开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
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开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师电话：微信：chinazhang2014&《购房订单》对房屋买卖双方的名称或姓名、房屋的座落、面积、购房的数量、房屋总价、付款方式、付款期限、相关税费的负担、违约责任等做了约定，具有房屋买卖合同的性质。此外，《购房订单》又约定了定金的数额、以将来是否签订《房屋买卖合同》或《预售合同》等作为是否适用定金罚则的条件，具有定金合同的性质。&开发商作为专业从事房产开发的企业，对于所开发的楼盘所在地的限购政策应当是非常清楚的，且有义务严格遵守此限购政策。其在与买房人签订《购房订单》时，应当严格审查买房人是否有购房资格，如果买房人是限购对象，则意味着双方签订了《购房订单》之后即便再按照《购房订单》的约定签订《房屋买卖合同》，也不能完成房屋的过户手续，即买房人的合同目的也不能实现，对此，开发商有过错。而买房人对于自己是限购对象也应当知道，其与开发商签订《购房订单》也存在过错。这样，双方对因不能履行而不能签订《房屋买卖合同》均有过错，开发商不得没收定金，买房人不得主张双倍返还定金（或定金的利息），开发商应当返还已收取的定金。&需要注意的是，《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。” 该条规定是关于缔约过失责任的规定，缔约过失责任是因违反先合同义务而产生的，即在合同成立之前才可能存在缔约过失责任。该条所指的“合同”并不一定是《房屋买卖合同》或《预售合同》，《购房订单》也是“合同”，双方在签订了《购房订单》之后就不存在缔约过失责任的问题了，就是是否需要承担违约责任（包括定金罚则的适用）的问题了。&&附：上海雅戈尔置业有限公司与张某某房屋买卖合同纠纷案&案情简介：上海雅戈尔置业有限公司（以下简称“雅戈尔公司”）为房地产开发商。日，雅戈尔公司向张某某出具收据，载明收取张某某支付的“13#602”人民币（以下币种均为人民币）250，000元。同年7月3日，张某某与雅戈尔公司签订《雅戈尔长风雅仕名邸（长风8号）购买定单》，该定单记载张某某为买受人，认购户别为长风雅仕名邸13号楼802室，房屋总价11，312，125元，在签订本定单时，即支付定金500，000元，买受人应于日前支付首期房款3，394，125元（含已付定金500，000元），于同年9月8日支付房款7，918，000元。双方同时约定，买受人自签订本定单之日起七日内，即日前签订正式的商品房买卖合同及其他法律文件等，买受人有下列任何之一行为的，即属违约，出卖人有权没收买受人已支付的定金，同时买受人同意出卖人无需告知即可自行处理该房屋，买受人不持异议：1、买受人如未能按本定单约定日期前全额付清首付款；2、在本定单约定日期届满前未与出卖人签订该定购房屋商品房买卖合同的；3、买受人知悉上海市房地产相关政策和规定，确认具备购房资格。如开发商发现买受人不能依法购房的。当日，雅戈尔公司向张某某出具收据，载明收取张某某支付的“13#802”定金250，000元。张某某与雅戈尔公司最终未就“13#602”或“13#802”签订买卖合同。2015年4月，张某某起诉至原审法院，要求判令解除其与雅戈尔公司之间关于上述两套房屋的口头约定及购买定单，雅戈尔公司返还张某某602室预付款250，000元及该款自日起至实际支付之日止、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，雅戈尔公司返还张某某802室定金250，000元及该款自日起至实际支付之日止、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。原审审理中，1、张某某表示其于日通过刷卡方式分两次共支付雅戈尔公司500，000元，7月3日，张某某再次通过刷卡方式分两次共支付雅戈尔公司500，000元，其中500，000元是张某某的朋友向张某某借款用于支付购房款。雅戈尔公司认可收取以张某某名义支付的1，000，000元，称其中500，000元是张某某自己定购长风雅仕名邸13号楼802室的定金，剩余500，000元是张某某代朋友支付的购房定金。2、张某某提供其为权利人的上海市黄金城道688弄9号301室房屋产权证，证明张某某是香港居民，且在本市已有一套房屋，张某某表示曾向雅戈尔公司工作人员表示在将上述房屋出售的前提下才能购买“13#602”，而雅戈尔公司工作人员称可以先付定金，等张某某将原有房屋出售后，雅戈尔公司可以为其操作用现金购买该楼盘的两套房屋，之后经张某某至交易中心询问，得知由于张某某是香港居民，在本市没有工作和收入，即使出售原有住房也无法提供两年内在上海市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，属于限购对象，无法购买雅戈尔公司开发的房屋。雅戈尔公司称了解张某某是香港居民且在本市已有一套房屋的事实，故即使张某某将原有房屋出售也只能在雅戈尔公司处购买一套房屋，该限购政策与支付方式无关，雅戈尔公司销售人员不可能做出张某某用现金就可购买两套房屋的表述，在张某某不可能购买两套房屋的情况下，其支付的500，000元均是“13#802”的定金。3、雅戈尔公司提供长风雅仕名邸13号楼602室《雅戈尔长风雅仕名邸（长风8号）购买定单》存根联，付款方式栏有“同意换到802室”字样，买受人处有“张某某”签名字样，表示该证据中“张某某”字样虽无法确认是否张某某本人所签，但张某某本人在场地，在确认更换房屋后，雅戈尔公司销售人员注明“同意换到802室”。雅戈尔公司另提供内部售房记录电脑截屏，证明张某某换房原因是“想高点”。张某某表示定单无雅戈尔公司盖章，“张某某”字样不是张某某本人所签，手写的“同意换到802室”也未经张某某确认，而内部售房记录是雅戈尔公司自行制作，张某某对上述两份证据均不认可。 &&&裁判原文节选：一审【案号：上海市普陀区人民法院（2015）普民四（民）初字第899号】双方对张某某至雅戈尔公司处购房时张某某非上海户籍且在本市已有一套房屋及张某某支付的1，000，000元中仅500，000元是用于自己购房的款项之事实均不表异议，原审法院予以确认。根据查明的事实及证据，针对张某某支付的500，000元款项，雅戈尔公司于日、7月3日出具的收据分别指向“13#602”、“13#802”两套房屋，虽雅戈尔公司提供长风雅仕名邸13号楼602室《雅戈尔长风雅仕名邸（长风8号）购买定单》存根联，证明张某某更换购房房号，仅为购买长风雅仕名邸13号楼802室房屋支付定金500，000元，但张某某对此不予认可，在雅戈尔公司无法确定买受方一栏是否张某某本人签名，且明确“同意换到802室”并非张某某书写的情况下，仅凭定单中“在签订本定单时，即支付定金500，000元”之约定，无法有效证明张某某更换房号及其支付的500，000元全部为长风雅仕名邸13号楼802室定金的观点。根据现有证据，原审法院认定张某某支付的500，000元分别针对两套房屋，而在长风雅仕名邸13号楼602室房屋买卖既未签订定单，也未签订预售合同的情况下，张某某要求解除该套房屋买卖的口头约定并返还250，000元的诉请，可获支持。审理中，双方对签订关于长风雅仕名邸13号楼802室房屋之《雅戈尔长风雅仕名邸（长风8号）购买定单》之事实均无异议，原审法院予以确认，该定单系双方真实意思表示，且与法无悖，应属有效。雅戈尔公司针对张某某支付250，000元出具的收据中明确了款项的性质是定金，虽双方在该定单中约定出卖人有权没收买受人已支付的定金的情形之一是“买受人知悉上海市房地产相关政策和规定，确认具备购房资格。如开发商发现买受人不能依法购房的”，但基于该定单不仅是雅戈尔公司提供的格式文本，主要是雅戈尔公司作为一个专业的房地产开发企业，明知张某某已有一套房屋，但仍促成交易，明显存在过错，没收定金不符合法律规定，又因张某某与雅戈尔公司在签订该定单时，均明知张某某非上海户籍且在本市已有一套房屋，属于限购对象之事实，双方仍签订该购房定单且支付、收取定金，最终导致无法签订预售合同，买卖双方均存有过错，均应承担缔约过失责任。现涉案定单实际已无法履行，根据公平原则，张某某要求解除针对该套房屋签订的购房定单及返还定金的诉请，可获支持。但张某某关于两笔款项利息损失之主张，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、解除张某某与雅戈尔公司之间关于长风雅仕名邸13号楼602室房屋买卖的口头约定；二、雅戈尔公司应于判决生效之日起十日内返还张某某支付的长风雅仕名邸13号楼602室房屋之款项250，000元；三、解除张某某与雅戈尔公司之间签订的关于长风雅仕名邸13号楼802室房屋之《雅戈尔长风雅仕名邸（长风8号）购买定单》；四、雅戈尔公司应于判决生效之日起十日内返还张某某支付的长风雅仕名邸13号楼802室房屋之定金250，000元；五、对张某某其余的诉讼请求，不予支持。&&二审【案号：上海市第二中级人民法院 （2015）沪二中民二（民）终字第3050号】本院认为，张某某起诉的目的在于取回支付给雅戈尔公司的50万元款项。二审中双方对两笔25万元款项的性质也有争议，上诉人雅戈尔公司坚持认为50万元均是支付一套房屋的定金。本院认为款项的性质仅在可以判决没收定金的情况下才具有意义，如果判决返还定金，认定是预付款还是定金已不重要。根据本案查明的事实可知雅戈尔公司明知张某某并非上海户籍且已拥有一套住房，既未督促张某某如实填报《申请表》也未核对纳税或社会保险缴纳证明，仍与张某某签署《购买定单》。虽然雅戈尔公司上诉称张某某承诺将出售现有住房，但事实上张某某并未出售该住房，其购房主体不适格，雅戈尔公司对该风险应有所预见。其作为房地产开发企业未严格执行上海市住房保障和房屋管理局关于住房限售的相关政策，违反限售规定从事房地产销售，不得以违约为由要求张某某承担违约责任，并应配合办理解除合同等手续，其收取张某某的钱款也应予以返还，无论该款项的性质是预付款抑或定金。综上，原审法院认定买卖双方均存有过错，判决双方合同解除，雅戈尔公司返还张某某支付的所有款项，该结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，800元，由上诉人上海雅戈尔置业有限公司负担。本判决为终审判决。&&评析：根据本案发生当时的上海市限购政策，即上海市政府办公厅印发本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见——沪府办发[2011]6号 第7条的规定（自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。）买房人是没有购房资格的，即便买房人出售了其已有的房屋，也不能购买房屋（第一套房也不能买）。因此，买房人为限购对象。关于缔约过失责任及其他问题，见本文正文的分析。&&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文，对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题 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关于拍卖上海市徐家汇路135弄9号1002室(包括地下车库85号车位）的房地产（第一次拍卖）的公告
　　浙江省宁波市慈溪市人民法院将于2017年8月28日10&时至2017年8月29日10时止（延时的除外）在浙江省宁波市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：，户名：浙江省宁波市中级人民法院）进行公开拍卖活动，现公告如下：
　　一、拍卖标的：位于上海市徐家汇路135弄9号1002室(包括地下车库85号车位）的房地产。房产证号：沪房地卢字（2008）第002504号，9号1002室房屋建筑面积131.06平方米，房屋类型公寓，用途居住，层数12，竣工日期2003年。地下车库85号车位建筑面积32.71平方米，房屋类型其他，用途特种用途，层数12，竣工日期2003年。土地状况：使用权来源转让，用途住宅，地号卢湾区打浦桥街道75街坊1/1丘，宗地（丘）面积52658平方米，使用期限2008年5月15日至2071年11月30日。
&&&&整体拍卖，按现状交付。
　　起拍价：905万元，保证金：181万元，增价幅度：0.5万元。
&&&&二、竞买人条件：竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。
&&&&竞买人（含自然人、法人、其他组织）可委托他人（具备完全民事行为能力的自然人）参与拍卖。竞买人委托拍卖的，须在竞买开始5天前到法院办理委托手续并经法院确认，竞买成功后，竞买人（委托人）与受托人一同到法院办理交接手续。拍卖成交后直接裁定委托人为买受人。开拍5天前无委托手续或委托手续不全的，竞买活动认定为参拍人的本人行为，成交后裁定参拍人为买受人。
&&&&法人、其他组织委托个人竞买资产的，需携带以下材料：营业执照副本原件、组织机构代码证副本原件、公章、法人身份证原件、被委托人身份证原件、淘宝用户名、支付宝帐号，法人需本人到场。
&&&&因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。
　　三、咨询、展示看样的时间与方式：自2017年7月31日至2017年8月25日16时止（节假日除外）接受咨询，有意者请与承办法官联系统一安排看样，看样时间一般安排在拍卖开始前一至两个工作日。
&&&&四、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟。
　　五、拍卖方式：以递增出价方式竞价，增价幅度为人民币0.5万元，起拍价即为拍卖保留价。
　　六、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。
　　七、房地产四址以土地证为准，出入行路照旧，房地产四址界线及最终确权面积以有关部门确认为准。
　　八、本标的如存在超面积部分或其他违章情形，买受人须无条件接受有关部门处理，费用自付；有关土地政策由买受人自行到有关部门咨询。
　　九、标的物过户登记手续由买受人自行办理，本院不负责办理产权过户。交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税费，买受方缴纳印花税、契税。对可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人自行核实承担。交付房屋时造成的费用由买受人自负，隔墙堆砌由买受人自理。本院不提供相关权证，由买受人自行向有关部门查询。标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记手续时间会延长。法院将做好沟通协调，尽力及早交付标的。
　　十、与本标的物有关人员[案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等]均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。优先购买权人须在竞买开始5天前向法院提出申请，经法院确认后，取得优先竞买资格，由网络服务提供者向优先购买权人提供优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买。
　　十一、淘宝网司法平台是本院对拍品进行司法处置的唯一交易平台，本院未委托任何第三方机构及中介公司进行任何形式的交易及提供任何形式的看样服务，各竞买人务必提高警惕，谨防上当受骗。
　　十二、拍卖竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户，拍卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户，拍卖余款在2017年9月14日16时前缴入法院制定账户（请自行至慈溪市人民法院A204室办理交款事宜），拍卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。
　　十三、网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。
　　竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知。
　　标的物情况介绍摘录自慈溪市弘一房地产评估有限责任公司评估报告
　　咨询电话：2、7
　　监督电话：8（业务咨询请勿打）
　　淘宝技术咨询：400-822-2870
　　联系地址:慈溪市浒山街道寺山支路60号
　　网址:http://www.
　　&&&详细信息可在&人民法院诉讼资产网&&（www.）&上查询。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&浙江省慈溪市人民法院
&&2017年7月28日
】【】【】【】&&&&地图找公告
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一个月（120元）
一季度（300元）
半年（560元）
一年 (1000元)
上海新奉公路号房产拍卖
拍卖时间:03-02
拍卖形式：网络拍卖
拍卖次数：第1次
编辑:邹佳嫔
浙江省宁波市象山县人民法院将于日10时至日10时止（延时的除外）进行公开拍卖活动，现公告如下：一、拍卖标的：坐落于上海市奉贤区奉城镇新奉公路号的房地产。该房屋位于上海市奉贤区奉城镇上海祥奉建材综合市场（原上海箱包城）内，上海祥奉建材综合市场位于奉贤区团青公路与新奉公路交叉口，地理位置优越，建设中的S3高速出口处，交通便利。本套房屋靠近新奉公路，位置方便。周围设施较全，一楼是46.16平方米的底层商铺，南北都有门。三楼93.62平方米，毛坯。该房屋单独所有，结构钢混，房屋总层数3层，所在层数1层和3层，规划用途店铺。土地使用权面积0平方米，土地宗地号奉贤区奉城镇24街坊81/2丘，用途商业用地，使用权类型为出让，终止日期：。起拍价：24万元，保证金：2万元，增价幅度：1万元。二、竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。竞买人（含自然人、法人、其他组织）可委托他人（具备完全民事行为能力的自然人）参与拍卖。竞买人委托拍卖的，须在竞买开始前向法院办理委托手续，竞买成功后，竞买人（委托人）与受托人一同到法院办理交接手续。拍卖成交后直接裁定委托人为买受人。开拍前无委托手续或委托手续不全的，竞买活动认定为参拍人的本人行为，成交后裁定参拍人为买受人。因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。三、咨询、展示看样的时间与方式：自日起至日止接受咨询、预约看样（节假日除外）。四、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后2分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟。五、拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，不到保留价不成交。六、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。七、标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。八、与本标的物有关人员[案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等]均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。九、拍卖竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金。本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户，拍卖余款在日10时前缴入法院指定账户(户名：象山县人民法院执行款专户，开户银行：招商银行宁波象山支行，账号：901)，拍卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知。标的物情况介绍摘录自宁波文汇资产评估有限公司出具的宁文评报字第083号评估报告。咨询电话：5、3联系地址:浙江省宁波市象山县丹东街道象山港路525号浙江省宁波市象山县人民法院&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&日
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上海房产新政引发的纠纷如何处理？
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房产新政引发的纠纷如何处理？&名词解释：情势变更情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，导致合同订立的基础发生改变或灭失，若继续履行原合同将显失公平，法律规定允许双方变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的干预，从而使合同双方达到相对的公平、公正。&法律条文依据：《中华人民共和国合同法》第六十条&&当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十五条&&当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。&典型案例：&上海市松江区人民法院民事判决书案号：(2016)沪0117民初21700号&　　原告：梁某。　　被告：栗某。　　被告：张某。　　原告梁某与被告栗某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法适用简易程序于2017年1月23日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。　　原告梁某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车位签订的《房地产居间合同》中的房屋及车库买卖合同关系；2、两被告返还定金70万元。审理中，原告将诉请2变更为要求两被告返还定金62万元，对其余部分予以放弃。事实和理由：2016年10月16日，原、被告就上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室及地下1层车位1室(以下简称“系争房屋”)签订了《房地产居间合同》，约定被告向原告出售系争房屋，总价527万元，合同价400万元，定金70万元，首付176万元，申请贷款280万元，尾款1万元。双方真实意思表示是原告首付款为527万元的30%，贷款为527万元的70%。后原告按约向被告支付了定金70万元。签订居间协议时原告名下有一套房屋，该套房屋上有公积金和商贷组合贷款，原告是出售该套房屋以购买系争房屋，也正因此居间协议约定双方于2017年4月16日前签订网签合同。原告夫妇并非上海户口，只能购买一套在上海的房屋。后由于2016年11月28日上海市的房贷新政导致有贷款记录的原告首付比例要提高到七成，这样原告首付需要多付210.80万元，即使按合同价400万元来计算，首付也要多付160万元，原告客观上没有经济能力支付如此高比例的首付，故与被告协商解除合同返还定金，未果。故原告提出以上诉请。　　被告栗某、张某辩称：2016年3月24日上海市房屋限购限贷政策已经将二套房普通住宅的首付比例提高到50%，非普通住宅提高到70%，直至原、被告签订居间合同时，该政策并未变化；签订居间协议时原告名下有一套住房，当时如果原告把名下房屋出售掉，确实可以贷七成共280万元，但如果出售不掉，就只能贷三成，也正因此，居间合同第三条明确约定了若原告贷款不足，应当自行现金补足；双方约定的贷款金额为280万元，并非是527万元的七成；原告妻子是在银行工作，对信贷政策的掌握比普通人更具有预见性。因此，原告并不享有合同单方解除权，被告不同意解除合同。但如果原告坚持不履行合同，那么被告也同意解除合同，原告需承担定金责任，定金应由被告没收。　　经审理查明：系争房屋于2015年5月26日核准登记于被告张某、被告栗某、案外人张某某名下。　　2016年10月16日，被告栗某并代案外人张某某、被告张某作为出售方、甲方，原告梁某作为买受方、乙方，上海复仁房地产经纪事务所作为居间方，签订一份《房地产居间合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋。第一条约定：购买总价款为527万元，该价款为到手价；买受方签署房屋买卖合同时，支付176万元；买受方申请银行贷款280万元。第二条约定：买受方于2016年10月16日前，支付房款20万元；于2016年10月27日前，支付50万元。第三条约定双方同意按照400万元作为合同价。并备注：若买受方需要申请购房抵押贷款，买受方应于签订房地产买卖合同后七个工作日内备齐贷款所需资料，向银行申请。银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受方应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方不足部分，贷款部分的房款待房产证拿到后七个工作日银行放款给出售方。该合同尾部《双方确认书》确认出售方实收定金金额为70万元，《签约时间》约定双方于2017年4月16日24时前至居间方处签订正式房地产买卖合同。庭审中，原、被告双方确认：居间合同的出售方、甲方主体为本案两被告；网签时间约定在2017年4月16日是考虑到原告需要出售现有房屋。　　同日，原告向被告栗某转账20万元。被告栗某出具收款收据，载明收到梁某、崔雪支付系争房屋购房款20万元。　　2016年10月28日，原告向被告栗某转账50万元。被告栗某出具收款收据，载明收到原告支付系争房屋购房款50万元。　　庭审中，原告还提供了《个人房产抵押贷款合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》及两份借款凭证，证明原告现有的坐落于上海市嘉定区汇旺东路XXX弄XXX号XXX室房屋上有商业贷款及公积金贷款记录。　　庭审中，被告申请证人郝某某出庭作证。证人陈述：本案房地产居间合同系其居间完成；房屋总价是527万元，并约定签订网签合同时做低价格以避税，具体做低到多少要等签订正式买卖合同时看原告的付款能力再确定；原告是置换房屋，原告名下还有套110多平米的房子，市场价在320多万，原告出售该套房屋以支付系争房屋房款；约定首付最低付3成，原告想多付点就多付点，具体要看原告的付款能力，付3成是指做低房价后的三成，贷款金额为做低房价后的七成，到手价527万元与合同价之间的差额由原告现金补足；首付部分和贷款部分的具体金额要在网签合同中重新约定。被告认可上述证人证言。原告不认可上述证人证言，认为首付是三成，能多付就多付需要原告同意才行；证人陈述的原告现有房屋价值与实际不符；做低房价是中介提出，其并未同意。　　庭审中，原告陈述，其现有房屋面积119平米，位置在嘉定区朱桥，挂牌价260万元，但卖不出去，加之其无法购买系争房屋了，所以出售意愿也不是很强了。现有房屋上贷款尚有70万元未归还。　　以上事实，由上海市房地产登记簿、房地产居间合同、转账凭证、收款收据、贷款合同、借款凭证、证人证言以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。　　本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房地产居间合同系当事人真实意思表示，双方均应按约履行。本案争议焦点在于原告能否以2016年11月28日上海市房贷新政导致其贷款额度降低为由要求解除合同、返还定金。2016年11月28日，在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。对该调控政策何时出台以及具体内容，原告在2016年10月16日签订房地产居间合同时并不知道，亦无法预测。虽然房地产居间合同第三条约定如银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受方应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方不足部分，但2016年11月28日的政策导致原告能够贷款的成数大幅减少且系争房屋总价本身较高，即使以合同价400万元计算，该政策实行后原告贷款金额从280万元降低为120万元，客观上给原告造成了履行障碍，普通购房者通常没有能力自有或短时间内筹措160万元。因此，双方未能最终签订正式买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，原告并无恶意违约行为。现原告主张解除居间合同所确定的买卖合同关系、返还定金，本院予以支持。审理中，原告将诉请变更为仅主张返还定金62万元，放弃其余部分，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：　　一、解除原告梁某与被告栗某、张某就上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下1层车位1室签订的《房地产居间合同》中的房屋及车库买卖合同关系；　　二、被告栗某、张某于本判决生效之日起十日内返还原告梁某定金62万元。　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　本案案件受理费10,000元，减半收取5,000元，由原告梁某负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。&&审判员　张　利&二〇一七年三月十日书记员　沈晓燕&律师评析：近年来国内不少城市就房地产价格调控出台了多项政策规定，政策针对的关键点由针对首付比例、贷款比例、贷款利息、购房人的购房资格、购房后的禁售期等组合而成，俗称限购和限售，政策愈发严格，这也体现了国家控制房价的决心。在限购政策的出台前后，引发了部分案件如类似于本案的贷款比例调整导致买房人无法支付房款；新政前买房人符合购房政策要求，可以购房，但新政出台后自己就不符合购房的主体资格要求，该种情况如上海的有关社保缴纳年数的要求的变化等；还有就是卖房人在卖房的过程中被限制出售等情况。对于因新政引发的纠纷，结合多年办案经验，大状总结如下规定，以供大家参考：一、无法付清高额的首付款，房屋买卖合同是否当然解除？答：上海市高级人民法院在《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第三条中有关“房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同”时阐述如下：房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。此外，最高人民法院在《2011年全国民事审判工作会议纪要》中关于限贷的问题时阐述道：“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。”二、若合同解除，相关的违约后果如何？答：最高人民法院在《2011年全国民事审判工作会议纪要》中阐述道“人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。”杨状律师认为，其实每个案件都存在区别，对于前述问题的最终结果，法院会考虑多方面的因素，包括合同约定、基本住房还是改善性住房、合同签署的时间点、双方在交易过程中的行为等。另外新政中涉及到的购房资格的问题等都可以参照本案予以处理。总而言之，购房有风险，交易需谨慎！！！
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