购买二手房须知
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购买二手房须知
　　价格和面积。根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。
　　交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。
　　社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。
确定资金来源是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款
　　如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事，那么，住在杭州网给您提示的几种方法去做。
　　一、注册成为住在杭州网的会员，在服务区里登记二手房求购信息，让卖主竟相与您联系。在住在杭州网上登记非常容易，只需把您的购房要求填写在登记表中，大量希望通过住在杭州网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息，而且主动跟您联系。登记完全免费！
　　二、主动出击，寻找房源。可以通过住在杭州网的数据库查找出售信息，无论您是不是会员，都可以查询到来自卖方的第一手信息。
　　三、您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事，托熟人或者找中介机构、雇请代理人。不过，在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，我们也提醒您必须小心行事。
　　在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素：
　　价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)
交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，
有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。
　　社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
　　怎样选择现房？
　　选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。
　　有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价。买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。
　　1、看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。
　　2、掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。
　　3、让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。二要摸透卖方心理：
　　4、卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。
　　5、了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方所得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。
　　6、定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。
　　杀价原理：
　　1、暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
　　2、拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。
　　3、合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
　　4、欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
　　总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。
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经纪公司和购房人签订合同都无一例外地会签订定金条款，而且相当之高。但依据法律，经纪公司根本无权收取定金，为了交易的继续，可以约定房价的2.5%(即中介服务费，具体定金树可与中介协商)为定金。
7、签定意向
七种无效的房屋买卖合同
(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。
　　(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。
　　(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
　　(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
　　(5)乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
　　(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。
　　(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
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9、办理按揭
10、打首付款
　　买房、卖房
　　交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。
　　缴纳房产税费
　　交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
　　申请银行贷款
　　向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
　　解决房产纠纷
　　发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
　　除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。
　　对这类房产的审查包括以下几点：
　　(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。
　　(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。
　　另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。
　　审查内容包括：
&&&&&&& (1)一看房屋所有权证第一页有“*私优”、“*私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。
　　(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。
当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门，房屋所在区县房地局查档，以最终确认，该房屋是否具备上市交易的资格
13、办理过户手续
　　代理、陪同购房人办理过户手续。
　　①递交证件：原《房屋所有权证》、出卖人身份证(包括共有人身份证)、买受人身份证；
　　②领取申请表并填写完整；
　　③领取《房屋买卖合同》并填写完整，双方当事人签字，交房管局；
　　④领取《领取产权权证凭单》及《缴费单》；
　　⑤交纳税费：土地出让金为：总面积/总楼层*土地等级*年修正系数，契税为房价的1.5%，印花税为房价的0.05%，测绘费(只有平房有)30元。
　　⑥领取房屋所有权证；
⑦各类证件均应留下复印件。
14、物业交割
　　审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。
　　①物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可；
　　②水费记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与自来水公司联系；
　　③供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取；
　　④天然气记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与天然气公司联系；
　　⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费；
　　⑥交钥匙，提示购买人换锁心；
　　⑦最好留下各种费用结清的收据、发票复印件
　　网上银行的方便快捷，近日应用到了中介公司帮客户缴税上，这将使得买房人领到契证的时间大大缩短。
　　据杭州市财政局农税征收管理局相关负责人介绍，网上可缴的税包括契税、营业税等一系列税费，目前主要在中原地产、盛世管家等4家中介公司开展试点。
　　具体的操作流程是，中介公司在农行延庆支行开立一般存款账户，办理网上银行注册手续，并保证存款账户有足够的资金支付每次申报时所需缴纳的税费款项，然后向农税征收大厅“申报受理”窗口一次性提供完整准确的纳税申报资料，并附上《应纳税费预算表》，经税费核算并确认缴款后，就可通过农行网上银行直接扣款了，等扣款成功后，农税就会根据农行提供的税款到账销号的信息，制作契证，并实现当场发放。
　　杭州市财政局农税征收管理局管理科副科长吴莹子说，以前办证慢主要是因为中介公司一般都通过转账支票来缴纳税费，银行结算时间比较长，现在通过网上缴税，进一步缩短了银行结算时间，办证速度当然大大加快。
　　“这样一来，购房者就能及早领到契证，而以前办领契证需要5个工作日。”中原地产的王慧说。
16、打余款
　　原本为了省800元的二手房贷款担保费，却不料招来几十万元的损失。南京市房管局人士近日对记者介绍说，目前一些卖房人因为忽略了二手房贷款担保，导致房子的大部分余款迟迟拿不到手。
　　据介绍，目前二手房交易贷款通常采用的方式是：卖方先将房屋产权过户到买方名下，凭着已是买方名字的产权证，将卖方的土地证过户到买方名下，买方拿到土地证，再凭着已经在买方名下的产权证和土地证，到房产登记部门办理买方向银行贷款的抵押登记手续，然后银行才能发放贷款，这个过程快则半个多月，多则近1个月。也就是说，买方只需支付卖方40%左右的购房款，就能够获得房屋的全部权利证书；卖方已经失去了房产的所有权利，却要等近1个月的时间才能拿到全额房款。在这一过程中，如果出现买方的银行贷款未获批准等情况，卖方就不能拿到剩余的大部分房款。
　　对此，房管部门人士提醒：二手房交易贷款应通过有资质的担保公司，由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行贷款承担担保责任，银行放款给担保公司及时支付给卖方，卖方领走房款后，担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。这样，可能出现的各种风险都由担保公司来承担，同时担保公司还会控制所有后续手续的办理，保证了房产不被不法中介及不法代理公司利用。
长沙二手房交易流程须知
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二手房交易服务中心咨询电话：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
监管银行电话：
担保公司电话：
长沙市二手房交易服务中心
须知（一）
购买二手房一次性付款方式的交易流程
一、 买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交
二、到二手房交易服务中心二楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）网上签约窗口填写二手房交易信息表，签订网上房屋买卖电子合同；如果是通过有网上签约权限的中介公司成交的客户，可直接在中介公司签订网上房屋买卖电子合同。
携带相关资料：
1、买卖双方有效的身份证明（含身份证、军官证、士兵证等相关证件）；
2、房屋所有权证；
3、有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证及委托人的身份证复印件；
4、买卖双方提供银行活期存折或活期银行卡。
三、买方将购房款存入资金监管专户内（在二手房交易服务中心二楼签订的合同，直接在监管银行存款；如果是通过中介公司签订的合同，可以到二手房交易服务中心监管银行存款，也可以在市内任何一家银行通过转账方式存入资金监管账户）。
注意事项：
1、认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》；
2、带上房屋买卖电子合同、双方的有效身份证件及其他相关资料；
3、存入房屋买卖交易资金时，认真填写合同编码KFXXXXXXX；
4、通过转账方式存入监管账户的，请仔细填写清楚监管银行名称、监管账户户名和账号、买卖合同编码KFXXXXXX、购房人姓名。
四、买卖双方查询购房款到账后，携带登记相关资料到二手房交易服务中心三楼政务大厅办理房屋权属转移登记手续，并缴纳相关税费，领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。
1、查询到账方式：
①凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处查询；
②监管银行的短信通知。
2、登记时需提供如下资料：
①长沙市房屋转移登记（询问）申请书；
②交易双方买卖合同；
③房屋所有权证原件；
④买卖双方身份证复印件（验原件）
买卖双方为共有权人，须提供共有人身份证复印件（验原件）；
购房人为无民事行为能力或限制民事行为能力的人，须提供本人身份证明和监护人身份证复印件（验原件）及监护关系证明文件（父母子女、配偶关系证明）、监护公证书或司法文书；转让人为无完全民事行为能力或限制民事行为能力人须提交监护保证书。保证书的内容主要包括监护人与被监护人的关系、房地产转让的目的是为了保障被监护人的利益；
⑤若为整栋房屋转让，须提供国土证复印件（验原件）；
⑥公开拍卖所得房产，须提交拍卖成交确认书、拍卖委托书、公告拍卖的报纸（无须提交第2项），如出让方不能来现场办理，须提供法律文书（裁定、判决、协助执行通知书等）；
⑦外来人员须提供流动人员婚育证明；
⑧委托人、受委托人均为个人，提供委托公证书原件和受托人身份证复印件（验原件）。
3、税费收取标准：按国家规定的比例收取。
五、在五个工作日内，完成房屋转移登记手续，客户凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证。
六、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定的账户。
须知（二）
购买二手房商业贷款（银行按揭）的交易流程
一、 买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交
二、买方到二手房交易服务中心二楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）监管银行贷款柜台递交贷款申请资料，如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。
申请贷款一般提供如下资料：
１、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明（验原件收复印件）；
２、买方及配偶的收入证明原件、卖方的房产证（验原件收复印件），有经适房货币补贴凭证的还需带上货补凭证原件。
３、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）
（以上资料一式两份）
三、 由贷款银行或担保公司电话预约买卖双方面签购
房贷款相关手续和担保相关合同手续。
四、 买卖双方接到预约电话后，按照预约时间到二手房
交易服务中心二楼担保公司网上签约窗口签订房屋买卖电子合同；如果是通过中介公司代办业务的，由中介公司通知代办。
注意事项：
１、 认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》；
２、 带上有效身份证件及相关资料；
３、 如果贷款银行是监管银行的业务，监管银行及担保
公司审批贷款时间一般在3－5个工作日内，如果是其他商业银行的业务，根据各银行规定时间办理；
４、 如果贷款银行是监管银行的业务，监管银行面签借
款合同等法律文本后在1－2个工作日时间内发放申请人贷款，如果是其他商业银行的业务，根据各银行规定时间办理。
五、 签完房屋电子买卖合同后，按照合同约定由买方将
房屋交易首付款存入资金监管账户，带上首付款入账凭证到银行大厅签约区，找贷款银行面签借款合同和购房贷款等相关手续，找担保公司面签担保合同等相关手续。
注意事项：
存入首付款时需清楚填写买卖合同编号：KFXXXXXXX，购房人姓名。
六、办完签约手续以后，买卖双方在接到到账通知后，带有效身份证明到二手房交易服务中心二楼担保公司领取过户资料，并由担保公司工作人员协助到三楼政务大厅办理产权转移登记手续，按规定缴纳相关税费，由担保公司统一领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。
1、 查询到账方式：
① 凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处
② 监管银行的短信通知。
2、 税费收取标准：按照国家规定的比例收取。
七、在五个工作日时间内，完成房屋产权转移登记手续，担保公司凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证，担保公司预留新证复印件（以备客户领取）。
八、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定账户。
九、由担保公司办妥抵押登记手续。
须知（三）
购买二手房公积金贷款的交易流程
一、买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格。
二、买方到二手房交易服务中心六楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）担保公司柜台递交贷款申请资料，如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。
申请公积金贷款一般提供如下资料：
1、 借款人及配偶身份证、户口簿、婚姻证明复印件（3
2、 购房意向合同（协议）复印件（3份）
3、 产权证复印件（3份）
（以上证件验原件收复印件）
4、 《二手房交易公积金贷款申请书》
5、 填写《个人住房公积金借款申请审批书》
三、担保公司和借款银行审批，出具担保意向书并确认盖章。
四、担保公司将申请资料交至公积金管理中心。
五、公积金管理中心审核担保公司送交的资料，通过后向担保公司出具《购买二手房申请公积金贷款审核意见书》。
六、 担保公司和借款银行凭《购买二手房申请公积金贷
款审核意见书》通知申请人办理签约手续（借款合同、网上房屋买卖电子合同、担保合同等）。
七、 申请人（买方）将首付款存入监管账户，担保公司
和借款银行将余款存入监管账户，申请人（买方）与卖方由担保公司人员配合办理房屋产权转移登记手续。
八、 交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金
划转至卖方指定账户。
九、担保公司收取新房产证原件及房屋交易契税发票原件，并将新证复印件及房屋交易契税发票原件送至公积金管理中心，公积金管理中心在收到新证复印件和房屋交易契税发票后，预约申请人（买方）到公积金管理中心签订公积金贷款合同。
十、 担保公司收到公积金贷款后，将申请人（买方）
的银行借款和担保公司垫付余款归还。
注意事项：
１、 查询到账方式：
① 凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处
②监管银行的短信通知。
2、产权转移登记及抵押税费收取标准：按照国家规定的比例收取。
须知（四）
卖方房屋原有贷款未还清，买方一次性付款的交易流程
一、买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格。
二、卖方到二手房交易服务中心二楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）贷款柜台递交贷款申请资料，如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。
申请贷款资料如下：
１、 借款人及配偶身份证、户口簿、婚姻证明复印件。
２、 原购房合同、借款合同、还款明细、剩余还款金额
３、 产权证复印件
以上资料各一式两份。
三、由担保公司和贷款银行审批卖方资料，审批包括：
上门评估、上门调查、信用记录的调查。
四、通过审核后，贷款银行预约借款人面签借款合同，与担保公司签订担保合同，并做委托公证书。
五、担保公司等贷款银行放款后，陪同借款人去原贷款银行还款，领证，撤销抵押等手续。
六、撤销抵押手续完成后，担保公司预约买卖双方到二手房交易服务中心二楼担保公司网上签约处签订房屋买卖电子合同。
注意事项：
１、 认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》
２、 带上有效身份证件及相关资料
七、买方将购房款存入资金监管专户内（在二手房交易服务中心二楼签订的合同，直接在监管银行存款；如果是通过中介公司签订的合同，可以到二手房交易服务中心监管银行存款，也可以在市内任何一家银行通过转账方式存入资金监管账户）。
八、买卖双方查询购房款到账后，到二手房交易服务中心的三楼政务大厅办理产权转移登记过户手续，并缴纳相关税费，领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。
注意事项：
１、 查询到账方式：
① 凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理
②监管银行的短信通知。
２、 产权转移登记及抵押税费收取标准：按照国家规
定的比例收取。
３、 通过转账支付的，仔细填写清楚监管银行账户名
称和账号，以及填写清楚买卖合同号：KFXXXXXXX。
九、在五个工作日内，完成房屋转移登记手续，买方凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证。
十、交易完成后，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定账户。并由担保公司为卖方做提前还款手续，将贷款银行的临时借款归还。
说明：买卖双方协商已由买方出资金向银行提前还清了原贷款，而买方一次性付款的，买卖双方可凭原贷款银行的提前还款凭证签订网上房屋买卖电子合同，办理房屋产权转移登记手续。个人自行提前还款的部分资金安全和产生的经济纠纷责任自负。
须知（五）
卖方房屋原有贷款未还清，买方又需再办理银行（公积金）贷款的交易流程
一、卖方提前还清贷款的业务，按二手房交易服务流程须知（四）第二至第六条规定的操作流程办理。
二、买方再办理银行贷款的业务，按二手房交易服务流程须知（二）第二至第六条规定的操作流程办理。
三、买方再办理公积金贷款的业务，按二手房交易服务流程须知（三）第三至第九条规定的操作流程办理。
四、如果买卖双方协商已由买方出资金向原银行（公积金）提前还清了原贷款后，买方需要再办理银行贷款的，按二手房交易服务流程须知（二）第二至第六条规定的操作流程办理；如买方需要再办理公积金贷款的，按二手房交易服务流程须知（三）第三至第九条规定的操作流程办理。
说明：个人自行提前还款的部分资金安全和产生的经济纠纷责任自负。
长沙市二手房(安居房)交易服务中心指南
长沙市二手房交易服务中心以激活、规范、发展二手房市场为目的，以为住房保障对象提供优质房源服务为出发点，以方便服务百姓、降低交易中间成本、诚信阳光操作、安全快捷办理为服务宗旨，打造一个高品质、优服务、便百姓、活市场的二手房交易市场平台，有力推动我市房地产业健康持续稳定发展。
长沙市二手房交易服务中心一楼为品牌经纪公司联展服务区；
二楼为二手房交易服务区，其中包括政策咨询区、网上签约区、置业担保及金融服务区、信息自由发布区。
三楼为政务大厅服务区，办理房屋所有权转移登记、房屋抵押权登记业务。
各功能区介绍
二手房网上签约区
实施二手房交易网上签约是政府为交易双方在二手房交易过程中，对房源信息的真实、交易安全而设立的免费服务平台。也是对二手房交易实行信息化管理的一项举措。二手房网上签约的推行结束了二手房交易市场无序、混乱的局面，由此二手房交易将由房产部门全程监管。
二手房网上签约区安排有专职工作人员指导，协助买卖双方签订电子合同。
置业担保及金融服务区
在二手房交易过程中，银行及置业担保机构的引入，将为二手房交易的融资提供一条便捷的渠道，有效的提高了消费者的购买能力。无偿资金监管服务让二手房交易资金更加安全。银行及置业担保的引入，搭建了二手房交易一站式服务平台，从而达到进一步激活二手房市场的目的。
信息自由发布区
二手房信息自由发布区，是为二手房买卖、租赁双方提供一个自由的交易平台。在信息自由发布区卖方（出租方）发布信息、买方（承租方）寻求信息，至双方成交均不收取任何费用，真正做到零中间成本。信息自由发布区还将为市民提供房源真实性确认，及二手房供需信息配对服务。
政策咨询区
政策咨询区功能：二手房交易政策咨询、安居房住房保障政策咨询、各类业务的引导、以及对房屋登记领证立等可取资料的确认。
办理二手房转移登记的流程表
无按揭房交易服务流程
买卖双方网上签订二手房买卖合同
买方存入合同全额监管资金
申请房屋所有权转移登记
买方领取房屋所有权证
全额监管资金划转至卖方账户
按揭房交易服务流程
买卖双方与银行及担保公司确定该房屋的按揭事项
买卖双方网上签订二手房买卖合同
买方存入合同全额监管资金的首付款、担保公司存入余款
申请房屋所有权转移登记
买方领取房屋所有权证
全额监管资金划转至卖方账户
房屋登记领证立等可取服务
在申请办理房屋所有权转移登记中，凡符合以下条件的可在咨询台确认后，接受领取房屋所有权证的立等可取服务。
1、凭残疾人证确认为行动不便的残疾人；
2、凭身份证确认为70岁以上的老年人；
3、凭机票确认在四小时内须登机的客户；
4、凭学生证及身份证确认为年满十八周岁的高三年级学生。
符合以上条件且接受立等可取服务的客户，可在登记受理后，两小时内领取产权证。
长沙市二手房交易网上签约及交易资金监管政策知识问答
1、 问：成立长沙市二手房（安居房）交易服务中心的目的是什么？
答：长沙市二手房交易服务中心以激活、规范、发展二手房市场为目的，以为住房保障对象提供优质房源服务为出发点，以方便服务百姓、降低交易中间成本、诚信阳光操作、安全快捷办理为服务宗旨，打造一个高品质、优服务、便百姓、活市场的二手房交易市场平台，有力推动我市房地产业健康持续稳定发展。
2、 问：什么是二手房交易资金？
答：二手房交易资金是指二手房房屋所有权人与买受人签订的长沙市二手房买卖合同中约定的全额房价款。
3、 问：什么是二手房屋资金监管？有哪些监管原则？
答：资金监管是指二手房交易过程中，买卖双方签订合同约定买方应支付给卖方的全部房价款，通过指定银行监管专户划转资金的管理行为。长沙市二手房房屋交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则。
4、 问：二手房交易资金监管范围？
答：凡坐落在本市五城区（含先导区）国有土地上已取得房屋权授证书的自然人的二手房交易时，其交易资金必须纳入监管，但法院协助执行的、拍卖的、交易双方为直系亲属关系的二手房屋交易可自行交付房款，不纳入交易资金监管。
5、 问：二手房交易资金监管是全额交易资金监管还是部分交易资金监管
答：是二手房买卖双方签定合同约定买方应支付给卖方的全部房款。
6、 问：货币补贴经济适用住房的货币补贴资金是否纳入资金监管？
答：不纳入
7、 问：二手房交易资金监管主管部门是哪里？
答：长沙市房屋产权管理局是本市二手房交易资金监管主管部门，长沙市房屋产权监理处是本市二手房交易资金监管机构，负责全市二手房交易资金监管工作。
8、 问：二手房屋交易资金监管专户的作用是什么？
答：作用有三点：一是确保二手房屋交易资金的安全；二是确认买方的全额款项已入资金监管专户，给房屋产权管理局发送到帐指令；三是根据房屋产权管理局是否成功办理房屋所有权转移登记手续的指令，负责办理将交易资金划转给卖方或者退回买方帐户。
9、 问：现行办理二手房交易有哪些税费优惠政策？
答：2008年8月1日至2009年12月31日期间，购买100万以内的二手住宅（不含经济适用房，下同）或出售二手住宅并购买新建（一级市场）住宅的（购买时间以房屋预告登记时间为准）购房者，可到房产部门设立的补贴办理窗口办理补贴手续。
10、问：在资金监管期内是否收取资金监管费用？交易资金在资金监管期内是否计付存款利息？
答：在交易资金监管期内不收取交易资金监管费用。交易资金在资金监管期内不对买卖双方任意一方计付存款利息。
11、问：监管专户如何保证客户资金的安全？
答：根据长沙市二手房交易资金监管办法，全额交易资金必须纳入监管范围。因此，由长沙市房产局牵头，由银行置业担保公司设立了三方监管账户，专门用于对二手房交易资金的监管，资金一旦进入监管，任何一方或其它个人均无法支配账户内的资金，交易资金只有两个流向，一是在交易成功后，转入卖方指定账户，二是在不成功时，退回买方账户。
12、问：可以通过哪些途径将交易资金转入监管专户？
答：您可以采取以下方式将交易资金划入监管帐户：现金存入、他行转入存入、监管帐户开户银行POS机刷卡转入。但是在监管专户开户银行开立帐户转入监管帐户不会有手续费，而且速度更快、更便于查询。
13、问：那如果从他行转帐入监管专户开户银行，手续费多少？
答：如果从他行柜台用“进帐单”同城转帐，免收手续费，他行银联卡通过POS机向二手房交易资金监管帐户转帐每笔需收取22元手续费，最高不超过200元。但如果客户开立了监管专户开户银行借记卡，客户可以通过POS机先将资金转到监管专户开户银行卡上，再从监管专户开户银行卡转入监管专户，每笔只收取2元。
14、问：是否可以以代理人名义收取房价款？
答：可以，以代理人名义收取房价款的，应当提供经公证和经监证的委托书。
15、问：如买卖双方要求解除《长沙市二手房买卖合同》，如何申请解除资金监管呢？
答：应持解除合同的书面协议和其他规定材料到长沙市房产局注销长沙市二手房买卖合同信息。符合条件的可以申请解除资金监管。
16、问：交易双方在申请解除资金监管时，应当提供哪些证明文件？
答：（1）申请书。（2）买方收款人存折。（3）申请人身份证明。（4）房产买卖协议。（5）长沙市二手房房屋交易资金监管收款凭证。（6）其他所需材料。
17、问：申请收款帐户变更应提供哪些证明文件？
答：（1）变更收款帐户申请书。（2）申请人身份证明。（3）收款人重新开立的存折。（4）房产买卖协议。（5）其他所需材料。
18、问：倘若房屋交易不成功，交易资金如何退回？
答：如果房屋所有权转移登记手续办理不成功，我监管专户开户银行根据长沙市房屋产权管理局划款指令将买方存入的监管资金退回买方指定账户。
19、问：如果我的房子银行贷款未结清，能卖吗？
答：如果您自有资金不足，为您提供过渡期担保贷款，用于偿还原贷款，可以通过有担保资质的担保公司解除抵押后，您的房产就能上市交易了。
20、问：在二手房交易贷款的业务中，担保公司起到了哪些作用？
答：担保公司介入了二手房贷款业务以后，打破了传统的二手房交易贷款模式。在以往，客户若想以按揭方式购买二手房，一定要在房产过户并抵押之后，银行才能放贷，卖方才能收款，而对于卖方来讲，是希望在过户的时候就能收到全部户款的。现在有担保公司介入，这个问题就完全解决了。另外，近几年房地产形势总体向好，在前些年已经按揭购房的市民手中的房产已经升值不少，但因为还欠着银行贷款，导致无法上市交易，我们也可以为这类客户提供担保，将还在按揭中的房产帮客户赎回，帮助客户将房产上市，完成交易。相信这一块的业务能对长沙的二手房市场有所推动。
21、问：担保公司所收取的费用有哪些，老百姓能接受吗？
答：担保公司收取的是担保费：如买方需按揭担保的，买方6‰×贷款全额；或卖方贷款未还清，卖方8‰×贷款全额，此外，没有其他费用。我置业担保公司将银行的绝大部分风险转移到自己身上，收取的这些费用是相对较低的。传统业务中，中介公司起到了很大的作用。但是在收费上，从来没有统一过。中介收费往往在贷款全额的3%-8%，甚至更高。而且，他们没有承担风险的能力和义务，他们扮演的只是一个代办的角色，一旦出现问题，将给银行，给客户带来相当大的麻烦。
22、问：在办理贷款担保的业务中，客户需要办理的手续是否很复杂？
答：二手房交易市场的建立，就是为了更大程度上为客户提供方便，在新成立的二手房交易市场里，银行、担保公司都设立了窗口服务，为客户提供“一站式”服务，所有办理的手续都是同步进行，不会为客户增添麻烦
房屋购买委托协议
（北京房地产中介行业协会推荐协议文本）
&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&编号：
委托人：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
（系购房人）
通讯地址： ________________________________________________________
邮政编码： ________________________________________________________
身份证件号码（营业执照注册号）： ___________________________________
法定代表人： ____________________ 联系电话： _______________________
委托代理人： ____________________ 联系电话： _______________________
受托人：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
（系房地产经纪机构）
通讯地址： _________________________________________________________
邮政编码： ______________________ 联系电话： ________________________
营业执照注册号： __________________________________________________
备案证明编号： ______________________________________________________
法定代表人： ____________________ 联系电话： _______________________
委托代理人： ____________________ 联系电话： _______________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律法规，委托人和受托人本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下协议：
第一条 委托事项
（一）委托人委托受托人购买位于北京市&&&&&&&&&& 区【县】&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
的房屋，委托价格范围为&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 。委托人对购买房屋的要求为：坐落地点：＿＿＿，房屋面积＿＿＿＿＿；房屋建成年代＿＿＿＿＿＿；质量要求＿＿＿＿＿＿＿＿＿；房屋的结构及户型＿＿＿＿；物业服务水平及物业费的范围＿＿＿＿；该房屋无债权、债务及使用权纠纷。
项服务（可多选）：
第二条 委托期限及方式
本协议委托期限自&&& 年&&& 月&&&& 日至&&&&& 年&&&& 月&&&& 日。此期间受托人为委托人的【& 】独家【& 】非独家委托服务提供者。
独家委托服务：委托人仅委托受托人为其本次委托购买房屋的惟一受托人。
非独家委托服务：委托人除可委托受托人为其本次委托购买该房屋的受托外，还可委托其他经纪机构或个人代为购买其他房屋。
第三条 佣金相关规定
（一） 受托人自引领委托人看房开始，直至委托人与售房人签订房屋买卖合同之前，不收取委托人任何费用；
（二） 委托人在同受托人提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，按国家及行业相关规定及本协议约定向受托人支付相关费用，标准如下：
1．房价款的&&&&&& ％；
2．&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&。
（三）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 。
第四条 各方责任
（一）委托人责任
1. 委托人应积极配合受托人开展正常的经纪活动；
2. 委托人向受托人提供所需购买房屋的需求信息，作为受托人提供经纪服务的依据；
3. 委托期限内或委托期满六个月内，委托人不得与受托人介绍过的房屋出卖人自行成交；
4. 委托人不得将受托人提供的信息资料转交他人；
5. 委托人如有代理人，则委托人及其代理人保证全面履行协议条款并配合受托人工作；
6. 委托人如为独家委托的，委托人在本委托期限内不得委托其他房地产经纪机构或个人购买房屋；
7．&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
（二）受托人责任
1.受托人应遵守法律、法规、部门规章及行政主管部门的政策、行政措施等，不得违反上述规定违法从事经纪活动；
2．受托人不得故意隐瞒真实情况和故意提供虚假信息向委托人提供不符合出售条件的房源；
3．受托人应按与委托人约定的委托事项要求开展经纪活动，委托事项变化须经委托人书面同意；
4．受托人就房屋交易程序、成交价格、付款方式、房屋交付及产权登记等方面为委托人提供咨询服务。
5. 受托人应及时向委托人通报有关委托事项的进展情况，接受委托人咨询，解答相关问题；
6. 受托人寻找符合委托人需求的房屋，协助委托人与房屋出卖人达成交易并签订房屋买卖合同；
7. 协助交易双方办理相关房屋交易过户手续、贷款手续及房屋交付手续；
8．除本协议约定的费用外不以任何方式或理由向委托人收取其他费用；
9．未经委托人同意不得将委托事项转委托其它房地产经纪机构或个人；
10． &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
第五条 违约责任
（一）委托人违约责任
1. 委托人故意提供虚假房屋需求信息的，受托人有权单方解除本协议。给受托人造成的损失，委托人应依法承担赔偿责任；
2. 委托人泄露由受托人提供的房屋出卖人的资料，给受托人造成损失的，委托人应按照&&&&&&&&&&&&&&& 标准支付违约金，违约金不足以弥补委托人损失的，委托人有权要求补充赔偿；
3. 委托人在委托期限内或委托期满六个月内自行与房屋出卖人达成交易的，应按照本协议约定的标准向受托人支付佣金。但双方在本协议第二条中约定为非独家委托，并能证明该项交易与受托人的服务没有直接因果关系的除外；
4．&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
（二）受托人违约责任
1. 受托人违背执业保密义务，不当泄露委托人商业秘密或个人隐私，给委托人造成损害的，应按照&&&&&&&&&&&&&&& 标准支付违约金，约定违约金不足以弥补委托人损失的，委托人有权要求补充赔偿；
2. 受托人有隐瞒、虚构信息、违反政府规定或恶意串通等影响委托人利益的行为，委托人除有权解除本协议、要求退还已支付的相关款项外，委托人还应按照&&&&&&&&&
标准，要求受托人支付违约金；
3. 在委托代办事项中，受托人因工作疏漏，遗失委托人的证件、文件、资料、发票等，应给予相应经济补偿；
4．&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
第六条& 不可抗力
&&& 因不可抗力不能按照约定履行本协议的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起&&&&&& 日内向另一方当事人提供证明。
第七条 协议变更与解除
（一）协议变更
在本协议履行期间，任何一方要求变更本协议条款，应书面通知对方，并经双方协商一致，可达成补充协议。补充协议为本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。
（二）协议解除
经双方协商一致，可解除本协议。
第八条 争议处理
本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第 &&&种方式解决纠纷。
（一）提交北京仲裁委员会仲裁；
（二）任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第九条 &本协议及附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，其中委托人______份，受托人______份， ______份。
第十条 其他约定
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
【委托人】（签章）：&&&&&&&&&&&& &&&&&【受托人】（签章）： &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
& &【法定代表人】：& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&【法定代表人】：
& &【委托代理人】(签章)：&&&&&&&&&&& &&【委托代理人】(签章)：
【备案证明编号】：
【房地产经纪人员】：
【经纪资格证书编号】：
签订时间：&&&&&&& 年&&& 月&&& 日
客户服务确认书& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
委托人：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
委托代理人&&&&&&&&&&&&& 联系方式 &&&&&&&&&&&&&&证件号码 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
受托人：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
房地产经纪人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&联系方式 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
受托人根据委托人的要求和期望及《房屋购买委托协议》的规定，经房屋出卖人同意，受托人的房地产经纪人&&&&&&&&& 将下列房屋推荐给委托人。委托人签订本客户服务确认书时，受托人按照下列时间带委托人（含委托人的代理人、承办人及各关联方）亲自到下列推荐的房屋实地查看并进行了相关居间介绍，且委托人在此确认：在此次看房前，没有其它房地产经纪机构向委托人推荐和查看下表所列房屋，委托人对受托人的居间中介、咨询服务予以签字确认，具体房屋地址如下：
并同意以下委托条款:
一、在查看房屋前，委托人应出示有效证件；
二、佣金支付：
1. 签订房屋买卖合同后，受托人有权按《房屋购买委托协议》约定向委托人收取佣金。
2. 委托人（包括但不限于委托人的承办人及各关联方）如与受托人所曾介绍的房屋出卖人在签订本确认书后的六个月内无论以何种方式及任何价格私下成交，委托人仍应支付受托人全额佣金。
本确认书中“关联方”是指与委托人关系密切的人员，包括配偶、父母、子女。
三、本确认书一式贰份，甲乙双方各执壹份。甲乙双方如有其它约定事项，可在本条另行约定：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
四、委托人在受托人的房地产经纪人陪同察看过上述房屋后，如有不满意之处以及具体的期望和要求可以在本条列出：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
受托人将根据委托人的要求和期望尽力为委托人提供满意的服务。
委托人:&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 受托人:
联系电话:&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 联系电话:
代理人:&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 房地产经纪人:
通讯地址:&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&通讯地址:
联系电话:&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 联系电话:
日期:200& 年& 月& 日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日期:200& 年& 月& 日
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(2)______1__________
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(1)__________________
(2)____1__________
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5________________
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8______________________________________
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5 ____________________________________________________________
房屋出售委托协议
（北京房地产中介行业协会推荐协议文本）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 编号：
委托人：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &
（系房屋出售人）
通讯地址： ________________________________________________________
邮政编码： ________________________________________________________
身份证件号码（营业执照注册号）： ___________________________________
法定代表人： ____________________ 联系电话： _______________________
委托代理人： ____________________ 联系电话： _______________________
受托人：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
（系房地产经纪机构）
通讯地址： _________________________________________________________
邮政编码： ______________________ 联系电话： ________________________
营业执照注册号： ____________________________________________________
备案证明编号： ______________________________________________________
法定代表人： ____________________ 联系电话： _______________________
委托代理人： ____________________ 联系电话： _______________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律法规，委托人和受托人本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下协议：
（一）该房屋为【楼房】【平房】，坐落为： ____________【区（县）】_________________ 【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】 _________ 单元 ___________ 号（室），该房屋所在楼栋建筑总层数为： ___________ 层，其中地上 ___________ 层，地下 ___________ 层。该房屋所在楼层为 _________ 层，建筑面积共 ___________ 平方米。
（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【】： ___________。
（三）房屋权属情况：
_______________&&& ____&&&&&&&&& ___________&&&&&& ______该房屋【& 】未设定抵押 【& 】已经设定抵押，抵押权人为：&&&&&&&&&&&& ，他项权利证证号为&&&&&&&&& 。
第二条 委托期限及方式
本协议委托期限自&&&&&& 年&&& 月&&& 日至&&&&&& 年&&& 月&&& 日，此期间受托人为委托人的【& 】独家【& 】非独家委托服务提供者。
独家委托服务：委托人仅委托受托人为其本次委托销售房屋的唯一受托人。
非独家委托服务：委托人除可委托受托人为其本次委托销售房屋的受托人外，还可委托其它房地产经纪机构或个人代为销售。
第三条& 服务内容
委托人委托受托人提供下列第&&&&&&&&&& 项服务（可多选）：
（一）提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询。
（二）寻找房屋买受人。
（三）在本协议第二条约定的期限内协助管理上述房屋。
（四）协助并撮合委托人与买受人签订房屋买卖合同。
（五）代办税费缴纳事务。
（六）代办上述房屋抵押注销手续。
（七）代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续。
（八）代理移交房屋、附属设施及家具设备等。
（九）其他（请注明）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&
第四条 委托出售价格
（一）委托人要求上述房屋的出售总价不低于【人民币】【&&&& 】&&&&&& 元&&&&&&&&&&&&& （大写金额：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 元）。
（二）实际成交价高于前款约定最低出售价的，高出部分属委托人所有，但受托人有权按实际成价收取佣金。
第五条 佣金及支付
（一）在委托人房屋成功出售（即签订《房屋买卖合同》）之前，受托人不收取委托人任何费用。
（二）委托人在同受托人提供的购房者签订房屋买卖合同时，按国家及行业相关规定及本协议约定向受托人支付相关费用。标准如下：
1. 佣金：房价款的&&&&& ％；
2. &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&。
（三）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 。
第六条 各方责任
（一）委托人责任
1. 委托人向受托人提供所出售房屋的有效证件及详细资料，作为受托人提供委托服务的依据；
2. 委托人保证其出售的房屋具备合法出售条件（包括但不限于：已征得共有人同意、出租人已放弃优先购买权）；
3. 委托人应积极配合受托人开展的正常经纪活动；
4. 委托人应按本协议约定支付佣金，并不得擅自单方解除和变更本协议；
5. 委托期限内或委托期满六个月内不得与受托人介绍过的客户自行成交；
6. 委托人如为独家委托的，不得将该售房信息委托其他房地产经纪机构或个人代为销售；
7．&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
（二）受托人责任
1．受托人应核查委托人提供的房源是否符合出售条件；
2．受托人就房屋交易程序、成交价格、付款方式、房屋交付及产权登记等方面为委托人提供咨询服务；
3．受托人应积极主动为委托人提供经纪服务，不得擅自单方终止本协议；
4．受托人应按与委托人约定的委托事项要求开展经纪活动，委托事项变化须经委托人书面同意；
5. 受托人应及时向委托人通报有关委托事项的进展情况，接受委托人咨询，解答相关问题及相关手续的协助办理；
6. 受托人充分利用自身所拥有的推广途径，对委托人房屋进行推介，并协助买卖双方达成交易，协助交易双方办理相关房屋转移登记手续；
7．除本协议约定的费用外不以任何方式或理由向委托人收取其他费用；
8．未经委托人同意不得将委托事项转委托其它房地产经纪机构或个人；
9．受托人同时接受交易双方委托的，应向双方当事人如实说明情况；
10．&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
第七条 违约责任
（一）委托人违约责任
1. 委托人故意提供虚假的上述房屋证件和资料的，受托人有权单方解除本协议，给受托人造成损失的，委托人应依法承担赔偿责任；
2. 委托人泄露由受托人提供的购房人资料，给受托人、买受人造成损失的，委托人应依法承担赔偿责任；
3. 委托人在委托期限内或委托期满六个月内自行与第三人达成交易的，应按照本协议约定的标准向受托人支付佣金。但双方在本协议第二条中约定为非独家委托，并能证明该项交易与受托人的服务没有直接因果关系的除外；
4．&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
（二）受托人违约责任
1. 受托人违背执业保密义务，不当泄露委托人商业秘密或个人隐私，给委托人造成损害的，应按照&&&&&&&&&&&&&&& 标准支付违约金，约定违约金不足以弥补委托人损失的，委托人有权要求补充赔偿；
2. 受托人有隐瞒、虚构信息或恶意串通等影响委托人利益的行为，委托人除有权解除本协议、要求退还已支付的相关款项外，受托人还应按照&&&&&&&&&&&&&&&&&
标准，向委托人支付违约金；
3. 在委托代办事项中，受托人因工作疏漏，遗失委托人的证件、文件、资料、发票等，应给予相应经济补偿；
4．&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
第八条& 不可抗力
&&& 因不可抗力不能按照约定履行本协议的，根据不可抗力的影响，可部分或全部免除责任。
第九条 协议变更与解除
（一）协议变更
在本协议履行期间，任何一方要求变更本协议条款，应书面通知对方，并经双方协商一致，可达成补充协议。补充协议为本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。
（二）协议解除
经双方协商一致，可解除本协议。
第十条 争议处理
本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第&&& 种方式解决纠纷。
（一）提交北京仲裁委员会仲裁；
（二）任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 &本协议及附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，其中委托人______份，受托人______份， ______份。
第十二条 其他约定
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
【委托人】（签章）：&&&&&&&&&&&& &&&&&【受托人】（签章）： &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
& &【法定代表人】：& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&【法定代表人】：
& 【委托代理人】(签章)：&&&&&&&&&&& &&&【委托代理人】(签章)：
【备案证明编号】：
【房地产经纪人员】：
【经纪资格证书编号】：
签订时间：&&&&&&& 年&&& 月&&& 日
（一）房屋附属设施设备：
4：供暖（采暖）：
6：电视馈线：
8：互联网：
（二）房屋家具、电器、用品情况
（三）房屋配套物品
1、【房屋钥匙】【单元门钥匙（或磁卡） 】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】【& 】【& 】；
2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》 】、【 《家装装修施工合同》及装修材料的发票】；
3、【水IC卡】【电IC卡】【 气IC卡 】；
4、【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL(上网)交费凭证】；
5、&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 。
& &&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
BF——2008——0603&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 合同编号：
北京市房屋租赁合同
（自行成交版）
出租人：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
承租人：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &
北京市建设委员会
北京市工商行政管理局
二〇〇八年五月修订
北京市房屋租赁合同
（自行成交版）
出租人（甲方）：&&&&&&&&&&&&&&&&&& &证件类型及编号：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
承租人（乙方）：&&&&&&&&&&&&&&&&&& &证件类型及编号：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条& 房屋基本情况
（一）房屋坐落于北京市&&&&&& 区（县）&&&&&&&&&&&&&&&&& 街道办事处（乡镇）&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& ，建筑面积&&&&&&&&&&&& 平方米。
（二）房屋权属状况：甲方持有& （□房屋所有权证/ □公有住房租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号：&&&&&&&&&&&&&&&& 或房屋来源证明名称：&
&&&&&&&&&&&&&&& ，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：&&&&&&&&&&&&&&& ，房屋（□是 / □否） 已设定了抵押。
第二条& 房屋租赁情况及登记备案
（一）租赁用途：&&&&&&&&&&&&&&& ；如租赁用途为居住的，居住人数为：&&&&&&&&&& ，最多不超过&&&&&&&& 人。
（二）如租赁用途为居住的，甲方应自与乙方订立本合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续。对多人居住的，乙方应将居住人员情况告知甲方，甲方应建立居住人员登记簿，并按规定报送服务站。本合同变更或者终止的，甲方应自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理登记变更、注销手续。在本合同有效期内，居住人员发生变更的，乙方应当自变更之日起2日内告知服务站，办理变更登记手续。
居住人员中有外地来京人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证居住人员中有人员的，（□甲方 /□乙方）应自订立本合同之时起24小时内到当地公安派出所办理住宿登记手续。
租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。
第三条& 租赁期限
（一）房屋租赁期自&&&&&&&& 年&&&& 月&&&& 日至&&&&&&&& 年&&&& 月&&&& 日，共计&&&& 年
&&&& 个月。甲方应于&&&&&&&& 年&&&& 月&&&& 日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 后视为交付完成。
（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。
乙方继续承租的，应提前&&& 日向甲方提出（□书面 / □口头）续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。
第四条& 租金及押金
（一）租金标准及支付方式：&&&&&&&&&&&& 元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金总计：人民币&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 元整（¥：&&&&&&&&&&&&&& ）。
支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押&&&& 付&&&& ，各期租金支付日期: &&&&&&&&&&，&&&&&&&&&&&& ，&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 。
（二）押金：人民币&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 元整 （¥：&&&&&&&&&& ） 租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
第五条& 其他相关费用的承担方式
租赁期内的下列费用中，&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 由甲方承担，&&&&&&&&&&& &&&&&&&由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内设施维修费（13）&&&&&&&&&&&&&&&&&& 费用。
本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。
第六条& 房屋维护及维修
（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。
（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：
1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的&&&&&& 日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。
第七条& 转租
除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。
第八条& 合同解除
（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1、迟延交付房屋达&&&&&& 日的。
2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。
3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。
4、&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&。
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：
1、不按照约定支付租金达&&&&&&& 日的。
2、欠缴各项费用达&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 元的。
3、擅自改变房屋用途的。
4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。
6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。
7、擅自将房屋转租给第三人的。
8、&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 。
（五）其他法定的合同解除情形。
第九条& 违约责任
（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的&&&&&& %向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的&&&&&& %向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前&&&&& 日通知对方，并按月租金的&&&&&& &%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。
（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。
（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 标准支付违约金。
（五）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&。
第十条& 合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
第十一条& 其他约定事项
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 。
本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式&&&&&& 份，其中甲方执&&&&& 份，乙方执&&&&& 份，&&&&&&&&&&&& 执&&&&&& 份。
本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
出租人（甲方）签章：　　&&&&&&&&& &&&&&承租人（乙方）签章：　
委托代理人 ：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 国籍：
联系方式：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 委托代理人：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 联系方式：
&&&&&&& 年&&& 月&&& 日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 年&&& 月&&& 日
房 屋 交 割 清 单
房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔
其他相关费用
二手房交易全攻略
发布日期： 00:55:51 来源:
温馨提示：由于二手房市场正处于发展过程中，价格虽然较一手房低，但在购买时会出现较一手房更复杂的问题，解决不好容易引起纠纷，如付款方式、过户手续、物业交接等，非专业人员很难把握。面对这些情况，您可以通过本介绍了解或向政府交易主管部门咨询也可以到正规的有信誉房地产中介机构咨询。您都将知晓一个完整的交易过程，及相关的交易时间及交易费用。买房可以说是每个人一生中不小的事，从积蓄到搜行情、从看房到比较环境、从争求亲朋意见到下定购房决心，都会使购房者精力全注，一旦进入实质性阶段，各式各样的手续关也会令买房者心烦意乱。正象人们常说的做好了买房准备，掏钱是“心痛”之事，而办理繁琐手续就是“头痛”之事。手续关显各极重要又无奈，没有专业知识弄不好会很容易受骗，无数买房者都在高呼“简化和清理手续”口号，渴望拿证“忽如一夜春风来”奇迹的发生。这其中，由于二手房牵扯的各类关系较一手房更为复杂，办理“二手房交易”更是让人烦不胜烦。笔者经过实际经验，对二手房交易流程及操作步骤及相关资料情况分述如下：一、二手房交易类别： 第一类：二手商品房交易按揭贷款 　　1、商品房按揭贷款最早的一步是要对新的买家进行初评，预计贷款限额。这一步需要由买家自己处理，买卖双方要同时和中介公司签署“三方买卖合约”；2、由按揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件；3、要将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款额；4、进行交易过户和抵押登记，5、银行向原业主发放贷款；银行将这些文件进行归档。在办理这些手续过程中，需要格外注意，一定要审清、确定申请贷款人的资格问题：1、需年满18岁,具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民； 2、贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定；（一般不超过退休年龄的五年） 3、有稳定的合法收入,具还本付息能力； 4、同意以所购房产作为贷款的抵押物； 5、在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡； 6、所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范围内。（需要办理相关进入二手交易市场的批准手续，尤其是限制交易的原单位公房） 在整个二手房交易过程中，买家需要提供的资料包括：　　1、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 　　2、户口簿正本或复印件； 　　3、婚姻状况证明：结婚证或未婚证明正本； 　　4、近一年来的收入证明(如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明)。 　　出卖人（业主）需要提供的资料有： 　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本；　　2、测绘图原件及复印件； 　　3、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见； 　　4、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料； 　　5、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；　　6、户口簿正本或复印件； 　　7、婚姻状况证明：结婚证（副本亦可）或未婚证明正本。　　第二类：房改房按揭贷款 　　房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括：　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 　　2、测绘图原件及复印件；　　3、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见； 　　4、单位同意该房产上市并加盖公章的《房屋买卖征询意见通知》（所填写之表格不可使用复印件，一式一份）；　　5、单位加盖公章的《缴款明细表》复印件（上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用）；　　6、《公有住房购房协议》； 　　7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；　　8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 　　9、户口簿正本及复印件； 　　10、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。　　 其中：商品房一次性付款：　　一次性付款购买商品房二手房手续相对要复杂一些，具体业务流程及操作步骤包括： 　　1、首先签署中介公司的“三方买卖合约”，接下来是晒图（出测绘图），买家如果需要委托代办人，则需办理公证委托；　　2、取晒图，中介公司与买卖双方（或委托人）到房管局递件，申请房屋买卖，当天由房管局收件，合富置业的负责人就这一点特别强调：房管局会现场进行查册核实房屋产权情况，并要求填写《房地产买卖合同》等文件，核对资料无误后开据收件收据；　　3、中介公司按收件收据上指定日期取税单，到指定地点缴纳税费并且与买卖双方（委托人）办理过户手续，最后由买家领取新《房地产证》。　　在这当中，买家要提供的资料包括： 　　1、已公证之《委托书》； 　　2、身份证原件、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。　　业主需要提供的资料有： 　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 　　2、已公证之《委托书》；　　3、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 　　4、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见；　　5、测绘图原件及复印件。 　　其中：房改房一次性付款 　　房改房一次性付款的操作步骤及买家需要提供的资料和商品房一次性付款是一样的，但是业主需要提供的资料就相对要多很多，具体包括：　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本； 　　2、测绘图原件及复印件； 　　3、有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见；　　4、单位同意该房产上市并加盖公章的《房屋买卖征询意见通知》（所填写之表格不可使用复印件，一式一份）； 　　5、单位加盖公章的《缴款明细表》复印件（上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用）； 　　6、《公有住房购房协议》； 　　7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；　　8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证，户口簿正本或复印件； 　　9、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。 　　第三类：持《预售合同》进行二手交易 　　有的人刚拿到新房的《预售合同》，就由于某种不可避免的原因而打算出售，针对这种情况，中介公司也有相对的规章制度。操作步骤包括：　　1、各方都需要了解拟定交易之《预售合同》是否已通过登记所监证；　　2、要到楼盘所属发展商处进行转名手续，并开具具体的《转让证明》；　　3、中介公司到房管局相关窗口进行递件，并按递件回执办理过户，然后到指定窗口缴交税费，最后由新的买家将房管局发出的《同意转让通知书》交到发展商处。　　在这当中，买家需要提供的资料有：已公证之《委托书》和身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。而业主提供的资料包括：　　1、《商品房预售合同》正本及复印件； 　　2、测绘图原件及复印件；　　3、《发展商同意转让证明》； 　　4、楼款之全额发票及复印件；　　5、身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。最后部分个案还要提供“纳税申报表”（由发展商办理并交原业主）。 北京市二手房买卖全程服务程序： (1)：售房人委托律师 购房人委托律师 (2)：买卖双方达成意向 (3)：买卖双方签订合同 (4)：办理过户手续； (5)：代领产权，陪同进行房产交接。 特别说明：以上二手房买卖全程服务由北京市建德律师事务所专业房产律师提供，可以具备中介机构的功能并且避免中介公司的不利之处，价格更加优惠。优点展示：中介服务＋法律服务=保障二手房交易的安全性 。二、二手房交易流程 1、比较价格：二级市场真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息如报纸信息、网上信息、中介机构发布的信息等，进行分析比较，也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。 2、预约看房： 通过中介代理公司您在看房前应与代理公司签订《委托代理协议》和《看房单》。在看房时间安排方面要注意：最好提前一天预约看房；业主一般不可能24小时在家等候，最好下班后或休息时间看房。直接与售房者联系看房许多买房者都是通过亲戚、朋友介绍或通过其它公开渠道获得信息并直接和卖房人联系，在预约看房前，尽量多了解对方房产情况，如地段、价格、面积、楼层、产权是否清楚等，做到心中有数。 3、签订合同：您在看过房后，表示满意，希望与卖房人签订合同时，应该准备身份证和购房定金。在签订合同时，您需要慎重注意以下几点问题：房屋产权是否明晰，卖房者是否具有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，是否具有全部产权，物业是否是他本人所有。双方交易税费如何负担；屋内设备如何安排，物业腾空交接时间如何商定；违约责任及如何争议解决；房款如何支付。若通过中介代理公司签署合同时应特别注意：检验中介代理公司的《资质证书》和《营业执照》，非法中介不受国家保护；在二手房交易中，中介公司是无权代表卖房者签署售房协议的，您必须与卖房者本人签署协议，方为有效；若中介公司以售房者代理人的身份与您签署协议，您也有权知道售房者的具体情况，特别是成交价格是否经过售房者认可等，以免被中介公司赚取了差价。 4、手续办理：二手房的手续办理大致可分为以下六步： ①、准备：卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明；如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，共有人必须签字盖章。 ②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同》，向房屋所在地交易所提出申请，交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。 ③、审核通过后，交易所发放交易转移过户收件单。 ④、凭缴费单，买卖双方缴纳国家税费（契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费）。 ⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。 ⑥、买方持新《房屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税和土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记，换发新的《国有土地使用权证》。 5、物业交验：您应在合同规定的时间内进行验房，验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；物业里的家具等是否已搬空；物业钥匙是否已交付；有关物业费用换出方是否已结清。验房后，您要注意结清相关的结算费用。出售方相关流程： 1、卖房咨询：二级市场自开放以来，卖房者与买房者心态一直不平稳，对市场价格拿不准，卖方总希望把自己的房与商品房比较，定价较高；买房者认为是旧房，价格应比普通商品房便宜得多。二级市场真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息进行比较，如网上信息、报纸信息、中介机构发布的信息等进行分析比较，也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。 2、房源登记：如果您有二手房要急于出售，您可以在网上填写登记表，这样您的信息就加入到网上，便于更多的购房者浏览您的信息，及时与您取得联系；您也可以到房地产中介代理公司登记，由中介公司代您发布，或者您自己通过报纸、广播等媒体广告发布您的售房信息。您登记信息时，一定要真实详细说明房屋情况，不可过分夸大、渲染物业的优点，也不可回避明显缺点，少走弯路，实现快速成交。在信息登记时，您必须结合市场行情合理定价，过高不利于快速成交，过低会带来不必要的经济损失；最能把握价格水平的往往是该房屋所在地的房地产中介代理公司，也可向房地产评估机构咨询。 3、看房接待：进行房源登记之后，需求信息将反馈给您，购房者实地看房并与您见面。一般，您应该注意以下几点： ①、看房之前应预约看房时间，请务必准时； ②、请将所售房屋打扫干净，给购房者一个整洁的印象； ③、请在看房当日提供尽可能全面的房屋有关材料加以证明，如：身份证、户口簿、房产证、购房协议等。若通过中介代理公司，您也需注意： ①、看房过程或在未签订买卖合同前不得与购房者交换联系方式； ②、请勿与购房者谈论价格问题（以后到公司谈）； ③、看房过程中可以与中介公司经纪人和购房者简单介绍房屋情况； 4、合同签订：在实地看房后，如果您感到满意，经纪人会协助您谈妥价格。您在提交资料及交纳定金之后，就可以签订购房合同了。签订合同时，对于合同中的每一个条款您都不能大意，我们为您提供了标准的合同样本，以供参考。购房合同中有10项内容至关重要，必须列明： ①．转让当事人的姓名或者名称、住所； ②．房地产的坐落地点、面积； ③．土地所有权性质及该房屋是否可以上市交易； ④．代理公司权利和义务及违约责任； ⑤．房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况； ⑥．二手房转让的价格、支付方式和期限； ⑦．二手房交付日期； ⑧．双方的违约责任； ⑨．争议的解决方式； ⑩．转让当时约定的其他事项。 5、手续办理：二手房的手续办理大致可分为以下六步： ①、准备：卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明；如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，共有人必须签字盖章。 ②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同》，向房屋所在地交易所提出申请，交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。 ③、审核同意后，交易所发放交易转移过户收件单。 ④、凭缴费单，买卖双方缴纳国家税费（契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费）。 ⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。 ⑥、买方持新《房屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税、土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记，换发新的《国有土地使用权证》。 6、交付物业：您应在合同规定的时间内向买方进行交房，交房的内容主要包括以下5点： ①．物业是否与合同约定的一致； ②．物业里的家具等是否已搬空； ③．物业钥匙是否已交付； ④．有关物业费用或其它尾款费用是否已结清。 ⑤．请买方签字，确认交付完成。 三、谨防二手房交易中的陷阱　　根据实践中曾发生的有关实例，在二手房买卖交易中可能存在如下的典型陷阱，本文提供相应的规避方法，希望对购买二手房的消费者能有所帮助。　　1.产权状况陷阱 ：根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，根据房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。而上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此则可能给买方造成很大的损失。规避方法：在签订买卖合同前，购房人应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查(产调)，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。 　　2.房屋类型陷阱 ：现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权房的使用权房(即公房)。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定不能转让。同样，要避免购房人在办理产权过户时才发现上述问题而遭受损失。规避方法：在签订买卖合同前应查看业主是否取得产权证。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房。因为商业用房才可办理营业执照，否则若购买住宅房，购房人将无法从事预期用途。规避方法：查看产权证，确定其房屋类型。 　　3.合同签订人陷阱 ：众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形将对购房人非常不利。规避方法：根据产权证或其他法律文件(如预售合同)确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。　　4.模糊付款方式陷阱 ：很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。规避方法：双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体的约定。 　　5.交房模糊约定陷阱 　　有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间，交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。规避方法：于买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。　　6.非居住用房税费陷阱 ：购买(出售)非居住用房需交税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中，若由于对购买(出售)非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人的原先预算或严重影响售房人对收益的预期之情形。 规避方法：签订合同前，双方应先至房屋所在区域交易中心或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。四、交易程序须知： 随着北京市房地产