删除历史记录
　----
相关平台红包
理财视角看消费：能租的尽量别买
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《理财视角看消费：能租的尽量别买》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《视角看消费：能租的尽量别买》 精选一本文共 2900 字，阅读约 6 分钟01同志们，朋友们，最近力哥做了一件惊天动地的大事！我把骑了 4 年的新大洲电动车换了！……力哥初一开始骑自行车上学，高中时期更是每天骑行 16 公里上下学，练出了很壮实的腿部肌肉。工作后，我开始骑电动自行车上班。后来换成烧燃油的轻便摩车小未战。再后来上海禁摩，改骑烧 LPG 液化气的轻便摩托车永久 X5。再后来上海连给 LPG 摩托车加油的加油站都给逐渐关闭了，于是只能重新骑回电瓶车 ……依莱达、绿亮、欧通、新大洲，我都骑过。看到这里你可能会说：妈蛋，力哥你今天是来调戏我的吗？你换电动车关我屁事？没有啦，我是想来分享理财视角的消费思维——能租的东西就别买，如果一定要买，就用租的视角来判断买的性价比。02我之所以离不开电动车，原因有三。一是节能环保，为建设美丽中国出一份力。二是上海交通太堵，市中心 10 公里以内的出行，很多时候开车耗时远超过骑电动车，比如我现在上班距离 8 公里，如果开车，不堵车的情况下要 25 分钟，但上下班高峰常规堵车基本都要 45 分钟甚至更多，而我骑电动车只要 20-25 分钟，打不动。时间就是金钱，从节省时间成本角度看，骑电动车上下班也要比开车上下班更划算。你可能会说，上海到处都是地铁，为啥不坐地铁呢？因为我家距离最近的地铁站要 1 公里，我公司距离最近的地铁站也要 1.1 公里，光两头走路就不止 20 分钟，地铁还要曲线换乘，总耗时超过 1 小时。你可能又会说，为啥不用共享单车摆渡呢？一方面，就算骑共享单车，地铁两头也只能减少 10-15 分钟，依然不如我直接骑电动车快，另一方面，两头都骑共享单车，如果没有送月卡的话，一天就是 2 元，加上地铁 4 元，一天上下班的交通成本就高达 6 元。这就要说到我青睐自己买电动车的第三个也是最关键的原因——交通成本最低。开车除了有汽油费，还有更昂贵的停车费，成本上看和骑车根本没有可不行，所以我们就和骑共享电动车比。上海街头有许多绿色的享骑电单车，数量仅次于摩拜和 OFO，租金 2 元 / 小时。假如我每天租享骑上下班，一天交通成本 4 元，假如我是个勤勉的老板，每个工作日都上班，一年 250 天，成本就是 1000 元。而这次我换的电动车多少钱呢？经过在几家门店之间周旋砍价，我发现传统的 48V 镍氢电池的电动车，以旧换新价最低能砍到 1200 元，和享骑一样的 48V 锂电池电动车，以旧换新价最低能砍到 1900 元。我之前那辆新大洲是 2013 年底买的，当时也是以旧换新价花了 1400 元，到 2016 年初换了一次镍氢电池，以旧换新价 400 元，期间补胎等零星维修不超过 200 元，再加上充电费不超过 300 元，合计 2300 元，一共骑了近 4 年，折算下来，平均每年使用成本 600 元，还是远低于每天骑共享电动车上下班的成本。这两年力哥做自媒体大赚了一笔，所以我决定壕一把，把座驾从很笨重的镍氢电池升级为锂电池！锂电池的使用寿命高于镍氢电池，以过往经验推算，这台新车的使用寿命是 3 年，期间维修费和充电费合计 400 元，总成本 ，还是 2300 元，折算下来依然每年 600 元。所以如果你每年使用共享电动车超过 300 次，则自己买车更划算。顺便说一句，我电瓶充电有时在办公室免费蹭电，在家则是晚上 10 点后以半价电费充电。另外共享电动车不能骑到家门口，从小区门口到家门口这段路还得走路，但自己买车就没这麻烦。还有，共享电动车存在巨大的政策风险。因为电动车速度较快，共享电动车的安全隐患远高于共享单车，所以上海市政府已明确表示，不会发展共享电动车，已上路的数万量共享电动车也会逐渐被淘汰。03如果你也是常年骑电动车出行，建议给自己买个支付宝上的平安电瓶车畅行意外险，自己骑车身故 / 伤残或把对方撞身故 / 伤残最高赔 2 万，自己或对方去医院治疗最高赔 2000，一年保费促销价只要 18.9 元。理财就是理生活，力哥之所以选择买电动车，是因为经过仔细计算，发现买电动车比租共享电动车或坐地铁性价比更高。这种思维方式，生活中处处能用到。比如手机电脑因为升级换代太快，今天都成了快消品。iPhone 每年出一款新品，你是不是每年都要换一台新手机呢？别说，很多人真是每年换一台新机。如果每年换的都是最新款的 iPhone，就以 6000 元计算，你每天的使用成本高达 16.44 元。想一想你家里宽带每年多少钱？话费每月多少钱？折算到天的话，租金只相当于手机的一个零头。想要降低手机的日租金，只有两个办法，一是爱护手机，延长使用寿命，二是遏制第一时间尝鲜的消费冲动，在新机上市一段时间后价格跳水再入手。比如小贝 2013 年花了 2700 元买了 12 年上市的 iPhone 5，到现在用了 4 年多，期间只有自己买了一块电池 40 元，一套拆机工具 10 元，目前平摊下来每天的使用成本只有 1.8 元，是不是划算很多呢？还有，看管好手机，别被偷了或不小心掉马桶里，不然你的使用成本就会陡增 ……再比如买储蓄型保险，是买一份保险类的资产，而买，则相当于租一份保险。对会理财的人来说，保险买不如租，所以消费型保险比储蓄型性价比更高。再比如买车的性价比不如租车，租车不如打的，打的不如叫滴滴专车。但买车能提供的便利性是租车或打的完全不具备的，尤其是在刮风下雨或烈日高照时，为了这种便利性，就需要对买车付出更高的溢价。当然，对很多人来说，车不仅是交通工具，更是身份的象征和社交的工具，说到底，是个面子工程。身边同事朋友都开 BBA，你每天上班开辆日本车挤在其中，还怎么和小伙伴一起愉快玩耍？这么一来，买车就需要付出更高的溢价。04不过在买房还是租房的问题上，就没那么简单，因为前面那些都是纯粹的消费品，而房子既是消费品，也是。从理财角度看，资产是能给你带来正的现金流的东西，也就是往你口袋里塞钱的东西，负债则是给你带来负的现金流的东西，也就是从你口袋里掏钱的东西。所以自住房是负债，因为你要支付物业水电煤，房则是资产，因为你能每月收租金。按政府的意思，房住不炒，所以鼓励自住刚需买房，反对投资客买房。但从理财角度看，既然自住房是负债，那就买不如租，以 50 倍甚至 100 倍的房屋租售比来看，为什么不把买房巨款省下来，拿出一点小钱每月交租金，剩下的钱拿去或者改善生活，开拓眼界呢？如今北京二环一间厕所的钱，就真够你环游世界了。100 倍的租售比，意味着这房价够你租 100 年，你真能再活 100 年吗？这不是明摆着的虚高吗？但为什么今天还是有无数刚需客在拼命买房呢？不是刚需客不明白这其中的道理，而是所谓刚需客的内心深处依然住着一个客，想借着房价暴涨的机会让自己赚上一笔或实现阶层跨越。所谓楼市的空头，从来不是真心希望房价持续下跌，而是希望房价跌到满意的位置后，自己能以很舒服的姿势上车，然后就希望房价二段火箭继续发射。那些整天喊着房价太高，民不聊生的人，摸着你的乳房老实告诉力哥，你心里是不是这么想的？人生在世，只要很少的东西值得我们长期拥有，比如优秀上市公司的股票，或者活力大都会的土地和房屋，那叫资产。而绝大多数东西都是纯粹的消费品，会不断折旧，直到有一天被我们彻底抛弃，在花钱买这些东西时，我们就要学会用租的眼光计算它的真实性价比。比如一件 20 元的衣服面料很次，一件 100 元的衣服面料上乘。乍一看前者便宜，但因为质量差，可能穿一年就要扔了，但后者却可以穿上 3、4 年，依然保持很好的质量，而且体感更好也更显身份。而那些更加耐用的商品，比如旅行箱，则更能体现出昂贵的反而比廉价的性价比更高的特点。好啦，下课 ~ 力哥这就带力嫂骑着崭新的小电驴出去兜风了。别羡慕哥，土豪的世界你不懂 ~《理财视角看消费：能租的尽量别买》 精选二在中国的过去十年，是买房的，炒房造就了很大一批富人，很多中产阶层都是通过房子富裕起来的，经过十几年的暴涨之后，所有的主流媒体、官方机构都对中国未来的房价持谨慎态度，中共中央定调“房子是用来住的”，未来的房子是否还值得投资？在中国的一线城市一套500万的房子对外出租，每年的租金收入大概在4万~6万之间，年回报率大概在1~2%左右，而年回报率是租金是收入的数倍甚至数十倍之高。1、北京租房负担全球第一英国《时报》调查显示北京房租负担在全球居第1位，上海居第5位。北京平均房租约为每月5000元人民币，是北京居民平均工资的1.2倍以上。普通工人根本负担不起标准的住房，因为租金已经超出了他们的工资。北京也已经成为了全球租房负担最重的城市，没有之一。而北京之后的是阿布扎比和香港，租金占收入的比例分别为70%和64%。而以高房价闻名的纽约和旧金山的租金，平均分别占到收入的63%与51%。另外，报告还显示，虽然北京租房付出了巨大的负担，但并没有获得更好的生活，雾霾、拥堵问题非常严重，据该组织统计，北京工作人口平均往返通勤时间为104分钟，在通勤时间最长的城市统计中，北京仅次于墨西哥城位居第二位。墨西哥城的员工通勤时间为113分钟。2、我为什么要把房卖了！租房住去年底，我就把自住的房子卖了（北京东四环 2000年的老楼），本想着在更好的地段（北京建国门长安街沿线，二环边，2007年的某楼盘，70年产权住宅房）换一套大一点的， 这样调整位置，主要还是为了防范房地产的暴跌风险。一旦楼市出现下跌，唯一抗风险的利器，只有地段。但后来，让我改变了想法，这个楼盘总价并不高，属于那种400多万就能买100多平米的，而且对外租金很高，基本上400万的房子，月租金能上万。租售比能达到3%左右，按说这个价格跟四环外的同类型的房子已经没什么太大区别（四环外的租售比只有2%。换句话说我如果新买了这套房，把他租出去，再在四环外租房住，每个月我是赚钱的）。这就引出一个巨大的问题，为什么？我的判断原因有几个方面。第一，这种好地段的房子，和一般地段的房子，价格差不多，说明了如今市场是一个普涨局面，涨的已经不分地段了，只要是房子都会涨，只要有人卖，什么高价都敢买。第二，这栋楼的建筑质量还是很好的，但卖不上价的一个原因就是出货量很大，经常30-40套房在出售，可选空间很大。绝大多数都是不满2也不唯一，这说明了当初买这房子的投机客正在离场。而且持有房产的时间大多都不长，是资金出现问题，还是他们嗅到了什么东西，暂时不得而知。另外，楼里还有很多是抵押房，和公司持有的房产，这更印证了我的判断，这种地段的房产，当时一定是被用来炒作的。而我不愿意当。其实，如果我选择换房，并不用额外多拿出钱来，只需要把卖房的钱扔进去，在把公积金拿出来还贷款就可以了。所以不但没有压力，反而每月都能有房租差可以收入好几千，所以这只是个选择问题，并没有任何买得起还是买不起的问题。不买房了，我可以把资金投入到其他的当中去（比如股票和，也好）一年的收益跑过租金，一点问题都没有。甚至如果做得稳一点，一年10%的也不是什么太大问题。那么按照这个比例算下来，完全可以7年翻一倍，而楼市还能再翻倍吗？恐怕很难了吧？（如今的房价收入比已经接近40，一对夫妻不吃不喝40年才能买的起房子，要再涨一倍，恐怕就要80年才能买的起了，到时候恐怕爹都不够坑了吧！）（去年底的房价收入比，今年北京估计已经接近40倍，深圳已经接近50倍）再来说说，我为什么租房？一开始我也觉得租房很不好，感觉很漂泊，但后来细算算帐发现，租房完全是赚钱的。因为现在租售比普遍都在2%左右，换句话说你把买房的钱存在银行吃定期，一年的利息足以支付房租了。而如果你去买房，每月贷款的利息大约在5%左右，相当于支出2倍的房租。再说的细一点，你买一套房，每月付出的钱，可以租一套2-3倍面积的同样的房子。所以这个帐算下来，很显然租房是十分划算的。但是租房有两个痛点，第一是周期短，房东可能会赶你走，第二是不断涨租。那么我们其实完全可以克服的。比如我，选择北京东四环租一套130平米的房子（没有家具家电），租金只有6000元。为什么这么便宜，因为我按年付，而且跟房东讲，我长租十年，给你刷墙给你配家电家具，房东很高兴。我自己住着也很舒服，毕竟东西都是自己的。这样算下来，一共也就支出10万块钱左右。如果我要反悔，年付的房租不要了，家电家具也不要了。如果他要反悔，则赔偿我的房租和家电家具支出。双方就这么谈妥了。所以我觉得10年的租约还是有保证的，即使真的走到毁约那天，损失也并不大。而且一套装修和家具的周期也就是7-8年，所以10年之后家具家电基本也就都该换了。至于涨房租，你可以跟房租商量不涨价。如果要真的涨，其实也不要紧。按照每年涨租5%计算，到第10个年头的时候大概房租是现在的1.55倍，算下来也就9300块钱而已。现在你觉得挺多，但其实完全可以接受。因为你的购房款总数也同样以每年5%的速度在增加，假如是400万的购房款，10年后已经变成了600万。而600万即使按照2%计算，至少有12000元。利息付房租完全是没有问题的。至于10年以后怎么办，可以找地方再租十年，越是高档住宅，租金越贵的住宅，房东越爱长租。反而是那些低端的或者合租房，这么谈长租很难。所以算明白了这些，你就会发现，租房已经越来越合适了，甚至完全不用出钱，可以白住。有些人心里担心的其实是，未来房价越来越高，那不就亏了。但房地产已经暴涨了15年，还能再继续暴涨十年吗？其实算算账就明白了，房地产已经没有任何内生价值，你买房只是希望有个傻子从你手上以更高的价格接走而已。这已经是彻彻底底的博傻阶段。既然是博傻，8赔1平1赚，就变成了必然，那么到底谁会赚呢？反正我已经把房子卖了，不再买了，这赚钱的里面，肯定有我一个了。3、买房值or租房值？史上最大难题终于清楚了其实买房是一个长远的问题，如果你还不太能体会到买房跟租房的区别，不妨想想30年后，不同的选择会带给你怎样的生活。我们以手上有共同的收入资金来大致核算。买房：30年后拥有房产以一套面积为70平方米、总价290万元的房子为例。假定手上有90万元现金，如果直接向开发商买房的话，购房者需首付87.6万元，并办理商业性贷款 202.4万，分30年还清。如果使用组合贷，每月月供为1.01万元，30年利息总额为 365.31万元。那么该购房者每个月至少需要可以自由支配的1万元。换言之，30年后，购房者花了365.31万元拥有了一套住宅。租房：30年后可拥资金371.5万如果用同样的资金来租同一套房的话，为了便于计算，将租房人手上的90万元用作储蓄，并将每月1万元闲钱拆开，假设月租金为5000元，剩下的5000元仍然用作储蓄。其中，90万元用于10次3年期的定期存款，每三年的利息约为10万，那30年的利息约为100万。此外，每月5000元按银行零存整取存款，一年的大概利息是500元，30年下来，实际上存款利息约为1.5万元左右。那么，存款总额约为181.5万元。归结起来，租房者花费实际支出为每月房租5000元，30年后租金总额为180万元，总存款约为190+181.5=371.5万元。换言之，租房者在30年后的资产约为：371.5万元。比较：房价大涨买房才划算在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，30年后买房者拥有了一套总花费365.31万元的住房，而租房者则手握371.5万元现金。30年后，总花费365.31万元买来的住房市值多少，我们目前暂未可知。但我们可以简单看出，在房价增长速度较快的情况下，买房是个较好的选择；否则，租房更合算。4、我们根本不需要买房有人算了一笔账，得出惊人结论：我们根本不需要买房房价这么高，在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要，为什么这么说？下面就让我们一起来算算这笔账！厨房为什么可以不要？因为是房价太高了！好多房子，已经8万多一平米了而且还在继续涨正常人，每人每天吃30块钱一个厨房十平米，那就是80万可以吃26700天差不多就是73年还要啥厨房啊？出去洗澡就算一次20块钱如果一个卫生间五平米，家里主卫加客卫就是十平米，80万你可以去公共浴室洗26700天差不多就是73年还要啥两个卫生间啊？还要啥卫生间啊？而且健身会馆都可以洗澡的去小区附近的健身会馆办年卡一年才几千块，就算4000元一年80万可以去健身馆200年又可以健身又可以洗澡有些还提供沐浴露洗发乳冬天有空调，更衣室有暖气夏天有游泳池，游泳洗澡一条龙还要啥卫生间啊？现在网上团购一些四星级的酒店都有250一晚的如果买套房子100平，就是800万够你住32000天差不多就是88年你想住哪个区就住哪个区想住几楼就几楼想住什么风格住什么风格还没有物业费还不用考虑停车车位问题还不用装修拎包入住还不用考虑中介费，算什么税还不用交水电费宽带费还不用你自己打扫卫生叠被子……还买啥房啊？知道有人会说你这么算，不合理你没算房子保值升值，住酒店钱就花光了你没算学区房，住酒店我孩子上哪读书去？我说，你花四百万买的房子没贷款？如果按照最新政策首付两成就是160万剩下640万需要贷款以贷30年用算了一下结果是嗯，本息合计元利息就要582万100平800万的房子按照中介费1.5%计算中介费就要12万按照契税1.5%计算契税也要12万利息+契税+中介费，600万妥妥的600万，孩子都可以读24年贵族学校了还买啥学区房啊？有人说，你这是疯了确实，我有点离经叛道但有一点可以肯定我没疯是房价疯了！你觉得呢？《理财视角看消费：能租的尽量别买》 精选三点击上面蓝色字关注，即可免费收阅，更多精彩内容呈现来源：路哥谈钱（ID：LuGeTanQian）有人给我转来一条微博消息：据不完全统计，目前后海有39个小区，均价最高小区是深圳湾1号，房产总市值为537亿元。华润深圳湾悦府房产市值高达1181亿元，为后海片区总市值最高的楼盘。整个后海片区房产总市值高达5390亿元，不仅超过了深圳10大片区GDP总值，还超过了中国620个城市的GDP！（全中国只有30个城市的GDP总值比后海房产总市值高，而全国不包括港澳台共有658个城市）。就在昨天，我在朋友圈里则看到了下面的一副图片。看了这张图片之后，路哥我真的觉得整个人都不好了。一直觉得，以现在的物价水平，我自己对财富最大追求也就定在1000万元这个层次，即便这个1000万里面，我最多最多最多也只会拿出来200万买房，但人家深圳后海这房价，明显是在鄙视我太穷逼啊！不过就在前年，北京五道口学区房超过10万元/平米，全国媒体都在喊“全宇宙的中心”。这下，人家大深圳一个后海区，随便一个楼盘房价都达到了12万元/平米，你帝都北京还有什么资格霸占着“全宇宙中心”这个名号？一、均价12万元/平米的房子，谁来接盘？奇怪的问题在于——尽管大家都在传说某某土豪一口气买几套上千万豪宅的故事，但就我身边的朋友、朋友的朋友来看，真没有见过化上千万现金去购房的人，别说拿上千万现金去购房，甚至我连拿500万以上现金去购房的人都从没见过（也许是我个人档次低，拖了中国人民的后腿，大家谅解）。所有豪宅购买和价格飙升的故事，都是传说中的谁谁谁，传说中的有钱人，真金白银一出手购买了几套，然后几个月时间挣了几百万、几千万，这就像创业者的故事中总是传说某某创业项目几分钟融资几个亿——听见这种话，我就想说，哥们，你脑残片当脑白金吃了？我告诉你，有钱人都是很聪明的物种，他们绝对不会比普通人更傻——除非这钱不是他个人的！你说我为什么老揪住这个问题不放——如果是自住，后海整体房价撑破天也卖不了这么贵，这些化天价购买房子的人，绝对都是投资客，那么问题来了。深圳的房价，最后到底准备让谁接盘？全球任何一个时代、任何一个城市的高房价，只要接盘者不是普通民众，那么这个房地产泡沫必破无疑！所有的高房价，成本必须转嫁到普通民众那里，只有普通民众接盘，才能让高房价得以维持，如果转嫁不过去，那么这个泡沫常常在很短时间内就会破裂！因为，只有普通民众才会傻傻的笨笨的萌萌的咬碎了牙背上一辈子的债去还贷！！可惜的是，后海那些均价高达12万元/平米的房屋，普通人即便想接盘都有心无力。第一个层次，想想看，在中国能够挣下1000万元财产的人都是些什么人？第二个层次，想想看，即便你真的挣到了1000，你会考虑全部用来买后海一栋80平米的房子？第三个层次，如果有能力直接拍出来500万以上现金购房的人，那么此人资产至少有5000万元，让一大批有5000万元资产的人，来充当后海天价地产的最后接盘者，你觉得你脑子正常么？12万元/平米的房价，再去谈什么普通人所谓的“刚需”简直是大笑话——这个价格，有刚需你也买不起！然而，只要银行提供贷款，用别人的钱来炒作的话，臭哄哄的投机“肛需”自然闻臭而上——反正绝大多数钱都是银行的，这房价炒作一把又如何？二、北上广都安全，只有深圳最危险？国家统计局数据显示，2016年2月份整个深圳房价相比去年同期上涨60%，上海涨幅20%，北京紧随其后。要知道，天朝统计局的数据，从房价到CPI，一直都是想尽各种办法把涨幅缩小的，这个60%涨幅，可想而知实际中深圳房价的暴涨情况……华泰证券的宋雪涛等通过一系列定量分析，认为北上广房价安全，只有深圳最危险！他的方法是用信贷产出比（M2/GDP）增速与深圳、北京、上海、广州等主要城市房屋租售比（P/E）的增速对比，原来各大城市基本维持在差不多同一个水平变动，但2015年之后，深圳的租售比却甩开M2/GDP增速一路向上，租售比上甩下北上广一大截！宋雪涛进而认为，将北上广深四大城市拎出来看，信贷产出比和房屋租售比的增速差，就是所谓的泡沫指数。宋研究员的解释还是有点学术，有点小复杂。要我说——其实道理很简单：就是我第一部分提到的，北上广目前的房价高企，其接盘者基本上还是以民众为主，而深圳房价暴涨之后的接盘者，大部分并非民众，而是彻头彻尾的投机客和资金，这部分资金不可能一直安安稳稳的停留在畸高的深圳房价里。三、笨蛋，关键不是房价，！相比北上广，深圳这个城市的特点和优点在哪里？答案很简单——毗邻香港这个全球最自由的国际金融中心！这样来看的话，在国家2015年出现急速下滑的同时，深圳的房价却出现急速上涨，真的是有点耐人寻味。根据《华夏时报》等众多媒体报道，这一轮的深圳上海房价上涨，一直有大量自买自卖、炒房等新闻传出，链家的房地产配资更是让大家惊叹金融的力量，有媒体进行初步统计，就本轮沪深房价上涨中，仅中介行业通过场外配资加的成交金额已经超过1万亿元！深圳的房地产，除了和北上广的房子一样做国内抵押融资品之外，还可以在某些香港金融机构那里做抵押融资品，也可以在国内一些金融机构做，通过一系列的手段，很容易就可以将人民币资产输出到香港。港币嘛，众所周时，货币局制度之下的小美元！你听说过东京爱情故事，听说链家炒房故事，但是否听说过深圳炒房故事？一个人香港人（原本是内地阔佬），在深圳养有小三，眼看人民币要贬值，他情深深雨蒙蒙的给小三说，我准备离开中国了，这么多年你一直跟随我，我把这座房子通过合同正式转让给你如何？当然，首付我也帮你出，收入证明我让我的公司给你开，不过，现价400万的房价，我们的合同里要写600万，首付120万我给你，你480万……就这样，400万的房子“香港人”却从银行拿到了480万，把地下黑市的手续钱都挣到了，然后资金出境，小三1分钱不花，得到了房子（当然，额外欠了银行480万债务），也自以为占了大便宜……接下来，“香港人”对自己名下多处房产，分别让自家的司机、保姆等都如法炮制；再接下来，“香港人”把经验传授给所有那些想要将人民币成逃离中国的朋友圈，想要从中国撤资的人纷纷如法炮制……正如某白酒的广告里所说，一个梦想，二个梦想，三个梦想，千万个梦想……就这样，原本没有什么暴涨基础的深圳房价，在有意识的哄抬之下开始了暴涨之旅。这真是一个残酷的故事——但最特么操蛋最让人揪心的是，这个故事很可能就是真的！要知道，去年深圳绝大部分区域的房价可绝对不止上涨了50%这么少的比例！在深圳房价2015年初出现上涨之后，众多的投机客再通过场外配资、加杠杆等方式，为深圳的房价加上了一把火，催生了2015年像火箭般蹿升的深圳房价。众所周知，深圳房价出现离谱的暴涨，恰恰出现在2015年市场出现强烈的之后，而8.11汇改之后，深圳房价暴涨的幅度更是令人瞠目结舌。下图是2009年底以来深圳住宅价格指数增速与官方指数增速的对比情况有学者分析，每年在中国，香港，英属维京群岛之间通过转手套利和贸易作假渠道流动的现金高达之巨，这些钱很大一部分就在深圳香港之间来回倒腾、循环获利。四、深圳房价、中国房价，一个混蛋的逻辑！一二月份还火热的深圳二手房买卖，三月份突然冷清了下来。深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据显示，深圳3月份二手房成交相比一月份大幅度萎缩30%，后海、蛇口等区域的房价开始出现下跌。众多媒体也报道，后海一栋145平米、春节前挂牌1650万元的房子，近期以1450万元的价格成交，多家房地产中介承认，后海、龙华等区域已有部分房东愿意降价10%出售。前面说过，只要普通民众完全丧失了能力接盘，而投机客又没有新的资金投入的情况下，房价泡沫就会出现破裂——现在深圳的房价就遇到了这种情况。与北京、上海对全国极强的虹吸能力和房子所附带的众多福利相比，深圳很难支撑如此高的房价，而投机客远远多于真实的居民购房的情况，更是深圳房价的达摩克利斯之剑。接下来的情况，如果预期变得稳定，深圳的高房价很难持续下去，这个月刚刚出现的降价苗头很有可能会蔓延开来，深圳房价有可能在短期内出现大幅回调。没有普通人接盘，想想看，“深圳炒房故事”中谁将是最后的承担者？小三、保姆、司机等群体，具有长期偿还贷款的能力么？如果一旦出现断供，他们自身的信用固然会彻底坠入深渊，但被那些出逃资金套利出去的钱却再也不能回来，如果很多的房屋都走到了银行拍卖房产这一步，你想想深圳的房价如何不下跌？如果房价下跌，损失的承担者是银行。又是银行！难道银行是傻逼？银行的确是傻逼——因为它是国有企业！几乎所有国有企业都在干着很多貌似傻逼实则正常的事情，因为它无比符合身在其中的所有人的选择！在过去的很多年里，房贷都是银行最优质的资产，所以从2015年以来中国的金融高层开始大肆鼓励银行发放，现在突然冒出来这么多，这简直是天大的好消息啊！银行人干嘛不冲上去积极放贷？你说最终银行资产会出问题？！是的，有可能出问题——但刚才说了，银行可是国有的哦，你懂的！发放房贷都是按规定来的，我有奖金赚就好了，银行将来资产出问题管我屁事！的确，银行资产后期出现问题不是个人的错——但倘若出现问题，这些死账呆账最终却会成为银行体系再一次向中国政府和央行施加货币放水压力的核心理由。从央行和政府来看，为了避免中国金融体系出现大量坏账，央行就不得不持续放水保持和吹大城市房地产的价格，高房价绑架了货币政策，绑架了全社会——就这样形成一个无比操蛋的死循环！换句话说，无论房价是上涨还是下跌，不管银行是赔是赚，不会有哪个个人会为此承担责任——但最终，为了避免银行坏账，通过央行一次次放水，是我们所有生活在这个国家的普通人来承担损失！这就是深圳房价暴涨的全部逻辑。绝不仅仅是深圳！过去十多年全国所有大城市的房价为什么持续上涨，一旦稍稍遇到下降的势头（2008年和2014年），中央银行随后立即就要赶紧印钞放水货币宽松，然后新一轮上涨开始，说到底，其背后的逻辑也是我刚刚叙述的这个死循环！真特么混蛋！带你去深圳看“海市蜃楼”被房价撕开的裂痕正在吞噬这个城市赖以繁荣的基础，深圳曾经远超群伦的创业环境优势正在一点一点地丧失。作者：胡坤 摄影：王雨渤来源：中国企业家杂志日清晨，坚果兄弟打着哆嗦钻出了“纸屋子”，这天夜里，深圳的最低气温还不到10摄氏度。坚果兄弟只是一个人，他的“纸屋子”位于深圳市南山区南桥花园的一栋7层居民楼的楼顶。所谓的“屋子”其实就是在一个简单的木头架子上糊了二十几张报纸，这些报纸都是当地一些都市报的头版，而且这些头版上无一例外都刊有大幅的房地产广告。除了“坚果兄弟”这个网名，这位来自湖北的年轻的行为艺术家拒绝透露自己的真实姓名。他说自己并不是为了出名，只是希望利用这场行为艺术来告诉世人，深圳的房价已经涨到让很多人难以承受的地步，他们买不起房也租不起好房，只能生活在类似城中村这样不被承认、不被关注并缺乏公共资源的逼仄空间里。他希望人们的生活不要被房子所绑架。但几个小时之后，在这个城市的另一边，位于福田区的大中华国际交易广场，近3000人蜂拥而至，哄抢着一家开发商推出的300套房源。这是整个深圳2016年春节之前的最后一次推盘，到场的购房者不问价格，不管楼层户型，只求一套，场内的1500个座位完全不够用，排队的长龙一路蜿蜒。出租车司机赵建华将一名打车的购房者送到这里之后，只是远远地看了一样喧闹的人群，就默默地掉头离开了。对他来说，那完全是另外一个世界，跟他没有半点关系，他知道，自己这辈子永远也不可能在这个城市买得起房了。深圳楼市让人癫狂，让人绝望。“疯”起深圳南山区的后海正在成为深圳楼市的“新贵”，这里是深圳市规划中的总部基地，无论是“地头蛇”腾讯，还是“过江龙”阿里巴巴、百度，BAT都在这里投有重资，因而这里也是豪宅扎堆的地方。面朝后海，观景位置绝佳的“深圳湾一号”无疑是这些豪宅项目中的明星。在离售楼处还有几十米的地方，保安就会客气地拦下你，因为这里不接受没有预约的看房客。几分钟后，一位赶来的售楼经理会告诉你，看房需要提前一天预约，但不是随便某个人都能预约的，看房人预约时必须要提供自己的，存款、股票、均可。根据所看房子的等级不同，流动也分为好几档，最高的达5000万元人民币，最低的也需要800万元，但这一档只能看面积最小的200多平米的房子。想看房要抓紧预约哦，因为这样最小的房子已经只剩下两套了。据说，马云、马化腾都在深圳湾一号买了房，但网上报价平均15万一平米的这里其实并不是深圳最贵的楼盘，甚至不是后海这片区域里最贵的楼盘。在离深圳湾一号不远的深圳湾体育中心，由华润开发的深圳湾·悦府均价为17万元/平米。然而深圳湾·悦府依然不是深圳最贵的楼盘，在这个城市里，20多万元一平米的项目并不少见。正在建设中的华润深圳湾·悦府，后海地区最贵的楼盘，没有之一，均价170000元/平米在这些豪宅楼盘里，你可能只能看出深圳楼市的“贵”，而从一些普通楼盘里，你就能看出深圳楼市的“热”来。比如在中华国际交易广场，几乎每个周末都有开发商在这里做楼盘推介，而这样的推介会总会得到购房者热烈的追捧，1月16日的火爆情景其实很常见。“除了豪宅，深圳的每一个楼盘都是‘日光盘’。”一位深圳市民恨恨地说。白石洲，深圳最有名的城中村，约3 0万人生活在这里坚果兄弟和他的“纸屋子”，他在里面住了17个晚上坚果兄弟在他的“纸屋子”里坚持了17天，他原本计划在里面住一个月的。这17天里，他每天晚上都来到这里睡觉，而里面只有一张折叠床和一个睡袋。有几天，深圳晚上下着小雨，温度接近零度，他不得不在“纸屋子”外面又罩了一层塑料布来遮风挡雨。后来他实在坚持不下去了，不是因为冷，而是因为“纸屋子”里面的气味太大了，于是在第18天放弃了。深圳楼市并没有因为坚果兄弟和他的行为艺术而有任何改变，购房者一如既往地狂热，房价一如既往地上涨。3月1日，深圳市规划和国土资源委员会发布的深圳2月份楼市数据显示，这个月深圳新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%、环比增长3.40%，没有悬念地再次领涨全国。当然，每平方米48095元是整个深圳市的均价，包括关内和关外，如果只算关内的罗湖、福田、南山等区，这个数值会高得多。反正在这些区域，你基本上找不到6万元/平米以下的房子了。涨价有理对于房价的上涨，深圳的开发商大都三缄其口，不愿发声。只有中海地产的一位内部人士恳请本刊记者不要妖魔化深圳楼市。“深圳的房价确实涨的有点快，但这种上涨有它合理性的一面。”他说。这位人士表示，对于深圳楼市，不能只看它现在涨得比北京、上海还快，还应该注意到它以前可是涨得一直比这两个一线城市慢很多。这话在一定程度上是事实。同样是深圳市规划与国土资源委员会的统计数据显示，2014年深圳新房成交均价为23973元/平米，同比上涨11%。相比2010年的均价，四年来深圳房价上涨19%，远远低于同期北京、上海的涨幅。上述中海地产内部人士认为，珠三角的产业链条不如长三角的长，尤其是深圳，工业基础更为薄弱。当全球经济开始调整时，深圳经济率先触底。但是，当互联网经济开始兴起时，深圳的先天不足就开始转化为后天优势，比如这里有优越的互联网创业环境，有腾讯这样顶尖的互联网公司，有全省三个自贸区中的两个等等。因此，在全国范围内的传统经济举步维艰之时，以互联网经济为标杆的深圳理所当然地得到了更多资金的青睐，其溢出的部分就形成了不动产的购买力。土地是开发商愿意提到的另外一个房价上涨因素。深圳市的总面积不过2000多平方公里，是北京的八分之一，上海的四分之一弱，但深圳市的人口总数却并不比这两个城市少多少。而且，深圳市内凤凰山、梧桐山、笔架山等大小十几座山脉纵横交错，将深圳市不多的平原面积切割得支离破碎。深圳市有多缺地，从一个事例上就能看出来。深圳从2006年起就开始筹建新的深圳市科学馆，原计划在后海建设一座占地面积达7万平方米、建筑面积达8万平方米的场馆。但快10年了，因为没有土地，这座场馆依然是空中楼阁。2016年的深圳市上传来的消息，这座场馆的规划地址已经变成了较偏远的宝安机场偏北一带，占地面积也缩小到了十分之一，变成了0.9万平方米。现在深圳科学馆馆长伍振武最头疼事情，就是如何在0.9万平方米的面积上建8万平方米的场馆，毕竟科学馆要安装大型科技展品，容积率不能太低。在0.9万平方米的面积上要建8万平方米的场馆，容积率接近9.0，而按照国家发改委2007年出台的《科学技术馆建设标准》，科学馆的容积率不宜超过1.0。土地少，地价自然就贵，房价也就便宜不了。此外，中介机构和中介人员的推波助澜也让房价进一步飙涨。尽管深圳市房地产经纪行业协会此前已经连续发文禁止中介炒房和在撮合交易中赚取差价，但中原地产华南总经理李耀智告诉本刊记者，这种事很难禁绝。据他所知，炒房的不仅有中介员工，还有一些中介机构。至于网上现在热传的众筹炒房，他也听身边的同事证实过确有其事。不过，中介炒房还是少数。据他估算，在所有的购房者中，中介炒房者所占的比例介于5%到10%之间，购房主力其实是那些专业的炒房者。满城炒房“屋哥”就是深圳专业炒房大军中的一员，因为活跃健谈，号召力强，圈里人就给他起了这样一个称号。屋哥40多岁，穿着普通，说话带着一口浓重的东北口音。他和妻子都在南山区的一所中学里任职，他办公室的墙上就挂着他们一家三口的照片。他时常挂在嘴边的口头禅就是“多吃菜，少喝酒；听老婆的话，跟着党走”。但实际上，他和妻子已经离婚好几年了。当然，是假离婚。屋哥之所以和妻子假离婚，是为了规避深圳市的限购政策，这在炒房客中极为普遍。按照深圳市的限购政策，每一个家庭只能拥有两套住房，而离婚之后，每一位户籍人口都能单独拥有两套住房，这样实际上就能买四套房。当然，对于屋哥这样的专业购房者来说，四套房是远远不够的，购房资格是越多越好。对此，圈内的应对办法是买房票，也就是购买购房资格。在深圳的黑市里，一张房票一般能卖到5万元人民币，但屋哥很少去买，他觉得那样不安全。用人家的房票买房，就意味着那套房子在法律上是人家的。“一套房子贵的上千万，一个人为了1000万什么事做不出来？”他说。屋哥主要是借房票，就是借身边的同事，主要是下属的身份证，这样既安全，还能省下不少钱。比如，和他一个办公室的年轻人的身份证就一直在他的手里。屋哥还养房票。他从老家要来了他一个侄子和外甥女的身份证，将他们在名义上挂靠在一家朋友的公司里，每个月自己花钱给他们交社保。他还正儿八经地每月往侄子和外甥女的银行卡上打工资。当然，他们的工资卡也是在他自己的手里，就是左手倒右手，要的就是银行流水，以证明他们确实在深圳工作。其实，自从2010年深圳开始限购后，屋哥买卖房屋的频率已经开始下降了，买卖的也主要是不限购的小产权房。在整个2013年，他只交易了两套房子。但在2014年“9.30”出台后，他和其他的炒房客们感觉到了政策的变化。而2015年的“3.30”之后，整个市场明显火热起来。整个2015年，屋哥买卖的房屋数量达到了5套。眼下，屋哥手里还有7套商品房。至于小产权房，他闭着眼算了一会，还是没算出来多少套。“大概两三千平米吧！”他说。虽然身价数千万，但屋哥称自己只是炒房圈子里的小角色。在他住的小区里，他就认识一个潮州老人，光这一个小区就有30多套房。深圳有多少炒房客，屋哥自己也不清楚。他自己建立和加入了100多个炒房的群，其中最大的群里有1700多人，最少的一个也有500多人。当然，这其中有不少是重复的。但即使如此，深圳炒房气氛浓厚却是不争的事实。“来深圳几年后，你手里要是没几套房，都不好意思见人。”一位专注于二手房业务的房产律师这样自嘲。为了能多买两套房，他和妻子也办了假离婚。但他心里却有些忐忑，在他经手的房产纠纷里，有好几起就是因为假离婚最后弄假成真而引起的。“2015年上半年时，深圳买房的主要还是刚需人群。但到了下半年，投资者的比例就多了很多。”李耀智在2015年年底时做了一个统计，发现当时的比例已经超过了50%，接近60%。而到现在，这一比例恐怕会更高。被撕裂的城市屋哥并不否认自己这样的炒房客推高了深圳房价。在他看来，网上流传的香港资金大举北上深圳不太靠谱，毕竟深圳市的限购政策还是有一定效果的。至于另外一种或以法人的名义在深圳大肆收房的说法，他更认为是无稽之谈，因为法人购房虽然不受限购政策的限制，但在卖出时却要缴纳高额的营业税，赚的大部分钱都得还给政府，根本不划算。“深圳房价就是我们这帮人炒起来的。”他说。对于网上的“房价涨的太疯了”的呼声，屋哥不以为意。他说：“真正有钱的人都希望房价上涨，所谓的那些呼声只是一些买不起房的年轻屌丝的呼声，是没赚到钱的那些人犯了红眼病。”当他对本刊记者说这句话时，办公室里他那位年轻的下属抬头看了我们一眼，然后推门出去，再也没有回来。在深圳买不起房的可不止屌丝。深圳市一家大型IT企业的前副总裁就告诉本刊记者，要不是他早些年就在深圳买了房，如果等到现在他可能也买不起了。“现在除了做老板，靠一般的工资性收入在深圳根本买不了房。”他说。瑞桥就是老板，他在深圳创办了一家专门为房地产公司和房地产项目提供营销服务的咨询公司，但他也是前些年在深圳买的房。如果是现在，他一样买不起。对深圳楼市比较熟悉的他告诉本刊记者，除了少数居于社会财富金字塔顶尖的富豪、精英外，主要的买房者确实就是那些炒房客。刚需也有，但要么是自己在深圳已经拥有一套住房，现在需要改善居住条件的人，要么是自己背后的父母亲经济实力较强能够支援首付款的人，但这两种人都是少数。当然，深圳极其发达，这里流行着等杠杆工具。虽然购房首付需要房款的三成，但利用这些工具，购房者的首付比例完全可以降低到一成以下。不过，据圈内人士讲，真正的刚需人群大多并不敢用这些杠杆，反而是那些炒房客没有这种顾虑和压力。“买房已经成为了深圳少数人的游戏。”瑞桥说。高房价已经将这个城市的人群一分为二——能够享受房价上涨红利的少数人和买不起房的大多数人。大多数人因为绝望，反而漠不关心。赵建华每天开着出租车穿行在深圳的大街小巷，他从来不抬头看那些高耸的楼盘和广告。8年前他刚从湖南来到深圳时，深圳的房价平均不过4000元/平米，很多楼盘都是零首付，而当时他的月收入差不多有一万元。他也曾经考虑过买房，但最后还是和大多数湖南老乡一样，用赚到的钱回老家农村盖了一栋漂亮的房子。而他的几位东北同事却都在深圳买房了，因为东北太远太冷了，春节懒得折腾的他们不得不在深圳买房安家。现在，他的这些同事们个个都身家近千万了。“这都是命！”他叹道。赵建华早就够了在深圳落户的条件，但他一直没有将户口迁过来。“连房子都没有，就算户口过来了你也不是深圳人啊！”他知道这个城市不是自己的归宿，终有一天他将会回湖南的农村老家。被房价撕开的裂痕正在吞噬这个城市赖以繁荣的基础，深圳曾经远超群伦的创业环境优势正在一点一点地丧失。身为创业公司的老板，瑞桥已经感受到了这一点，比如办公成本越来越贵，越来越多的年轻人离开了这里等。深圳市政府也注意到了这一点。在深圳市六届人大二次会议之后，市长许勤在记者会上表示，深圳房价确实上涨过快，深圳市政府正在研究调控政策，确保房价在合理区间。据传，深圳市正在研究可能出台的政策包括社保1年改3年、营业税免征2年改5年、调高首套房首付比例、收紧等等。据传深圳眼下已经暂停了所有的首付贷。而在此之前，深圳一些银行已经收紧了部分针对二手房的信贷。炒房者们对于后市的看法已经产生了分歧。一位炒房者告诉本刊记者，他已经把手头“该卖的都卖了”，前述房地产律师也将手中的四套房挂出了两套。屋哥仍然看涨，但他也有顾虑。他最担心的是社保1改3这个政策成真，那意味着之前的很多房票都不能用了，对于炒房具有巨大的杀伤力。但就在他们的犹豫之间，房价的狂飙却从深圳蔓延到了上海，然后又蔓延到北京，甚至有进一步蔓延的趋势。狂欢正在进入高潮，没有人知道音乐会什么时候停止。《理财视角看消费：能租的尽量别买》 精选四xitouwang中国的实践者官网网址：www.xitouwang.com理财热线：400-788-9566来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》
记者：席志刚任志强 ：离开金融和税收工具企业自持租赁不可持续在租售并举的调控理念下，房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象。企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来，运营模式如何获利，是否可持续？就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场。相比于美、英、法等国家，中国租房占比小。平均来看，中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右，法国则达到39％。纽约的租赁市场占到50％，北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力。所以，在租赁住房政策问题上，不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定。我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题。但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％，二线城市大约20％~30％就够了，三线城市有5％~10％就够了，再到下面几乎就不需要了。租赁房的量化比例，全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间。中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租，你对此怎么看？任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部。企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。按照现行政策，这种做法有不合理的地方。第一，企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得？国际惯例是，房地产建筑投资，财团最高20年，一般情况下，本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资。所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以，等于是给租房补贴。第二，租金高了谁会租，租给谁？现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样，房子租给谁？以北京为例，一方面限制人口，外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了，房子租给谁？另一方面出台优惠政策，吸引高端人才，这是矛盾的。目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看。4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套，其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续？任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用（不动产或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的。REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对，最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后。2008年，政府工作报告正式提出房，并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为房地产投资信托的尝试，此后至今再无动静。建立房地产投资信托基金，不是中央政府没想法，不作决定，2008年政府工作报告说得很清楚，只是没细则，所以就没有执行下去。直到去年6月份，国务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进试点。REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向进行分配，按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资，但并非直接作为融资渠道。若没有REITs（房地产投资信托基金），这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。类似上海张江地块，与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业，数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行。万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务，配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租，由政府指定租户。中国新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验？任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％，大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如国债、股票。有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主，我们将其称为社会化租赁，既不是单位的，也不是政府的，因此德国没有炒房的概念和空间。此外，欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。
附读：任志强：房地产可能的发展趋势今天力哥家里有事，本来不想推送的，但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血，特地转过来。虽然这篇文章很长，里面的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有许多能给我们启迪和思考的地方，大炮给出的数据也很扎实。希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴，花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱。看不懂的，力哥和你在留言墙上交流。力哥总结一下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物，不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家的大奇葩。明年开发商的资金链会非常紧张，一些之前太过激进的小开发商会死掉，一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单，投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿地，最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖，体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了。现在是政府限价，房价被人为抑制，存在很大的，所以买房子像抢的一样，力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样，都是日光盘，还要找人托关系塞好处费。所以还是上海比较好，学北京车牌摇号，大家一律碰运气，最公平。但明年，很多开发商可能是真的现金流不行了，只能降价卖房，那才是真降价，能降到什么水平，力哥不知道，但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平。正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温，但这是因为不给你们买卖了，没的降价，从来不是真正的拐点。还有，今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把首套到基准1.05-1.1倍，也就是过去针对二套惩罚性利率水平，表示强烈支持。这意思是说，不管你是首套还是二套，刚需还是投资，不管，我一律不管，统统调控，无论如何也要把房价压下去，八嘎~就在9月初，力哥有会员和我说5月签下的房贷协议现在总算搞定了，但利率从当初口头约定的9折变成了基准利率，然后开发商还吓唬他说赶快签，不然下个礼拜就要涨到1.1倍利率了，你莫名其妙又要多套十几万利息，他来问我这是真的吗？觉得这是开发商在忽悠他……我说傻孩子，这不是板上钉钉的事吗？定下来啊！赶快定！不然利率真的马上又要提高了，你哭死啊……我想起了权游里最经典的那句slogan：winter is coming~是的，楼市的冬天真的来了，力哥在二季度就多次发文表达了这个观点。所以对于还想买房的人现在就很尴尬了，一方面，拖到年底或明年初，房价下降自己捡便宜货的概率非常大，但另一方面，拖到那时候，自己买房的难度也更大，因为信贷持续紧缩。你的支出会水涨船高，更糟糕的是，放贷速度慢而开发商回笼资金要求很急迫，所以那些真正的笋盘，必须全款买，你有这能力吗？当然，这只是短期趋势，大炮是死多头，坚持认为人口流入型城市的房价长期看还要涨，因为没办法，老家人多低少没产业赚不到钱呀。大炮说，你让一穷二白的临沂人民往哪里去？只能拼着老命挤到济南、青岛去谋个更好的生活（生存）环境啊。再有点本事的，当然就去一线了。所以不管一二线城市怎么赶人，还是有许多底层死皮赖脸不愿走，最多就是像力哥之前说的，从一线被赶回到二线，上海混不下去就去青岛武汉成都混，但绝不会回到临沂，打死也不肯回去了。嗯，力哥基本也是这么认为的，因为我身边充满了这种想法的年轻人。以下是原文，流传很广了，力哥找不到最初的确切出处，就不特别标注了，反正大炮肯定不会问我要版税的。
任志强：是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。如果客户是上帝，那就叫做市场经济。企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。所以那三个项目一天时间就抢光了。上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。第一个先说说影响市场的因素是什么。通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。决定市场的基本制度是什么？前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。第三个是金融制度，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的。我不知道这句话大家听懂没有，为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金，这个金融制度里头，他有一种基金可以像一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，就是所有人都可以共同分享。因为在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。所以基金在世界国家大部分都是免税的，还有一种比较低的成本，告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立，但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现。变相的有几家做了试点，但是没有，换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。为什么？因为他们租赁住房最多。但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房收益率就会大大提高。而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以别以为商品房已经占领了市场。我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。你们想想有多少房子？因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低，为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样，很低很低的。由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高，珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。你说中国的房价很高吗？我不承认。因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。但是地价和房价是什么关系呢？这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，啊等等，这个大家都很清楚。今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决的问题。那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡。当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，政府不能随便的借债了。企业也同样，融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨，比如说个人上调了，发债利率上调了，各种各样的都产生了利率上调，那么货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，债券下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢，明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，扛到资金不够的时候。如果资金不够了，那政府就说多少钱就多少。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢？因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。这两个概念你们不要搞错了。于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题，下边来讲。如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整？除了房地产这一块下行了，共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。而房地产这块呢，有四最，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。所以房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。需求也大，因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。为什么调控造成需求大呢？因为调控造成里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的增长率百分之二十多，换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？第一个影响的是资金流向，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会啊买石油啊买期货买粮食买其它东西，那就分流了。第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买，因为凡是政府限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。再一个价值取向变化很大，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。再一个就是消费能力和权利，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。那么不变的部分是什么呢？第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。第二个就是市场资源。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。因为有好几百万套过去的旧房子，包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格预期会发生变化。价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。我们看看人口。这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，大家还是希望往大城市跑。哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情况是什么呢？就是没有资源的城市难以留住人口和吸引人口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口，所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。我们再看看山东的一个特例，大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。最穷的临沂市是最多的，那他不跑怎么办呢？所以他会跑的。而发达的城市不是人口最多的，穷人待在那里干嘛啊，他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变，它还会往大城市跑，拼命跑。我们再看一些具体数据，目前的经济呢基本上处于一个下行趋势，一个下行趋势是在持续下降。从7.2到6.9，而我们的固定投资从9.2的高峰到8.3，下降了0.9个点，我个人觉得这个会持续下降，但下降的速度不是很快，不会一下子跌的很多，可能就零点几零点几慢慢的往下掉。为什么，钱越来越紧了。没钱了它不就往下降吗，政府也不会随便投资了，政府也不能随便借贷了，它就往下走。这是一个大的趋势。我们再看看这里头的分类，蓝色的是国有和国有控股明显的可以看出来他远远高于民间部分，它大头开始下降了。民间投资占总投资的六十多，所以民间投资如果下行的话，15年16年是下行的很严重的，今年略有回升所以我们的GDP才上来，但是这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了，挺不住的趋势就是下降趋势。他如果往下走的话就拉动不起来了，可能未来的下降趋势就很严重了。我们再看看分类，分类一个是基建，一个是工业。我们明显看到高峰期的时候是房地产和基本建设的高峰期，这两个占到多少，大概是78接近八十，制造业大概占总量的百分之二十左右，所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势，如果他们持续下行，也就是说很多人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势，但是这个下行趋势可能不会让大家很担心，不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的。但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的，七月份也开始出现略下降，