中小房企融资结构生变： 银行开发贷“靠边站”
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从2017年年报来看,部分中小型房企对于银行的依赖度有所下降,开发贷在融资渠道中的占比更是一再下降天下大事,分久必合、合久必分,银行与房企是如此,银行与中小型房企更是如此。《证券日报》记者查阅已经披露的数份上市房企2017年年报发现,对于部分中小房企而言,曾经作为房企融资最主要支撑的银行开发贷已经“靠边站”,债券等创新性融资和非银金融机构渠道融资占比大幅提升。中小企业融资渠道多样开发贷占比降低事实上,商业银行去年以来主动调整了开发贷的“朋友圈”,部分中小型房企或被“移出群聊”。从目前披露出来的2017年年报来看,部分中小型房企对于银行的依赖度有所下降,开发贷在融资渠道中的占比更是一再下降。中华企业2017年年报显示,该公司房地产业务融资为项目开发融资,主要通过银行贷款和非银行性金融机构融资及发行公司债实施。截止到报告期末,该公司融资余额为95.91亿元,其中银行贷款融资余额11.63亿元,非银行性金融机构融资余额15亿元,创新融资余额(中票、公司债等)69.28亿元。也就是说,中华企业去年融资结构中对于银行开发贷的依赖已经降至12%左右。2016年年末,该公司融资余额为112.50亿元,其中银行贷款融资余额18.65亿元,开发贷占比为16.6%,而2015年则为60%。另一家上市房企与中华企业的情况类似。财信发展去年年底的银行贷款余额为6.17亿元,而非银行金融机构贷款达24.4亿元,银行渠道融资余额的占比为20%。而2016年,该公司银行渠道融资余额的占比为61%;2015年银行贷款占间接融资的比例则为68%。此外,从中小房企的融资价格来看,相较于债券等创新融资方式,开发贷的价格优势也并不特别明显。2017年度,中华企业房地产业务贷款利息资本化金额为0.06亿元;加权平均融资成本年化利率为5.8289%,其中银行贷款加权平均年化利率为5.01%,非银行性金融机构融资加权平均年化利率为7.9%,创新融资(中票、公司债)方式年化利率为5.48%,最高项目融资年利率7.9%。财信发展2017年银行贷款的利率区间在4.75%-7.5%之间;非银行金融机构贷款利率差异较大,为6.15%-11%,从上述数据可以发现,银行贷款利率与非银行金融机构贷款利率有较为明显的重合区间。财信发展同时强调,今年将拓展多元化、低成本的融资渠道;利用地产新兴业务和环保业务相关的产业扶持政策,获取低成本、长周期的资金;打通并增强同金融机构的协同效应,拓宽融资渠道;动态检查融资成本,及时置换高成本资金。开发贷资产质量分化白名单藩篱渐紧商业银行对于中小房企的谨慎,一方面与宏观调控的政策导向相关,另一方面,也是关注到了开发贷的资产质量。由于上市银行2017年年报还没有正式披露,关于开发贷的资产质量只能参考去年中报数据。去年中期,上市银行开发贷的资产质量分化明显。披露了开发贷资产质量的三家国有大行开发贷不良贷款率均超过了2%,甚至最高达到2.26%。当然,并非所有上市银行开发贷的不良贷款率都较高,股份制银行披露出来的数据要好得多:兴业银行该项指标为0.62%,中信银行为0.07%,浦发银行为0.28%,招商银行为1.07%。不过,去年中期,仅四家国有大行合计的开发贷余额就达到了2.58万亿元,而A股上市银行房地产开发贷款合计不足4.7万亿元,四大行的开发贷占比约为55%。“开发贷主要资金来源是国有大行,国有大行的资产质量和态度毫无疑问是最关键的;部分股份制银行最近几年对待开发贷的热情虽然有所上升,但是基数较小,影响力有限”,某股份制银行人士对《证券日报》记者表示。由于开发贷资产质量承压,大中型银行对于客户的选择自然愈加谨慎,在原有白名单的基础上,对行业龙头进行倾斜。某股份制银行华南地区分行行长曾对《证券日报》记者表示,该分行低不良贷款率(低于0.2%)的秘诀之一就是“聚焦&三优一特&公司客户,即优质上市公司、大优企业、大优项目以及区域特色,推进名单制管理和开发”。“名单制审批通常很难突破,房企的开发贷我们支行层面仅有权上报,审批要总行最终完成”,某股份制银行浙江地区支行行长此前曾经对本报记者表示。广发证券关于房企的研报也显示,今年1月份,房企融资环境仍然趋紧,开发贷、委托贷、中期票据同比、环比下滑明显,信托贷款、公司债发行规模较去年同期有所上行,但融资主体以龙头房企为主。资金成本方面,信托贷款、委托贷款小幅上涨,银行贷款成本较为稳定,公司债成本受结构性影响(1月份以龙头发债为主)呈现明显下行趋势。
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