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过桥资金的分类应用与案例
信托如何应对最高额抵押登记风险
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《 房屋登记办法》（建设部令第168号）亦在第五十三条规定：“对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。”
（二）各地登记机关对最高额抵押的态度
目前各地登记机关对如何设定最高额抵押权的做法不太一致，有的登记机关能够办理，有的登记机关不予办理。由于曾经出现过办理最高额抵押产生纠纷而被告上法庭，某些登记机关出于降低自身风险的角度考虑，对最高额抵押不予办理或者作出限制性规定。笔者在办理抵押登记时，曾经遇到过不予办理最高额抵押或者主动要求办理最高额抵押但对最高债权额与最高本金额不予区分的情形。登记机关不予办理的做法肯定是不合法的，既与《担保法》《物权法》相违背，也使得部门规章对最高额抵押登记的规定流于一纸空文，而登记机关曲解最高债权额的概念，导致错误登记也可能给我们带来损失。我国尚未有统一的不动产登记法，登记机关的种种违规，给最高额抵押的担保效力带来法律上极大的不确定性，例如，我们签署最高额抵押合同，担保未来发生的一系列债权，而登记机关却作为一般抵押来登记，最高额抵押是否生效处于不确定的状态；再比如，登记机关同意办理最高额抵押，但是执意将最高债权额登记为贷款的最高本金限额，将来发生诉讼，法院在认定最高债权额时是以公式为准，还是以当事人之间的意思表示为准，存在一定的争议，如果认定以公示为准，那么我们对基于贷款本金产生的利息、损害赔偿金、违约金、实现债权产生的费用等均无优先受偿的权利，信托公司将处于非常不利的境地。三、实务中如何应对最高额抵押登记遇到的问题
面临实际中的种种情况，需要在法律、规章等有效的规范性文件及登记机关具体业务要求的夹缝中寻求最大的利益保障。 第一，如果登记机关不愿办理最高额抵押，我们需要重新考虑担保措施如何覆盖风险。在这种情况下，有两种方式可以考虑，（1）在有多种担保方式的情形下，我们可以利用价值高的土地使用权来担保额度相对较大的债权，利用其他担保物用来担保后期额度相对较小的债权；（2）如果交易对手的资产很有限，我们也可以将借款合同做实，不采用“不超过”、“最高额度”等字眼，将债权确定下来，用来办理一般抵押，在借款合同中约定具体金额以借款借据为准。 第二，如果登记机关不按当事人的意思表示如实登记最高债权额，强加行政机关的意志，要求在他项权证上对最高债权额填写债权本金的数额，我们需要尽力争取，至少不能按照登记机关的这种要求修改最高额抵押合同中最高债权额的具体数额；如果登记机关执意按债权本金的数额来填写最高债权额，否则无法办理抵押登记，也要求我们在最高额抵押合同中做相应的变更，我们可以借鉴银行签署授信协议的方式，将债权本金的最高额放大，然后在实际操作仍按我们预定的具体贷款金额发放贷款，这样可以避免最高债权额无法覆盖所有债权的情形。 第三，在填写最高债权额时会碰到这样的难题，在实际操作中难以预测确定交易对手一旦违约后发生的诸多费用，包括但不限于违约金、损害赔偿金、律师费、诉讼费、执行费等，如果填写的最高债权额过低，则可能部分损失无法得到优先受偿。试图列举并涵盖所有可能发生的费用明细的方法是非常耗时耗力的，最简单的做法是填写抵押物的评估价值，因为我们在实现担保物权时能够优先受偿的部分至多是以抵押物的变现价值为限，在评估机构对抵押物的评估非常公允真实的情况下，基本可以覆盖可能发生的损失。更多金融业资讯，案例、法规、分析、创新、PE/VC、IPO、三板、并购重组、银行、债市、信托、项目融资、资产管理、资产证劵化、风险管控、基金管理、小贷、典当、担保、保险、互联网金融、行业知识等，学习、交流，尽在《中国资本联盟》平台微信公众账号：CACNORG。让我们以诚携手共进，缔造中国金融未来。（投稿、商务合作、发送邮箱：cacnorg163@.com）
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&　&& 一、银行承兑汇票：（用现金换取等额的银行承兑汇票）&1、直接买票（转贴现）：参考利率6个月期1.5--2%（如是城市商业银行或信用社则2.0--3.5%）。&2、保证金进开票行我方临帐：参考利率半年期2.3--3.5%（如是城市商业银行或信用社则3.0--4.5%）。&3、保证金进开票企业账户：参考利率半年期2.5—4.5%（要求开票银行出监管承诺或保证资金安全方式）。&4、要求续票1年到3年的银行承兑汇票：首期参考利率4.5--6%，后每半年续票时2.8—3.5%，未出票前不进企业账户，只同台交割。&5、要求在票面备注栏上写上《到期只限本行承兑》并续票1年到3年。首期参考利率6%，以后每半年续票时3.5%，未出票前不进企业账户，只同台交割。&6、要求银行承兑汇票压库、不贴现、不转押。到期返款可退票。每6个月4%的贴息，首期费用加3—4%。& 二、商业承兑汇票：&1、商票贴现&a、支行开跟单保函，分行授权，半年期，利率5.9%。&b、支行开跟单保函，三年期，首期利率5.9—8%，以后每半年3%。分款用。&2、商票回购（1—3年期）&a、首期利率5.9%,以后每期（半年）3%，行与行之间签回购合同，不进银行大帐，出款方式为给等额银行承兑汇票。&b、利率按银行现行利率，正规回购，进银行大帐，手续费1%。三、保函筹资（分行级）：&1、保函对银行开：利息按银行现行利率（首年扣除，以后每年按期交），操作费一次性3%。&2、保函对企业开：首年利息加费用为9.8%，以后每年8.5%。四、同城及异地贷款：&1、具备条件：良好的项目，有价的资产（土地也可）及证券，前期的启动资金（贷款总额的9～33%）。贷款利率为现行银行贷款利率，担保费一次性2.5—5%&2、&具备条件：有价证券及资产（可登记他项权），无需前期资金。费用（含利息）：3个月共8%，6个月共8%，9个月共10%，12个月共12%。&五、过桥资金的垫付：&1、银行贷款的还旧贷新：费用依时间而定（1.5～7.5%）.&2、银行贷款的抵押物业赎回及再贷款：&费用——依时间而定（3%—8%）。&3、担保公司所需授信保证金的垫付：费用——依时间而定（5%—10%）。六、形象资金：&1、安排银行，资金经过需摆帐企业的账户，提供流水单及资金证明；费用，一次性收取0.5—0.8%。&2、由摆帐企业安排银行，需在摆帐企业停留一天，付费1—1.5%；停留三天3%（每晚转回，不过夜）。&3、长期摆帐，在摆帐企业定存账户上出流水帐单及资金证明，费用：1个月为2.—2.5%，3个月为3%，每增加一个月增加0.5%的费用。&4、摆帐在资金方的账户，费用：1天为0.5%，以后每天为0.3%&。&5、验资资金的代垫付，费用：同城0.6%—1%，异地2—3.5%。七、物业抵押快速信贷：物业产权清晰，业主积极配合，2-3天即可出款。说明：以上是长期操作的品种，至于以上各品种操作程序及细则在您确定好品种后，&/TABLE
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