新加坡房价连跌三年？真相是早已居者有其屋
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　　查看大图　　新加坡房价连续三年下跌？是的，来自新加坡官方的统计数据显示的确如此。　　但比房价下跌更值得关注的是，寸土寸金的新加坡依靠独特的“组屋”政策，为80%以上的国民提供廉价住房，住房自有率超过九成，成为全球住房自有率最高的国家。　　大部分土地为国有的新加坡，不仅没有通过“土地财政”敛财，新加坡政府每年还支付数十亿的资金给新加坡建屋局，为国民兴建“组屋”。　　房价连跌三年不救市 新加坡在做什么？　　据新加坡市区重建局数据，新加坡2016年第四季度房价环比再度下跌0.4%，这已是连续13个季度下跌，创下自1975年公布数据以来最长下跌记录。　　据统计，2016年第三季度，新加坡核心中央区房价指数为126.90；截至目前，新加坡房价已连续3年下跌，与2013年一季度时的141.20相比，跌幅高达10.12%。下图为面包财经根据新加坡城市发展局数据绘制的新加坡房价指数走势：　　查看大图　　对很多地方而言，如果房价连跌三年，恐怕早已经出台“救市”政策了。但新加坡政府明确表态不会放松从2009年开始的对房地产市场的金融管控。　　2008年全球金融危机爆发后，各国实施货币宽松政策；新加坡房价也从2009年起开始上涨。2009年起，新加坡实施楼市管控，政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税。　　新加坡政府对房地产市场的态度很大程度上源于当地的住房市场结构。新加坡的住房市场分为政府组屋、公寓和别墅；其中公寓和别墅的房价由市场决定，相当于内地的商品房。此前，房地产基金公司LaSalle Investment Management曾发布报告称，新加坡由于有政府供应组屋支撑普通住房需求，因此，商品房价格下跌并不会拖累经济。　　房子是用来住的：新加坡50年前已经开始干了　　商品房价格下跌不会拖累经济？对新加坡来说，这并不意外，因为当下新加坡超过80%的人口住在政府提供的组屋中。　　所谓组屋其实就是新加坡政府为国民提供的“保障房”。根据当地法律，新加坡的组屋由新加坡建屋局兴建，价格也由建屋局决定，不以盈利为目的。组屋价格并不与市场挂钩，而是与新加坡人的收入挂钩。　　建屋局的设立源于上世纪五十年代新加坡的住房危机。　　新加坡建屋局官网称：1960年新加坡发生了住房危机，许多人生活在不卫生的贫民窟和拥挤的寮屋区，只有9%的新加坡人住在政府公寓。　　1960年新加坡建屋局成立后，发布了居者有其屋计划。这一计划实施之后，新加坡人的居住条件持续改善。到2013年时，已经有超过83%的居民居住在政府提供的组屋中。　　根据官方资料，建屋局成立以来已累计完成了100多万个单元的公共住房，而2015年新加坡总人口仅为553.5万人。　　新加坡的土地大多属于国有，但是国有土地并没有使得新加坡政府实施土地财政、高价卖地。相反，新加坡建屋局用国有土地统一建造组屋，用成本价甚至低于成本的价格出售给新加坡永久居民。为此，新加坡政府要每年拨款给建屋局弥补亏空。据联合早报报道，2015财年（截至2016年3月底）新加坡建屋局净亏损为16.39亿新元，折合人民币超过70亿元。　　虽然组屋的性质类似于内地所谓的“保障房”，但其实并不寒酸，配套齐全。新加坡的组屋按卧室数目分为二房式、三房式、四房式等；三房式的使用面积约为60平方米，四房式使用面积约90平方米，五房式使用面积约110平方米。　　组屋价格低廉 普通国民买房无压力　　当然，最关键的问题还在于组屋的价格相当“亲民”。　　以2016年上半年推出的两个组屋项目为例：99年屋契二房式单位最低售价分别是8万新元和8.5万新元。相当于人民币40万元左右。　　而据新加坡统计局发布的数据，2012年新加坡居民家庭人均月工资收入为3142新元，按此计算，一个普通新加坡人3年的工资收入，就可买一套二房式组屋。　　即使是低收入群体，购房压力也不算大。新加坡针对收入较低的家庭提供首次购房优惠补贴，资助金额为一次性补贴3—4万新元。　　2013年，新加坡政府更是进一步推出政策鼓励居民置业或者改善住房条件，并将给予低收入群体的住房补贴扩展到中等收入家庭。将享受住房补贴的月收入上限从2250新元，提高到6500新元。提高后的标准差不多相当于上一年全国人均月工资收入的两倍，基本上覆盖了大部分国民。　　2013年开始实施的另一项政策，则直接指向鼓励居民改善住房条件。符合条件的居民家庭，从二房升级为三房标准组屋时，可以得到1.5万新元的资助。　　组屋的核心目标是实现“居者有其屋”，保障新加坡公民的居住权，资助低收入和中等收入家庭。因此也采取了很多政策防止公共资金被滥用，主要包括：　　1、接受资助的家庭月收入要低于某个限额，高收入的有钱人和富豪不能享受资助。　　2、一个核心家庭只能同时拥有一套政府组屋。　　3、一个人一生只有两次购买组屋的机会，购买第一套组屋满一定年限后，才可以申请第二套政府组屋，但原有的组屋必须在购买第二套组屋半年内出售等。　　新加坡不断吸引外国人入籍，而外籍人士无权购买新建组屋。二手组屋通常要比新组屋贵许多。很多地段的差价在一倍以上，出售已经增值的二手组屋实际上相当于中低收入群体享受到了又一次福利。　　至于那些高收入群体、富豪以及外国人，如果愿意花高价，则可以到市场购买市场化定价的公寓或者别墅，这种类型的房子价格远远高于组屋。　　反思：既然土地是国有的 凭什么把住房难题都推给市场？　　土地稀缺是高房价的理由吗？　　新加坡的经验表明，完全不是。新加坡的总国土面积只有700多平方公里，不到北京的5%，人口总数相当于北京的四分之一还多，人口密度远超北京上海，是世界上人口密度最高的地区之一。但是新加坡以如此低的人均占地面积，为超过80%的国民提供了廉价且体面的公共住宅。　　土地国有是高房价的理由吗？　　新加坡的经验表明，也不是。新加坡的土地实际上大部分都是国有的，组屋也都是建在国有土地上。　　那究竟什么才是呢？也许新加坡的“居者有其屋”背后含有这样一个简单的逻辑：没有土地是盖不了房子的，既然事实上已经把几乎所有的土地都收归国有，那政府就天然负有为大部分国民提供廉价住宅的义务。　　统计数据显示：2016年前11个月，中国商品房销售额突破10万亿，同比大增37%。卖地收入最高的50个城市，土地收入同比暴增35%，达到2.45万亿。　　中国其实不缺地。包括北京上海在内，也没有哪个城市比新加坡更缺地。　　本文作者：面包财经　　免责声明：本文仅供信息分享，不构成对任何人的任何投资建议。
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网易通行证/邮箱用户可以直接登录：42年第一次！新加坡房价连跌14个季度 创历史纪录！
央视财经（记者 潘虹晓 胡祖赫）新加坡市区重建局在周一公布的最新数据显示，新加坡今年第一季度房价环比下跌0.5%。这是新加坡房价连续第14个季度出现下跌，创下自1975年该数据开始统计以来最长的下跌纪录。为什么会出现这样的持续下跌趋势？新加坡政府出台了什么政策来管控房价？说到新加坡的房价，2009年是一个非常关键的分界点。在之前，由于金融危机之后，美联储开始实施量化宽松政策，大量资金涌入亚洲。这表现在海外买家对房地产的需求大量增加，新加坡的房价是一度持续飙升。从2009年开始，新加坡政府就开始实行了非常严厉的楼市管控政策来为楼市降温。其中的一些政策包括，政府规定借款人每月按揭还款的额度不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额的印花税。 在这里要提到一个新加坡房地产市场的特点，就是政府组屋HDB，这有些类似于中国的经济适用房。在新加坡，民用住宅主要由这样的政府组屋HDB和 商品房两部分组成。其中，政府组屋由政府投资修建，目的是以低价出售或出租给中低收入人群使用。而正是因为组屋由政府定价，所以相比起公寓来说具有非常大 的价格优势。在房地产价格非常昂贵的新加坡，组屋都是一般公民或永久居民的首选。而在定价中，政府也以公积金中的住房部分能"负担得起"为标准，目标是公民参加工作5年后在结婚的时候，能首次使用公积金来购买政府组屋。而在新加坡，组屋在的供应量上远远超过了商品房，市场占有率高达70%左右。让政府在管控上更加具有话语权。在2009年推出楼市管控政策之后，房屋销售交易量迅速下降。商品房公寓这部分主要的买家是外国人或是已有一套组屋的新加坡公民或永久居民。而对于这部分需求，新加坡政府在2013年将海外投资者的印花税提高到了15%，而这个政策，显而易见使得商品房的交易量在2013年开始，就出现大幅度下滑。整体来看，新加坡政府对于房价的管控可以说已经起到了一定的效果。今年第一季度是连续第14个季度，新加坡的整体房价出现下滑。而政府方面，也已经有重新放宽政策的信号。比如在上个月，政府就出台了公告，表示将调整购房者贷款的数额限制和印花税的豁免时间等等。（本文编辑：李天路）.
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阅读下一篇揭秘：寸土寸金的新加坡为何没房奴？
来源：麻袋理财
　　都知道国内的房价疯了，有人说，一线城市的房价这么高是正常的，因为寸土寸金啊！
　　可同样是寸土寸金，同样是空间有限，但在新加坡，房价已经连续3年下跌了，可谓是房地产狂欢当中的一股清流。
　　▲2011年～2016年香港和新加坡房价指数：白色：香港；黄色：新加坡（图片来源：彭博社）
　　房子是用来住的：新加坡50年前已经开始干了
　　商品房价格下跌不会拖累经济？对新加坡来说，这并不意外，因为当下新加坡超过80%的人口住在政府提供的组屋中。
　　所谓组屋其实就是新加坡政府为国民提供的“保障房”。根据当地法律，新加坡的组屋由新加坡建屋局兴建，价格也由建屋局决定，不以盈利为目的。组屋价格并不与市场挂钩，而是与新加坡人的收入挂钩。
　　建屋局的设立源于上世纪五十年代新加坡的住房危机。
　　新加坡建屋局官网称：1960年新加坡发生了住房危机，许多人生活在不卫生的贫民窟和拥挤的寮屋区，只有9%的新加坡人住在政府公寓。
　　1960年新加坡建屋局成立后，发布了居者有其屋计划。这一计划实施之后，新加坡人的居住条件持续改善。到2013年时，已经有超过83%的居民居住在政府提供的组屋中。
　　根据官方资料，建屋局成立以来已累计完成了100多万个单元的公共住房，而2015年新加坡总人口仅为553.5万人。
　　新加坡的土地大多属于国有，但是国有土地并没有使得新加坡政府实施土地财政、高价卖地。相反，新加坡建屋局用国有土地统一建造组屋，用成本价甚至低于成本的价格出售给新加坡永久居民。为此，新加坡政府要每年拨款给建屋局弥补亏空。据联合早报报道，2015财年（截至2016年3月底）新加坡建屋局净亏损为16.39亿新元，折合人民币超过70亿元。
　　虽然组屋的性质类似于内地所谓的“保障房”，但其实并不寒酸，配套齐全。新加坡的组屋按卧室数目分为二房式、三房式、四房式等；三房式的使用面积约为60平方米，四房式使用面积约90平方米，五房式使用面积约110平方米。
即便是新加坡房价大涨的那些年，民众依然有房子住
　　新加坡的房价也曾经有过疯涨的阶段，因为与全球所有房地产商一样，新加坡的房地产商也会争着出高价竞拍土地。
　　虽然土地成本一上升，房价自然水涨船高，但他们并不担心自己的房子会因此搁浅。在新加坡，本土和来自海外的亿万富翁到处都是。既然不会浪费资源，所以新加坡政府也不会去反对和阻止房价升高。
　　让人奇怪的是，新加坡的居民甚至是穷人却没有任何抱怨，为什么？因为在这种高房价下，他们并不会买不起房子！
　　在新加坡，政府最关注的并不是房价高不高，而是穷人们有没有房子住。对他们来说，这两者并没有任何矛盾。在房产商们建造和销售高价房子的同时，政府也会从中得到一笔非常可观的收入，而这笔收入只能用来为普通百姓和穷人们服务――建造保障房和廉租房。当然，透明公开的财政制度和强大有力的问责制度，不允许任何一级政府把这笔钱挪为他用！
　　对于保障房和廉租房，不用担心它会产生任何名不副实的本质变化，严格而透明公开的审核制度，让人没有丝毫空子可钻。
　　政府首先会对申请保障房的名单通过电视和报纸发布出去，接受社会监督，对于任何一个有疑问的名字，他们都会进行再次审核，如果发现有富人冒充穷人申请保障房，那么这位申请者将会因“恶意侵占他人财产（未遂）”被起诉，付出的将是沉重的罚金。
　　在这个审察机构里，没有任何一位成员或官员可以擅自做主，也就是说，没有任何一位富人能用买通一位成员或官员的手段，来为自己谋取一套保障房。要收买就全部都收买，这显然是不太可能的。
　　即便真的有人瞒天过海躲过群众的眼睛，还买通了审察机构的所有成员和官员，为自己谋取到了一套保障房，别担心，世上没有不透风的墙，无论什么时候被揭发，强大的问责制度会立即启动，政府不仅会立即没收被这位富人占有的保障房，而且还会以“恶意侵占他人财产”的罪名将他起诉，关进监狱。
　　那些被收买的审察成员或官员同样不能幸免，没收非法财产不说，法院还会以“渎职”、“贪污”、“破坏社会秩序”等多项罪名将他们从工作岗位上拉下来，扔进监狱。
　　在保障房上，新加坡还有一个让人觉得有些不可思议的原则，例如一位原先住在保障房里的穷人，某天他突然赚到了大钱（比方说中了数百万的彩票大奖），这瞒得过他的家人和朋友，却瞒不过健全周密的政府监控网络，政府会立刻撤销保障房给予他的“保障”，让他限期撤离，去购买属于富人的高价商品房，因为这时他显然已经不是穷人，然后这套保障房就用来保障另一位穷人。
　　新加坡政府不但没有打压房价，反而还努力去保证富人们购买天价商品房的消费权利，甚至喜欢房价升高，因为只有房价升高，政府才能从地产商和富人那里收到更多的钱，用来为普通百姓和穷人们建造保障房和廉租房，从而实现真正的“居者有其屋”。
　　正因如此，新加坡的房产形成了一个很独特的局面：房价越高，普通居民和穷人的住房越是有保障！既然如此，还要打压房价干什么呢？
　　转自：海那边
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责任编辑：司倩
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