限购+限售成楼市调控标配 济南还将如何发展？
多城密集发布限购政策 限购+限售成标配
9月22日起，4天9城发布楼市调控政策，南宁、重庆、南昌、贵阳、西安、长沙、武汉、石家庄、无锡纷纷升级限购，其中六个城市同时发布了限售政策，全国限售阵营超45城，限购+限售成了楼市调控标配，这显示了各地抑制投机性购房需求的决心，积极响应“房住不炒”的主旋律。除此之外，西安及武汉还规范了开发商行为，杜绝全款优先选房等违规行为。这次全国多城密集发布限购政策，不禁让人想起去年国庆前后连续20多城发布限购政策，大家纷纷猜测今年双节期间是否会再次掀起限售大潮，在目前的形势下，济南的楼市会不会跟进呢？
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房价双降+四限时代 济南跟进空间有限
9月18日国家统计局公布了8月份楼市数据，数据显示15个热点城市房价全面停涨，一二线城市房价同比涨幅继续回落，三线城市同比涨幅出现回落。其中济南新房与二手房价格都出现了环比下跌，其中，新建商品住宅结束了五连涨，环比7月下降了0.3%，二手房价格连续连个月环比下跌，8月份环比再降0.6%。
数据来源：国家统计局
从房价数据来看，济南房地产调控政策效果明显，房价逐渐趋稳，而且这次主打的“限售令”在济南4月份就已落地实施，限购+限售+限贷+限价的“四限”政策让济南再跟进发布新政的空间有限，不过，对于现有的一些楼市乱象，比如个别开发商采取饥饿营销模式，全款优先买房，捆绑高架车位和地下室等行为，不少购房者期望济南可以出台整治政策。另外，通过8月份唐冶及汉峪土拍结果可以看出，虽然目前有限制最高价及限制溢价率的政策同时实施，但是开发商依然不惜以高价拿地，所以如何让土拍市场恢复冷静，也为下一步调控提供了空间。
9城出楼市新政 八大城市房贷利率加码调控
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世联楼市新评：新一轮限购政策分析
　　按照住建部的要求，8月20日之前，各省住建厅需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交，并给出限购的“五条标准”。这“五条标准”分别是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。凡满足其中两条标准的城市纳入限购范围。　　住建部限购标准的出台是为了进一步落实7月12日召开的国务院常务会议有关房地产市场调控的重要会议精神。当时会议指出，已限购城市需严格执行,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要限购措施。这意味着楼市调控政策再次加码，限购范围将扩大化，新一轮限购即将展开。　　新一轮限购背景分析　　世联研究认为，新一轮限购主要是在房地产投资需求仍然旺盛、上半年全国商品房市场持续快速增长、以及保障房尚未能对商品房市场产生冲击的背景下，政府沿袭一直以来的调控思路做出的政策选择。　　首先，从宏观经济层面看，下半年负利率的局面仍然难以改变，房地产投资仍将会成为财富保值增值的重要渠道。在CPI方面，虽然从周期规律来看，7月份全国CPI同比增长6.5%，在此轮周期中，增速或已经达到顶峰，但是第三季度CPI受翘尾因素影响仍非常显著，CPI将达5.5%以上；第四季度翘尾因素影响下降，但CPI仍可能保持在4%以上。因此，下半年，CPI会出现回落，但是回落速度缓慢。而在利率方面，当前国际经济形势极不稳定以及国内中小企业受货币紧缩政策的明显冲击等因素制约了央行对加息工具的谨慎使用，此轮加息或已进入尾声。由此看来，负利率的局面在短期内不会扭转，作为目前财富保值增值的重要投资渠道，房地产投资需求必然旺盛，房价仍然存在上涨压力。　　其次，从今年上半年全国房地产市场情况看，虽然此轮调控堪称是“史上最严厉”，但是房地产市场仍然保持快速增长的趋势。据国家统计局公布数据显示，上半年房地产开发投资2.6万亿元，同比增长32.9%；新开工面积9.9亿平方米，同比增长23.6%；施工面积40.6亿平方米，同比增长31.6%；竣工面积2.8亿平方米，同比增长12.8%；商品房销售面积4.4亿平米，同比增长12.9%，销售额2.5万亿，增长24.1%；销售均价5681元/平米，同比增长11.5%。这些数据表明，当前房地产市场不但要继续坚持调控不放松，而且还可能会出台更严厉的政策。　　再次，从不同城市的市场情况看，受限购城市和未限购城市的市场已经出现分化。上半年一线城市在严厉的调控政策下，房价上涨的趋势基本得到有效控制；受限购的二、三线城市虽然价格仍然保持坚挺，但是销售面积已经出现回落；未限购的二、三线城市商品房销售量价齐升，成交量增速迅猛。　　最后，保障房尚未能批量入市。大量建设保障房是此轮宏观调控重要举措，但是保障房建设至少需要1.5年的时间才能形成有效供给。依据国家“十二五”期间的保障房建设计划，世联研究预测，直到2012年第一季度才会出现保障房批量入市的小高峰。随后在2012第四季度至2013年第二季度，将迎来史上最大规模的保障房入市。2013年第四季度至2014年第二季度又是一轮保障房入市高峰。下半年入市并能分流商品房需求的保障房供给量相当于2010年全国商品房销售面积的5%。这样的供给量对商品房市场冲击非常有限。　　新一轮限购政策分析　　就此轮限购政策本身而言，它主要体现了以下四个特点：　　一是新一轮限购是自去年4月份以来的调控政策延续。政策的内容没有增加，杀手锏仍是限购；只是政策实施范围扩大，这有利于修正前两轮限购带来的限购城市“房价外溢”的负面效果。　　二是再次表明政府对房地产市场调控坚定不移的决心。在7月份，不但是国务院常务会议要求继续加强房地产宏观调控，而且中央政治局会议也要求下半年调控政策不放松。　　三是政府的调控思路没有发生改变，仍然以抑制需求为主导。政府一直沿袭着“促供给、抑需求、严信贷”的调控思路，但是作为“促供给”重要举措的保障房建设进度缓慢、分配混乱，对商品房市场的冲击十分有限；而“严信贷”却容易误伤首置和改善性需求，顾忌太多。所以，调控思路一直以“抑需求”为主导，而限购令是目前“抑需求”最具威力的杀手锏。　　四是首次明确提出了五条限购标准，只要满足其中两条标准，即可纳入限购范围。这是新一轮限购的最大亮点，“五条标准”不但剑指房价，就连成交量、外地人购买比例及群众意见都纳入了考量范围，足可见政府调控房地产市场任务之紧迫、决心之坚决。　　新一轮限购市场影响分析　　世联研究认为，新一轮限购直指今年上半年房价上涨过快的中小城市，这将给市场带来以下四个方面的影响。　　第一，新限购城市将出现“过山车”式市场行情。根据世联研究对前两轮限购城市的市场成交变化来看，限购令出台与正式执行存在一定的时间差，在此期间会引发购房者恐慌性入市、成交量暴涨的情况。待限购令正式执行之后，市场立马进入冰封期，成交量大幅萎缩。　　第二，新一轮限购将会影响人们对政策的预期。今年中，市场上出现下半年房地产市场调控政策可能放松的预期。无庸置疑，新一轮限购使得政策可能放松的预期彻底破灭；与此同时，调控方向不改变、力度不放松的预期得到加强。　　第三，新一轮限购难以对全国房地产市场造成实质性影响。虽然目前未限购城市的销售面积约占全国商品房销售量的60%左右，但是未限购城市数量却有600个左右。如果依据住建部的五个标准实施限购，被纳入限购的城市将是非常有限的。因此，即便是新限购城市销量出现大幅下滑，也不会对全国房地产市场造成实质性影响。　　第四，新一轮限购有助于控制三、四线城市房价过快上涨的趋势。从两轮限购政策的执行效果来看，限购对房价确实能起到一定的遏制作用。因而，新一轮限购有益于三、四线城市房地产市场健康稳定发展。　　新一轮限购的局限性分析　　限购政策作为一种强制性的行政手段，在直接干预市场的时候，难免会和市场现状产生冲突，这也是新一轮限购的局限性。　　一是限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。目前，一方面许多地方政府财政对土地出让收益具有依赖性，另一方面又债务压力沉重。据国家审计署数据显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额10.7万亿元。其中，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%。土地出让收益已经成为了许多土地政府偿还债务的资金重要来源以及推动当地经济发展的重要资本。一旦严格执行限购政策，土地出让收益将会大幅下降，这是地方政府所不愿看到的。地方政府执行限购政策的动力不足，必然会使限购政策的效果打折扣。　　二是依据世联研究的判断，下半年房地产市场将是以市场力量为核心。从供给上看，下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件；从需求上看，上半年市场观望气氛浓厚，许多首置、改善性需求受到压抑，这些需求在下半年极有可能会被释放出来。那么，这种供需两旺的局面也将意味着房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。换而言之，调控政策的效力是在不断削减的，如果政府一直沿袭同样的调控路子，效果会大打打扣。因而，在此种情形之下，新一轮限购能对市场掀起多大的波澜，有待观察。　　综合以上分析，世联研究认为，新一轮限购将会对被限购城市的房价有一定的抑制作用，但是它不能改变下半年房地产市场由政策力量主导转向市场力量主导的局面。　　【撰写世联地产市场研究部】
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帮忙解读一下2008济南购房新政策啊
高手,帮忙解读一下2008济南购房新政策啊。二手房享受20%的首付是有条件的吗,怎么样的条件啊。我是外地在济工作的,公司是港资外企,通信行业,但是没有公积金啊,能不能享受二手房20%首付啊。着急啊,请各路高手帮忙,积分全不奉上啊~
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二手房经纪人
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二手房经纪人
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金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。有无公积金对首付比例没有影响,关键是你购买的是否为普通住房,济南的普通住房定义为:一是容积率1.0以下;二是面积不超过144平方米;三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。你符合条件购买房产,就可以去银行贷款享受20%首付
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62%网友对济南新政评价不高 8成购房者心态骤变
　　济南楼市4·19新政落地已满月，这个月来，济南房地产市场理所应当地发生了许多微妙的变化。限购加码、信贷收紧、网签陷入长时间低谷期，购房者的心态因新政有所改变，同时他们对新政也有着不同的理解与评价。随着限购限贷细则的逐渐落地，政策效应能否继续发力，楼市成交会跌入谷底抑或触底反弹，房价将被遏制还是继续攀升，济南楼市再度站上岔路口。
　　近九成网友关注4·19楼市新政 过半认为限购限售威力显著
　　济南4·19楼市新政被称为“史上最严”楼市新政，因为其从限购、限售、限贷等全方位规范市场，给炒房者、投资客带来一定打击。在此次调查中，约有九成网友表示对新政比较了解，可见此次新政对广大购房者的渗透力较强。
　　在调查中，凤凰房产还发现了一个有趣的现象，结果显示，被调查的网友竟然有近7成表示自己的居住状态是自购房，也就是说这部分人应该不属于刚需群体。以往呈现在我们面前的现象往往是济南有着强大的刚需群体，未买房的人比比皆是，外地刚需因新政受限的人也很多，而单从此次调查来看，在济南拥有住房的网友可能远远不止7成。这样的现象让我们不禁对济南所谓的“未来需求旺盛”产生怀疑，也应该对炒房者、投资客做出警示。
　　针对4·19新政的内容，网友对其众说纷纭。其中约有31%的网友认为此次威力最大的是限购政策，尤其是本地限购两套，外地首付比例提至六成的规定。很多人被限制住，无法出手买房。但是，在5月18日，限购未满月，有关细则便已下发，其中对于外地刚需买房发布新规：学历在本科及以上，社保或个税连续缴纳半年，就可以首付三成，这相当于为相当一部分被限制住的外地人解绑。据悉，目前此细则仍未具体落地，还要等待额外的“细则”出台。
　　在调查中，还有约22%的网友认为限售政策威力也不小，不动产证满两年才能上市交易，这对短线炒房的人来说极为不利，有助于打击其嚣张气焰，维护正常的市场秩序。值得注意的是，“限售”如今已经成为较为普遍的调控政策。据了解，就在“520”一天之内，湖南长沙、江苏无锡、浙江嘉兴和河北保定同时“限售”：长沙、无锡和嘉兴都规定取得不动产权证书后2年内不能转让，而保定则祭出了全国目前为止最严厉的大招，这就是拿房本后10年不得卖房！对此有业内人士表示，长时间无法销售，后期开发商住房建成后只租不卖或将成为一种新的模式。
　　43%网友表示新政令成交量下跌 8成网友购房心态骤变
　　想必大家都了解，“4·19”楼市新政之后，市场反应强烈，济南各楼盘来访量出现大幅下滑，同时由于限购政策的限制，首付比例大幅提升再加上本地户籍限制，无法购房的人数骤增，退房率也随之提高，楼市成交迅速走入低谷。调查结果显示，约有43.36%的网友认为新政过后，济南楼市成交迅速下降，与传统旺季反差极大。
　　据统计，近7周以来，济南商品房与住宅成交呈现逐渐走低的态势，4·19新政后一直不温不火，完全没有呈现出旺季该有的样子。
　　对于未来的楼市成交情况，约有37.5%的网友表示，虽然下半年将有大量房源入市，但因为受到限购政策以及房价过高等因素的影响，成交量总体或许能够相对保持平稳。同时，也有相当一部分人认为，未来政策走向还不明朗，因此成交情况暂时不能确定。
　　众所周知，济南这一轮的楼市调控“箭无虚发”，可谓“招招致命”，很多购房者的购房计划受到影响，无论是前期的网签，还是后期的交易，都受到新政影响，因此，很多购房者的心态发生了转变。在此次调查中，因为新政而取消购房计划的约占两成，打算观望一阵的超过一半。目前市场形势的确不明朗，而且相关政策细则尚未出台，购房者选择观望相对来说较为明智。
　　超6成网友对新政评价不高 过半看涨济南房价走势
　　很多人都注意到，济南4·19新政发布之时，就有很多批评的声音，如今过去一月，网友对其评价如何呢？
　　从上面的调查结果来看，约有近30%的网友认为此次新政误伤了刚需与刚改一族，影响了合理的良性置业需求。前文已表，外地刚需群体已被解绑，而且有消息称，外地人落户政策政策酝酿，或将放宽，学历因素或将不再成为某些外地刚需的限制条件。
　　还有32.5%的人认为本轮调控效果一般，这体现在房价仍在上涨上。根据5月18日国家统计局发布的4月70大中城市房价变动指数，济南新房二手房均出现上涨，分别环涨0.4%与1%。
　　除了均价，网友对长清等地的楼市与房价也略有危机感。5月15日，长清3宗住宅用地引来房企争夺，最后结果是楼面价逼近5000元/㎡，将来房价有望过万，约有60%网友认为这样的价格是不合理的，因为他们认为长清距离市区较远，根本不值这个价格。
　　此次土拍之所以引发四五十家房企的抢地大战，有24.28%的网友认为是市场供应不足导致的，另外还有一部分网友认为土拍新政对房企拿地的影响不大，即使现房销售似乎也未起到一定的约束作用。19.6%的网友认为轨交、高铁、大学城等城建的发展使得长清的发展潜力被看好，因此才有此次的“土拍大战”。
　　对于未来的房价走势，约有52.8%的网友认为房价会继续上涨，其中有两方面因素，第一，像长清土拍触及150%溢价率红线的现象将成常态，现房销售也会越来也普遍，房企有了名正言顺的“囤房”理由；第二，随着济南城镇化速度的加快，刚需群体不断扩大，房价下跌的可能性微乎其微。
　　然而，21.78%的网友认为目前政策走向不稳定，后期政府或许会针对过热房价采取“限价”举措，因此对济南未来的房价走势不能做出草率的预测。
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