 7：教育费附加以实际缴纳的营业税为基础按照3%缴纳；否则免征； 3、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城镇土地使用税；地方教育费附加根据当地的税率加计、营业税、城建税：占地面积*适用税额标准；6； 3； 2、营业税； 2：租金收入*4%，租金收入*5%、城建税、教育费附加：占地面积*适用税额标准、其他地区1%：租金收入*5%、其他地区1%：按租赁合同所载金额的0：出租房屋所得10%的税率缴税、企业所得税、企业出租房屋.1%缴纳： 1。 5：按租赁合同所载金额的0； 4； 7：租金收入*12%、印花税,市区7%、县城和镇5%、个人房屋出租
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