展开全部下一篇：房屋设计风格超级多，很多人喜欢现代美食风格，那么现代美式风格设计要素是怎么样的呢？福窝小编带大家去一探究竟吧！现在很多有一定经济实力的人，对于生活居住的地方的质量要求越来越高，因此，现在很多室内设计的越来越多，特别是别墅设计。相信很多人都渴望能够拥有一套海景别墅，很多喜爱大海又有一定的经济实力的朋友都会选择选购一套海景别墅，但是大家知道装修海景别墅要注意什么吗?简单的室内装饰缔造 现代简约 别墅 的干净利落的气质，大气的 装修 手法，让别墅舒适自在，布艺、实木、还有 石材 的一、颠覆之永恒 对所有成熟定势的破坏也是设计师们最乐此不疲的，以往单一风格严格配套的思路已被完全打破，如：曾经被视为考究完美的三加二加一的拥有300平的别墅空间设计，设计师了解了业主一家人的生活喜欢进行规划，采用最传统的现代风格装修，保留了良好的采光，让卧室、客厅、餐厅等配置，随着生活水平的提高，越来越多的家庭会优先考虑户型比较大、环境优美的别墅，装修自然也是特别的重要的，那么，别墅装修设计多少钱呢？鄂州别墅装修设计说白了就是把别墅打造成自己喜欢的样子，好的别墅装修风格还能带动别墅的升值。一般说起别墅，豪华大气居多，随着现在绿色生活的提倡，对于别墅的设计其实也有了一定的变化。别墅装修设计有几个基本要素？ 一个好的住所是每个人一生当中必不可少的要奋斗的一个目标，因为房子是家的寄托。您所在位置： &
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世联深圳香蜜湖号豪宅别墅项目营销策划总结报告.ppt 152页
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体系一：客户所看到的 地位价值大于地段价值 首层赠送半地下室，前后花园； 部分多层独立双车位车库设计； 高落差类坡地设计，景观最大化； 四重防范体系：（外围、小区内、单元大堂、入户门） 外围：周边围墙红外对射系统；在靠近香蜜湖人烟稀少侧，设计了当今世界最先进的周界防范系统―――埋地电缆入侵探测系统。 小区内：电子巡更系统——有线巡更和无线巡更相结合的方式；整个小区设置了多个分监控中心。 单元大堂：单元门庭闭路监控系统；三重门厅呼叫系统。 室内：电子视频系统。 恒温泳池四大难题： 1）室内结露； 2）室内氯气味； 3）加热池水的运行成本； 4）室内的空气调节（新风和温度）。 本项目采用复合热泵方式加臭氧消毒 综合处理恒温泳池。 TH交楼标准： 装修标准： 1、公用地方 外墙： a)、巴西进口花岗石； b)、英国进口涂料；c)、日本技术烧制挤压砖。 停车位： 每户设2个半地下及地下室内停车位。 垃圾处理： 小区设独立封闭的垃圾收集站。 信箱： 每户入口均设单独住户专用信箱。 2、毛坯房 内墙： 客饭厅、卧室、楼梯间、卫生间墙身用水泥砂浆抹平。 天花： 客饭厅、卧室及厨房、卫生间天花用水泥砂浆抹平。 厨房、卫生间地面用水泥砂浆抹平。 主阳台及工作阳台地面用水泥砂浆抹平。 铝合金门窗： 优质氟碳喷涂铝型材/意大利Aluk系统门窗。 玻璃： 高档低幅射遮阳型Low-E玻璃、高级中空玻璃。 窗台： 室内窗台用水泥砂浆抹平。 入户门： 北美洲进口高档黑胡桃木制作的防盗实木门，配德国品牌五金。 门锁： 以色列Mul-T-lock三合一功能豪华铸精铜大门锁。 厨房、卫生间： 厨房设排烟道，卫生间预留排风扇电插座厨房、卫生间均预留冷热水口位。 厨房预留燃气管道接口，设有燃气报警器。 TH建筑材料介绍： 1、屋顶：采用造型简洁明快的蓝色日本平瓦； 2、立面涂料：世界第一品牌“阿克苏——诺贝尔”米色涂料； 3、窗户：意大利阿鲁克铝合金组合窗；双层LOW-E玻璃；一流氟碳喷涂，60年使用寿命； 4、墙砖1：日本进口新技术烧制挤压砖； 5、墙砖2：精选巴西进口大理石； 6、阳台：双层钢化玻璃、高档防腐、防锈不锈钢配件。 顶部1：原柱（一个角三根）塔楼装饰设计； 顶部2：蓝色坡屋顶； 底部干挂石材。 坡屋顶设计：采用蓝色调，色彩沉稳，与项目主体材质颜色较为接近，整体协调统一；坡屋顶排水功能强，不易造成渗漏； 主体立面：白玻+瓷砖，利用结构柱营造造型，整体层次感很强； 底层立面：利用入户大堂前后门厅设计，以天然大理石进行装饰，线条的变化来营造三重门厅的感觉。 会所整体立面风格： 会所整体立面风格与别墅统一，与别墅群融为一体； 立面细部评价： 采用石材、贴砖进行细部造型营造；八角塔形造型营造。 入户台阶 休闲石桌 会客厅看泳池 车位 前花园 后花园 别墅产品创新：叠拼坡地景观设计 大堂入户门 花园入户门 负一层地下停车库 电梯大堂 高层产品创新：高层住宅“别墅化”处理方式 高层产品创新主要体现在对于居住模式的创新：——香蜜湖1号高层产品在设计上将绿化从地上搬到了高空，实现了 “高层住宅的别墅化”居住模式：——独特的南北通透电梯厅设计，采用了“入户式电梯设置”，同时在每层的电梯出口处设计大面积的双层高半室外花园，使电梯厅同时兼顾了前花园的功能；——户内的各个功能空间也围绕着另一个面积高达30平米的双层高“空中四合院”进行交通组织，以空间的设计创新彻底改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式，创造出一个充满趣味的流动的室内居住空间，使高层住户享受到强烈的低层别墅般的尊贵居住感受。 高层产品创新点1：大面宽，窄进深 大面宽设计： 平面单位的最大面宽达到24.85米，主要功能房：客厅、主卧、主次卧全部迎向香蜜湖，最大限度的利用香蜜湖景观。 24.85米 高层产品创新点2：生态入户式观光电梯厅 观光电梯厅实景 生态入户式观景电梯厅
两梯两户的户型及智能直达电梯设计，为“入户式电梯厅”提供了条件； 每层的电梯出口处设计了很大面积的双层高半室外花园，电梯采用磁卡式按键，使传统意义上的公共电梯厅变成了住户私有的“前花园”，增添了住户的尊贵感受； 电梯厅南北通透，空气对流，布置有花园植物，有效防止上下层对视。
高层产品创新点3：空中四合院设计 从合院看书房 从入户玄关看合院 从客厅看合院 空中四合院设计： 所有功能及人流动线组织围绕近30平米的空中四合院进行，使得各个功能区封闭，不受人流打扰； 空中四合院可做60CM的回填土以种植高大乔木； 通过空中四合院，各功能区可享受室内室外景观，给住户带来低层住宅的心理感受。 高层产品创新点4：双层高观景阳台设计 景观露台布置 香蜜湖、城市景观 高层产品创新点5：阳光早餐厅 阳光早餐厅 第四部分：智能化设备 1、项目智能
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长沙华远金外滩一期营销策划报告(世联)175页
巅峰挑战华远金外滩一期营销策划报告Huayuan Golden BundWorld union商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问股份有限公 司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利 用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问股份 有限公司作投标Y用；除此Y外，不得私自Р肌 使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问股份有限公司有并和贵方签订 合同，对本文档中数据的Р肌⑹褂煤透粗频娜 利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款 不适用于可以仍其它合法渠道得到对文中包含数 据的使用授权的情辍World union长沙中心最大项目！ 湘江东岸最高项目！ 万众期许城市最贵项目!中国?长沙?湘江畔 一座城市的天际Y作破空出世！缘起?华远?金外滩 唤醒一座城市沉寂的豪宅历史！！！World unionPART I项目印象The First ImpressionWorld union印象Ⅰ：永远的最中心，汇聚长沙城市精华 繁华（五一商圈）|财富（长沙CBD）|娱乐（酒吧街）|交通枢纽?繁华：临靠长沙五一商圈。周边沃尔玛、 万达购物广场、王府井、平和堂等各大百 货商场云集，是长沙人流量最大、休闲零 售业态最集中区域。本项目步行轻易可达 ?财富：距离长沙芙蓉路CBD车行5分钟内。 芙蓉路与五一大道交汇十字区域汇集长沙 高端酒店，写字楼及金融服务机构。 坡子街 ?娱乐：紧邻长沙城市中心最富盛名的休闲 设施，解放西路、太平街、化龙池的酒吧 街，坡子街的特色地方小吃，步行可达。 ?交通枢纽：三地铁口&交通干道 车行便捷，城市中心最不拥堵的湘江大道 未来公共交通便捷，三地铁口汇集，其中 当下地铁1号线2010年9月开工，2014年9 月通车；地铁2号线现已开工，预计2013年 10月通车，将设湘江路站 五一 商圈 二环线 芙蓉路芙 蓉 路 C B D五一大道解放西路 （酒吧一条街） 人民路南 湖 新 城 酒吧街 CBD 地铁口World union印象Ⅱ：一线自然人文景观，纵揽长沙城市名胜名水（湘江）|名山（岳麓山）|名地（橘子洲头、沿江风光带）湘江沿江风光带岳麓山杜甫江阁橘子洲湖南第一师范World union印象Ⅲ：略显遗憾的老城环境老城区周边环境相对杂乱|太平街破旧建筑深入地块腹地Y中北边画廊和小杂乱的杂货铺 北边写字楼和酒店公寓 1东北边太平街122西边湘江中路地块内不拆迁的小高层住宅地块内不会拆迁的老旧住宅西南角人民路和湘江路交汇南边人民路和低矮的民房 World union东边杂乱的小集市（规划中太平路）印象Ⅳ：提升长沙的超级城市综合体基础经济指标 总用地面积：约15.23万平 总建筑面积：约100多万平 其中，北地块主要经济指标 用地面积：9.44万平 容积率：10.5 建筑面积：85.2万平 商业建筑：18.55万平 酒店建筑：4.2万平 写字楼建筑：13.15万平 住宅建筑：29万平 南地块用地面积：5.79万平 建筑面积：约50万平超百万规模|丰富的高规格物业组合|国际顶级操作团队联袂打造北地块： 仿香港最著名的兰桂坊 酒吧街； 及引入法拉利、保时捷 奢华品牌车展厅北地块四期： 7层商业+34层江景豪 华写字楼+20层万豪 酒店 南区当前预计规划为 富有长沙文化特色的 仿古建筑商业街区， 成为长沙商业的新地 标北 区南 区规划设计单位：美国JERDE公司、湖南大学建筑设计院 其中，美国JERDE公司是全球七大顶级规划设计机构&三大商业 建筑设计公司之一，在全球设计过系列超级城市综合体，如日本 东京六本木之丘，福冈运河城，香港数码港数码中心，美国明尼 苏达州美国茂，其每年建筑作品有五亿人光顾休闲消费。World union印象Ⅳ：长沙乃至华中地区住宅至高点坐标198米|当前长沙湘江沿岸住宅天际线最高点|华中地区最高住宅高度55层，198米55层，172米 40层，155米 43层，140米 43层，140米54层，162米47层，150米46层，140米43层,140米 40层，130米33层，100米华远金外滩保利南湖潮宗御苑北辰 三角洲湘江 世纪城湘江 郑州 南昌 武汉 太原 合肥 一品 （滨江一号） （水岸星城） （中和城） （万达广场）World union印象Ⅳ：长沙未有过的纯粹豪华产品一期户型配比 面积 210平 250平 270平 套数 47 94 45 配比 17% 33% 16%全大平面|4T3超低梯户比|主客主仆分离设计|5000元标准精装修300平总计9628233%户型设计奢华： 1、稀缺的垂直低密度：高达4梯3户的低梯户比 2、尊贵的功能空间：主客主仆分离&全套房设计；双厨房 设计（西厨&中厨）；双餐厅设计（正餐及早餐厅） 3、奢华的空间尺度设计：高达5.4-6米的客厅开间，4-4.8 米的主卧开间 4、高标准的精装修：5000元/平米的高等级装修标准World union印象Ⅳ：华远丰富的城市豪宅开Ь全国知名品牌|广泛行业影响力|十年首都豪宅开Ь静林湾 8300元/平米九都汇 5.2万元/平米2002年2006年2007年2010年海润国际公寓 8800元/平米裘马都 3.4万元/平米昆仑公寓 10万元/平米? 华远地产近十年的豪宅开发经验，行业影响力广泛， 12个高端项目成就全国知名品牌。 ? 华远地产获“2009年度首都房地产法学研究特别贡献单位”、“2008中国房地产企业200强 （第25名）”等几 十个区域性、全国性奖项。? 九都汇（“影响力楼盘大奖” ）、昆仑公寓（“2006年度豪宅设计大奖”）、裘马都（住宅最高级别3A级大 奖）、君城（“2009全国房地产建筑品质创新项目”奖）等项目分别获得全国设计类、建筑类等多项大奖。World union深刻的整体印象：生而显贵，超越长沙稀缺资源： 中心一线湘江资源尊贵地段： 长沙城市最中心 显赫物业： 长沙城市核心最大的百 万级城市综合体唯一的遗憾： 周边杂乱的老城环境本项目尊贵高度： 长沙乃至华中最高住宅楼奢华产品： 长沙最纯粹的豪宅大平面国际团队： 最知名的国际规划设计单位奢华配套： 国际一线奢侈品牌的商服设施World union超越长沙的风险&挑战：卖给谁？卖什么？怎么卖？市场观察： 精准判断长沙豪宅市场当前所处的 阶段、特征及期д骨魇客户剖析： 长沙支撑本项目的潜在购买客户群 体的判断，需求特征与需求趋势Who？What？ 价值塑造：华远金外滩价值体系结合项目自身及目标客户需求趋势， 强化优势丰满差异化价值点本次提案思维导图How？ 销售执行：核心销售流程与动作针对本项目量身打造的特色销售流 程与关键销售环节及销售工具World unionPART Ⅱ市场观察The Market ObservationWorld union观察Ⅰ、大环境=大机遇Key Point： “梯次转移理论” “长沙市场的白银时代”World union1个理论――“梯次转移理论”“梯次转移理论”： 中国的城市д顾匠氏痔荽未枷窒城 市 聚 集 效 应分化A： 跳跃增长――都市圈形成递 减临界点（当前珠三角及长三角区域）分化B： 常规增长――大城市规划推动大城市优先增长小城市迅速形成 大城市郊区化递 增工业化水平World union长沙位于未来城市群发展格局中的广京哈线，成为最为关注的新兴城市群 “梯次转移理论”： 之首，最具房产投资前景 长沙作为中部重点大型城市群Y一，д骨绷薮根据国家十一五规划，未来将逐步 形成以沿海、京广京哈线为纵轴、 长江、陇海线为横轴的城市群发展 格局 长沙位于广京哈线，是湖南各大城 市中唯一1个属于23个城市群的城市 据调查结果显示：在全国经济发展 领先的27个城市中，长沙成为最具 房产投资潜力的城市之首综合 得分 GDP增 速得分 房价收入 比得分 房价收入 增速得分 地价得 分11 23 12 22 10 9 7 16广京哈线 陇海线 长江514 6 13城市长沙沈阳 西安 郑州 合肥 常州 重庆 东莞 济南9493 90 83 81 77 76 69 672123 24 19 26 17 22 27 122620 24 15 18 23 21 27 222527 21 24 20 17 18 6 192223 21 25 17 20 15 9 14142 17 158 182120193World union长沙的确正在进入城市高速д菇锥危2007年 国家政策扶持： 2008年 经济实力增强： 2009年 人口吸附力增强: 2010年 城市范围不断扩张：国家政策扶持背景|人口吸附力&经济实力增强|城市范围不断扩张07年12月7日国务院正 式批准武汉城市圈和 湖南长株潭城市群成 为“全国资源节约型 和环境友好型”建设 综合配套改革实验区近3年GDP增长保 持在15%-16%左右， 高于中国GDP增长 的平均速度，2008 年长沙GDP首次突 破3000亿元年长沙户 籍人口保持了年均 1.84%以上的增速， 2009年长沙户籍人口 超过664万人，预计 2020年达900万人口06年以建成城区约167 平方公里，预计2010年 建成城区达250平方公 里，相对06年城市范围 增加了将近100平方公 里? 07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区,长株 潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快速带动中部地区经济发展的新道路,当前 长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一体化等 ? 年长沙户籍人口保持了年均1.84%以上的增速，2009年长沙户籍人口超过664万人。其中08-09年度的户籍人口增长较大， 这主要是受融城影响拉动城市的城市化进程，城市的吸附能力大大加强。 ? 近7年长沙市GDP增长率保持在12%以上，近3年GDP增长保持在15%-16%左右，高于中国GDP增长的平均速度，2008年长沙GDP 突破3000亿元；09年实现3700亿 ? 长沙1949年城区6.7平方公里，1981年城区85平方公里，2001年城区已扩张到121平方公里，2006年扩大至167平方公里，预计2010 年扩大至250平方公里World union长沙的确正在进入城市高速д菇锥危年间，长沙系列标志性重大城市建设工程集中完成， 长沙城市正酝酿着翻天覆地的变化地铁1号线 2009年6月梅溪湖规划敲定 2009年10月武广高铁运行通车 2009年9月地铁2号线开建，预计 2015年完成建设 2010年2月两馆一厅雏形初现 2010年年底启用三馆一中心 2010年南湖新城板块拆迁基本完毕预 计2014年基本建设完成 2010年9月地铁1号线开建，预计 2015年完成建设两馆一厅 图书馆、博物 馆、音乐厅地铁2号线南湖新城建设 梅溪湖 国际会展中心武广高速客站三馆一中心 省群众艺术馆，省 地质博物馆，省青 少年活动中心………………………………………………World union城市д雇贫渴薪】迪蛏希2009年成交量突破一千亿大关，均价突破4000元/平大关?02年以来成交量持续上升，从02年消化217万平到09年成交量实现1018万平米。?02年以来，价格持续上涨，09年整体均价4123元/平米。长沙历年成交量分析 0 600 400 200 0 563.49 382.63 217.52 243.73 722.67 483.38长沙历年成交均价分析 00 91 06 02030405060708090203040506070809World union（万O）1000 20 30.8631.63（元/O） 5500304050600 12.21 1.31 37.16 33.41 31...254.15新政颁布4.15新政颁布45.1 48.32 41.29 31.93 29.6 24.1近期各周全市商品住宅成交均价走势近期各周全市商品住宅面积成交走势当前长沙市场д瓜蛏鲜仆妨己茫在今年4月起的政策调整中表现稳定，价量波动中重回上升通道37 48
00 31 07 22World union29.76 25..91. 24 -1 .3 0 1. 31 -2 2. .6 72 2. .13 14 -2 2. .20 21 -2 .2 7 2. 28 -3 3. .6 73 3. .13 14 -3 3. .20 21 -3 .2 7 3. 28 -4 4. .3 44 4. .10 11 -4 4. .17 18 -4 .2 4 4. 25 -5 .1 5. 25. 8 5. 95. 1 5. 16 5 -5 5. .22 23 -5 .2 9 5. 30 -6 6. .5 66 6. .12 13 -6 6. .19 20 -6 .2 6 6. 27 -7 7. .3 47 7. .10 11 -7 7. .17 18 -7 7. .24 25 -7 .3 1 8. 18. 7 8. 88. 1 8. 15 4 -8 8. .21 22 -8 .2 8 8. 29 -9 .41. 31. 1.9 10 -1 1. .16 17 -1 1. .23 24 -1 .3 0 1. 31 -2 2. .6 72 2. .13 14 -2 2. .20 21 -2 .2 7 2. 28 -3 3. .6 73 3. .13 14 -3 3. .20 21 -3 .2 7 3. 28 -4 4. .3 44 4. .10 11 -4 4. .17 18 -4 .2 4 4. 25 -5 .1 5. 25 5. .8 95 5. .15 16 -5 5. .22 23 -5 .2 9 5. 30 -6 6. .5 66 6. .12 13 -6 6. .19 20 -6 .2 6 6. 27 -7 7. .3 47 7. .10 11 -7 7. .17 18 -7 7. .24 25 -7 .3 1 8. 18 8. .7 88. 1 8. 15 4 -8 8. .21 22 -8 .2 8 8. 29 -9 .4新政后每周平均保持约20万消化量27.3 26.59 25.91 23.37 22.3 20.6 19.99 19.44 20.5 21.56 18.58当前长沙市场д瓜蛏鲜仆妨己茫今年消化保持一千万势不可挡，均价继续上扬突破5000元/平米?月网签成交量已达915万平，10年成交突破1000万指日可待。?2010年长沙整体成交均价持续上涨，当前已上涨到了新的历史高度，4月份突破了5000元/平，8月 份整体市场均价达5360元/平。月长沙消化量走势200 150 100 50 0 1 2 3 4 5 6 7 895.32 107.21 187.83月长沙均价走势23 62 31 915万平164.67 114.22 82.81 75.94 87.4300 1 2345678World union长沙市场的潜力进一步展现：09年成为华中地区又一个迈进一千万阵营的二线省会城市上海 北京 深圳 广州 重庆 成都 天津 沈阳 苏州 武汉 05 05 06 . . . . .
06 06 08 . 686. . . . 683. 07 07 08 . . . . .
08 08 24. . 879. . .
09 09 . 717. . . . . 45.
. 1031.郑州杭州 南京20071005..2008658.676. 659.20091085..长沙大连 合肥 青岛 西安200909 20091358.. .中国城市“一千万阵营”的不断扩大。 继京沪广深四大一线城市之后，06-09年间，一批二线省会城市涌 入一千万阵营，长沙也成为其中的一个新兴房市主要战场。World union长沙市场的潜力进一步展现：适中的价格也成为中国房地产д怪型痘频男滦嘶龅卮价格 等级一线城市25000元/平米以上 针对性市场，投资型及收藏型，量少，价格上 涨空间脱离政策影响元/平米 严重缩量，价格波动剧烈二三线城市元/平米 缩量价格震荡取决于投资客比例元/平米 实用性需求为主 放量价稳或小幅上涨城市等级1、自身财富与需求的增长； 2、一线投资客财富的转移4000元/平米以下 不成熟市场变化难以预测World union长沙房市的“白银时代”现在也许不是长沙市场最好的黄金时代，但当前长沙正处于一个上升的白银时代！?价格：2500元/平以下 ?消化量：700万平以下 ?购买力：2006年GDP1791 亿元，人均GDP2.8万元 ?豪宅市场：无城市豪宅?价格：元/平 ?消化量：约1000万平 ?购买力：2009年GDP3744 亿 元，人均GDP5.7万元，预计 2011年GDP将达到4500亿元， 人均GDP将达到8万元 ?豪宅市场：伪豪宅时代?价格：6000元/平以上 ?消化量：1000万平以上 ?购买力：预计GDP将达到 5000亿元以上，人均GDP将达 到8万元以上 ?豪宅市场：城市豪宅兴起World union2012――观察Ⅱ、微环境=大挑战Key Point： “豪宅=别墅” “城市江景豪宅д乖辍World union目前长沙处于“别墅豪宅”时代，无城市豪宅当前长沙豪宅发展阶段仍处于别墅豪宅发展阶段，当前发展阶段产品以占据稀缺资源的低密度 物业为主，客户更多看重的是对稀缺资源（山水资源、土地资源）的占有别墅豪宅城市资源型豪宅都心豪宅感World union“豪宅=别墅”：虽然城市中心部分项目单价逼别墅，但总价远逊于别墅? 当前长沙城市中心部分项目价格已过万，接近部分别墅项目单价水平； ? 但是，城市中心住宅部分单价虽高，总价仍多在200万以下，与别墅总价水平仍有一个较大的差距。单价 （元/平）
11000总价 （万/套）
750 650 550 450 0 250 150 50别墅豪宅城市中心高价项目别墅豪宅 城市中心高价项目World union“豪宅=别墅”：而且城市中心高单价项目“价格豪宅化”但“产品远非豪宅”? 单价上9000元/平项目集中在五一商圈附近，基本为公寓? 当前城市中心项目以中小户型的1房、2房为主，其中35-70平1 房50%，80-100平2房35%，120以上3房15%项目名称 公园西郡 凯通国际城 万博汇 凯乐国际城 规模 2.7 11.6 49 20 单价 00 8000 面积区间 35-42m2一房59%；85-88m2二房33%； 130m2三房8% 90-93m2二房；133-136m2三房 39-67m2一房50%；88m2二房25%119-121m2 三房25% 一房61平8%两房84-90平70%三房125-130平 22%公园西郡 7500铂宫二期 9000 凯乐国际城 8000 明城国际 10000 嘉盛国际 11000昊天大厦 9800 金烨融府 9500凯通国际城 7200铂宫二期 金烨融府 昊天大厦 嘉盛国际 明城国际6.36 4.8 5 7.7 900 29-52m2一房23%；72-95m2二房54%； 98-113m2三房23%92m2二房36%；110m2三房24%； 158-170m2四房36%；250-262m2五房 2% 38-54m2一房70%；62-75m2二房20%； 92-111m2三房10% 35-79m2一房100% 41-60m2一房81%；92-99m2二房15%； 122m2三房4%万博汇 8600World union但自今年起， “豪宅=别墅”这一现象将被打破。。。World union长沙豪宅市场的变化：湘江世纪城长沙城市滨江物业进入集中开冢焖俾跞氤鞘凶试春勒贝在未来1-2年中，我们当前了解到的城市滨江住宅中 ?目标价格在8000元/ 平米以上的共约有30个项目南山滨江项目 世贸滨江 奥克斯项目 华韵城市海岸北辰新河三角洲 凯乐国际城 香江锦城 恒基八中项目 潮宗御苑 本项目 江岸丽都 国宾馆项目 湘江一品?单价过10000元/平米的项目预计会有保利南湖广场、中建长沙1号及万科新开铺等?其中河东滨江物业聚集度高于河西。河东滨江物业 13个，河西滨江物业7个 ?其中超高层项目共6个项目。保利南湖项目、潮宗 御苑、北辰三角洲及湘江世纪城、湘江一品及本项 目湘 曙光泊岸 万科河西 滨江项目 中鹰黑森林 江保利南湖项目?其中含（类）别墅项目共有3个。中建长沙1号、湘 江雅颂居及万科新开铺滨江项目?这些待售项目中，全国品牌开发商云集。多为实力 雄厚，经验丰富的央企及国企开发商，诸如北辰、 万科、嘉里、中建、建发、保利、恒基等中建长沙1号 普通高层 万科新开铺项目 湘江雅颂居 含别墅产品 含超高层World union未来长沙城市滨江豪宅供应井喷： 当前已知共1400万供应，其中河东期约170万，以住宅为主项目名称 凯乐国际城 规模 20 物业形态 酒店+高层住宅 首期住宅供应量 8 25 50 8 10 4 7 5 15 19 10 ―― 15 23 12 15 15 16 21 13 30 入市时间 2010年4月北辰新河三角洲湘江世纪城 曙光泊岸 保利南湖 江岸丽都 香江锦城 湘江一品 潮宗御苑 中建长沙1号 万科新开铺项目 国宾馆项目 湘江雅颂居 恒基八种项目 本项目 华韵城市海岸 万科河西项目 中鹰黑森林 南山滨江 世贸滨江 奥克斯项目480400 14 50 3 7 8 15 31 23 ―― 32 23 100 15 15 86 21 33 55写字楼+酒店+高层住宅酒店+住宅 小高层 写字楼+公寓+超高层住宅 高层住宅 高层 超高层住宅 高层、超高层住宅 小高层、高层、1梯1户 别墅、洋房、高层、公寓 写字楼、酒店、住宅 双拼+高层住宅 高层 商场+酒店+写字楼+超高层住宅 小高层、高层 高层 小高层、高层 高层 高层、酒店、商业 高层+酒店+写字楼2010年10月2010年底 2010年底 2011年初 2010年底 2011年 2011年下 2011年11月 2011年下 2011年下 2011年下 2011年下 2011年下 2011年10月 2011年9月 2011年中 2011年下 2011年下 2011年下 2011年下World union河东滨江豪宅当前д固卣鳎д顾讲灰唬迳峡煞治3类物业д鼓Ｊ1普通高层型2别墅领衔型3超高层领衔型模式1： 开发物业以普通高层为主； 容积率多在5以上，建筑 高度以100米上限模式2： 容积率相对较小，多在3以 下；走容积率路线，分解出 部分（类）别墅作为项目形 象及价格标杆模式3： 高容积率，多在5以上；含100 米以上超高层，以超高层物业作 为项目形象及价格标杆World union模式1-普通高层型，最低风险，顺应当前市场д菇锥危以紧缩面积低总价方式谋求单价提升，同时保证快速消化。? 地段：南湖新城以北 ? 供应量：未来1-2年内约50万平米的量供应 ? 物业：普通高层（100米以下） ? 产品：中小户型产品为主，其中公寓型产品居多滨江物业中的性价比投资型产品? 开发商：以本地开发商居多，个别一线知名品牌开发商项目 五一中 央领域 江岸丽 都 规模 （万） 20 容积 率 6.6 品牌 湖南 天龙 湖南 天利 首期供应 量（万） 7 产品配比 28-64 O一房59% 73-94 O两房26& 85-106O三15% 34-78 O一房98% 87 O两房0.5% 146-174 O三房 1.1%184 O四房 0.4% 以90平米以下产品 为主 住宅：一房61平 8%两房84-90平 70%三房125-130 平22% 大平面豪宅 入市时 间 2010年 11月 2010年 底 预计价格 约8500湘凯乐国际城 香江锦城39.53约8000江恒基八中项目 五一中央领域香江锦 城 凯乐国 际城65.5湖南 富乐 兰天 湖南 长安62011年 底 2011年 初约8500江岸丽都10 约9000204.9恒基八 中项目233香港 恒基232012年 上约10000World union模式2-别墅领衔型，较低风险，顺应当前市场д菇锥危以市场公认的豪宅产品――别墅谋求形象与价格拔升。? 地段：南湖新城南部及省府区域沿江一带 ? 供应量：未来1-2年内整体供应约90万平米，其中（类）别墅约3.5万滨江物业中的传统豪宅产品平米? 物业：（类）别墅+普通高层（100米以下） ? 产品：（类）别墅产品面积集中于200-400平米，高层面积相对分散， 跨越较大，从80-180平米均有 ? 开发商：多为全国一线品牌开发商项目名称 品牌 建面 （万） 36 物业 高层、小 高层、类 别墅 高层、洋 房、独栋、 公寓 主力产品 高层：80-90m2二房20%三房40%130-180m2四房 30%；类别墅产品：180-300m2 五房10% 公寓：45m2一房10-15% 高层：90-125m2三房一卫5070%；145m2四房两卫10-20% 类别墅产品：180-500平 高层80-90m2二房20%三房40%167-200m2四房 40%；双拼：340-380m2 入市时间湘中建长沙1号中建长沙1号中建2011年低万科新开铺江2011年底万科新开铺万科23湘江雅颂居湘江雅颂居嘉里32高层2011年5 月World union模式3-超高层领衔型，较高风险，引导市场д骨魇疲以市场创新的豪宅产品――超高层谋求形象与价格拔升。? 地段：南湖新城北部及新河三角洲板块 ? 供应量：未来1-2年内整体供应量约85万平 ? 物业形态：城市综合体，超高层住宅+普通高层住宅+商业+写字楼+酒店 ? 产品：以120-200平产品为主，楼王产品300平以上 ? 开发商：多为全国一线品牌开发商，部分本土开发商项目名称 湘江世纪 城 北辰新河 三角洲 保利南湖 湘江一品 潮宗御苑 本项目 品牌 世纪 金源 北辰湘江世纪城湘 湘北辰三角洲总建面 （万）400超高层栋数 12 高度 43 总户数 1032 体量（万） 产品面积区间 50 190-250m2五房 98-140平两房60% 168-190O四房20% 320-330O五房10% 120-180平60-70%% 120-180平80%250-300 平20%￥ 137-152 O三房50% 195-205 O四房50% 210-300平潮宗御苑480338-4337425江 江本项目保利 湖南 新基 湖南 东建 华远50 8 15 1009 6 3 250 40 46 47-57 28229 8 9 8湘江一品保利南湖滨江物业中的创新豪宅产品World union其中超高层领衔型项目将集中于2010年底-2011上半年入市2010年三季度 四季度2011年一季度 二季度 三季度 四季度2012年一季度 二季度 三季度 四季度2013年一季度北辰新河三角洲 1栋43层，2栋39层，5.2万平，168-190平四房，323平五房，497平七房 湘江世纪城 12栋43层，35万平，190-250平五房潮宗御苑 3栋46层，8.95万平，137-152平三房，195-205平四房 保利南湖 9栋37-43层，约28万平，以120-180平三房四房为主湘江一品 6栋40层，约8万平，以120-180平三房，250-300平四房 本项目 2栋47-57层，约3.5万平，210-300平三房、四房本项目入市相对较晚，一方面避免了第一个试水超高层影响，但另一方面也丧失了先发 优势，容易受到先入者的价格影响，丧失抢先笼络客户的先机。World union2011年超高层豪宅市场预测：两大价格干扰者――湘江世纪城豪宅组团（挑起价格战） 预计2010年年底开盘，声称将以元/平米低价入市?湘江世纪城高端住宅区分为富湾国际与帝水豪廷两大组团，共有12栋43层超高层住宅，四梯四户， 主力面积为197平米～245平米，所有产品附送70～100平米超大景观阳台，预计2010年年底开盘6栋43层 6栋43层4层底商World union2011年超高层豪宅市场预测：两大价格干扰者――北辰新河三角洲（出货量的压力） 预计2010年10月开盘，约元/平米平价入市33F43F33F主力户型 二房三房四房 五房（超高层楼王）面积段 87 98 119-121 140 170-190 323-568户数 210 234 342 336 312 86比例 13.8% 15.4% 22.5% 22.1% 20.5% 5.7%World union北辰新河三角洲产品打造水平具备一些豪宅化的创新元素，平 价入市，对长沙中高端客户具备很强的性价比吸引力地下室 豪华公共空 间 入户大堂 社区入口 智能网络系统 智能化系统两层地下车库且为阳光地下车库 入户大堂均带精装修，楼王入户大堂超1000平，其他入户大堂约 100-200平 抬高坡地设计，添加人性化电梯 可对户内的空调温度、电动窗帘、照明系统的启停及调光、数字 门锁、燃气阀的开断等实现自动控制，并将对讲系统、安全和防 火系统纳入家居智能网关。 可视对讲系统、视频监控系统、电子巡更系统、周界防范系统。 World union四大安防系统其中本期推出的楼王产品亮点突出，具备较强的市场竞争力1、整体产品：圆楼、43层,T2，共86套，324平 2、产品功能设计：五房三厅四卫、三厅设Z两 厨设Z、两个套房 3、产品户型设计：多阳台设计、客厅开间6米、 主卧开间4.5米、赠送面积28平World union2011年超高层豪宅市场预测：两大价值提升者（本项目Y外）――保利南湖项目 预计2011年上半年入市，预计将以约15000元/平米高价托市? 建筑风格：新都市主义 ? 办公楼200米超高层设计? L型的双塔公寓设Z，内部拥有全方位一线江 景? 住宅单体平面整体以一梯两户和一梯三户设计 ? 其中写字楼：9万平，公寓：9万平，商业：1 万平，住宅30万平楼 王户型面积120-140 150-180面积配比20-30% 40-50%220-30030-40%World union2011年超高层豪宅市场态势小结：两大价格干扰者VS两大价值提升者，位于产品线顶端的本项目难免受“高处不胜寒”Y困华远金外滩的特殊之处：产品链顶端 全200平米以上大户型，集中满足舒适换房需求价格提升者：长沙市场价格标杆 物业特征：城市中心区的超大城市综合体，酒店写字楼商 业全物业形态，且均为高端定位。 产品特征：集中满足首换和舒适换房需求，户型面积集中 在120-300平米。 价格干扰者：元/平米 物业特征：城市新中心区的超大城市综合体 产品特征：全生命周期，满足从刚需到舒适换房的全部需 求，户型面积跨度90-300平米，其中以满足90-140平米的 刚需和首换需求为主 忽略不计： 1、本地品牌开发商，匮乏豪宅操作经验 2、规模小，提供配套服务有限 3、除个别楼王产品外，产品豪宅化程度有限，主要以120180平换房产品为主华远金外滩 本项目保利南湖项目 保利南湖 北辰新河三角洲 湘江世纪城潮宗御苑湘江一品 湘江一品、潮宗御苑World unionPART Ⅲ客户剖析The Customer AnalysisWorld union1个固有现象：长沙市场高端物业（别墅级产品）外地客户比例高，约占55%长沙高端物业客户来源20% 省外 地市 本地55% 30%“长沙的房价很便宜，一线城市的房价太贵了，在北京、深圳郊区买个高层都可以在长沙买个别墅了，所以 很多一线城市的湖南客户回来买房子，很多人是因为看到了投资升值的潜力，也有很多人在一线城市买不起 别墅，到长沙 买个别墅来住，实现住别墅的愿望” ――保利阆峰云墅资深销售代表 “长沙本地人，有钱的比率毕竟相对比较少，经济整体就处于一般的水平，要很多人能买得起很贵别墅的 很 少，长沙一半以上的高端住宅基本都是卖给外省的客户” ――长沙世联事业一部高级策划师World union为此， 我们专门就潜在目标客户群体进行深度访谈:共访谈100人：――省内客户:70人 ――省外客户:30人Object：客户来源 外地湘籍客”访谈方式 电话深度访谈Question：人数 30访谈时间 别墅客本 地 客 户 富二代 城市新贵 地市进城客 投资客2010 15 10 15
电话深度访谈电话深度访谈 电话深度访谈 电话深度访谈 电话深度访谈1、听说过华远地产吗？ 2、对华远地产品牌有什么印象？…… 3、是否听说过华远金外滩项目？ 4、对华远金外滩的地段的感觉如何？ 5、对超高层怎么看，是否接受超高层？ 6、对超高层有什么忧虑？ 7、是否喜欢江景？ 8、如果你们买的话，会买多少层的？ 9、如果买多大面积？ 6、对小区最为关注的问题？ 7、愿意接受的价格是多少？ 8、对精装修怎么看？………………… 9、是否愿意购买投资？ ……………………………………………………World union访谈结果帮助我们更系统的研究客户：我们旨傅憧汕爸玫南拭鹘崧邸1、省外客户比长沙本地及湖南地市客户的购买可能性更大 2、长沙本地与湖南地市客户的购房需求特征差异性不大， 可并为一类进行研究和描述 3、长沙本地与湖南地市客户对本项目的购买选择可分为旗 [鲜明的两类，“很想买的买不起”&“ 买得起的不想买”省外客户需求研究“很想买的买不起”客户需求研究本地客户需求研究 （含长沙&地市客户）“买得起的不想买”客户需求研究World union省外客户需求研究篇在长沙购房的省外客户也具有一定的区域聚集度，其中来自珠 三角（深圳）及北京客户相对较多，约占60%长沙高端物业外省客户来源 10%6% 8% 12%4%25%35%北京 深圳 广州 上海 浙江 江苏 其他区域“以前的人下海，基本去的比较多的地方就是深圳、北京这两个地方，上海也有一部分，但是相对没有那么多， 所以现在回来的人中，深圳、北京的也相对较多”“武广开通了，深圳很多客户都选择回来买套房子，而且在深圳工作的湖南人相对有钱些，他们能够支付起很 高的价格，北京的湖南人也蛮有钱的，我们在北京做了一次推广，效果不错，总体而言深圳、北京客户回来买 的比较多”World union省外客户对华远品牌认知度很高，访谈中约60%客户表现出对 华远品牌的高度认可，尤其北京客户更为认同客户对华远品牌的认知度 北京客户对华远品牌的认可15% 认可 听说过 不了解15%5% 认可 听说过 不了解 80%25%60%“华远很出名啊，他们那个董事长经常在博客上评论房地产，在行业内算比较有权威的”“华远都是做豪宅的开发商，在北京做的裘马都很不错哦，我朋友在那里买了一套，品质不错”“华远在深圳还没有开发什么盘，但是知道，我对房地产还关注，我觉得关注房地产的基本都听说过吧，但是实 力究竟如何不太清楚。”World union省外客户对超高层物业的接受程度高达70%；对楼层的选择偏 好高楼层（开阔的视野&居住的私密度）外省客户对超高层的接受度15% 15% 接受超高层 无所谓 不接受 70%“我们这里，超高层也不是很新鲜，只要房子够好，高度并不是什么问题，虽然超高层住起来肯定没有别墅那样 舒服是肯定的，但是超高层的视野也不是别墅能比拟的。”“超高层对于我来说不算什么新的东西，我上百层的房子都住过，上海的东方明珠塔，你上去就知道了，眼界非 常的开阔,我喜欢住在高的地方”“楼层对我来说肯定是越高越好啊，那样受干扰比较小，空气也很好”World union省外客户中倾向购买本项目的客户主要用于储备型居住 核心购买驱动因素――地段、江景资源及相对其他城市的性价比客户置业目的12 10 8 6 居住 居住兼投资 4 2 投资 0牌 模 段 格 通 源 态 格 风 升 值 品 规 地 价 交 形 资 物 业 潜 力客户对本项目价值认可5% 40%55%“解放路那里啊，太好了，长沙的最中心，绝对是投资的好地方，升值潜力一流”“靠江边的房子是最具有升值潜力的，我最近都在找各大城市的江景房投资，去年我就在你们长沙那个书院官邸买 了8套了，买的时候才5000多，现在都8000多了，这个升值速度太快了，江景房绝对是这几年的最牛的投资品”“太平街那边靠江边的吗，那个地段我一直在关注它什么时候出来，现在好像在拆迁了，到时候开盘一定记得通知 我，我一定去看看。” “那是稀缺绝版地段啊，买一套就没一套了啊，这样的地段是无可复制的，买房子绝对好租出去，2000元的公寓随 便出租的在那里”World union该类客户支付能力强，总价400万以上买一套200平以上的户型 产品对他们而言不算吃力客户支付能力 客户需求面积 9% 15% 200万以下 200-300万 300-400万 400-500万 500万-600万 40% 600万以上 35% 30% 5%5% 1% 30%15%15%120-160平 160-200平 200-250 250-300 300以上“深圳的房子太贵了，随便买个100多平米的房子就要400万以上了，而且位Z还只能在龙岗、宝安这些关外买。所 以你说的这个价格我一点都不觉得贵。400万在长沙最中心的地段可以买到200多平的房子，还是很不错的，但是要 到现场去看看，品质一定要做到和一线城市的一样，免得感觉掉档次”“北京 的三环房价都4、5万了，现在中心的房子10万的都很多，太贵了，一套房子基本都上千万对我来说还是有 点吃力，但400万算不了什么，如果能买到最中心的位Z，以后回去养老一应俱全，肯定喜欢啊”World union该类客户置业经验丰富，在长沙置业对品质要求较为挑剔；接 受精装修，认为可以很大程度上简化后续装修的麻烦客户置业次数客户对精装修的看法25%5%20%15%二次 三次 四次 四次以上20% 65%喜欢 不一定 不喜欢50%“精装修蛮好的啊，我们住在外地，有精装修很方便啊，免得我们大老远的还要跑回去装修，希望带装修， 但是一定要品质高，做到一线城市的品质就很好了。” “我们在一线城市呆了很多年，看过了很多豪宅，他们基本上都使用了国际品牌，像什么美国的、意大利的、 西班牙的进口材料，要是在长沙也能引用就很不错， 在长沙造个幸福里” “长沙这边品质能做到一线城市的就应该是很好的豪宅了，装修用的都是品牌的材料，设计都邀请名师设计， 如果能邀请到美国著名的室内设计师来设计就好了”World union省外的专业投资客反而不倾向本项目，主要受本项目全大户 型影响。该类客户更倾向购买80-120平米低总价中小户型为主投资型客户需求面积5%20% 60平以下 60-80 80-120 120以上 30%45%“我们买房子来投资，主要看市场上上门房子好出租和转让，现在市场上基本上最好出租的房子是80-120平的两 房三房，租金比较高，公寓也还不错，但是投资回报率没有两房三房高” “我在华都买了套200平的，房子太大了，长沙的二手房市场不发达，这么大面积总价太高，想找到合适的人转 手出去很难。而且这么大面积，出租也很难，我在中介和物业那里挂了出租，现在都3个月了还没有租出去” “投资的话总价很重要，投资一套大房子还不如投资几套小房子，这样升值得快些，而且抗风险能力也大些”World union本地客户需求研究篇本地客户的1个特点： 来源广泛，相对分散，地市客户支付能力相对较高，潜力较大本地客户支付能力80% 60% 40% 20% 0%客户来源 新移民 别墅客 富二代 城市新贵 地市进城客 投资客40 40 0万 050 50 0万 060 60 0万 0万 以 上0万0-2020300-新移民 别墅客 富二代 城市新贵 地市进城客 投资客30 0万以 下总人数 10 20 10 15 10 15200万以下 3 1 3 6 1 1200-300万 7 5 6 8 2 2300-400万 0 7 1 1 3 3400-500万 0 4 0 0 2 4500-600万 0 2 0 0 1 3600万以上 0 1 0 0 1 2World union本地客户对华远的品牌认知度有限，访谈中仅有约30%客户表 示听说过华远品牌，但了解不多省内客户对华远品牌的认知5% 25% 认可 听说过 没听说过70%“华远？没听说过，是哪里的？我们平时都房地产关注比较少，只知道比较出名的是万科，别的不是很清楚啊” “开发商现在都很多，只要用材用料够好就好了，开发商是谁不太关注，华远听说过，但是具体是怎么样，不 清楚，没看到长沙有他们做的盘” “我们是做房地产的，听说过华远是因为任志强，但是没有对它深度的了解，不过感觉对任志强说的东西还蛮 认可的，企业应该也还不错吧”World union本地客户对超高层抗性较高：大部分客户均选择30层以下，少 量客户愿意选择30-40层，40层以上基本没有客户愿意接受40 30 18?富二代：此类客户对超高层接受较高，选 ?择在30-40层左右 ?新移民：此类客户对超高层接受程度一般， ?受到价格的影响而选择在30层左右 ?城市新贵：此类客户对超高层接受程度一般 ?选择在30层左右 ?进城客：对超高层接受程度一般，选择在30 ?层左右 ?别墅回归：此类客户对超高层抗性较大 ?更多倾向于购买18层以下 ?投资客：客户由于受到价格影响而选择低 ?楼层客户对层数的选择 1% 40% 9% 18层以下 18-30层 30-40层 40层以上50%World union本地客户对超高层的忧虑主要集中在担心生活不方便&面积有 损失等两大方面――诸如安全、水压、通讯网络及公摊等问题客户困惑点 舒适度 网络 公摊 电梯慢 水压 安全 0 2 4 6 8 5 7 10 10 12 4 6 85大忧虑1、电力问题，万一停电那要被困死 2、公摊太大，白白多付钱给开发商 3、水压问题，担心高楼层供水不畅 4、网络信号，担心高楼层手机无信号 5、电梯速度，楼太高，等待时间长超高层创新还可以，我们也可以接受，但是自己住还是不会住得太高，住太高了感觉好害 怕啊，从上面看一眼都慌，万一在上面住停电了，那更要怕死，太高了，住的人多，电梯 慢，要烦死去，不知道水压和网络怎么样。World union本地客户需求研究篇―“很想买的买不起”访谈中我们郑蟛糠智阆蚬郝虻谋镜乜突粲凇昂芟肼虻 买不起”。该类客户多为首换，多仅能支付160平以下，300万 以内 客户支付能力8% 15% 5% 2% 30% 200万以下 200-300万 300-400万 400-500万 500万-600万 600万以上“我们基本上能接受都是300万以下的吧，独栋买不起， 现在基本都只能买个联排，太贵了买不起，但是联排 现在都比较远，住起来不方便”“我们很难买很贵的房子，也就这几年才积累点钱， 房子也不需要买太大，比以前的大点就可以了，140左 右就够了”客户置业次数 5% 1% 4%40%客户面积需求 2% 3%10%15%70%80平以下 80-120平 120-160平 160-200平 200平以上20%一次 二次 三次 四次 70% 四次以上World union该类客户偏好本项目的地段 核心驱动力――地段便利性高，日常休闲娱乐一步式客户访谈实录：“坡子街那里很好啊，我们平时喜欢去酒吧娱乐，这样很方便啊，出门就是酒吧，商场，饭店，很方便啊， 生活不用担心，太方便了，我非常喜欢” “长沙本来就很小，生活娱乐的地方基本上就是在五一路那一带了，平时人超多，每个人都往那边消费，基 本都没有夜深人静的感觉，很是热闹，这样的生活感觉很有激情，我喜欢这样的都市生活”“你们项目地段太好，稀缺的地段和资源啊，肯定卖得不便宜，买在这里应该很显身份，说出去都很有面子 感啊，我在市最中心的地方买了套江景房，那种感觉应该很不错”“现在江景房都吵得很高，只有有钱人才能买得起，基本上是有钱人的标准了，慢慢变成豪宅了吧，在长沙， 基本上现在一套房都在100万以上了”World union该类客户未来将流向其他超高层项目，成为90-160平米产品的 主力消化群体该类客户=本项目的机会成本 可视同本项目主动放弃，让利 于其他沿江超高层及高层项目湘江世纪城北辰三角洲湘江世 纪城潮宗御苑解决方案：二期主动出击 调整2期产品，依靠本项目独一 无二的地段网罗该类客户群愿意购买本项 目的客户 湘江一品 保利南湖World union本项目二期产品定位调整建议：1、合目标客户群核心需求 主力需求面积集中于90-160平，其中120-140平为核心需求段90平米以下 需求客 户类别 投资客 新移民90-120120-140140-160 富二代 别墅客户 进城客 居住习惯160-200 别墅客 外地湘籍客200以上 别墅客 进城客 外地湘籍客 舒适性投资客 新移民 新移民 城市新贵 城市新贵 进城客 外地湘籍客 投资及总 总价 价 15% 35%选择该 段面积 原因 需求客 户比率投资舒适性5%30%10%5%World union本项目二期产品定位调整建议：2、抢占市场竞争细分空白档 未来超高产品供应中150-160平，160-250平量较大；120平以 下2房3房、130-150平3房产品相对稀缺未来（超）高层物业（社区）供应统计 3房98平36套，120-140平670套，150-160平892套； 4房160-200平763套，220-250平316套；5房200-250平516套，300-325平192套2房 面积 北辰 新河三角洲 湘江世纪城 潮宗御苑 保利南湖项 目 87 套数 2103房 面积 98 套数 364房 面积 170-190 套数 312五房 面积 323-324 套数 86120-121140 ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― 13714472 ―― 84 160-200 195-205 160-180 220-250 516 252 148 316 200-250 ―― 300 516 ―― 86152120-140 150-160168370 724 World union本项目二期产品定位调整建议： 以100-144平米3房为主力产品，重点针对本地首改型客户群户型2房 3房主力面积80-90平 100-125平 130-144平比率5-10% 15-20% 45-50% 15-20%目标客户群投资客、新移民 投资客、新移民、城市新贵 新移民、城市新贵、富二代 富二代、进城客、外地湘籍4房160-180平A、经济型 80-90O ： 注重在既定面积下的功能需求，体现实用率。特点是观景小阳台，双卫，主卧带卫生间，追求户型的实用性。 B、舒适型100-144O： 注重在既定功能下的空间舒适感，特点是客厅及主卧的大开间设Z，双阳台设Z。 C、豪华型160-180O： 注重在既定功能及空间品质下的奢华感，特点是客厅及主卧的大开间设Z，中、西厨设计，带工人房等。World union本项目二期销售建议： 一期销售期间可接受二期认筹，但待一期销售接尾声后开盘1、一期与二期产品及目标客户群差异较大， 销售不构成冲突2、一期产品树立项目整体豪宅形象，二期 需要在整体的豪宅形象下，才实现较好的 价格预期3、主动出击保留一期的上门客，并保证二 期有较充足的客户量，保证二期开盘热销World union本地客户需求研究篇―“买得起的不想买”在访谈中我们郑镜乜突е芯弑父咧Ц妒盗Φ模炊蠖 不愿意购买本项目客户支付能力 3% 2% 200万以下 200-300万 25% 300-400万 400-500万 45% 500万-600万 600万以上35% 25% 客户需求面积 5%15%10%20%15%120-160平 160-200平 200-250 250-300 300以上“前几年我们一直住在高层里，当时还年轻，主要为了事业奋斗，住在离公司较近的高层住宅，图的是上下班 加班方便，不想把时间耽搁在路途上，现在经济实力强了，但年纪大了，就想住别墅，图个清净的环境”“那里是长沙最热闹的地方，也许很多人都会觉得那里是最中心的地方，地段很好，但不适合我们，我们要的 是别墅那种的山水资源，生活环境舒适，另一方面，高层住久了烦了，想换个环境好的又能体现身份的，那就 是别墅了”World union该类客户不愿意购买的主要原因： ――对本项目地段不感冒，更看重社区居住环境客户关注点 12 10 8 6 4 2 0风 升 格 值 潜 力品 牌规 模地 段资 源价 格交 通环 境产 品“我们比较喜欢安静点的地方，住得舒服些，不喜欢太热闹地方，尤其是住宅街道的旁边，吵死了，华远那 里，投资很好，但是住的话，我不会住的，太乱了，而且也很吵” “我们喜欢环境优雅的地方，感觉很安静，小区要有高绿化，最好小区周边有个公园，商业上面的房子我们 绝对不住的，很不安全，而且非常吵” “房子的话要品质好，好东西看上去就看得出来了，产品的品质象征我们的面子，外面的人看到你住在一个 看上去很豪华的房子，他们肯定觉得你很有钱”World union品 质出于种种原因，该类客户群更倾向于购买别墅。。。客户 基本描述 客户 家庭结构 黄老板 约45岁，邵阳 人； 经营1家工程建筑公司，业务范围较广，经常长沙娄底两地奔波，均有Z业； 中等身材，衣着色彩朴素；刚换了1个新的IPHONE港版手机，感觉打了香水 妻子是湖南娄底人，在娄底某事业单位工作，比较清闲； 家里有2个儿子，都已高中毕业，当前在国外念书，妻子偶尔请假前往国外照顾儿子当前 居住情况已有多处房产，之前在长沙水岸天际有过一套房子，作为临时居所，大部分的时间还是住在娄底， 准备在长沙买套别墅，长沙的独栋别墅基本都参观过，由于贷款出了问题，还没有出手“在邵阳有几套房子，190平米左右吧。房间都很大，住着舒服。不过儿子不在家的时候有点空。 最近打算在长沙买套别墅，因为很多朋友都在这边买了，我也不能落后啊，别墅是比较显面子和 身份。以后就用做我们一家在长沙的落脚处。” “为什么买别墅？环境好。有自然的山水，楼盘里绿化很好，离市中心远是远，但空气很干净， 没什么污染，夏天的时候温度低几度，市区灰尘大噪音大，感觉无法休息好，住着不舒服。” “我们现在最担心的是安全问题，很看重小区物业的保卫做的怎么样。现在别墅这方面比高层还 是要做得好一些。而且别墅里面人少，位Z也相对偏，好管理，别人也不容易找到。” “要说对别墅还有什么不满。。。主要就是没地方玩。招待朋友和亲戚还是得开了车往城里面跑， 有时候就在酒店开几间房。方便玩。在别墅里面没啥可干的。带到家里也不是很方便，想找个地 方好好吃顿饭都很难。附近顶多也就是农家菜了。” “其实现在长沙的别墅不够好的。真的好别墅要很疏散。你说要是一家占一个山头那多舒服。这 就说夸张了。但是现在的别墅也太密了。我看了几个都是这样，邻居之间挨得太近，很密集，从 这家完全看清楚旁边那家的家里情况，所以一直都很犹豫没有真的下手买。”客户语录World union客户 基本描述 客户 家庭结构 当前 居住情况周先生 40岁左右，湖南常德人； 之前在郴州财政厅工作，2000年下海经商，与妻子主要经营建材类生意，现在生意也涉及到房地 产，主要是在地市凭借人脉关系从事土地市场的买卖； 1.78米左右，体形微胖，穿着很随意，言谈中会谈到偶尔会出国购物，比较喜欢国际上的大品牌 有1个儿子，现在送到长沙在念高中 之前住在郴州市财政厅家属楼，有1套200多平复式； 当前打算在长沙买套房子以后养老，6000多的时候买了长沙奥林匹克花园的200多平米大平面，主 要是自己家短期居住，以后就留给儿子；最近也在关注别墅，想买套资源好的300多平面的独栋， 看过郡原美村和东方大院。 “别墅嘛，到了一定的阶段都会想买，在郴州那种地方住别墅没什么意思，面积够大就是好房子。 在长沙就不一样了。别墅才是最好的房子。有这个实力也想尝试下是不是？” “不过长沙别墅都在比较荒凉的地方，周边冷清，都没什么人气，很没有居家感，生活有点不放 心。环境是好，但是就怕老婆老妈以后过来了不方便。我也得考虑她们的喜好。” “别墅的房子很好看，社区档次一看就比较高，树比较多，有山有水，大房子。有些盘比如东方 大院，一看就是开发商用了心花了成本的，这让人感觉特别有面子，买也买得很舒服。” “现在别墅挺好的，我看了那个地下室，很不错嘛，以前以为就是个储藏的，现在做的可以放电 影，和朋友打麻将，打台球，还有自然采光。有独立的出入口感觉很自由。” “唉，不过想到装修别墅也挺头疼，现在长沙的别墅基本都是毛坯房，自己弄起来很麻烦，从设 计到施工还得找人盯着。有一次我特想把人家的一套样板房买了，结果懂行的朋友都劝我，说这 个样板房都是赶时间做出来的，防水什么的可能都没做到位，买了还可能要返工，也就放弃了。 装修真的很麻烦啊。”客户语录World union客户 基本描述田女士 大约43岁，长沙本地人； 是一间制作精密仪器公司的老板，在中天广场有办公室 身材较矮，五官清秀分明，衣着朴素； 手上略微带了些钻石首饰，随身带了一只GUCCI的经典款手提包 老公在星沙产业园区某企业工作； 有1个儿子，15岁，正在长沙雅礼上学； 在长沙市区有4套高层，现在住在华都（刚搬过家），华都的房子有180平；父母住在附近的老房子 里；有打算买套独栋，近期主要用作一家人周末居住使用。看了保利阆峰云墅的独栋，还在观望； “别墅住的感觉好啊，有天有地的，房子前面的小花园，还能自己种些喜欢的植物。还有啊，房子 有三层，主人单独享受一层的空间，不被打扰，很喜欢，这样无论家里怎么吵，自己还是可以很安 静的享受生活。” “但是别墅有个问题，就是太远了，这就是我为什么一直下不了决心买别墅的原因，我倒是还好， 但是我小孩在念书，不能每天都送来送去的，送寄宿也要等他上了高中再说。我们家虽然有2辆车， 但是我和老公上班都挺敢的，不可能保证每天接送，请了保姆也不可能再给她专门配个车吧。” “长沙别墅物管也比较的一般，我去看了几个别墅项目，感觉安全性一般，经常看到小区里有乱七 八糟的人出现，物管人员也不怎么礼貌，目前比较满意的是金科东方大院的，无论是谁，连个打扫 卫生的阿姨看到你，都向你致敬问好，感觉很不错。” “长沙这边的房子品质一般，别墅的用材也不算是最高档的，社区的配套设施也很少，比起南方的 一些项目水平很差。比如上次出差在广州看的九珑湖，那个别墅区做的和外国搬过来一样，而且商 业什么的配的都很好，在长沙这边我还没能看到这么让人动心的房子。” “长沙的房子服务都不怎么样。所以有的时候我还挺喜欢住酒店的，服务态度好，项目也全。随时 随地都有人向你问好，一旦有什么问题，只要按下帮助的响铃，2分钟内就有服务员上门帮助你， 非常方便”客户 家庭结构 当前 居住情况客户语录World union客户 基本描述 客户 家庭结构 当前 居住情况杨小姐 45岁左右，长沙本地人； 湖南茶叶出口公司老板，茶叶出口国主要为中东发达国家，公司在星沙 打扮很休闲，身穿知名运动品牌白T，板鞋，使用NOKIA最新款智能手机，打了香奈儿的香水 老公在长沙某区的政府机关上班 有一个儿子，高中就被送到日本留学 08年底买了湘江一号1期的独栋别墅；现在准备搬进去住； 在长沙还有5套中小户型产品做投资，其中书院官邸有一套江景房，大多已经出租 之前住的是老公单位分的房子，160-170平米左右的4房，住了很多年。 “我们以前也买过挺贵的高层，我不喜欢，很压抑感，而且住的人很杂，每天回家的时候需要和 很多人挤着一个电梯是最糟糕的时候，现在办公室买在中天就是因为这里电梯快，人又少。” “一直有想买别墅的年头，以前看姐妹谁搬进别墅，就约着一起过去打打麻将什么的。那是就挺 羡慕在别墅里过日子。有院子，种些花草什么的挺好，人少，安静，舒服得很。” “当时买了湘江一号，主要是看重它的地段还可以，风景也不错，销售代表当时还说它的风水什 么的也很好，很旺财。老公也喜欢它里面的环境，每天晚上饭后有时间一起散散步，日子就挺美 满的了。” “现在住在湘江一号别的还好，唯一不好的是蚊子和老鼠比较多，这个没住过之前真没想到，尤 其到了夏天，蚊子很猖獗，有点难受” “还有就是现在我感觉有些时候生活不太方便，湘江一号没有会所，我每次做个美容还是要回到 市中心去，这种时候一般我就回老房子住一晚。省得来回奔波” “还有就是谈生意不太方便。环境虽好，但是没什么可以坐下来喝喝茶的好地方。说来也奇怪， 长沙环境最好的一些茶馆都在城市比较吵闹的地方，里面装潢是很好罗，不过都是内部装修。风 景又好装修又好的地方很难得啊。客户语录World union通过深访，我们郑美嗫突е醋庞诒鹗脑颍 在现有物业中，别墅就是他们心目中的顶级豪宅，终极置业选择别墅是当前他们公认的长沙豪宅 &也是当前他们在长沙所能找到的最能满足他们品质需求的物业类型：偏好物业类型偏好低容积率 偏好稀缺资源 偏好居住环境别墅是当前长沙及客户圈层内公认的“豪宅物业”，买得起别墅尤其是 独栋某种意义上就是一种财富实力的验资 当前长沙纯别墅社区容积率多保持在1以下，低容积率对客户而言就意 味着低总户数，居住的私密性大大提升 当前长沙别墅社区多占据着长沙最好的山、水及稀缺的高尔夫资源。从 资源占有的角度来看，更增加了购买别墅的尊贵与面子感。 当前长沙别墅社区绿化率多在50%，比普通高层高出10-20个百分点； 且别墅园林打造多更为考究，投入单位成本相对更高，效果更佳。 别墅提供了基本大于200个平米，4-6房的居住空间。居住尺度无论是开 间还是层高都较高层更为舒适；别墅还提供地下室，花园等多功能空间 在长沙别墅提供了相较高层更为到位的物业服务，尤其是在安全保障方 面（智能设备及人力投入），物业管理公司实力也相对更强 别墅相对高层的高购买门槛一定程度上保证了别墅业主的圈层性更强。 相近的财富实力&社会地位增强了别墅物业对购买者的面子吸引力偏好居住面积 偏好物业服务偏好社区圈层World union深访中我们也郑美嗫突б捕员鹗镆涤兄疃嗖宦Y处： 当前长沙别墅不能尽善尽美的满足客户对高品质生活的追求别墅所能提供的豪宅生活与该类客户希望享受到的完美标准仍有比较大的差距：地段不照顾家人需求造成家人实际生活的不便。子女上学接送、老人&保姆出 行闭塞、全职太太在家空虚、自身车行浪费时间等问题 原生态自然环境必然导致蚊虫增多，蛇鼠容易进入室内， 儿童娱乐存在安全隐患等诸多难以根除的天然弊端 长沙当前别墅社区受利益最大化驱使，容积率在0.5以下 的基本没有。基本处于全满占地的境况，舒适度反而下 降 长沙当前别墅社区物业除在安全以外方面相对薄弱，知 名品牌物业进驻有限，一线品牌物业公司都处于“顾而 不管”的尴尬境地中。 长沙当前别墅社区多为纯粹的居住功能，商业配套进驻 缓慢大多处于停滞状态，提供商务社交功能的更是寥寥 无几自然生活环境的天然弊端容积率低但建筑密度高的矛盾物管服务水平仍相对较低有圈层但无圈层专享社交配套World union另外，针对精装修问题： 本地客户对公开宣称的装修成本习惯性不信任，更看重品牌“现在市场上说的精装修价值多少钱，都是骗人的，其实开发商装修成本估计只有他们对外宣称价格的一半， 例如现在谈论比较多的恒大的项目，对外说1600，顶多成本就七、八百，怎么可能有开发商老老实实的说成本 是多少，对外宣称就是多少呢，万科的精装修也有很大的水分 ” “开发商现在基本上都在忽悠我们，我们根本都不相信开发商说的，要说装修多少钱，我们一看便心里有个底， 我们又不是不了解现在的市场行情，用的装修材料，都不知道是什么牌子，怎么可能就知道值那么多钱呢” “对我们说多少钱，还不如给我们看装修的用材的品牌，我们还觉得靠谱些，那个品牌的价格到底多少钱，我 们还是很了解的” “我们喜欢高档的装修，自己住嘛，肯定要装修好点的，免得到时候住不了几年又要装修一次，很麻烦的，一 般我们用的材料都是好品牌的” “我们家现在住的房子的装修材料，是我自己跑到深圳去买回来的，深圳那边有很多国际品牌”World union潜在目标客户剖析小结： 有客户，但是来源分散，本地客户需要大力被教育启示1、省外客户必须抓，是实现高价的关键托势者。 启示2、本地客户主体实力较弱，中等户型更为契合 该层级主流需求“很想买的买不起”客户需求研究本地客户需求研究 （含长沙&地市客户） “买的起的不想买”客户需求研究省外客户需求研究启示3、本地潜在目标客户有，聚集度弱，需要被大力教育。World union综上所述，一目了然，华远金外滩核心难点：在于如何能成功的针对性挖掘潜在客户群途径Ⅰ、“鲶鱼效应”渠道创新&提效，利用省外客户挤压本地客户途径Ⅱ、“洗脑效应”引导型价值体系，最大化本地客户的亲身体验核心营销策略World unionPART Ⅳ价值塑造The Value SystemWorld union核心营销策略 途径Ⅰ、“鲶鱼效应”渠道创新&提效，利用省外客户挤压本地客户途径Ⅱ、“洗脑效应”引导型价值体系，最大化本地客户的亲身体验：实施的基石建立看齐一线，超越别墅的豪宅价值体系确保对省外客户的诱惑力 确保对本地客户的教育力World union“城市心豪宅”,地段价值 资源价值 品牌价值 物业价值建立一个看齐一线|超越别墅的长沙豪宅价值新体系不可复制的城市中心地段 稀缺的城市山水人文资源Surpassing Villa国内外一线领先操作团队地标级建筑（超高层） 高端综合体（复合功能） 垂直低密度（T2&T3） 类别墅大平面（200平以上） 室内外一线品牌精装修 高端商务休闲圈层配套在诸多操作点上看齐一线城市 豪宅的基础水 准，利用城市地段|创新物业&产 品&服务为目标 客户提供不亚产品价值 配套价值 服务价值于甚至超越别 墅的价值体验一线专业品牌酒店式服务World union我们的期望： 华远金外滩成为长沙首个“城市心豪宅”价值体系实践者地段价值 资源价值 品牌价值 物业价值 不可复制的城市中心地段 稀缺的城市山水人文资源 国内外一线领先操作团队 地标级建筑（超高层） 高端综合体（复合功能） 垂直低密度（T2&T3） 类别墅大平面（200平以上） 室内外一线品牌精装修 高端商务休闲圈层配套先天已经具备城市心豪宅体系的诸多核心价值点。产品价值 配套价值 服务价值？后天也已经具备这些价值一线专业品牌酒店式服务World union点的打造意愿&资源&能力， 仅需要进一步完善。城市心豪宅价值体系完善Y1 ――“室内外一线品牌精装修”一线品牌(用材家居家电）用室内一线品牌精装修通过品牌附加提升产品的价 值诱惑力&减轻客户购房负担整体装修与奢侈品品牌嫁接整体装修聘请知名设计师打造室外一线品牌精装修通过公共空间（小环境）的精雕细 琢营造超越别墅的尊贵感体验World union室内一线品牌精装修――一线品牌用参照：当下国内一线城市高端楼盘当前精装修水平World union室内一线品牌精装修――一线品牌用基本用材 地面 墙面 天花 门窗 品牌 宏耐homenice三层实木复合木地板,原色欧洲樱桃木，威尼斯米黄，仿古面玻化砖 米白色乳胶漆,葡萄牙米黄,仿洞石玻化砖 轻铜龙骨石膏板吊顶用关键点1：在室内基础用材上选取国内外一线品牌（石木）意大利“阿鲁克”门窗 铝合金烤漆,采用断热冷桥技术 Silent Giss电动窗帘轨道墙面：进口石灰岩或日本三菱(Misubishi)铝复合板 地面：进口花岗岩\玻璃金属杆杠 深圳南玻6+9+6（mm）双层中空LOW-E玻璃和高级中空玻璃 比利时格拉威伯（Glaverbel）Low-E防辐射铜化玻璃 北美洲进口黑胡桃木樱桃木饰面 德国Nobelesse手工花铜门 以色列Mul-T-lock三合一功能豪华铸精铜大门锁 耶鲁yale门锁或德国Hoppe门锁 开关:西门子delta vega灵动系列 五金:意大利阿鲁克（ALUK） 原装进口VESBO（卫水宝）PPR给水管 日本积水（SEKISUI）铜塑复合管，热水304不锈钢管、日本EBABA给水泵 金皇冠加厚的UPVC排水管或日本积水（SEKISUI）DVLP钢塑复合排水管阳台 玻璃 入户门 门锁 开关/五金 冷热水 管道 污水管户外排污管煤气管道 减压阀组 净水器 电力供应安徽国通双壁波纹管标准镀锌钢管 日本Yoshitake减压阀 丹麦格兰富或开能(Canature)净水器 法国海格(Hager)住户配电器World union室内一线品牌精装修――一线品牌用用关键点2：在室内设备（家电）上选取国际一线品牌家电品牌 日本三菱重工变频多联户式中央冷暖型空 调系统KX4系列空调日本大金(DAKIN)VRVII户式中央空调 美国TRANE可遥控中央空调中央洗尘 热水供应美国碧慕(BEAM)中央洗尘系统 德国威能（vaillant）壁挂热水炉照明开关德国ABB公司EIB系统World union室内一线品牌精装修――一线品牌用用关键点3：尤其建议在厨卫空间引进国际一线品牌打造厨卫 厨柜 品牌 德国原装进口西曼蒂克 (SIEMATIC)的最高档系列产品SC66KR 德国POGGENPOHL 德国SieMatic 一体化白色成品橱柜（配杂物桶) 德国博得宝(Poggenpohl) 意大利Smeg 欧洲WHIRLPOOL 德国嘉格纳(Gaggenau) 德国KUPPERSBUSCH 美诺Miele：全不锈钢嵌入式四头燃气炉具、 全集成式自动洗衣机、 全不锈钢嵌入式微波炉、全不锈钢抽油烟机、嵌入式冰箱 杜邦DuPont Corian（可丽耐） Franke（弗兰卡）博朗Planar系列产品 杜拉维特duravit 意大利TEUCO超音波按摩浴缸厨具 厨 房 厨房电器 台面板 水槽 浴缸 洁具卫 生 间、 龙头 浴 室 加热系统 淋浴房德国杜拉维特duravit斯达克2系列和台式洗手盆 德国Villeroy&Boch 西班牙ROCA洁具德国汉斯格雅Hansgrohe 德国GROHE 挪威耐克森(Nexans)地坪加热系统 德国汉斯格雅(Hansgrohe)福洛(Pharo)淋浴组 折迭式淋浴凳、德GROHE暗藏阀芯、固定头顶花洒加手持花洒、 米黄云石防水坎、玻璃层板World union室内一线品牌精装修――一线品牌用智能化 品牌用关键点4：室内考虑适当引进品牌智能化设施，可侧重安防安防 系统韩国原产韩昌可视对讲和家居安防系统 德国BOSCH家居安防：可视对讲系统、闭路电视监控系 统、门禁系统、家庭防盗报警系统、天然气探测系统； 德国SIEDEL可视对讲系统 美国霍尼韦尔(Honeywell)防盗主机, 美国道肯奇(DORCON)掌形仪,德国SIEDEL可视消防 系统 无线 网络美国EDWARDS 美国网件公司NETGEAR无线网络系统 社区网络主干采用千兆以太网交换技术，光纤电缆 1000M进楼，超五类线100M入户 I-BUS智能灯光系统、意大利欧蒙特专用家庭背景音乐系 统 家电远程控制系统，电信电话系统、有线电视系统家居 智能World union室内一线品牌精装修――奢侈品品牌嫁接案例借鉴：汤臣一品携手范思哲家居打造的世界顶级豪宅汤臣一品A栋四十二楼首套样板房Versace Home at Tomson Riviera ：历时两年共同创作，面积超过900平方米，范思哲在亚洲的第一间实景大宅，彰显卓越品味的典范。飘逸隽永、出人意料的和谐之感，融合了古典与现代―― 将暖色木材、黑白喷漆、流畅的线条和简洁的造型，与巴 洛克式的螺旋结构、华丽的金银色、顶级天鹅绒和丝绸相 结合，创造出这一永恒经典的杰作。从布艺、家具、灯饰到各类摆设，汤臣一品Versace Home每件物品都是值得典藏的精品World union汤臣一品携手Versace Home(范思哲家居)一个是具有国际知名度的中国顶级住宅，一个是具有全球影响力的顶级时尚家居品牌，两大品牌跨界 合作，汤臣一品以优越的地段、景观、品质及大宅尺度，与VERSACE HOME的杰出设计、奢华格调 之间，取得了相互促进、相得益彰的效果。此番双方共结战略伙伴关系，共享品牌优势，将共同致力 于推动和提升中国高端生活方式、引导和传播高端居住文化。Versace Home at Tomson Riviera的诞生、及此次提升双方战略合作级别表明在上海加速成为国际大 都市的背景下，国际时尚巨头日益重视为中国高端人群，同时这也预示着汤臣一品在率先担当起代表 上海的宅居地标之后，将迈入世界级豪宅行列，从而将上海滨江豪宅的居住功能推向一个前所未有的新高度。World union室内一线品牌精装修――奢侈品品牌嫁接用关键点激：建议考虑赠送奢侈品牌全屋家具主题装修品牌 美国芬迪（Fendi）旗下的Fendi Casa 意大利阿玛尼（Armani）旗下的Armani Casa 意大利范思哲（Versace）装饰小品 日本高田贤三（KenzoMaison）布艺家居World union室内一线品牌精装修――知名设计大师定制用关键点激：建议考虑知名装修设计大师的设计合同附送高文安 作品： 上海李太别墅、 上海华发生态 庄园、香港南 湾御苑、波斯 浓情 欧阳昆仑 作品： 禅居、深圳IN 餐厅、尤伦斯 艺术信息发布 中心等 梁景华 作品: 观澜湖别墅、中 信红树湾、杭州 南都东方润园、 鹭岛国际会所等 梁志天 作品： 观澜高尔夫、上 海九间堂、深圳 假日湾、上海鹏 利海景花园等World union室外一线品牌精装修关键公共空间1、双大堂（入户&车库）的高档材料及关键尺度用材 大门 墙面 地面 人行 入户 大堂 天花 管井门\消火 栓门 消防正压送风 口 楼梯门\常开 防火门 进口玻璃大门、高档大理石两头镶金门把手 大型铸铁门檐、高档大理石外包门框 高级石材石砖拼花、少量进口玻璃或花色玻璃拼花、及悬挂经典 画作；法国木纹石 高档石材石砖拼花、进口地毯,威尼斯米黄 珍贵金色珍珠半宝石级欧洲名牌水晶灯,配以经典名画 吊顶或灯箱设Z、大型施华洛世奇水晶吊灯,局部刷金漆 同墙面石材 米白色h漆铝型材 樱桃木饰面 威尼斯米黄 德国索玛电机电动遥控车库门尺度厅高： 6-8m（常规） 8-10m （高品质）车库 大堂地面 出入口World union双入户大堂 装修效果示意World union室外一线品牌精装修关键公共空间2、电梯空间的高档材料、品牌&关键尺度部位外门 门套 墙面用材带LOGO的黑镜钢尺度宽度11mm拉丝黑钢或宽 度35mm黑镜钢Cream Levon 云石拼花, 法国木纹石,意大利白洞石, 镜钢、木饰面 高电梯厅（912m)电梯厅天花 地面天花松上等乳胶漆或装设 假天花并安装典雅装饰,法 国木纹石意大利进口木纹石,或大理 石拼花 三菱电梯,低区梯速4米/秒， 高区梯速5米/秒,安装定制 冷气机 黑镜钢 扪皮 欧洲樱桃木饰面轿厢电梯轿 厢 内门及前 脸 背面 侧壁大尺度的设计宽 度1.1-1.2m，高 度3m及以上World union室内外一线品牌精装修为客户提供日常难以接触到的真正品质选择！国际一线品牌引进、 奢侈品品牌嫁接、 知名设计大师聘请、 ――不仅仅贵，个人更难得一求World union城市心豪宅价值体系完善Y2 ――“高端商务休闲圈层配套”参照：在一线城市豪宅中，功能完善管理严密的高端会所已然 成为标配，是豪宅价值体系中新兴的核心价值点一线城市高端住宅项目会所经营管理公司20%一线城市康体娱乐场所功能12 10 8 6 4 2 0球 球 球 房 球 场 SP A 网 桌 篮 发 房 身 毛 习 健 羽 练 美 球 夫 美 容 舞 蹈 其 他30% 开发商 专业运营商 物业管理公司 50%一线城市高端项目会所影响客户购买的程度一线城市豪宅高端会所的4大主题功能： 1、康体娱乐中心：游泳池、健身房、网球场等多种项目 2、交流活动中心：咖啡厅、餐厅、红酒吧等 3、文化活动中心：图书室、阅览室、影院等 4、商务活动中心：会议室、客房等120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 红郡 兰乔圣菲 世茂湖滨 未来城 新里程World union高尔对比Y下的空白：在长沙，高端会所目前仅停留在概念Y上， 建筑空间前期主要作为营销中心使用，后期经营管理依旧匮乏项目营运单位会所功能湘江一号绿城青竹园 阆峰云墅开发商开发商 开发商营销接待厅、茶水台、观景台、杂物间、办公室营销接待厅、茶水台、高尔夫球俱乐部、杂物间、办公室 营销接待厅、茶水台、儿童娱乐室、杂物间、办公室美洲故事开发商营销接待厅、茶水台、杂物间、办公室“长沙别墅最弱的地方就是会所了，基本没有会所，他们讲的会所就是营销中心，基本就是充当营销接待 厅用，没有什么别的功能，介绍时说有什么棋牌室之类，全部不靠谱，就放个桌子在那里就是棋牌室了， 完全没有氛围，没有一个高档的活动中心” “没有看到长沙有哪个楼盘有会所的，现在会所基本上是一种普遍口头语，没有落到实处，更加不用提经 营了。基本上后期就是闲Z，或者摆放一些简单的业主休闲娱乐设施，没什么品质感可言”World union本项目建议，依托华远北京资源在长沙开设首个高端私人会所 ――可考虑引入国内知名会所专家，如名流会等建议合作方式： 前期整体策划顾问及全权经营管理名流会为北京华远裘马都会所提供前期整体策划名流会专属服务品牌 会员制酒店和服务式公寓 印度尼西亚巴厘SPA 特色西式餐厅――FOCUS CAF? 民族特色的中式餐饮――晶圆 美食坊 室内高尔夫 卓越泳池管理 贵族瑜伽 名流会健身 红酒品鉴坊 文化类 《IN优客》、《会所》杂志 财富俱乐部World union本项目高端私人会所打造建议： 1、功能设置――满足高端客户群需要的4大主题功能主题 健身俱乐部 功能 健身房（有氧、无氧、力量、自由重量等区域）、团体操厅（各种流行操类课程）、游泳 池（热水池、儿童池）、淋浴区（内带桑拿室）、儿童才艺室、会员休息厅（可上网）、 练习室 按摩护理、面部护理、身体护理、中医保健、SPA、手部足部保养、美容咨询、个性化的 水疗、美容养生俱乐部交流活动中心特设餐厅――提供粤菜、湘菜等中国各地特色菜 西式餐厅――提供西式菜种，例如咖啡厅、烧烤、料理等 雪茄坊――提供雪茄的同时还提供磨咖啡、红酒、威士忌及白兰地等商务宴会厅――提供客户举办商务聚会 私人宴会厅――为客户提供举办PARTY场所 商务会议――为客户提供商务会议空间商务活动中心World union本项目高端私人会所打造建议： 2、卡种设置――提升业主身份感的主要工具Y一卡种 办卡说明 使用说明 部分功能可以免 费使用，例如健 身功能的使用， 其他的功能8折优 惠业主卡业主记名卡，仅限业主 一个人使用，家庭卡业主家人、亲戚记名卡， 办卡时需要提供与业主 所有功能8.5折优 的关系证明，业主做担 惠 保人商务卡记名商务卡，办卡时需 要业主或业主亲戚朋友 介绍并出示担保书并需 要验资所有功能9折优惠VIP卡World union国内一线专业会所公司引入、 4大主题会所功能设置、 业主尊贵VIP特惠服务、 ――享受长沙未有过的精彩生活高端商务休闲圈层配套为客户提供日常圈层生活的高端环境及服务！World union城市心豪宅价值体系完善Y3 ――“一线专业品牌酒店式服务”参照：一线城市高端豪宅物业管理服务已达到较高水平项目 香港 天汇 汤臣 一品 香蜜湖 一号 华润 幸福里 物业管理公司 伟邦物业管理有 限公司 物管内容 四重智能化防盗系统（电梯内设Z闭路电视连接物业管理处，住宅单位之客厅 及厨房均装彩色录像对讲机，主人套房另装设无线紧急呼叫系统，大门、后门 及露台等均装设防盗门磁系统）+五星级酒店贵族式管家服务大峰物业管理 （上海）有限公 司深圳市中海物业 管理有限公司 深圳华润物业管 理有限公司三重安全系统（三重“密码+掌纹识别”门禁系统，如三道屏障。加之层层安 防措施，将不安因素隔离在外，让业主充分享受不被打扰的生活，做到“一家 一世界”）+台湾晶华的私人管家服务社区周边及停车场智能安防+专属中海深蓝礼宾服务体系 居家安心卫士防盗智能化+五星级酒店君悦礼宾服务（君悦酒店服务嫁接）World union相较Y下的反差：长沙豪宅物业管理水平相对较低，一线品牌 公司“顾而不管”，服务粗糙，诸多细节不到位项目 湘江一号 物业顾问公司 香港戴德梁行 物业管理公司 创远 物管内容 安防：大门警卫亭，社区分区24小时巡逻，电子监控室； 其他服务：送餐、送牛奶、送报纸 （安商服务）三重安防：大门岗、组团门岗、庭院红外 线监控；酒店式一对一服务：每户均有可视对讲系统连 接前台，可预订酒店机票、订餐等 安防：小区入口、组团入口形象岗，别墅外围红外监控， 夜晚巡更，车流量大处有指示镜；管家式一对一服务 （收费）：代订机票、酒店、上门清洁等；会所管理 安防：小区入口、组团入口形象岗，社区监控，夜晚巡 更；管家一对一：照顾宠物，修整花园绿城青竹园――浙江绿城物业阆峰云墅――长沙市保利物业美洲故事第一太平融科物 长沙常青藤 业（之前曾聘请）World union1、业主安全保障：五重安防体系强化目标客户最在意的安全防护问题，打造 长沙最安全&最私密化的城市豪宅2、礼待业主：五星级礼宾体系增强对客户服务的细节关怀，看齐酒店服务 水平，长沙最具人性化细节服务的城市豪宅3、嫁接品牌：万豪酒店优先享有将自身物业服务与酒店嫁接，享受长沙唯一 可共享万豪酒店资源的城市豪宅World union本项目顶级服务体系关键打造点A：五重安防智能化―安全保障居家安心卫士防盗智能化（1）日常双人巡逻(包括住宅、会所、外围、公共设 施、公共区域等)。 （2）访客登记。 （3）装修单位检查，b修工人出入，定时检查装修 单位的噪音、杂物等。（4）宠物控制。（5）物资搬运控制。 （6）天台、阳台安全控制。 （7）钥匙管理。 （8）拾到遗失物品处理。 （9）在主要的出入口设置安全形象岗位。 （15）消防报警的处理。 （10）在小区的前期安全管理设置专门的 （11）装修巡逻岗。 （12）设电子巡更系统。（16）火灾紧急处理。（17）煤气泄露处理。 （19）应急疏散。 （20）消防隐患处理。 （21）消防设备器材的管理。（13）24小时的监控中心。（14）设置小区周围红外报警和监控。World union本项目顶级服务体系关键打造点B：五星级礼宾服务体系衣 Costume礼品购买及包装住 Living 协助处理家居送货服务 专业翻译服务 协助处理文件和约会 协助进行冷气维修和保养 协助安排家居维修,清洁和汽车清洁 邮件速递行 Activities 家中派对策划服务 会所设施预定服务 电召轿车和的士服务 安排紧急车辆维修 协助订票 提供天气\交通\当地资讯专业擦鞋服务衣物洗熨服务 雨伞外借服务 行李寄存服务每日1次代住户投递信件食 Food 小卖部 餐厅预定 食品外卖速递 有机食品售卖 物品暂存 物品借用 电话叫醒 物业租售代理 家居防盗旅行协助订机票和饭店文件处理服务-复印\传真\过塑引进国内一线品牌物业管理公司托管而非顾问 建议品牌：太平第一戴维斯World union本项目顶级服务体系关键打造点C：共享万豪酒店相关资源（1）预订房间； （2）预订酒店中餐厅、 酒吧、咖啡吧； （3）预订宴会厅及会议 厅； （4）送餐服务； （5）预订清洁服务； （6）预订全球万豪酒店 客房； （7）预约酒店专业礼仪 或活动策划部门提供的活 动策划服务，如婚礼、酒 会、各种Party的全程策划 及场地设计等；（8）预订酒店穿梭巴士到 机场； （9）预约在酒店花店订花； （10）预约在酒店洗衣； （11）预订在酒店美发厅美 发； （11）在酒店预订水疗； （12）可预订在酒店健身房 健身； （13）可预订酒店桑拿按摩World union一线专业品牌酒店式服务为客户提供长沙首席高贵酒店式服务！智能化五重安防保障、 一线品牌物业公司托管、 万豪酒店资源优先共享、 ――享受长沙未有过的奢华服务World union城市心豪宅，打造长沙首个都市 成为资本掌控者趋Y如骛的财富秀场！名流T台！World union附：一期VI表现LOGO设计寓意： 彷奢侈品，徽章，庄重沉稳易于识别 SLOGAN设计寓意： 超高层，超越别墅的超高品质，顶级置业选择，生活的最高峰 城市权力的掌控者，财富的奢华享受一期组团命名建议：World union勃朗庭World unionWorld unionWorld unionWorld unionWorld unionPART Ⅴ营销举措The Marketing ActionWorld union核心营销策略 途径Ⅰ、“鲶鱼效应”渠道创新&提效，利用省外客户挤压本地客户途径Ⅱ、“洗脑效应”引导型价值体系，最大化本地客户的亲身体验：实施的手段成功实现鲶鱼效应&洗脑效应的核心举措如何利用省外客户挤压本地客户？ 如何对本地客户行Y有效的洗脑？World union参考案例： Apple 时尚数码产品的核心营销举措研究借鉴APPLE的缘由：1、在同行价格战中依靠创新产品&营销成功 将自身产品系抬升为数码产品中的“奢侈 品”，实现价格的跨越式增长2、成功的分级分区销售模式3、高效率的渠道管理体制World unionAPPLE案例：“鲶鱼效应” 新产品上市销售的“区域歧视主义”，利用一线挤压二线以当前最新的iPhone 4 销售为例： ――“鲶鱼效应”的充分运用1、预热期 日在美国进行产品发布会 6月15日开启预定，只接受美、英、法、德四个市场的预定 2、分区域分级发售（区域歧视主义） 6月22日，在美、英、法、德和日本同步上市。 7月30日，在香港、澳大利亚、加拿大、芬兰、冰岛、意大利、挪 威、新西兰、新加坡、比利时、荷兰、爱尔兰、卢森堡、墨西哥 和奥地利等17个国家和地区上市。 8月在全球再增加24个上市国家 9月将在全球88个国家上市…… IPhone 4 全球上市及产品分类 月份 6月份 地区 美国、德国、英国、日本及英国 销售产品版本 仅销售有锁产品7月份澳大利亚、加拿大、香港、爱尔 兰、新西兰、新加坡、韩国等18 个国家全球88个国家和地区有锁和无锁的均有9月份有锁和无锁的均有World unionAPPLE案例：“鲶鱼效应” “区域歧视主义”=人为制造稀缺&热销+最大化消费者的购买欲 望?6月23日接受预购订单，苹果迷争先在网上订购，使苹果和iPhone运营商网站服务一度陷入瘫痪。 ?因预购订单创刷新纪录、预定系统一度瘫痪，苹果公司的股价24日触及记录高点。 ?美国：6月24日在美国开售，上千名客户早早在店前排队，不少分店在开门之后几小时内全部卖完。发售首日 在网上预订数量超过60万部。 ?香港：30日凌晨零时零分发售，大批苹果迷通宵排队抢购。没能抢到iPhone 4的民众，当场宣称愿用一倍价钱 收购，也无法打动其他苹果迷割爱。 ?新加坡、澳洲、新西兰……，首卖也热销、脱销。 ?韩国：在当地时间8月19日早上6点开始接受预订，截至下午1点，预订出10万部，在开始接受预订后的13个小 时里，共预订出13万部。每个区域的热销信息传播成功引发下一个待售区域的热销预期World unionAPPLE案例：“洗脑效应” “APPLE STORE”，首个数码产品时尚旗舰店，店内提供体验式 的与产品相关的讲座及娱乐活动，最大化客户的价值洗脑效果以香港广场的APPLE STORE为例： ――“洗脑效应”的丰富体验活动1、产品试用体验区 提供APPLE旗下所有产品的现场试用与体验； 2、产品相关讲座和活动（每日不同主题） 以9月28日讲座及活动安排为例 （1）IPHONE4入门机上实操讲座；（2）IPAD演示之旅 （3）先睹为快：IPHONE4在上午领域中的应用；（4）MAC入门讲座 （5）IWORK在IPAD上的应用；（6）IPHONE4升级讲座World unio