物业公司归哪个政府行政部门管理
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物业公司归哪个政府行政部门管理
物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。物业管理公司在物业管理中的权利主要有：①根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业主委员会协助管理；⑥有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。物业管理公司在物业管理中的义务主要有：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和全体业主的监督；③重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。参考法条：《城市新建住宅小区管理办法》合家网声明：1:凡注明'来源：合家网'的所有文字图片等资料，版权均属合家网所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表合家网赞同其观点；2:在本站稿件中转载部分我们将标注版权信息,因部分来源稿件由于技术性原因（包括网友推荐文章、无法核实第一来源等）无法获得来源信息,我们希望此类文章作者能够理解并且尽快通知本站以便正确标注来源。
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政府部门在新物业管理法律背景下的职责
本文综合了新近颁布的《物业管理条例》及其配套法律文件的有关规定，并参考有关专著、教材中的相关论述，对新物业管理法律背景下各级政府部门所担负的职责进行阐述。
物业管理&&
政府部门&&
职责&& 法律背景
物业管理除了业主（单个业主、业主大会、业主委员会）、物业管理企业、建设单位（开发商）和房地产行政主管部门等四个基本主体外，还有公安、财政、民政、物价、工商、建设、规划和公用事业等八个相关主体。日颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）第一次在中国以立法形式确立了物业管理行业的地位，理顺了各方主体之间的民事法律地位，基本解决了长期以来困扰物业管理单位的一些现实问题。本文综合了《条例》及其配套法律文件的有关规定，根据有关资料，力图揭示《条例》施行后各级政府部门在物业管理中应负的职责，供有关人士参考。
国务院建设行政主管部门的职责
国务院建设行政主管部门是国家一级的物业管理主管机构，其职责是负责全国物业管理活动的监督管理工作，主要包括：①制定物业管理企业资质管理制度的具体办法；②会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法；③会同同级价格主管部门加强对物业管理服务收费的监督；④会同国务院财政部门制定专项维修资金收取、使用、管理的办法；⑤负责全国物业管理招标投标活动的监督管理；⑥对物业管理活动中的违法行为进行查处。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门的职责
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门是地方一级的物业管理活动的监督管理机构，其管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。根据《条例》及其配套法律文件的规定，房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括：①会同同级价格主管部门加强对物业服务收费的监督；②及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉；③指派工作人员指导其行政区域内逾期未进行业主委员会换届的业主大会进行换届工作；④负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理；⑤对物业管理活动中的违法行为进行查处。
此外，住宅规模较小的物业管理区域的规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定；省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理；直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理，例如《泉州市前期物业管理招标投标管理实施细则》第5条规定，泉州市负责全市物业管理招标投标活动的监督管理职责的是泉州市房地产管理局。
区、县人民政府房地产行政主管部门的职责
物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门是其行政区域内物业管理活动的直接监督管理者，除了承担上述职责外还应做好以下工作：①指导业主成立业主大会；②撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定；③批准符合投标人少于3个或者住宅规模较小条件的建设单位采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业；④在发生应当召开业主大会临时会议的情况下；⑤处理业主大会、业主委员会的备案；⑥与街道办事处一起指导监督因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的业主大会、业主委员会，做好业主共同财产清算工作；⑦撤销其业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定或者责令其限期改正，并通告全体业主。
此外，有些地方如泉州市在《泉州市前期物业管理招标投标管理实施细则》第3条中规定，采用协议方式选聘物业管理企业的，区、县人民政府房地产行政主管部门应在招标人提出申请协议招标并提交土地使用权证或批文、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证；经批准的总平面布置图；物业管理用房平面图、公共设施平面图；较小项目前期物业管理招标登记表等完整材料后的3日内完成审查，符合条件予以批准，不符合条件应及时退件。同时还应派人参加招标人选定物业管理公司的工作；接受招标人关于协议招标情况的备案，符合条件的，在3日内出具同意报备证明书。
其他有关部门的职责
物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利进行需要主管部门的监督管理，也需要相关部门和单位的大力协助。因此，《条例》也规定了相关部门和单位的职责：《条例》第20条第1款规定业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第2款规定在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作并接受其指导和监督。第3款规定住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会并认真听取居民委员会的建议。《条例》第14条第2款规定住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会。《条例》第46条规定有关行政主管部门在接到物业管理企业关于物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规行为的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
此外，物业管理企业在开业之前必须向工商行政管理部门申请注册登记，经审批并依法发给营业执照后方可正式开业；工商行政管理部门每年要对物业管理企业依法进行年检、年审，对违法经营者依法进行批评、教育、处罚直至吊销营业执照，对合法经营者给予保护和支持。物业管理企业要依法按时向税务部门纳税；税务部门有权依法对物业管理企业进行定期与不定期的税务检查与指导，处罚违反税务规定的行为。物业管理企业要接受物价管理部门的物价管理。
物业管理行业是直接关系到广大人民群众日常工作和生活的新兴行业，各级各有关行政管理部门应当按照各自的职责，通过深入学习和广泛宣传《条例》及其有关配套的法律文件，使所有与物业管理活动有关的组织和个人都能全面熟悉《条例》的基本内容、准确把握《条例》的要点，协同实施《条例》。
南平市延平区人民政府
关于明确物业管理工作职责的通知
延政文[2010]79号
发布单位：延平区政府 发布日期：
各乡（镇）人民政府、街道办事处，区直有关单位：
根据国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《南平市人民政府关于南平城区物业管理监管职能下放和委托管理的通知》（南政综[号）和《南平市建设局关于做好南平城区物业管理活动监管职能交接工作的会议纪要》（南建纪要[2010]2号）精神，为进一步加强我区物业管理工作，落实工作职责，建立物业管理长效机制，提升物业管理水平，构建和谐社区，创造文明、安全、舒适的居住和工作环境，现将有关事项通知如下：
一、提高认识，增强物业管理工作的自觉性和主动性
物业管理与广大群众生活密切相关，是涉及千家万户切身利益的民生问题，是创建和谐社会的基础性工作。做好物业管理工作，对于贯彻《物权法》及实施国务院《物业管理条例》等法律法规，维护群众的合法权益，为百姓安居乐业创造良好的生活环境，维护社会和谐稳定等方面具有重要意义。各级各部门要切实增强意识，做到思想到位，认识到位，努力提高物业管理工作的自觉性和主动性，充分发挥各自优势，认真履行职责，推动物业管理良性发展。
二、成立机构，充实人员
物业管理工作政策性强、涉及面广，主要工作和责任在基层。因此，各乡（镇）、街道要重视物业管理队伍建设，要设立物业管理站，确定一位分管领导，配备专职人员，加强对物业管理日常工作的组织实施，行使属地管理权，切实做到机构、人员、经费“三落实”。要建立健全物业管理工作考核制度，完善考评办法。区建设局要加强对各乡（镇）、街道开展物业工作的业务指导，并负责做好辖区物业管理活动的监督管理工作。
三、工作职责
（一）区建设局工作职责
1、宣传、贯彻、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定，业务上接受市房地产行政主管部门的指导，并执行其下达的有关工作任务，指导乡（镇）、街道、居（村）民委员会物业管理工作；
2、负责划分物业管理区域；会同乡（镇）、街道对需要调整的物业管理区域进行重新划分；组织成立业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组；指导业主大会、业主委员会的组建、换届工作；负责业主委员会的备案工作；出具业主委员会刻制印章证明并办理印章备案；指导、监督业主大会、业主委员会开展工作；前期物业管理选聘监管；对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，负责责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主；
3、负责物业服务企业暂定资质和三级资质的审批、资质年度检查等事项；
4、负责物业管理招投标活动的监督、管理工作，负责前期物业管理招投标的备案工作；
5、负责物业服务合同、临时管理规约和房地产中介的备案工作；
6、指导、监督、检查物业服务企业的日常服务工作，指导、监督物业服务合同终止时的物业管理移交工作；
7、负责住宅专项维修资金的缴存、使用、管理和指导、监督工作；
8、建立物业管理投诉受理制度，负责对相关企业和相关人员在物业管理活动中的投诉进行调查处理，并依法对违约单位、物业服务企业及业主、业主委员会违法违规行为处罚等工作；
9、行使市政府授权职能和市建设局委托职能的相应行政执法权。
（二）乡（镇）、街道工作职责
1、贯彻、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定，业务上接受市、区两级房地产行政主管部门的指导，并执行其下达的有关工作任务，指导、监督居（村）民委员会物业管理工作；
2、配合市、区房地产行政主管部门积极开展物业管理政策法规宣传和教育活动；
3、负责组织成立业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组，筹备组长由街道办事处、乡（镇）人民政府代表担任，负责筹建首届业主大会、选举产生业主委员会和业主委员会的换届工作，指导、监督业主大会、业主委员会的日常工作；
4、负责对需要调整的物业管理区域进行重新划分，对因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，负责组织召开业主大会，推选业主代表，由相关代表组成清算组，并监督做好业主共同财产清算工作；
5、监督、检查辖区内物业服务企业的日常服务工作，配合区房地产行政主管部门做好指导，监督物业服务合同终止时的物业管理移交工作；
6、积极引导旧住宅小区成立业主大会，改善基础条件，逐步推行物业管理；
7、协调物业管理与社区建设之间的关系，协助有关行政部门对物业管理活动进行监督，协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的纠纷投诉。
二〇一〇年五月十八日
主题词：城乡建设 物业管理 通知
抄送：市政府办公室，市建设局。
区委办公室、区人大常委会办公室、区政协办公室
南平市延平区人民政府办公室&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
物业管理中政府职能的转变
完善政府的社会管理和公共服务职能，推进服务型政府建设的一个重要措施就是将本来应该由社会管理，社会自身也能够管理好的社会事务交由社会管理，如物业管理、资产评估等。在将物业管理推向社会后，政府在行业管理中应该如何准确定位成为大家关注的焦点。
　　现代物业管理是一个非常复杂的系统工程，它涉及到诸多社会关系，包括物业所有权人、物业使用人、开发商、物业管理公司、各专业服务公司以及相关的行政主管部门等。在当今的现实中，业主在与物业管理公司的中突中处于相对弱势地位，而物业管理公司在与政府的博弈中又处于弱势地位。对业主来说，他们既渴望政府能规范物业管理公司的行为，又在业委会的设置、自主选聘物管企业等方面对政府的干预意见颇多。
　　我国计划经济下的房屋管理是政府行政管理的活动；在市场经济下，物业管理的市场化、专业化和社会化并不意味着政府将完全退出这一管理领域。目前，业主和物业管理专业人员对物业管理的性质都不甚清楚，导致各方都存在很多不符合市场规律的行为。特别是随着我国房地产市场的高速发展，物业管理不断面临新的难题，许多纠纷由于以前没有明确的法律条文规定，给纠纷的认定和处理造成困难。这些问题的解决都离不开政府的指导和监督。
　　现在的物业管理公司大多是开发商的子公司，与开发商之间的天然联系也影响到其物业服务质量的提高。在我国，许多物业管理合同，起初是房地产开发商与物业公司签订的，住宅卖出后，通过与新业主再次签署服务合同形成的。物业管理者常常具有不可选择和替代的地位，这造成业主的权利地位被淡化和忽略，在双方的关系中失去委托人和权利人的地位，成为只能听命于物业管理者的被管理对象。这种长时间的服务关系的扭曲造成物业管理者认识上的错误，导致服务意识淡薄、服务质量低下，以致引发双方的矛盾。要有效解决这个问题，也需要政府的监督和规范。
　　物业管理本质上是一类特殊的民事活动，它是涉及千家万户利益的公共性服务。现代的物业管理主要是因建筑物区分所有权的不可分割性而产生的物业区域内公共事务管理，无论住宅、商铺等各种类型的物业，任何对公用设备和共有区域的处置都会对全体业主产生影响。因此必须要进行统一管理，也就是所谓的物业管理，即一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等公共管理服务项目。但是物业管理企业同其他企业一样都是企业，很容易产生同一般企业以盈利最大为目标的偏向，从而缺少对业主公共利益诉求的关注。因此，政府必须对物业管理活动进行监管来保障业主公共利益。
　　物业管理活动中存在大量的民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节，不宜采取政府行政措施进行调节。在物业管理工作中，政府不宜参加实际的交易与管理，也不宜干涉各方行使权力与民主自治。物业管理活动需要调节各方利益，政府必须站在公正的立场，转变角色定位。政府的职能是制定规则、协助指导、建议、实施监督、协调解决争议，既不参加实际的交易与管理也不干涉各方行使权力与民主自治。
　　以物业服务收费为例，物业管理企业收取业主费用，向业主提供服务，本身体现了一种经济关系，收费标准就理应由物管企业与业主、业主委员会协商确定，体现的就是按质论价、优质优价的原则。过去政府卷入物业收费纠纷中，对住宅物业实行政府定价，干预本就应该属于物业公司和业主之间的具体交易谈判，结果，物业公司反映收费标准过低，影响了正常的经营，一些原来收费未达到文件规定标准的业主对此也反映强烈，并无法从根本上解决物业服务收费纠纷。取消住宅小区的物业服务政府定价就正是政府行政职能转变的一个良好体现。
　　政府有责任确保物业管理过程中纠纷的解决完全符合公正和公平的规范，确保公共利益居于主导地位。物业服务是有偿服务，虽然涉及的领域与传统的政府角色有着很多重叠的地方，但是双方性质并不相同。在物业管理企业与政府各职能部门交易的过程中，由于受到历史传统的影响等，很容易出现权责不对等的情况。如果公用事业单位要委托物业管理公司提供维护物业管理区域内的市政公共设施的维修养护服务，也必须付费。现在，很多公共职能部门将城市基础设施的维护职责无偿转嫁给了物管企业，甚至要求企业为水电气暖的自然损耗承担责任，其结果只能是物业管理企业再把提供服务的费用转嫁给业主。住宅小区内的绿化用水、照明及二次供水用电与市区内街道绿化用水、照明用电一样，均应属于社会公益事业，而住宅小区内绿化用水、照明用电费用也要由物业管理公司及业主住产承担。这些带有垄断色彩的衙门作风损害了广大纳税人的利益，需要政府的进一步规范，以更好地维护公共利益。
　　社区的财产所有权发生变化后，政府应当积极的通过保障各方的参与权利，鼓励表达各自的价值观念并通过良好的沟通形成共同的公共利益，而不仅仅是简单达成物管企业和业主的妥协。在物业管理中，提倡业主先进行自我管理、自我约束，即授予业主自治机构一定权威性，充分肯定业主公约的作用，通过国家的法律对这种业主自制的“法”权给予强大的保护，赋予业主自制立“法”的权威性和约束力，还采用必要的法律手段来维护这种权威性与约束力。只有业主公约的产生符合公共利益，履行得到保障，才能实现业主的自我管理。面对纷繁的社会事务，转型中的基层政府，必须明确自己的角色与定位，区分属于政府应予有效管治的公共事务和属于社区、市民间自行解决或提交司法裁断的自治事务，在有所为和有所不为中如何更有效率地行使政府职能，以免将经济纠纷转为更深层次的纠纷。
　　对于物业管理行业，政府正在通过深化和完善行政审批制度改革，优化完善管理方式，从规范主体行为向培育主体自律和守信转变，并通过加快行业协会改革步伐、发展社会中介组织等来实现对过程公正的监督。政府行政管理权主要体现在对物业管理企业准入以及从业人员准入的监管，以及在招投标等各项具体业务的指导上，来确保物业服务的水平；对财务的监管，包括物业服务收费的透明化以及物业专项维修资金的使用等方面，来确保业主的知情权；对业主大会和业委会的成立、职责等进行界定等，来保障交易的公平性。同时，在房地产市场发育成熟的地区，还通过发展中介来帮助业主行使监督权。
　　物业管理的目的就是要实现物业的保值和增值。当业主自我管理、自我约束无效的情况下，政府应行使行政职能来保障物业所有人的合法权益。物业小区中的主要纠纷是关于共有财产权的。由于共有财产权，每一个业主之间的权利关系紧密相关，任何一个业主要保护自己个人的利益，就要关心和保护属于自己按份共有的财产。无论是个别业主还是物管企业或是开发商，当他们擅自改变公共建筑和共用设施用途、侵占公用道路、场地等，都是侵害了业主的财产权。无论是业主自治机构还是物管企业，都没有任何执法职能，需要政府行使行政职能对物业所有人的合法利益进行保护。这种保护不仅体现在财产权上，也体现在民主权上。例如有的地方行政部门把业主是否履行按期交纳物业费用的义务与能否具有业委会委员的被选举权挂钩，这种权利与义务的倒置，体现的就是一种对民意的干涉，对业主民主权利的损害。
　　总之，通过完善政府在物业管理事务中的社会管理和公共服务职能，让物业管理企业、业主、业主组织与其他机构一起来共同管理和治理物业管理区域内事务，将是实现社会管理社区化越来越重要的手段。
北京市民主党派和市工商联建言——
加强政府职责完善住宅物业管理体制
2006年2月至5月，在居住小区物业管理问题调研过程中，课题组召开了居住小区物业管理专题讨论会，集中听取了政协委员、民主党派、专家学者以及社会各界对物业管理的看法和意见。由于调研选题是当前社会反映比较突出的问题，调研过程中呈现出各方面的高度重视与积极参与。北京市八个民主党派与市工商联都参与了此次调研。党派成员在调研过程中积极建言献策，提供了许多关于物业管理的现有调研成果及相关资料，发表了真知灼见。
规范房地产业及开发商行为是当务之急
针对北京市物业管理出现的问题，应该找出主要矛盾，相关主体之间要厘清职责、理顺关系。
清理北京的房地产开发市场。房地产业是北京城市发展举足轻重的产业，对北京市经济的发展、改善百姓的居住状况做出了巨大的贡献。但其自身发展存在着较多问题，据报载：在北京注册的有5000多家房地产公司，而真正有开发实力的不足十分之一，显示北京房地产开发市场的不规范及某种程度的混乱。在我们对北京广安门街道的调查中，发现业主们在购房后拿不到产权证的高达55%！说明其问题。
研究制定《住宅小区的房地产开发及销售条例》。物业管理引发社会矛盾的根源及症结在于开发商，即大家基本认同的80%的原因来自开发商。出现这种结果的原因就是约束规范开发商行为的法规有欠缺，所以开发商敢于将80%的问题转嫁给物业。在研究制定相关法规中应包括：开发商造成问题的解决及处罚；住房质量保证金制度的设立，住宅小区建设开发商不得更改公共设施的公益性功能用以自己谋利，如车库、会所的所有权及使用等；房屋出售后前期物业与后期物业管理的衔接及账目的公开等等。并要监督依法而行。
通过司法途径解决物业管理纠纷
目前，物业管理纠纷中主要是业主与物业公司之间的矛盾，对于通过双方协商、主管协调、行政处罚等措施仍然不能解决的，诉诸司法途径解决就变成了解决双方争议的最后手段。但在司法实践中通过司法手段解决物业纠纷往往对业主非常不利。因为许多涉及到物业管理的案件，如果物业公司持前期的物业合同或缴费收据，起诉业主支付拖欠的费用，结果几乎都是业主败诉。但对于业主的抗辩，比如物业服务质量不符合约定或国家规定的标准，应降低收费标准等，几乎没有胜诉的。在司法判决的现实面前，业主对司法机关处理物业纠纷的公信力大打折扣，转而采取消极对抗，为物业纠纷的解决增加了更大的难度。因此，有必要在司法环节加大处理物业纠纷案件的研究与审判技术的研讨，更多地从构建和谐社区、维护社会稳定的角度判决物业纠纷案件，尤其是判决结果应该对服务质量不合格的物业公司有所触动，甚至使其退出物业服务市场。在司法层面解决物业纠纷还应该建立行政与司法的沟通渠道与机制，降低化解矛盾与解决问题的社会成本及负责影响。在司法解决物业纠纷的过程当中，要注意平衡业主与物业公司之间的关系，尤其是在取证方面以及证据责任的分配方面。在司法解决层面上，要使业主有解决争议的顺畅渠道，并能让业主看到胜诉的信心，使业主重建对法律的信心；法院处理的结果也要达到法与理和谐统一。这样才能使物业纠纷得到更好的解决。
严格开发 建设项目的审批和验收程序
针对当前物业管理中存在的各种问题，我们认为：应采取“分步解决，逐渐完善”的方针。目前应把重点放在解决开发商遗留问题；建立健全在基层政府指导下的业主自律机制；规范物业服务和收费标准；解决低收入群体物业费负担过重等方面。从而强化政府在物业管理中的职责，保障物业管理中各方的合法权益，缓解物业矛盾，共建和谐社区。
政府有关部门应按照以人为本的原则，结合物业管理的需要，完善住宅小区设计规划标准；严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；加强对建设规划、水电配套设施的验收及建筑物在建过程的管理。建立政府职能部门和开发企业的责任追究制。在项目开发建设过程中，对已批准的开发建设项目要严格变更程序。业主购买房屋，在很大程度上是购买居住环境，规划的变更直接引起房屋价值的升降。因此，要完善城市建设规划管理和公示制度，让购房者明晰所购房屋环境的规划情况。
在实施“住宅分户验收”制的同时，应进一步完善房屋质量保修制度。对新验收办法实施前的建设项目遗留问题，政府部门应进行调研，制定办法，尽快解决遗留的房屋质量不达标、配套设施不全、权属不清等问题，对遗留的水、电、市政等设施配套不全问题，应积极予以解决，以保障购房者和开发企业的合法权益。
将商品住宅小区纳入街道社区统筹管理
住宅小区无论大小其实就是一个小社会。在这里涉及到治安、供水、供电、供气、教育等，它几乎涉及到我们政府部门的方方面面。政府应该给与自始至终的关注，而不是出了问题再管。鉴于目前的物业管理状况，建议政府将商品住宅小区纳入街道社区统筹管理，在不与今后物权法相冲突的前提下，本着建立和谐社会的最终目的，将社区工作延伸到小区中去。
适时调整物业收费的形式。一是物业公司的收益执行固定收益率，即以总物业费的一定百分比作为服务管理费，其余都是业主的钱，该花在哪里就花在哪儿；二是物业公司要明白，物业费是大家的，而不是自己的，不能“窃取”也不能变相“吃”。如果有业主和物业之间单纯的矛盾存在，就是上述问题引起的。三是物业费不能存在物业公司的帐户上，应像银行存款一样存入银行。从物业费收取支会的过程中体现物业费的排他性。
业主委员会或业主大会成立的形式和必要性值得商榷。一个义务的、松散的、毫无制约的组织，能否真正代表业主行使权利，能否起到我们希望它所起到的作用，就目前而言还没有肯定的答案。建议：一是重新论证业主组织成立的科学性、必要性；二是如有必要也要因地制宜，不能搞一刀切。
政府要对百姓的消费观念给予正确的引导。虽然这不是一朝一夕的事情，但必须让群众明白，在享受物业服务的同时，需要付出一定的费用。
政府应加强对物业管理工作的指导和监督
目前，物业管理行业的发展已进入一个攻坚阶段，深层次问题逐步暴露，情况错综复杂。从解决物业管理的突出矛盾、构建和谐社区、维护社会稳定的角度出发，建议将“物业管理纳入社区建设”这一模式尽快推广到各区县小区物业管理中去，适时制定相关规章制度，加大政府部门对物业管理企业的监管力度，着力提高小区物业管理企业的规范化服务水平。
首先，要从源头上着手，严格把好新建居民区验收关。在小区竣工验收时，相关部门应严格把关，加强对开发商的监管，房屋质量和配套设施都必须保质保量，对未按规划建设配套公共设施或者存在质量问题的，有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正，杜绝开发商遗留问题的出现。其次，千方百计规范物业管理行为。主管部门要尽快建立完善的物业企业准入制度，提高物业公司入市的门槛。对辖区居住区的物业管理企业进行统一的监督和管理，逐步推行开发建设单位分业经营的模式，使物业管理企业真正成为独立承担民事责任的企业法人，实行专业化管理。通过加强政府监管，促使物业管理企业树立服务第一的理念，真正做到以人为本、尊重业主、服务到位。再次，及时化解物业纠纷。行业管理部门要与街道办事处和社区密切配合，形成合力，及时解决业主与物业管理企业之间的纠纷，努力将问题化解在萌芽状态，维护社会安定团结局面。
调解物业纠纷过程中应发挥基层政府的作用
北京市区两级政府及相关职能部门和各区（县）的街道（地区）办事处要高度关注本市商品住宅小区物业管理纠纷和业主委员会的建立及运行工作。一是各级政府，特别是各区（县）建委小区办、各街道（地区）办事处和相关社区居委会要提高对小区业主委员会合法地位和维权作用的正确认识，鉴于通过业主委员会协调社区相关事物是今后社区业主不可缺少的自我创新、依法自治管理的主要途径，对业主委员会提出的合理意见要提出积极的指导意见；对于需要政府部门给予帮助的事务（如召开业主大会、帮助成立业主委员会等）要给予积极的支持。
充分发挥基层人民调解委员会的职能作用，由各城区街道（地区）办事处牵头，社区居委会、街道派出所、小区开发商、小区物业公司和小区业主委员会或业主代表组建“和谐社区建设委员会”或物业纠纷调解委员会，定期召开联席会议，协商解决有关物业管理纠纷。
联席会议应专门、及时处理小区业主及业主委员会与开发商和物业公司比较突出的各种问题，遵循信息公开、平等协商、互相谅解的原则，全面合作处理物业纠纷，防止矛盾扩大和激化，减少群体上访，并将这一工作内容尽快纳入全市各区（县）各街道（地区）办事处和派出所的政绩考核指标。东城区在全市率先成立的区级物业调解委员会和朝阳区香河园街道办事处在全市基层成立的首个社区物业纠纷调解委员会的工作经验，都值得政府部门调研总结，向全市推广。
规范物业收费标准，增强物业服务透明度
物业公司的职责是按照政府颁布的政策、法规及相关的条例、标准等，为居民提供规范化的优质服务。尽管一般的物业公司都叫物业管理公司，但物业公司提供的管理职能实际也是一种服务。物业公司收取物业费，就应提供物有所值的服务。物业费的标准应该和物业公司提供的服务项目和标准紧密相关。物业公司服务做得好，能得到居民的认可，物业费收缴率就高，公司经营状况就好。所以说提供优质服务应该是物业公司首先需要解决的问题。
和谐社会就是要让不同阶层、不同收入的人群都能安定地生活。物业收费标准应考虑到千家万户，政府的指导价要适合不同群体。物业服务要明码标价，物业费的使用情况也要定期予以公示，让业主了解。另外，物业公司等级标准的评定要有规范。物业服务人员要持证上岗，整体素质必须不断提高。
总之，物业管理中存在的矛盾与纠纷，绝不是简单的物业服务问题，是社会综合问题在生活小区中的具体反映。因此，加强我市住宅小区的物业管理，应该作为构建和谐社区、构建和谐社会工作的重要组成部分，要本着依法治国、依法行政的原则，从源头抓起，规范各项法律法规，加大政府监管力度，将各环节工作落到实处，发挥社会各界力量共同做好。
物业管理业发展要以市场经济原则为导向
物业管理行业的发展与完善始终要以市场经济原则为导向。目前北京市的物业管理是多种体制并存，各种矛盾交织，要理清头绪，就要统一思想认识，使大家的想法有一个共同的平台。我们认为，坚持以市场化的理念去指导物业管理工作应该是一条正确的道路。改革开放22年的经验已经证明了这一点。
有人说，许多老小区也管得很好。不错，但管理好的老小区大多是政府或单位承担着小区公共部分的管理和维修费用。因此，在评价时，必须在同一标准之下。政府在物业管理事务中的角色不应当是运动员，而应当是裁判员；要帮助物业管理行业建立起能自我约束的良性市场机制，在这个系统中所有的物业管理公司能够以业主为关注中心，行业自律，良性竞争。政府应该在市场不断成熟的过程中逐渐退出。
因此，非商品房化的小区要积极探索推进市场化进程，使政府或单位从物业管理中解脱出来，使所有的物业管理公司都在一个公平的平台上竞争。商品房小区要不断完善市场化管理机制。在北京市房屋市场化程度还不成熟的今天，政府需要积极的参与引导，使这一过程平稳过渡。
既然市场化，国外物业管理的先进经验就可以借鉴，这是我们较快提高物业管理水平的捷径。
注重发挥行业协会的作用
物业管理水平在一定程度上体现了城市管理水平，也是构建社会主义和谐社会的重要组成部分。
在完善物业管理机制的建设中，要由市发改委和市建委牵头，加速物业管理行业的组织建设，融合现有的物业管理行业协会/商会，支持具备自下而上成立、会员企业信任、有一定威信的物业管理行业协会/商会组织的发展，以弥补现有的行业组织缺位，推动产业发展。
加快政府部门职能的转变，授权、明确行业协（商）会职能，支持行业协（商）会在履行行业统计调查、行业信息的收集发布、行业标准的制定、行业技术职称评定、行业指导和行业评比、行规行约的制定、保护本行业知名品牌、同业议价、行业咨询与培训、招商办展、考察学习等职能上充分发挥作用。
针对房地产开发商交付完工验收项目程序和招投标物业管理企业，要吸收物业管理行业协（商）会参与，避免遗留矛盾的发生，维护业主的权益；公正选择资质高、信誉好、服务优的物业管理公司，促进和谐社区的健康发展。
“政府立法，行业立规，企业立信，百姓立德”是物业管理体制建设相互联系的重要环节，也是维护北京稳定的重要因素。行业协会/商会的发展，将提高物业管理企业的素质和服务水平，为化解社区物业纠纷，构建和谐的社区环境发挥重要的作用。
（北京市政协城建委提供资料）&
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