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委托他人签订购房合同
房屋中介欺瞒买主签订居间合同，委托中介买房需谨慎_法律名人谈_法邦网
房屋中介欺瞒买主签订居间合同，委托中介买房需谨慎
很多买房者在购买二手房时都会选择一家靠谱的房屋中介公司，这样既省心又省时。然而最近几天，沈阳皇姑区居民李某却因为中介公司欺骗她签订了一份居间合同，并以违约为由将她告上法院的事而闹心。买房也算是一件大事，不管是和卖房者直接交易还是通过中介买房，都要特别谨慎。对此，《法律名人谈》特别邀请北京圣运律师事务所的王优银律师就中介买房的有关问题与网友们一起分析、交流。
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王律师，通过房屋中介买房的时候，买房者和中介都会签订居间合同以约定房屋买卖过程中的各个事项。如果双方签订了居间合同，但买房者因为中介服务费太高而不愿意再通过中介买房，那买房者可以选择与卖房者私下进行房屋交易吗？
如果买房者和中介签订了居间合同，买房者当然也可以和卖房者进行私下交易，而且实践中这样的情况也普遍存在。但是，这种私下交易的做法并不会让他们如愿以偿，房屋中介机构也不会因此而丧失中介服务费的请求权。因为根据《合同法》第四百二十六条第一款的规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。也就是说房屋中介机构行使中介服务费的请求权，是以买房者与卖房者的房屋买卖合同成立为前提，即使买房者与卖房者进行了私下交易，但由于双方均借助了房屋中介公司的先前协助义务，实质上享受了中介公司的服务，且事前已经与中介公司签订了居间合同。在此情况下，房屋买卖合同一旦成立，买房者与卖房者就应当向中介公司支付中介服务费，否则，有可能承担额外的违约金，得不偿失。
通过中介买房的方式是很多买房者都乐于选择的，但相信很多买房者都不希望遭遇此次事件中的类似情况，要有效地避免这类情况的发生就要注意防范中介买房过程中的陷阱。现在二手房屋交易市场上的中介公司有很多，很多中介公司只是打着房屋交易的旗号欺骗买房者，王律师，一般中介公司会采取哪些手段欺骗买房者呢？
结合以往的办案经验和司法实务来看，一般房屋中介公司欺骗买房者的手段主要有： 第一，中介公司利用知名的网络媒体或者报纸等方式发布房屋交易的虚假信息，引诱买房者上钩，当买房者慕名而来，却发现广告上宣传的内容与房屋的实际情况严重不符，最终导致购房者被骗。 第二，不让买房者在预期的时间内看房。很多中介公司常常以卖房者不在家，没有钥匙为借口，迟迟不让购房者看房，导致购房者不能在合同约定的日期去看房，最后被中介机构反倒“咬”一口，说购房者不按照合同约定看房，从而要求买房者支付“不如期看房”的违约金。 第三，中介公司将押金、看房费等据为己有。一些中介公司往往打出低价房屋的幌子，诱使买房者尽快缴纳押金、看房费，之后中介机构以该低价房屋已售出，只剩下高价房为由，迟迟不退还押金，直到购房者放弃为止。 第四，骗取购房者的购房款。有的中介公司诱使购房者支付全部购房款，但只把房屋钥匙交付给购房者，不办理过户手续；有的公司要求购房者将购房的首付款、保证金等打到中介公司指定的账户，并非法占为己有，逃之夭夭；有的公司利用为购房人代办银行贷款之机将房产抵押给银行，然后冒用购房人的身份证件，将银行发放的贷款占为己有等等。 第五，居间合同中的霸王条款。这个也是实践中中介机构欺骗购房者的常见手段，表现为中介机构在违约金事项下约定：只要经本中介公司介绍的房产，委托人无论以何种方式与相对人成交，均视为居间成功，应由委托人全额支付佣金。这样的约定，加上我国现今法律并没有禁止一间房屋在多家房屋中介公司登记或者买卖，从而导致购房者即使不是通过A家中介公司而是通过B家中介公司成功交易， A家中介公司也凭合同向其追索中介服务费的情况。 中介公司除了采取这些欺骗手段欺骗购房者之外，还会采取很多新花样，建议广大购房者在通过中介公司购买二手房时一定要提供警惕，最好找专业人士帮忙，避免不必要的法律纠纷，毕竟买房是生活中的大事。
对于中介公司的这些欺骗手段，买房者应该采取哪些有效的防范措施来预防上当受骗呢？
面对中介公司千奇百怪的欺骗手段，广大购房者购房时一定要有风险意识、法律意识，谨慎行事。在此，我建议购房者朋友们，要注意以下几点： 第一，寻找正规的品牌房屋中介公司，注意查看中介公司营业执照正、副本，同时对正、副本的真实性进行验证，不能仅看到营业执照的复印件便轻易相信，以此确保你所选择的中介公司具有合法的职业资质。这是避免所有二手房交易纠纷的大前提。 第二，认真核查居间人提供的合同标的物，查看卖房者的真实身份，是否是房屋的所有权人，是否有房屋的产权证书原件，同时要注意一定要与卖房者核实房屋的具体交易信息，确保房屋的质量和房屋的面积符合合同约定。与此同时，对于房屋的交付一定不要认为只要交了钥匙，房屋就是自己的。根据法律规定，房屋买卖只有在办理了房屋登记过户手续之后，买房者才能成为真正的房屋所有人。 第三，对于居间合同中霸王条款的避免，购房者可以在签订居间合同时对中介服务费的支付做出限制性规定，比如约定买房者与卖房者双方签订有效的房屋买卖合同时，再支付中介服务费，或者，由于委托人受到第三方的欺诈而导致中介公司与委托人签订的合同不能实现时，委托人有权要求中介公司退还已收取的中介服务费及其他违约责任。总之，关于中介服务费的支付，居间合同中约定的越详细越好。 第四，购房者应在购买房屋之前，通过各种渠道了解房屋交易的程序及其需要交纳的费用，必要时购房者可向专业的房地产律师咨询相关事项，做到心中有数，减少受骗的机会。 第五，向中介公司支付的任何一笔费用都要让其出具收据，而且一定要妥善保管自己与中介公司或者卖房者之间来往的各种文件材料，对于他们的口头承诺，最好都用笔写下来，并让双方签字，“口说无凭，书面为证”，这样才能防止纠纷发生时，自己因为没有证据而处于不利的地位。 第六，提醒广大购房者一定要保持清醒的，不要贪图小便宜，凡事多想多观察多思考，记住“天下没有免费的午餐”，当中介公司为你提供“特别的优惠”时，说不上这就潜伏着某种陷阱，并会给你带来更大的损失。
选择房屋中介购买二手房的过程中，和中介公司签订居间合同是避免不了的了，但是，只要买房者在签订合同时谨慎行事，是可以有效避免签订一份不具法律效力，且损害自身合法利益的不公平合同的。那么买房者和房屋中介签订合同时要注意些什么呢？
买房者在与房屋中介签订合同之前，应首先确保中介公司具有合法经营的职业资质，并保证欲买卖房屋的真实等基本情况。对于合同签订的形式，法律上并没有明确的规定，可以是口头形式，也可以是书面形式，但为了更好地实现合同目的，我建议购房者都采用书面形式订立合同。在居间合同的条款上，订立时应当注意以下五点：第一，详细写明委托人委托中介公司居间从事的活动内容，具体可细分为活动的种类、范围和达到的要求，活动如期完成后需要支付的中介服务费的数额、支付的方式、支付的时间等。第二，详细写明中介公司应当如实向委托人告知义务的履行情况，具体包括自己能够履行的程度，需要什么条件完成委托人的委托事项。第三，写明居间的期限，何时开始何时结束。第四，详细写明居间报酬的支付、支付期限以及居间费用的承担等，这个前面我已经谈到了，一句话，越详细越好。第五，约定委托人和居间人的违约责任及争议解决方式。这些内容都是购房者在与中介公司签订合同时尤其要注意的内容，除此之外，双方还可以对合同的解除、履行或者其他情况作出详细约定。
此外，对买房者来说，选择一套质量好，价格合适的房屋也是尤为重要的，在实际生活中，可能很多买房者会遇到房屋质量不过关，或者房屋约定面积与合同中不一致等等问题，这种时候买房者应该怎么办呢？
在房屋中介买卖中，一共有两份合同，一份是购房者与房屋中介公司签订的居间合同，一份是买房者与卖房者订立的商品房买卖合同。这两份合同的标的物都是房屋，两份合同的相对人都对房屋负有担保责任，即担保交付的房屋符合合同约定。所以，如果买房者发现对方交付的房屋质量不过关，或者房屋约定面积与合同约定不一致，说明房屋中介公司和卖房者均构成了对买房者的违约，需要向买房者承担违约责任。 具体而言，一方面，买房者可以向中介公司提出支付违约金、返还中介服务费的请求。另一方面，若卖房者交付的房屋质量虽然不过关，但不影响居住使用的，或者房屋面积差在房屋总面积的3%以内的，买房者可以向卖房者提出违约金的请求；若交付的房屋质量严重影响房屋的使用，比如漏水，房屋面积差超过房屋总面积的3%的，那么买房者可向卖房者提出解除合同的主张，请求支付赔偿金。 在维权的方法上，买房者可以首先和房屋中介公司或卖房者沟通协商解决，如果不能解决，可通过仲裁机构解决或者诉讼方式维权。
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嘉宾简介：
北京圣运律师事务所主任、征地拆迁业务部首席律师、北京市律师协会行政法专业委员会委员、《中国律师》杂志、《中国律师网》、《第一视频》特邀评论员。创办中国第一家行政法专业律师事务所，以扎实的法律功底办理了大量疑难案件，代理过数起有重大社会影响力的案件。擅长领域：房地产 工程建筑 刑事辩护 行政复议 常年顾问 劳动争议 行政诉讼 国家赔偿手机号码：免费电话咨询电子邮箱：china-
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法律名人谈--中国法制类访谈第一品牌，每期邀请知名律师、专家做客法邦网，通过主持人与嘉宾一对一的对话形式，畅谈法律热点事件，普及法律知识，传播法律精神，解答法律问题。
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在房产中介签订买房合同后,佣金协商不了,定金能退吗?
在房产中介签订的房屋买卖合同有没有法律效应?在中介公司看中一套二手房(房改房)时,与中介公司签订了房屋买卖合同(三方),缴纳了2万元定金(合同中包含佣金金额房款总价2%,当时没有仔细看),签订过之后感觉佣金太高,与中介沟通佣金1%,中介不同意,佣金没有谈妥,现在中介说佣金必须按合同执行,不想买房了终止合同了,定金2万不退了。...
在房产中介签订的房屋买卖合同有没有法律效应?在中介公司看中一套二手房(房改房)时,与中介公司签订了房屋买卖合同(三方),缴纳了2万元定金(合同中包含佣金金额房款总价2%,当时没有仔细看),签订过之后感觉佣金太高,与中介沟通佣金1%,中介不同意,佣金没有谈妥,现在中介说佣金必须按合同执行,不想买房了终止合同了,定金2万不退了。我想问,签订房屋买卖合同时,房屋房产证持有人没有到场签字,而是她老公签的字,这个有没有法律效应,因佣金协商不了,我们不买了,我们是不是拿不回定金2万了?什么情况下我们可以拿到定金?
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定金一般不予返还。
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你好，合同是有效的，建议你们协商处理。
需要看看你们之间的合同才好做判断。
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可以带着合同到律所当面咨询律师
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你好，建议协商，。。。
你违约定金不退。
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房屋交易合同解约是否需要支付中介佣金
我有一套房屋通过中介出售给乙方（在中介处签订房屋卖方交易合同而且约定9月15日支付首付款20万的同时支付双方佣金给中介公司，签订合同的同时收取了乙方一万元定金）现在乙方联系说购房首付款无法支付需要解除合同，这个时候中介想我收取部分中介费，是否合理 我的理解①并非我违约而是买方（乙方）违约我支付中介费用是否合理②合同备注注明乙方交付首付款20万的同时由甲乙上方共同向中介支付佣金→这个合同买卖时规定甲乙双方各自承担交易佣金的）③另外此份合同上并没有注明如果双方违约的话中介佣金如何支付
公众采纳地区：上海-黄浦区咨询电话：帮助网友：221730 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_34 人 关键是你们是否签订了正式的房屋买卖合同。如果签了，需要支付，否则不支付 18:19
律师回答地区：上海-浦东新区咨询电话：帮助网友：30113 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人不合理，无需支付；可没收对方定金。 15:06地区：上海-静安区咨询电话：帮助网友：9515 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人你好，不必支付中介费； 19:45地区：上海-徐汇区咨询电话：帮助网友：84224 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_8 人不需要支付中介费用。 21:55地区：上海-徐汇区咨询电话：13816***帮助网友：1926 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人应当支付部分佣金的。 21:44地区：四川-成都咨询电话：400-帮助网友：129622 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_81 人中介要求的佣金是合理的，但还是要看你们关于中介佣金的合同是怎么约定的。一般情况下你们的买卖合同生效，他付出的中介工作已经完成。
买家不支付中介费用与你无关，你可以要求中介返还相关资料，如不返还可以去相关部门投诉中介。 19:49
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