公积金贷款方式
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&&&&日前，深圳市住房和建设局印发一则关于开展建设工程实名制和分账制落实情况专项检查的通知（深建设〔2018〕20号），具体内容如下所示。
&&&&根据《福建省住房和城乡建设厅关于立即开展全省房屋建筑和市政基础设施工程用砂专项检查的紧急通知》要求，即日起开展全市房屋建筑和市政基础设施工程用砂专项检查，有关事项通知如下。
&&&&为积极响应《市政府办公厅关于印发加快推进全市不见面审批（服务）改革实施方案的通知》（宁政办发〔号）的文件精神，进一步提升政府行政效能，方便企业办理相关事项，我处自日起对在南京市办理工程造价咨询企业跨地区单项业务备案实行网上办理服务。
&&&&作为信息化发展的新阶段，大数据正对经济发展、社会秩序、国家治理、人民生活产生重大影响。紧抓大数据产业这一“富矿”，开创发展新局面，亦是“数字福建”建设面临的全新时代课题。
&&&&提起设计费问题，恐怕每位建筑师都有很多话想说，个中的酸甜苦辣非外行人所能理解和体会。经过调研我们发现，设计费不仅是建筑师群体颇为关注的问题，对于成本人而言也是非常感兴趣的话题。
&&&&日前，郑州市造价办召开了2018年度工作部署会议，深入贯彻落实党的十九大精神、省定额站2018年度标准定额管理工作安排和市建委工作会议精神，结合单位实际，认真分析形势，部署今年任务，把握方向、狠抓落实，努力开启郑州市造价管理事业新征程。
&&&&据记者获悉，山东省住房和城乡建设厅、山东省质量技术监督局于日联合发布了山东省工程建设标准《装配式钢结构建筑技术规程》。
&&&&辽宁省大连市审计局主动适应投资审计新形势，积极探索审计方式、方法，聚焦“三个转变”，努力推动投资审计工作新发展。
&&&&日前，由贵州省贵阳市工信委、贵阳国家高新区管委会共同主办的“大数据+混凝土”产业深度融合项目推介会在贵阳召开，会上发布了“砼智造—高性能混凝土信息化产业平台”，将有效打通整个行业产业链，实现深度融合发展。
&&&&根据《工程造价咨询企业管理办法》（建设部令第149号）及《关于进一步加强工程造价咨询企业晋升甲级资质审核工作的通知》（建办标[2011]29号）的有关规定，我部标准定额司对近期工程造价咨询企业晋升甲级资质申报材料进行了审核，现将审核结果予以公示。
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& 办理公积金贷款放款后,可否更改还款方式为等额本金
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办理公积金贷款时,银行默认选为等额本息的还款方式,现在放款后,可否更改为等额本金.当时办理的银行是汉口银行. (1)现在如果更改还款方式,需要到哪里去变更,并带上什么证件材料 (2)变更还款方式,有什么要求.
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等额本金的首要条件是你的银行流水的固定收入高于你带款金额的2.2倍！就是说假如你贷款的月供是3000，那么你银行的流水最少是6600。还是每月不动的钱才算。
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实际操作中也是要先还一个月之后才能更改的。所以结论是当然可以改。
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借款人在正常还款无逾期贷款的情况下，除贷款发放当月和每年元月份公积金贷款利率调整期间不能办理外，其他时间可随时办理公积金贷款等额本息与等额本金两种还款方式的变更。
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我是纯公积金贷款,不是商贷.问了公积金管理中心,没那要求,放贷一个月后去公积金管理中心变更即可,不关银行的事.
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请问你这个是哪个地方的，我们问了徐州的怎么不行啊，不能改，我们想把等额本金改成等额本息的，而且那边还说以后也不能改，怎么这个政策各地还不一样吗
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贷款买房心得：最好选等额本息 且不要提前还款
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《贷款买房心得：最好选等额本息 且不要提前还款》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《心得：最好选 且不要》 精选一近期楼市暴跌，地产商降价促销手段层出不穷，刺激了刚需的8090后买房。大家买房都要。贷款时，银行会让你勾等额本息还是还款。我们选哪个好呢?七姐建议是等额本息。那我日后经济条件比现在好，有闲钱了，要不要提前还款呢。再建议是不提前。为什么呢?下面就为大家分析两个选择的原因。我国正处于并将长期处于高通胀、低时代这是我们选择等额本息和不提前还款的共同缘由。看一下历年的，是不是可以发现我们正处在一个低利率时代：5年以上贷款只有4.9%。纵观中国的20年，这是最低利率。现在的***家和**官员都相信“通胀比通缩好”。所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，低利率有可能长期存在。为什么选等额本息?回到等额本金和等额本息。等额本金是每月还本金数额相同，由于所欠本金减少，所以利息会逐渐减少。等额本息就是每个月所还总数相同。简单举例，比如用，现在一个月还3000，30年之后还是还3000;等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。回想上文所说，中国会长期通胀，物价逐年上涨。所以30年后可能3000就一顿便饭钱。反过来如果选择等额本金，现在一个月还4500的话，这多出来的1500可能就让人感到压力了。有人会讲，我算过，等额本息实际上还款总额会比等额本金多，我不就亏了?诚然，通过计算，假如贷款100万，期限30年，4.9%。用等额本金，利息为元，用等额本息，利息为910，616.19，多了近20万。然而目光长远一点，其实这都是以未来二三十年逐步付的，这和收入的增加比，算不得什么，跟物价上涨速度相比，这也不算什么。换句话说，到30年后，你根本不会在意多付的那部分了，因为带给你的是更大的收获。为什么不要提前还款?也是因为中国长期是高通胀、低预期利率时代。从银行借钱的成本低，就应该多向银行借钱，越多越长越好。某种程度上讲，借到就等于赚到。因为稍有一头脑就会懂，我们4.9%，更别提一些公积金贷款低至3.25%，而银行5个点，平均9点几，能达20%，如果把这些钱用于买稳健靠谱的，只要比贷款的高，就能赚了。七姐算了一笔账，现在比较稳健靠谱的P2P大平台基本上都有8个点以上收益，算贷款利率5个点，可以净赚3个点。如果你有100万，每年就可以净赚3万块，30年还款时间，可以净赚90万!而且这还是没有算的前提下，如果算复利，那将更可怕。作者：七点半微信订阅号：七点半理财(ID：licai730)《贷款买房心得：最好选等额本息 且不要提前还款》 精选二今天我们来总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：No.1 全款买还是贷款买，贷款多少合适?这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。利人建议贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。公积金贷款现在的利率是3.75%，商业贷款也在5.65%，用城市不同各地还会有小幅度的折扣。贷款，小编建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。No.2 如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？先来举个例子：地点坐标：上海，首付30%，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：3.75%，商业贷款：5.65%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款共400万。等额本金利亲们看到30年，等额本息的总利息是381.9万，等额本金305.6万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。但是我们换位思考，利息只要大于5.65%，例如利人平台的资产利项目收益率为10%，那么如果不还银行的钱，而是利人金融平台，那我们的资金又多创造了10%-5.65%=4.35%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算？利人建议按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果当年在利人金融平台上投资高于5.65%的项目，那就不用着急。还有的利亲问，想要提前还款怎么办？就看你想不想在用银行的钱投资了，自由选择权在亲们自己手上哦！No.3 等额本息or等额本金首先我们站在银行还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。但是，真的是这样吗？其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率5.65%，则月利率为0.4708%。假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4166.67元；（1）第一个月还款利息为：100万*0..33元，则第一个月的实际还款额为8.33=8875元。（2）第二个月剩余本金为100万-833.33元，则第二个月要还的利息为：..72元，则第二个月的实际还款额为8.72=8855.38元以此类推：等额本金下20年共还款约156.7万元，共支付利息56.7万元。如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率5.65%，月利率0.4708%，则每月还款额（含本、息）为6963.87元。（1）第一个月计算出的利息为4708.33元，第一个月只归还了本金8.33=2255.53元；（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-744.47元，则第二个月应还的利息是4697.71元，即第二个月归还的本金为2266.15元。以此类推：等额本息下，20年共还款约167.1万元，共支付利息67.1万元。通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。利人建议建议选择等额本息的还款方式，因为买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容的哦。No.4 哪类人适合提前还款vs不用提前还款建议提前还款的类型：1.传统保守党，钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，一块玩吧。建议不用提前还款的类型：1.公积金贷款，商贷8折，也已经降到3.75%，的投资就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧！2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。最后说上一句，其实思路很简单，到利人金融平台上投资那些年利率大于3.75%，5.65%的就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境，是通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率。No.5 总结首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。借到银行的钱，其实就是等于赚到了。也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，低利率有可能长期存在。用等额本息还款在现在一个月还3000，30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。因为我们的时间实在是太值钱呀！《贷款买房心得：最好选等额本息 且不要提前还款》 精选三在网上看到一个话题：十年前买房的人，现在过得怎么样？10年前，上海浦东一套房或许只要150万，可在10年后的2017年，已经达到了1100万，也就是说，如果当初你选择了买房，那你的财富便每个月增值7万多。时势造英雄，无数人在高房价的重压之下感叹：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波房子。可是，时光无法倒流，即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房。十年之间，北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围，却依旧有人在买房?有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子，有人用十年的光阴享受一段没有舒适人生。十年之间，恰似南柯一梦。1有房才叫有家上一辈人的理念是，，就是给银行打工，宁愿跟亲戚尽量借，也要想方设法的减少贷款的额度。而我们这辈好多人的理念是，为了一套房子成为一生的房奴不值得。那么房贷，到底是给银行打工还是银行给我打工呢？2全款买房从总金额来看，确实是相对较少的，可以免除各种手续费、银行利息等。而且楼盘会有针对一次性付款购商品房给予大幅度的折扣优惠活动。此外，全款买房，直接与开发商签订购房合同，省时方便。对于购置二套房产的人而言，除了省去了的支出外，也节省了各种与银行打交道的时间和精力。还有，付全款购买的房子再出售时就比较方便了。不必受约束，一旦房价上升，转手快，退出套现很容易。但是呢，全款买房就是一次性付完全部房款。对于经济基础较弱的人来说，这是一个不小的负担。如果家庭不多留一点备用资金，万一遇到大额花销时，就会很被动。3贷款买房可谓投入少收获大。你只要掏了首付，剩下的准备好资料直接去银行借就行了，只要每个月有稳定的收入具备一定的还款能力，银行会借给你，这样你就是有房一族了！而且利率低啊，用银行的钱去投资生钱。公积金政策近几年也是在不断的放宽，如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷。现在5年以上，公积金贷款现在的利率是3.5%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。而且还可以用公积金账户减轻经济压力。如果有多余的钱完全可以用来投资，这样既可以用银行的钱挣钱，也提前拥有了自己的房子，何乐而不为?再者，风险小，有保障。贷款买房等于银行出一大部分钱替你付款，所以银行为了控制信贷风险，对于房贷的审查就相对严格。银行会对房子进行考察，保障房子的开发商及房屋结构等安全性，所以贷款买房有银行为你审查细节风险就很小了，你的财产也就有保障啦。最后，你还不得不考虑一个社会因素，，钱在贬值！在物价飞速上涨的时代，钱越来越不值钱，也就是说房子有可能越来越贵。如果想攒够钱了再买房，一般上来说你的攒钱速度远远赶不上房价的上涨速度，也许一辈子都很难住在自己的房子里，拥有自己真正的家。4贷多长时间合适，要提前还款吗？先来举个例子：地点坐标：北京，假设，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，银行竟然收了我们这么多利息。建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。5等额本息or等额本金首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；（1）第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。（2）第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元以此类推等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。（1）第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元以此类推等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱了！6哪类人适合提前还款vs不用提前还款提前还款三类人：1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带小编一块玩吧。建议不用提前还款的类型：1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%。2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。总结：首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。7你该买什么房?房贷占收入比多少最合适?一、自住：（1）刚性需求(多为25~35岁)即人的最基本需求，比如穿衣、吃饭、工作等等，住房也列其中;没有弹性的需求，是必须的，且可变动和伸缩的空间不大。购房前需要优先考虑：①预算，对于“月供族”来说，每月还贷额度尽量控制在总收入的50%以内。②地段，因为年轻人工作不稳定，尽量选择离地铁站近的房子，方便工作出行。③开发商，品牌开发商往往能带来周边裴傲完善及区域升级发展。④户型，“麻雀虽小、五脏俱全”的户型最实用。⑤物业，优先考虑物业服务质量，确保有一个好的居住环境，还能延长房屋使用年限。（2）改善性需求(35岁以上)主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的需求。分为两类：◆目前居住条件较差，迫切需求改善居住环境而购房◆收入颇丰，为追求更高生活质量购买新房购房前需要优先考虑：①区域选择的考量要更加全面，房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等分布情况，全面衡量自身经济能力和换房要求。②原来住宅的处理，对原有住宅出售或出租结合市场情况和未来走势来定。如原住宅位置较好，租金较高，可利用租金来还换房后的贷款。③相关的交易税费要明晰，在“卖旧买新”升级置业时，要理清自己作为卖方和买方双重身份各自需缴纳的税费。二、投资为了赚取租金或，重点关注房屋的升值潜力。购房前需要考虑：①把握市场底部的机会或投资的“时间窗”。②区域是否发展成熟、配套完善。③交通是否便利。④区域政策是否利好，前景可观。⑤衡量的大小。月收入多少用于才不影响生活品质呢?这还需要根据个人实际情况而定。50%是警戒线如果购房者工作稳定，又未婚或已婚没有孩子，那么房贷月供可以制定为家庭月收入的40%—45%。因为这时家庭负担较小，用于其他生活方面的花费比较少，个人年龄也比较小，升值潜力还比较大，所以，可以考虑将房贷月供制定得高一点。根据中国银监会2004发布的《商业银行》，商业银行应将的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。30%是舒适线如果是收入稳定，已经结婚生子的购房者，那么可以将月供制定在家庭月收入的30%。为了保证家庭日常开支和孩子的教育支出，应该适当减少月供占家庭收入的比例。每月偿还各类贷款金额如果超过月收入的1/3，就可能对生活质量造成影响。因此，借款人应当客观地判断自己的还款能力，切忌盲目高估个人财务状况的和未来收入，承担过高比率的负债，导致流动性危机或不足的困境。8专家提醒：买房前记住这3点1. 提前做好规划明确购房需求，在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前最迫切需要的，理性和有规划地消费是购房的前提。应权衡大局分清主次，根据自己的收入等实际情况来确定适合自己的楼盘。2. 要明白买房究竟要多少钱除首付款外，购房切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等，这些也需要一笔不小的费用。因此，在购房时，至少还应保留1/3的存款。3. 选择符合自己的消费者在时，还款年限选择15—20年较为适中。贷款年限过短，还款压力则相应较大。在考虑贷款金额和年限时，不能单凭现阶段的收入标准来决策，多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题，保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。点击“阅读原文”领取888元新手《贷款买房心得：最好选等额本息 且不要提前还款》 精选四在网上看到一个话题：十年前买房的人，现在过得怎么样？10年前，上海浦东一套房或许只要150万，可在10年后的2017年，已经达到了1100万，也就是说，如果当初你选择了买房，那你的财富便每个月增值7万多。时势造英雄，无数人在高房价的重压之下感叹：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波房子。可是，时光无法倒流，即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房。十年之间，北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围，却依旧有人在买房?有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子，有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间，恰似南柯一梦。1有房才叫有家上一辈人的理念是，买，就是给银行打工，宁愿跟亲戚尽量借，也要想方设法的减少贷款的额度。而我们这辈好多人的理念是，为了一套房子成为一生的房奴不值得。那么房贷，到底是给银行打工还是银行给我打工呢？2全款买房从总金额来看，确实是相对较少的，可以免除各种手续费、银行利息等。而且楼盘会有针对一次性付款购商品房给予大幅度的折扣优惠活动。此外，全款买房，直接与开发商签订购房合同，省时方便。对于购置二套房产的人而言，除了省去了贷款利率上浮的支出外，也节省了各种与银行打交道的时间和精力。还有，付全款购买的房子再出售时就比较方便了。不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手快，退出套现很容易。但是呢，全款买房就是一次性付完全部房款。对于经济基础较弱的人来说，这是一个不小的负担。如果家庭不多留一点备用资金，万一遇到大额花销时，就会很被动。3贷款买房可谓投入少收获大。你只要掏了首付，剩下的准备好资料直接去银行借就行了，只要每个月有稳定的收入具备一定的还款能力，银行会借给你，这样你就是有房一族了！而且利率低啊，用银行的钱去投资生钱。公积金政策近几年也是在不断的放宽，如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷。现在5年以上，公积金贷款现在的利率是3.5%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。而且还可以用公积金账户减轻经济压力。如果有多余的钱完全可以用来投资钱生钱，这样既可以用银行的钱挣钱，也提前拥有了自己的房子，何乐而不为?再者，风险小，有保障。贷款买房等于银行出一大部分钱替你付款，所以银行为了控制信贷风险，对于房贷的审查就相对严格。银行会对房子进行考察，保障房子的开发商及房屋结构等安全性，所以贷款买房有银行为你审查细节风险就很小了，你的财产也就有保障啦。最后，你还不得不考虑一个社会因素，通货膨胀，钱在贬值！在物价飞速上涨人民币贬值的时代，钱越来越不值钱，也就是说房子有可能越来越贵。如果想攒够钱了再买房，一般上来说你的攒钱速度远远赶不上房价的上涨速度，也许一辈子都很难住在自己的房子里，拥有自己真正的家。4贷多长时间合适，要提前还款吗？先来举个例子：地点坐标：北京，假设，首付30%，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。5等额本息or等额本金首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；（1）第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。（2）第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元以此类推等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。2.如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。（1）第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元以此类推等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了！6哪类人适合提前还款vs不用提前还款提前还款三类人：1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带小编一块玩吧。建议不用提前还款的类型：1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%。2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。总结：首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。7你该买什么房?房贷占收入比多少最合适?一、自住：（1）刚性需求(多为25~35岁)即人的最基本需求，比如穿衣、吃饭、工作等等，住房也列其中;没有弹性的需求，是必须的，且可变动和伸缩的空间不大。购房前需要优先考虑：①预算，对于“月供族”来说，每月还贷额度尽量控制在总收入的50%以内。②地段，因为年轻人工作不稳定，尽量选择离地铁站近的房子，方便工作出行。③开发商，品牌开发商往往能带来周边裴傲完善及区域升级发展。④户型，“麻雀虽小、五脏俱全”的户型最实用。⑤物业，优先考虑物业服务质量，确保有一个好的居住环境，还能延长房屋使用年限。（2）改善性需求(35岁以上)主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的需求。分为两类：◆目前居住条件较差，迫切需求改善居住环境而购房◆收入颇丰，为追求更高生活质量购买新房购房前需要优先考虑：①区域选择的考量要更加全面，房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等分布情况，全面衡量自身经济能力和换房要求。②原来住宅的处理，对原有住宅出售或出租结合市场情况和未来走势来定。如原住宅位置较好，租金较高，可利用租金来还换房后的贷款。③相关的交易税费要明晰，在“卖旧买新”升级置业时，要理清自己作为卖方和买方双重身份各自需缴纳的税费。二、投资为了赚取租金或资本增值，重点关注房屋的升值潜力。购房前需要考虑：①把握市场底部的机会或投资的“时间窗”。②区域是否发展成熟、配套完善。③交通是否便利。④区域政策是否利好，前景可观。⑤衡量投资回报率的大小。月收入多少用于房贷月供才不影响生活品质呢?这还需要根据个人实际情况而定。50%是警戒线如果购房者工作稳定，又未婚或已婚没有孩子，那么房贷月供可以制定为家庭月收入的40%—45%。因为这时家庭负担较小，用于其他生活方面的花费比较少，个人年龄也比较小，升值潜力还比较大，所以，可以考虑将房贷月供制定得高一点。根据中国银监会2004发布的《商业银行指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。30%是舒适线如果是收入稳定，已经结婚生子的购房者，那么可以将月供制定在家庭月收入的30%。为了保证家庭日常开支和孩子的教育支出，应该适当减少月供占家庭收入的比例。每月偿还各类贷款金额如果超过月收入的1/3，就可能对生活质量造成影响。因此，借款人应当客观地判断自己的还款能力，切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入，承担过高比率的负债，导致流动性危机或偿付能力不足的困境。8专家提醒：买房前记住这3点1.提前做好规划明确购房需求，在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前最迫切需要的，理性和有规划地消费是购房的前提。应权衡大局分清主次，根据自己的收入等实际情况来确定适合自己的楼盘。2.要明白买房究竟要多少钱除首付款外，购房切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等，这些也需要一笔不小的费用。因此，在购房时，至少还应保留1/3的存款。3.贷款方式选择符合自己的消费者在贷款购房时，还款年限选择15—20年较为适中。贷款年限过短，还款压力则相应较大。在考虑贷款金额和年限时，不能单凭现阶段的收入标准来决策，多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题，保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。预期年化收益9%~10.8%，国有担保、，严格，50元即可轻松理财！【】《贷款买房心得：最好选等额本息 且不要提前还款》 精选五10年前，上海浦东一套房或许只要150万，可在10年后的2017年，已经达到了1100万，也就是说，如果当初你选择了买房，那你的财富便每个月增值7万多。时势造英雄，无数人在高房价的重压之下感叹：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波房子。可是，时光无法倒流，即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房。十年之间，北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围，却依旧有人在买房?有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子，有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间，恰似南柯一梦。1有房才叫有家上一辈人的理念是，买房贷款，就是给银行打工，宁愿跟亲戚尽量借，也要想方设法的减少贷款的额度。而我们这辈好多人的理念是，为了一套房子成为一生的房奴不值得。那么房贷，到底是给银行打工还是银行给我打工呢？2全款买房从总金额来看，确实是相对较少的，可以免除各种手续费、银行利息等。而且楼盘会有针对一次性付款购商品房给予大幅度的折扣优惠活动。此外，全款买房，直接与开发商签订购房合同，省时方便。对于购置二套房产的人而言，除了省去了贷款利率上浮的支出外，也节省了各种与银行打交道的时间和精力。还有，付全款购买的房子再出售时就比较方便了。不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手快，退出套现很容易。但是呢，全款买房就是一次性付完全部房款。对于经济基础较弱的人来说，这是一个不小的负担。如果家庭不多留一点备用资金，万一遇到大额花销时，就会很被动。3贷款买房可谓投入少收获大。你只要掏了首付，剩下的准备好资料直接去银行借就行了，只要每个月有稳定的收入具备一定的还款能力，银行会借给你，这样你就是有房一族了！而且利率低啊，用银行的钱去投资生钱。公积金政策近几年也是在不断的放宽，如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷。现在5年以上，公积金贷款现在的利率是3.5%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。而且还可以用公积金账户减轻经济压力。如果有多余的钱完全可以用来投资钱生钱，这样既可以用银行的钱挣钱，也提前拥有了自己的房子，何乐而不为?再者，风险小，有保障。贷款买房等于银行出一大部分钱替你付款，所以银行为了控制信贷风险，对于房贷的审查就相对严格。银行会对房子进行考察，保障房子的开发商及房屋结构等安全性，所以贷款买房有银行为你审查细节风险就很小了，你的财产也就有保障啦。最后，你还不得不考虑一个社会因素，通货膨胀，钱在贬值！在物价飞速上涨人民币贬值的时代，钱越来越不值钱，也就是说房子有可能越来越贵。如果想攒够钱了再买房，一般上来说你的攒钱速度远远赶不上房价的上涨速度，也许一辈子都很难住在自己的房子里，拥有自己真正的家。4贷多长时间合适，要提前还款吗？先来举个例子：地点坐标：北京，假设，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。5等额本息or等额本金首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；（1）第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。（2）第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元以此类推等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。（1）第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元以此类推等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了！6哪类人适合提前还款vs不用提前还款提前还款三类人：1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带小编一块玩吧。建议不用提前还款的类型：1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%。2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。总结：首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。7你该买什么房?房贷占收入比多少最合适?一、自住：（1）刚性需求(多为25~35岁)即人的最基本需求，比如穿衣、吃饭、工作等等，住房也列其中;没有弹性的需求，是必须的，且可变动和伸缩的空间不大。购房前需要优先考虑：①预算，对于“月供族”来说，每月还贷额度尽量控制在总收入的50%以内。②地段，因为年轻人工作不稳定，尽量选择离地铁站近的房子，方便工作出行。③开发商，品牌开发商往往能带来周边裴傲完善及区域升级发展。④户型，“麻雀虽小、五脏俱全”的户型最实用。⑤物业，优先考虑物业服务质量，确保有一个好的居住环境，还能延长房屋使用年限。（2）改善性需求(35岁以上)主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的需求。分为两类：◆目前居住条件较差，迫切需求改善居住环境而购房◆收入颇丰，为追求更高生活质量购买新房购房前需要优先考虑：①区域选择的考量要更加全面，房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等分布情况，全面衡量自身经济能力和换房要求。②原来住宅的处理，对原有住宅出售或出租结合市场情况和未来走势来定。如原住宅位置较好，租金较高，可利用租金来还换房后的贷款。③相关的交易税费要明晰，在“卖旧买新”升级置业时，要理清自己作为卖方和买方双重身份各自需缴纳的税费。二、投资为了赚取租金或资本增值，重点关注房屋的升值潜力。购房前需要考虑：①把握市场底部的机会或投资的“时间窗”。②区域是否发展成熟、配套完善。③交通是否便利。④区域政策是否利好，前景可观。⑤衡量投资回报率的大小。月收入多少用于房贷月供才不影响生活品质呢?这还需要根据个人实际情况而定。50%是警戒线如果购房者工作稳定，又未婚或已婚没有孩子，那么房贷月供可以制定为家庭月收入的40%—45%。因为这时家庭负担较小，用于其他生活方面的花费比较少，个人年龄也比较小，升值潜力还比较大，所以，可以考虑将房贷月供制定得高一点。根据中国银监会2004发布的《商业银行房地产指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。30%是舒适线如果是收入稳定，已经结婚生子的购房者，那么可以将月供制定在家庭月收入的30%。为了保证家庭日常开支和孩子的教育支出，应该适当减少月供占家庭收入的比例。每月偿还各类贷款金额如果超过月收入的1/3，就可能对生活质量造成影响。因此，借款人应当客观地判断自己的还款能力，切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入，承担过高比率的负债，导致流动性危机或偿付能力不足的困境。8专家提醒：买房前记住这3点1. 提前做好规划明确购房需求，在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前最迫切需要的，理性和有规划地消费是购房的前提。应权衡大局分清主次，根据自己的收入等实际情况来确定适合自己的楼盘。2. 要明白买房究竟要多少钱除首付款外，购房切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等，这些也需要一笔不小的费用。因此，在购房时，至少还应保留1/3的存款。3. 贷款方式选择符合自己的消费者在贷款购房时，还款年限选择15—20年较为适中。贷款年限过短，还款压力则相应较大。在考虑贷款金额和年限时，不能单凭现阶段的收入标准来决策，多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题，保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。来源：综合自网络，如有版权问题，请联系小编删除。《贷款买房心得：最好选等额本息 且不要提前还款》 精选六说到买房，大家第一想到的就是这一直在涨的房价，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？这里面，学问可大了……1全款买还是贷款买，贷款多少合适？这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买房啦，用银行的钱，岂不乐哉。如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去，买个房子玩玩，那也无话可说……建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限不断提高。如果你贷款总额多，还可以公积金和商业贷款混合贷，也是很人性化。公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%以上，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。贷款，建议按照最低要求付的首付款来贷就行了，后面再具体分析。2如果贷款，该贷多久，要提前还款吗？在说这个问题之前，不妨先来假设个例子，看完这个案例，或许就能够明白了……“购房首付30%，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。”从上面的一张计算表格中可以看出，到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，坑爹啊，银行收了我们这么多利息！但换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款。提前还款，就看你想不想再用银行的钱投资，自由选择权在自己手上。3，怎么选？首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，在上面大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏。但是，真的是这样吗？其实无论是哪种还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。举例：如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。1、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；(1) 第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。(2) 第二个月剩余本金为100万-元，第二个月要还利息为：..64元，第二个月实际还款额为=9270.64元。以此类推，等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。2、假设等额本息，则月还款额(含本、息)为7251.12元。(1) 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元。以此类推，等额本息下20年共还款约174万元，共支付利息74万元。通过上面的计算，可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。 不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。结论：建议选择等额本息的还款方式，购买楼盘前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容。4哪类人适合提前还款提前还款三类1、传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。2、不想要任何负债，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。3、这一类是高人，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，注意，请抱大腿。建议不用提前还款的类型1、公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。2、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就行了，就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。总结一下首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在***家和**官员都相信“通胀比通缩好”。所以，负利率可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀!《贷款买房心得：最好选等额本息 且不要提前还款》 精选七每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，面朝大海，春暖花开。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？1、全款买还是贷款买，贷款多少合适?当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。现在5年以上，公积金贷款现在的利率是3.5%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。2、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？先来举个例子：地点坐标：北京，假设，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。存在风险，请充分了解项目详情后谨慎决策。建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。3、等额本息or等额本金等额本息还款其实，你在看新房的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是大家知道等额本息的真实还款情况吗？以贷款20年，数额100万元，算下来月还7,485.2元为例，每个月还银行7,485.2元，其中5,458.33元是利息，2,026.86元是本金，也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。等额本金还款还是以贷款20年，数额100万元，算下来月还9,625元为例。每月还的钱要比等额本金多2,140多元，其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。但从第2个月开始，只需还9,602.26元，因为本金上月还了4,166.67元，这月利息要重新计算，因此会少23元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小。一般而言，银行不会主动提等额本金的还款方式，因为这种方式对购房者而言后期会省不少钱，但是银行的利益就会相应减少。比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息！就算不提前还贷，以等额本金的还款方式，还20年，也要少还14万左右的利息！不过等额本金的前期还款压力会比较大，大家选择的时候要做好心理准备。建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。4、哪类人适合提前还款vs不用提前还款提前还款三类人：1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。建议不用提前还款的类型：1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才3.5%，投资点理财产品你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于3.5%，4.9%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。投资存在风险，请充分了解项目详情后谨慎决策。现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。总结：首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。除了选对还款方式，还有几个小窍门可以帮你减少还款支出！1、（房贷跳槽）所谓房贷跳槽就是“转按揭”。指由新贷款银行帮助客户找，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。例如你刚刚以1.1倍利率在A银行贷完款，结果新政出台发现B银行只需9折！如果B银行帮你找到担保公司，把A银行的贷款还完，然后重新再B银行办理贷款，这个过程就是房贷跳槽！2、按月调息如果，固定利率的省钱。但一旦降息，选择才划算。但“固定”与“浮动”转换需要支付违约金。3、公积金多贷少还在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。4、双周供尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，就减少了总体的。5、长贷短还部分提前还贷后，剩下的贷款应选择缩短，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。提醒：提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。文章来源：搜狐焦点北京站
血拼自住商品房《贷款买房心得：最好选等额本息 且不要提前还款》 精选八来源：证券日报 黄志龙、预计无论是首套房还是二套房，其按揭利率可能还有1.3个百分点左右的上升幅度。最近，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位再次被官方强调，这意味着近一年来连续不断的房地产严调控政策将延续。从房贷市场的角度看，全国首套房利率已经连续九个月上涨，9月末全国首套房平均利率达到5.22%，二套房利率为5.6%，均创下了本轮利率上升和房地产调控周期的新高。许多潜在购房者不禁要问：还会涨上去吗？未来市场的趋势如何？房贷利率缘何连续上涨？过去一年来，央行通过公开市场操作、上调资金市场操作利率等政策来实施微幅收紧的货币政策，但贷款基准利率始终未调整。因此，商业银行通过调整幅度，来贯彻落实决策部门房地产调控的政策意图。事实上，从日以来，房地产调控政策层层收紧，特别是2016年年底，中央经济工作会议明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位后，中央各部门、各大城市密集推出了一系列房地产调控措施。有媒体统计，月份，中央和地方有关房地产调控的政策已经接近180次。央行、银监会等部门此前支持首套房信贷政策的表态避而不谈，取而代之的是全面限制房地产市场各类信贷。今年下半年，监管部门严查进入房地产市场，最近央行行长明确提出“警惕并防控房地产市场泡沫风险”。某种意义上讲，已经到了“露头就打“的局面。在此大环境下，各大商业银行顺势连续提高房贷利率也在所难免。从数据上看，今年以来，全国首套房从4.45%连续上调至5.22%，二套房按揭贷款利率涨幅相对平缓，但仍从5.39%上升至5.6%。房贷利率还能升多少？大多数商业银行作为国有金融机构，贯彻落实中央房地产调控政策是其职责所在。然而，在放贷过程中，商业银行仍需要遵循财务可持续的原则，即商业银行不应长期低于房贷利率。将从以下两个方面来大体评估商业银行资金成本与房贷利率的关系。首先是。由于近年来央行存款基准利率保持不变，银行可以大体反映商业端的资金成本波动。历史上，央行发布的金融机构按揭贷款加权利率都高于银行理财产品收益率2个百分点左右，这2个百分点正是维持商业银行财务可持续的息差。但2017年以来，随着央行微幅收紧货币政策实施，理财产品收益率迅速攀升，至9月末已达到4.8%，超过6月末个人按揭贷款加权利率4.69%。因此，理论上讲，若以银行理财产品收益率来衡量银行资金成本，房贷利率可能会上升到6.8%左右。事实上，在2011年年末和2014年末初，理财产品收益率达到阶段性新高的两个时间点，按揭贷款利率也曾分别达到7.62%和6.96%的高点，高于同期理财产品收益率2个百分点左右。其次是利率。对于许多中小型商业银行而言，同业存款是其重要的资金来源，因此同业存款利率是衡量其资金成本的基准之一，这对于中小银行的按揭也不例外。2016年四季度以来，商业银行同业存款利率从2.85%持续上升至2017年4月份的4.8%左右，但5月份以来使得同业存款利率有所回落，不过仍维持在4.5%以上的高位，如果再加上2%左右的息差，房贷利率上限也大体在6.5%左右。综合来看，在当前房地产市场调控和的大环境下，若仅考虑商业银行按照财务可持续原则开展按揭贷款业务，同时假设银行负债成本——银行理财产品收益率和同业存款利率保持窄幅波动，那么房贷利率可能会缓慢上升到6.5%-6.8%的水平。由此可以预计，无论是首套房还是二套房，其按揭利率可能还有1.3个百分点左右的上升幅度。按揭贷款市场将往何处去？当前，在贷款基准利率保持不变的情况下，商业银行为了保持负债成本持续高位情况下的财务可持续，将继续采取以下两种策略：一是各种按揭利率折扣相继消失，取而代之的是在首套房、二套房按揭利率基准利率上予以上浮，从而引导按揭贷款利率上升；二是拖延放款时间，减少，变相提高按揭贷款难度，或者干脆直接取消房贷业务，这种现象在二季度以来并不鲜见。此外，在当前贷款基准利率调节作用越来越弱的情况下，商业银行在设计按揭贷款产品时，将会进行一定程度的创新。例如，随着商业银行长期配置能力提升，为了稳定购房者的利率预期，监管部门将可能鼓励商业银行开发出长期固定利率按揭产品，利率水平不再跟随而变化。这对于潜在购房者来说，将能够提前锁定按揭利率波动的风险，更好地评估自身的还款能力，防范家庭财务风险。延伸阅读房贷利率升高后，提前还款到底划不划算？小编的一位朋友是个老股民，常年在外打拼攒下不少的钱，前两年在深圳买了一套房，原本可以全款，但想着留有盈余的资金作投资，于是以首付150万，贷款20年，贷款金额350万的方式买下XX小区某套房（等额本息、商业贷款）。两年过去，这位朋友在股市里赚了不少钱，心想着自己有闲暇的资金却每月被繁琐的月供约束，好不是滋味，加上一路攀升，9月份全国首套房平均贷款利率升至5.22%，他给自己算下一笔账，如果房贷利率从基准的4.9%升高到5.22%，每月需要多承担月供近600元，于是提前还款的冲动油然而生。从我们的传统观念上说，常年欠别人的钱确实不是滋味，早借早还还可以无债一身轻。但是小编认为从财务管理的角度上看，提前还款这笔经济账其实不太划算而且亏大了。首先，房贷利率升高后，已购房人的不意味着马上增加，主要是看你和的具体要求。商业银行一般有规定房贷利率上升后，已购房人的利率会在固定的时间内作调整，一般有按月调整、按年调整、贷款满一年后调整等方式。以按年调整为例，如果你在今年2月份申请的银行贷款，银行5月份抬高贷款利息，那么最新的利息要到明年1月1日才开始计算。再者，提前还款有些银行是要收违约金的，比如2015年如果在中国银行提前还贷，需要支付还贷部分一个月的利息作为违约金。最后，也是最重要的一点，从货币贬值的角度上说，提前还款与否20年后的结果差别非常大。为什么这么说呢？你向银行借钱后，如果货币贬值，那么缩水的部分是由银行承担的，而你却可以从中获益。1、过去20年，中国的GDP（财富）从1996年的71814亿增长到2016年的744127亿，每月的财富增长为0.9789%。2、过去20年，中国的M2（货币）从1996年的76095亿增长到2016年的1550100亿，每月的货币增长速度为1.2637%。也就是说过去20年你每月财富缩水的幅度为：财富缩水率＝印钞的速度－财富增长的速度＝1.2637%－0.9789%＝0.2848%。3、按照4.9%的年商业贷款利率，那么每月的利率是4.9%÷12＝0.4083%。4、实际上扣除缩水的钱后，你每月的贷款利率是0.4083%－0.2848%＝0.1235%。5、换算成年后，每年的房贷利率只有12×0.1235%＝1.482%。6、我们用1.482%利率计算，你实际的还款年限到底是多少呢？可以看出，申请350万贷款，按照4.9%的利率，扣除货币贬值因素，20年后实际需要还的钱只有404.643万，当然你可能会说，我申请的房贷只有350万，现在意味着我要多承担54.643万的利息，不是亏了？不，账并不是这么算的，正确的应该是：1、提前还款前期已支付的利息银行是不会返还的，以小编上面那位朋友为例，贷款20年，金额350万，利率4.9%，那么他每月月供是2.29万，两年就是54万，也就是说在其他成本不变的情况下，过去两年花在这套房子上的成本已经达到350万+54万＝404万。这说明了啥？意味着两年后提前还款与继续支付最后的18年房贷成本是一样的吗？其实也并不是，这也就是下面要说的第2点：2、即涉及到的货币，我们假定这位朋友两年后提前还款（一次性）需要付的总金额为360万，那么自己将会少了360万可投资的资金；如果没有提前还款将360万用于投资，那么将会产生收益，这就是。小编的这位朋友喜欢股市，假定将360万的资于稳定性较强的银行股，以5%的，在不计算股市损益的情况下，单纯依赖股息也能产生巨大的收益（350×（1+5%）^18）。当然上面的算法默认了前20年和后20年货币缩水的幅度是相等的，未来20年，中国印钞增速应该会放慢，财富缩水的幅度将会收窄，但总体不可能太慢，所以只要通胀保持在较大的幅度，提前还款的损失将会继续存在。房贷利率升高虽然会抬高买房人的成本，但相对货币缩水的幅度来说，完全可以抵消，所以无论未来加息与否，提前还款都不划算。对个人而言，能申请银行低利率贷款的机会一生只有一次（房贷），且行且珍惜。《贷款买房心得：最好选等额本息 且不要提前还款》 精选九文/小白读财经(ID:**aobaiducaijing)小白的一位朋友是个老股民，常年在外打拼攒下不少的钱，前两年在深圳买了一套房，原本可以全款，但想着留有盈余的资金作投资，于是以首付150万，贷款20年，贷款金额350万的方式买下XX小区某套房（等额本息、商业贷款）。两年过去，这位朋友在股市里赚了不少钱，心想着自己有闲暇的资金却每月被繁琐的月供约束，好不是滋味，加上今年房贷利率一路攀升，9月份全国首套房平均贷款利率升至5.22%，他给自己算下一笔账，如果房贷利率从基准的4.9%升高到5.22%，每月需要多承担月供近600元，于是提前还款的冲动油然而生。从我们的传统观念上说，常年欠别人的钱确实不是滋味，早借早还还可以无债一身轻。但是小白认为从财务管理的角度上看，提前还款这笔经济账确实不太划算而且亏大了。首先，房贷利率升高后，已购房人的房贷利息不意味着马上增加，主要是看你和银行的具体要求。商业银行一般有规定房贷利率上升后，已购房人的利率会在固定的时间内作调整，一般有按月调整、按年调整、贷款满一年后调整等方式。以按年调整为例，如果你在今年2月份申请的银行贷款，银行5月份抬高贷款利息，那么最新的利息要到明年1月1日才开始计算。再者，提前还款有些银行是要收违约金的，比如2015年如果在中国银行提前还贷，需要支付还贷部分一个月的利息作为违约金。最后，也是最重要的一点，从货币贬值的角度上说，提前还款与否20年后的结果差别非常大。为什么这么说呢？你向银行借钱后，如果货币贬值，那么缩水的部分是由银行承担的，而你却可以从中获益。1、过去20年，中国的GDP（财富）从1996年的71814亿增长到2016年的744127亿，每月的财富增长为0.9789%。2、过去20年，中国的M2（货币）从1996年的76095亿增长到2016年的1550100亿，每月的货币增长速度为1.2637%。也就是说过去20年你每月财富缩水的幅度为：财富缩水率＝印钞的速度－财富增长的速度＝1.2637%－0.9789%＝0.2848%。3、按照4.9%的年商业贷款利率，那么每月的利率是4.9%÷12＝0.4083%；4、实际上扣除缩水的钱后，你每月的贷款利率是0.4083%－0.2848%＝0.1235%5、换算成年后，每年的房贷利率只有12×0.1235%＝1.482%；6、我们用1.482%利率计算，你实际的还款年限到底是多少呢？可以看出，申请350万贷款，按照4.9%的利率，扣除货币贬值因素，20年后实际需要还的钱只有404.643万，当然你可能会说，我申请的房贷只有350万，现在意味着我要多承担54.643万的利息，不是亏了？不，账并不是这么算的，正确的应该是：1、提前还款前期已支付的利息银行是不会返还的，以小白上面那位朋友为例，贷款20年，金额350万，利率4.9%，那么他每月月供是2.29万，两年就是54万，也就是说在其他成本不变的情况下，过去两年花在这套房子上的成本已经达到350万+54万＝404万。这说明了啥？意味着两年后提前还款与继续支付最后的18年房贷成本是一样的吗？其实也并不是，这也就是下面要说的第2点：2、即涉及到的货币时间价值，我们假定这位朋友两年后提前还款（一次性）需要付的总金额为360万，那么自己将会少了360万可投资的资金；如果没有提前还款将360万用于投资，那么将会产生收益，这就是货币的时间价值。小白的这位朋友喜欢股市，假定将360万的资金投资于稳定性较强的银行股，以5%的股息率，在不计算股市损益的情况下，单纯依赖股息也能产生巨大的收益（350×（1+5%）^18）。当然上面的算法默认了前20年和后20年货币缩水的幅度是相等的，未来20年，中国印钞增速应该会放慢，财富缩水的幅度将会收窄，但总体不可能太慢，所以只要通胀保持在较大的幅度，提前还款的损失将会继续存在。房贷利率升高虽然会抬高买房人的成本，但相对货币缩水的幅度来说，完全可以抵消，所以无论未来加息与否，提前还款都不划算。对个人而言，能申请银行低利率贷款的机会一生只有一次（房贷），且行且珍惜。本文转载自微信公众号：小白读财经（ID：**aobaiducaijing），作者：小白心动了吗？赶紧点击“阅读原文”进入官方网站，开始！机不可失，时不再来哦！↓↓↓《贷款买房心得：最好选等额本息 且不要提前还款》 精选十各位都曾一直想：有一个大房子，面朝大海，春暖花开。现在还是在想，特别是听到说又有新政，房价要跌啦。但是房价走势，各种预测让人雾里看花，跌？不跌？涨？还涨？可是不论价格走高走低，有需要的还是要买房。那么，何时才是买房的最佳时机？业内人士指出，买房有8个技巧，其中买房自住者应该买跌不买涨。1.看银行对房贷的态度普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。2.通过平均价看供需比有专家说平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多，业内人士说如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的；如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立刻下跌，此时才是购买房屋的最佳时机。3.先别急着买导向类的房屋一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。4.有自住型客户买跌不买涨买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以应该买跌不买涨。5.推销房子的中介电话多中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；房产中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多。6.养房成本提前算仔细相对而言，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。7.买预期才有升值潜力购房要学会买预期，这样今后的升值潜力才大。最好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。8.普通买房人不必一步到位普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在的。而且，买房前定好自己的目标，多比多看。入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。确定好买房了，那就绕不开：房贷01全款买还是贷款买，贷款多少合适?当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。现在5年以上，公积金贷款现在的利率是3.5%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。02如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？先来举个例子：地点坐标：北京，假设，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。03等额本息or等额本金首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。但是，真的是这样吗？其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；（1） 第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。（2） 第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元以此类推等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元以此类推等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。上图，这样大家看的更直观：通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了另外：如果款平台，等额本息还款，对于来说，实际的收益又是怎样的呢？用一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。结论：建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。04哪类人适合提前还款vs不用提前还款提前还款三类人：1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。建议不用提前还款的类型：1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。总结：首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。投资P2P最好的时机是十年前，其次是现在！同样的100万，银行和P2P公司分别给了你什么？PPP是什么？给你最易懂的漫画！听懂国家政策！选择P2P，理财也就选对了方向！为什么越来越多人选择P2P理财，答案全在这里国家发改委：下半年将多管齐下加大推动力度！
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