我为什么放弃了深圳小产权房！
谈起深圳的房子，小产权房是一个无论如何都绕不过去的话题，据广发证券房地产行业研究小组发布的数据来看，目前深圳共有小产权房445万套，基本占据了深圳楼市的半壁江山。价格的巨大优势，吸引了一批又一批收入不高但又希望在深圳有个稳定居所的人，因此，小产权房的地下交易一直很旺盛。
政府发文声明小产权房转正无望。
小产权房，买，还是不买？
深圳小产权房简述
说起深圳的房子，小产权房无论如何是一个绕不过去的话题，深圳的小产权房数量之多，分布之广，类别之复杂，在全国无出其右者。
目前深圳的小产权房主要有三种类型：
一是原住民自己筹资兴建的农民楼；
二是村集体组织在集体用地上建设的统建楼；
三是外来开发商购买村里的集体用地，未经合法手续报批而建设并出售的房屋。
因此，目前小产权房的建设方有个人、村委会和公司三个不同的主体，不同的建设方所签订的买卖合同也不同。
深圳最常见的握手楼类型农民房▼
近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展，主要以沙井片区为主，外观与商品房几无二致。
一般说来，个人的小产权房以出租为主，村委和开发商建设的小产权房则以出售为主，因为没有产证缺乏法律保障，再加上小产权房往往以独栋为主，建筑质量低劣，偷面积情况严重，格局不合理，通风采光差，周边环境脏乱差等原因，价格一般只有同位置商品房的三分之一。
因为价位的巨大优势，吸引了大量收入不高，但又希望在深圳有一个稳定居所的人群，因此，小产权房的地下交易一直很旺盛。
小产权房突然火了
小产权房在自己的流通体系不温不火地运传了许多年之后，今年深圳的小产权房突然开始暗流涌动。买小产权的人越来越多了，卖小产权的人开始惜售了，涨价了，深圳的小产权市场明显有了躁动的情绪，原因主要有两个。
第二个原因则是深圳8月份出台的棚改政策，今年8月9日深圳出台的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》中明确指出，本次棚改计划从原定的30年缩短至20年。
棚户区指的是危旧住宅、住宅区和城中村，深圳目前大量的城中村和老破旧小区都是未来可能的棚改对象。
相对于城市旧改和更新，棚改的政策会强硬许多，主动权也掌握在政府手里，对于拒不接受拆迁条件的，可以申请依法启动强制程序，进行行政征收和行政处罚。
明眼人都能看出，深圳政府强势推出棚改政策，主要在于之前旧改拆迁进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前，很多住户漫天要价，坐地还钱，使得拆迁工作无法推进，如福田圆岭小区拆迁工作组在十年前就已经入驻，经过十年努力，签约率不过80%。其实1：1.3的商品房原址置换对于原住户已经非常有利，但有的人的野心和需求是无穷尽的。
著名的罗湖木头龙小区拆迁案例，开发商益田集团在与小区大部分住户签约之后，2011年就动手拆迁了已全部签约的部分楼盘，本以为籍此可以给钉子户施加压力让他们尽快签约离场，没想到反遭钉子户挟制，握了一手好牌的钉子户开出离谱天价拒绝搬迁。结果益田集团一方面无法清场开建新盘，另一方面要支付大量已签约住户的过渡期租金，到目前为止支付的各项费用已接近十个亿。
也许有些“人权斗士”会说，人权是第一位的，看看日本，因为一位老太太不肯搬家，政府就让飞机改道。可是我想反问一句，因为1%的钉子户的一己私欲而置99%的公民权利于不顾，让他们长年租住在外颠沛流离，到底是哪一方的人权更重要呢?
不过，在很多人看来，棚改政策会大大推动老旧小区和城中村的拆迁进度，那在城中村拆迁加速和小产业主获得置换补偿的双重利好下，现在终于要分析到很多人关心的话题，目前是否是购入深圳小产权房的大好时机呢?
我为什么放弃了深圳小产权房
不瞒大家说，早在今年六七月份，我已经看出了深圳小产权房会有一波行情，正在蓄势待发，当时我考虑过飞去深圳入手一套小产权房，但经过多方了解分析，最终我放弃了。原因是多方面的。
首先，深圳的小产权房数量巨大，但都是地下交易。
寻找合适房源是一个漫长的过程，在正规的中介公司是找不到小产权房的挂盘信息的，你必须通过地下中介公司或到一个一个城中村去慢慢寻找，这是一个非常耗费精力的过程。
其次，目前小产权房已经闻风而动，近期价格纷纷飚涨。
关内位置较好的已涨到三万多一平米，而且一房难求，关外位置一般的也要一万多两万一平米，差不多相当于同位置商品房的一半甚至更高。目前业主惜售情绪严重，甚至不少在售的房源要求只签使用权，不签所有权，意思就是你住可以，一旦拆迁的话，对不起，补偿归我，购买房款还给你，你可以滚蛋了。Excuse me，天底下有这么便宜的事情吗?
第三，深圳的小产权房在我看来，十年内只有关内的才有价值，关外的等待拆迁需要极其漫长的过程。
很简单，关内面积小，政府迫于发展需要，拆迁意愿强烈，但即使这样，关内大大小小上百个城中村要想全部拆迁也需要经过漫长的过程。
如果你运气足够好，买到的小产权五年之后等到了拆迁计划，那么，谈判、拆除、等新楼建成入住，至少就是又一个五年过去了，十年拿到新房，这是在你运气足够好的情况下。
如果运气一般呢，十五年，二十年，还是三十年?而面积广阔的关外呢，大片大片的小产权房，密密麻麻，让人眼晕，你买了这里的小产权房，等到拆迁很有可能要到你的下一代，甚至下下一代。当然，不排除你手气超旺，买了之后第二年这里就立项拆迁了，但是，我更喜欢讲概率，不喜欢搏运气。
刚好，这篇文章写成，政府又发文声明小产权房转正无望。在此，提醒幻想未来小产权房转正的人们，请放弃幻想，你我有生之年是不会有这么一天的。
@荒野镖客：
小产权房转正是对那些买商品房人最大的不公平！如果那样，政府的信誉何在？
小产权如果转正，是最大的社会不公，而且会造成土地拆迁价格暴涨，带来房价暴涨。
棚改太慢了，30年缩短到20年，看看郑州多牛逼，20年缩短到5年，最后两年内四环内全部拆完！给北上广棚改速度一个差评！滑稽
大部分买小产权的业主都用来出租，一年收入也很可观。
@兰花螳螂：
请问：上海的小产权房，值得入手吗？
@娟????pp：
这5条不买原因全是废话。1.小产权当然是私下交易，这是买卖双方之间的事情，就连正规买卖不也经常有反悔之类的吗？2.不飙涨谁还买啊？就是飙涨也比商品房价格低很多啊，而且飙涨代表有前景。当然如果贪心得要暴涨到自己心理价位那就是人心不足蛇吞象的事了。3.关内关外更是无稽之说，开发才不管你哪儿是哪儿，有开发商投资的地方就是有入宅的价值。4.偷面积？更是瞎说！去看看各地城中村的面积那才是真面积，你住的都是加了几层外皮的建筑面积好不！5.占压资金？一套商品房首付都买大半套小产权了好不。没有一点深入实际推敲的观点来凑下半部分不买的理由就是胡扯了！
@charlie：
干嘛买房?买农村集体用地盖呗！建设费30万/栋。
@李 林 波：
对比深圳的城改，郑州一刀切的模式虽然短时间能够出现效果，但是中期来看不利于城市的良好发展，可能会错过城市化对人口的吸引，与其他城市相比，可能会落后，唯一的好处是长期城市发展将会更顺畅，只要能熬过阵痛期，郑州未来还挺好的～～～一个租房的人
16年年初，深圳商品房房价就基本到顶了。小产权房还在低价。连入关内二套农民房，等拆迁。目前，小产权房价补涨飞起，同水平的相当于商品房50％以上，达到历史最高比值。广州不能贷款的老商品房，和可以贷款，差价也是巨大，没有金融属性，本就便宜很多，况且产权存疑。
@白衣翩翩：
不转正不错，但是拆迁安置已经变相的成为转正了，要不也不会有人投资这种垃圾小产权
刚买的房上一手业主就是想拿钱去深圳买小产权房
@Jacky W：
目前政策就是脱虚还实，消灭泡沫，房产税估计5年内要开征，所以都限购，限卖，把水池的水先稳定在一条线。假设实体经济一直没起来，五年后还是可以启动房地产拉动GDP
@齐天小圣：
既然愿赌，就要服输！别一捞不到好处，就跑去政府耍无赖……
@自由自在：
文章所列，深圳小产权房占建筑面积的近半，不管是私下交易价格，还是租赁价格，都会比商品房低。如此巨大的体量，为何没有拉低深圳房价？或者房租？租售同权，深意……
@莫呼洛迦：
深圳就是bug，北上都在控人口，他在增人口，为什么要这样区别对待，难道深圳没有大城市病？
内容来源：米宅米宅
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今日搜狐热点西安小产权房占现有住房30% 业主中七成收入低
从1995年就开始萌芽的小产权房，从它诞生之日起，就被相关部门定性为非法建筑进行治理、叫停，但因“价格低，买得起”仍不乏市场。今年11月22日，国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售小产权房，对在建、在售的小产权房坚决叫停。近日，记者从省国土资源厅了解到，我省打击、遏制建设和销售小产权房的相关方案正在制订中。据悉，目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米，若按100平方米/套计算相当于全国有7000万套小产权房，以每户三口人计算相当于居住了2.1亿人口。在西安现有住房里小产权房大概占到20%~30%。据不完全统计，西安仅目前在售的小产权房就有41座楼盘，楼盘有大有小，有些还地处繁华地段，配套完善。最初，每平米仅售元，如今售价在元之间。西安的小产权房主要集中在城郊，由一些村、组盖的，由于区域分散，存在时间长，使得西安小产权房治理比较困难，西安小产权房主要分布在二环外、三环内，北郊最多。从2010年至今，国家相关部门至少9次公开表示要“清理、治理”，但仅有北京等少数地方有过强硬的动作。西安市也曾出台规定，称手续不全房产，如果被迁，分文不赔，但小产权房仍屡禁不止。我省即将出台的方案，一定能为小产权房数量、基本情况的全面普查以及彻底治理开出良方秘药，从而使小产权房的建设和销售得到有效的遏制。秦小强的“退房风波”“当初花了22万元，购买了一套120平方米的小产权房，以为占了很大的便宜，没想到从交了钱到住进去，就没有消停过，如今又要清盘，我真不知下一步该怎么办才好？”45岁的秦小强非常郁闷地说。2006年，秦小强下岗后从渭南应聘到西安西郊红光路一家民营企业当会计，妻子马艳从工厂内退在他单位的小区当环卫工，两人每月收入3500元左右，在附近的城中村租住一室一厅一卫小单元，除了每月350元房租、10元水费、50元电费，购买生活必需的柴米油盐肉食蔬菜每月600元，还要供给上大学的孩子每月生活费700元，给双方老人每月600元，所剩无几，生活比较窘迫。想着老租住房子不是长久之计，而且，孩子大了将来娶妻结婚总需要买一套房子，于是他们拿出多年的积蓄14万元，准备买一套房子，可当年西安商品房售价3600元至4000元，以他们那点积蓄，首付都不够，更别说每月2000多元的月供了。就在这时，有一天下班的时候，他无意中看到售楼小姐发的传单，上边写着售价1500元/平方米，而且楼盘已进入内部装修，房屋地址在西三环红光路附近距离自己的工作地很近，当他询问是否办理“五证”？售楼小姐说正在办理中，再有三个月就能拿到。秦小强不知这就是小产权房，只听人说这是城中村改造项目，当时只图便宜就从亲戚朋友处借了8万元，加上自己原有的14万，购买了120平米三室一厅的房屋。等房子装修好了，搬家的时候，同楼有30多户闹着要办手续，他才知道这房子是小产权房，是村主任在自己家的土地上盖的，除了庄基证外没有办理任何建房售房手续，30户中有4户官司打赢了，村主任也就是“房产开发商”退回了购房款，而对购房者装修所花费用没有任何补偿。秦小强当时想买房子能住就行，有没有产权证都无所谓，再说自己装修花了5万元，一旦退房得不到任何补偿。“退房风波”过去了，买房的外来户和卖房的村主任一家相安无事，可2年过后，村主任到任落选了，新一任村领导不认上一届的事，停电停水，从2009年7月到2010年3月，把人憋屈坏了。提起当年的往事，秦小强说，“如果我家有条件，我绝对不买小产权，现在政策要叫停小产权房，我担心拆迁安置今后住在哪里？另外我的损失能否得到补偿？”低收入群体占到小产权业主的七成所谓小产权房，是指在农村集体土地上建设房屋，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同房管局也不会给予备案。所谓“小产权证”也不是真正合法有效的产权证。“当初购买小产权房想着是一项长线投资，没想到刚收了两年的房租，就遇见了政策叫停，变成了烫手的山芋。”今年35岁的刘女士是西安北郊方新村的土著居民，城中村拆迁改造，他们家得到了一大笔房屋拆迁补偿费，“钱闲到手里也是闲着，放到银行利息太低，想炒股票怕担风险，当时看小产权房卖得挺火的，就花了40万元以每平方米2768元在北郊徐家湾买了二套小产权房，简装之后租了出去，每月收房租4000多元，只当拿了份高工资，我专门在家做饭照顾孩子和老公，感觉挺好的，谁成想这回对小产权动真格的了。”“那你买小产权房时，不知道购买小产权房没有房产证不受法律保护？”面对记者的提问，刘女士说“总想着法不责众，有那么多人买呢，又不是咱一家，现在看来还是有点短视，对于当初的选择多少有点后悔。”小产权房购买者，虽然尝到了便宜的“甜头”，但每逢有国家或地方政策提及要整治小产权房时，小产权房业主就会“提心吊胆”。目前小产权房有两种：一种是在农村集体建设用地即“宅基地”上建成的，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的，任何人都不能购买。小产权房的出现，最初是为了安置城中村改造回迁村民，并非是为了“买卖”，而且也不允许买卖，但在现实中，买卖双方屡撞红线，又属私下交易很难监管。据记者调查，外地到西安的务工人员，还有城市低收入者是小产权房的主要购买者，占到整个购买群体的75%，他们购买小产权房，就是因为买得起、便宜，再就是抱有侥幸心理，幻想着小产权有朝一日会“转正”，获得合法身份。中等收入者购小产权房占10%，利用小产权房做投资的高收入者，占购买小产权人数的15%。在西安城市郊区和城中村，一些集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外的成员销售。这些房子被称作“小产权房”。而掩藏在西安各大城中村内的许多“小产权房”，打的都是“旧村改造”或者“旧城改造”的旗号，许多楼盘都是以“某某村旧村改造”的名义立项的，利益驱动显而易见。其实，小产权从萌芽到泛滥，西安市相关部门就对其一直采取高压态势，11月22日，两部委下发紧急通知叫停小产权房后，11月29日上午，西安沣东新城国土规划建设监察大队率先在辖区内，对小产权房下“杀手”，依法查封8家小产权房的销售中心。对于小产权房的查处，有专家建议，在“堵”的同时，应该有一定的“疏”。但目前而言，中央对小产权房的坚决打击从未更改。近日，住建部副部长齐骥表示，对在建、在售的小产权房坚决叫停并依法查处，在建的小产权房一律停止建设，在售的一律停止销售，未开工的不得开工。他强调，对违反规定继续建设和销售小产权房的要公开严肃依法处理，不仅不能让违法者得利，还应该让他们付出相应的代价。既要处理事还要依法依规追究有关责任人的责任，起到震慑作用。小产权房有多少管理部门说不清“上楼没有电梯，冬天不供暖气，门口没有保安，产权不受法律保护，这就是小产权房的弊端。”今年65岁的赵富民老人，是西安市一家国企的离休干部，他的房子在和平门附近，但为了帮儿子看娃，和妻子一道入住到田家湾某村自建的小区，“因为儿子和儿媳都在这儿上班，就近买的房子。”赵富民老人告诉记者说，这个小区的房子早就卖完了，关键是便宜，他儿子购买的96平方米住房连装修才花了20万元，就是没有正规的房产证，村委会给办了个住房证，证明房子是他们掏钱买的。11月30日，记者在西安东郊采访时看到该小区里建有十多栋楼房，里边设有健身场、蔬菜市场、还设有幼儿园，基础设施和别的社区差不多，但是没有电梯，也不供暖气，老人接送孩子上下楼，很不方便。赵富民说：“在这儿再住两年，等孙子上小学了，我就搬回去住呀，我那边住房条件比这边好多了。”和赵富民同样纠结的是在雁塔区南窑头村居住的刘先生，2003年城中村改造回迁，他们家除过自己居住，还有6间房子空余，楼底一层3间房屋他租给开饭店的，六层三间他出租给在当地上班的工人，每月房租一共收入上万元，如今，听说他们住的房子又要拆迁，盖成商品楼，他担心自己和媳妇年龄大了，找不到工作，全家就靠这一万元的房租维持生计，万一拆迁，他们从出租户变成房屋业主，不但没有房租收入，还要缴物业管理费，从小产权房的受益者变成受害者，刘先生真的无法接受。目前在西安现有住房中小产权房占到20%-30%。整治小产权房，有三大问题亟待解决：其一，此次紧急通知要求对在建、在售的小产权房坚决叫停。这些房子被叫停后如何处置？在以往的违规建筑清理整顿中，一些小产权房被拆除。我省正在制订详细的相关方案，在建、在售的小产权房或难逃被拆除的命运。其二，对于已建成、售出甚至已经入住的小产权房，在本次下发的紧急通知中并未提及，我省正在制订中的方案中会不会涉及已交房入住的小产权房还是一个未知数。其三，小产权房从1995年开始逐步发展壮大，目前，无论是国土部门还是建设部门或房管部门，都不掌握这个“政策外的数字”。西安小产权房缘何屡禁不止对于西安小产权房的现状，早在2011年7月，西安媒体就做过报道，当年据不完全统计，西安在售的小产权楼盘有50多处，均价基本都在4000多元/平方米。主要集中在城乡接合部：东郊灞桥和纺织城等区域、长安区、北郊方新村、未央湖、北晨村、鱼化寨等城郊及城中村区域。仅三桥就有石家村、五一村、后围寨、阿房宫村、东凹里、车刘村等村子建设了十几个小产权楼盘。这些小产权房既有两三座楼的小盘，也有几百亩的大社区。随着西安市“限购令”的出台，西安市小产权房的销售开始升温。这些低价楼盘打着新农村建设的旗号，承诺可以办理产权证大肆出售，屡禁不止。日，据新华社的消息，《西安市将全面叫停“小产权房”建设》。消息援引西安市建委开发处的介绍，“即日起，西安市将全面排查在建在售的违法建设项目，遏制违法占用集体土地进行房地产开发(俗称的‘小产权房’ )的行为。”西安市建委开发处同时发布了惩处措施，“凡是违法占用集体土地建设的商品房，将被拆除。房地产开发企业一律吊销资质，企业法人将永久禁入房地产行业。触犯法律的，将追究刑事责任。房屋建筑施工企业将被降低直到吊销资质，并被停止招投标资格，监理和设计单位也将受到相应处罚。”2007年6月，西安市政府对地处西安市未央区草滩街道办杜家堡村的违法开发项目“学府新苑”进行第五次强制拆除。拆除该项目4043平方米“小产权房”。日，灞桥区北舍村12栋别墅被强拆；同年12月10日，浐灞生态区、未央区400余执法人员联合对北辰村4栋商住楼强拆，4个开挖基坑回填复耕。日，西安市沣渭新区5个部门联合，对位于三桥赵家堡的美美家园、建章路口的枫桥名邸咨询中心、西三环边上的欣苑小区等26家小产权房售楼中心予以取缔。日上午，未央区三区一项目办、区公安、司法局与谭家街道联合浐灞管委会相关部门出动500余名执法人员，对位于谭家街道东方红村、赵村的两处违法建筑进行强拆，拆除违法建筑面积3万余平方米。日，两部委下发紧急通知叫停小产权房后，11月29日上午，西安沣东新城国土规划建设监察大队率先在辖区内，对小产权房下“杀手”，依法查封8家小产权房的销售中心。据专家分析，小产权房的存在以及热销，原因有四点：其一，房价上涨滋生了其产生的土壤。城市住房价格上涨过快早已是不争的事实，相对来说小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险，小产权房价格之所以如此之低，在于其省去了购地成本和各种税费。其二，地方政府的管理不到位促成其快速发展。其三，新农村建设为其发展提供了便利条件。其四，市场需求提供了其发展的空间。小产权向左走向右走“小产权房”的存在乃至泛滥，不利于国有土地管理和耕地保护，也扰乱了正常的房地产建设销售市场，除了对其严惩之外，一方面，政府需要加大居民住房保障力度，严惩违规建设行为。要加大廉租房、公租房等保障房建设力度，减少对土地财政的依赖，对那些大肆开发和破坏耕地的地方政府应该予以惩处。另一方面，要平抑房价过快增长，对小产权房进行合理疏导。“小产权房和城中村改造房也是两码事。城改房有不少是手续合规的，和一般商品房没区别。”长安大学城市研究所所长、陕西省房地产研究会会长王圣学说。在合理解决小产权房的问题上，王圣学则表示，应该根据不同情况进行区别对待，依法处理。他讲到，某种意义上小产权房解决了不少低收入人群的居住问题，因此对于那些没有列入城中村改造计划，又没有提交改造审批方案，并严重影响了城市总体发展规划和城市形象的违法项目，应该给予坚决拆除，而对于符合城市总体发展规划，又可以改善区域环境风貌的成规模的开发项目，则可以在补办土地出让金、城市配套费用等手续后，在主管部门的监督下补办相关手续。一边是政府的政策高压，一边是购房者的强力追捧，小产权房自诞生之日起就由于“出身”问题，使其处于两难的境地。知名学者、西安工业大学人文学院郑升旭教授认为，小产权的存废涉及到一个庞大的人群，我们以前对待小产权态度不够坚决，舆论甚至出现了小产权要转正的说法，误导了购房者，现在要解决，确实是一个相当大的难题。但是小产权房从产生之日起，就是违法的，不但违反了城市建设规划法，而且违反了我国保护耕地的相关法律。如果允许其存在，会诱导更多的供需方违规操作，必须依法严处。更重要的是，在一个法治国家，国民应该尊法守法。国家重拳整治违法建成的小产权房，这也是法制社会的需求。根治小产权房，首先从新建的小产权房开始，先截断了人们对小产权房的不良预期，这是非常正确的，不能让任何违法行为在事后被追认为合法，这是法治社会的根基。如果法网一旦被突破，后果不可想象。至于下一步对已建已售的小产权房如何处理，确实是一个非常棘手的问题，好在我们初步看出了它的路线图，就是首先追究当年那些诱惑人们违建违售小产权房，对其监管不力行政不作为或者滥用职权的行政管理部门的人员，对其进行追责追诉，这个符合解决主要矛盾的政策思路。
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今年的楼市调控不断发力，多个城市密集出台楼市调控措施，全国40余座城市开始“限购”或“限售”。
但对于我们买房人来说，除了要关注调控政策，更要能够全方位思考房子的价值，比如市场上有几类房子很难转手，你都知道吗？
一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带，所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜，但其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。
由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行所有房地产法律法规的保护。
今年8月底，国土部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》称，确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，引发了外界对于小产权房“转正”的传闻。传闻称，小产权房可以通过缴纳部分“差价款”，纳入不动产登记范围。
不过，近日山东省国土厅、山东省住房和城乡建设厅转发《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”。这意味着小产权房“转正”无望。
特殊政策限制的房子
对于购房者来说，国家的调控政策也是需要时时关注的，很多地区的房子不仅仅是限购，还有“限售”，买了之后是不能马上转手的。
还有其他一些特殊性质的房子，比如北京近日推出的共有产权房，这种房子价格会明显低于同地段、同品质的普通商品房，但是只能购买相应的份额，是通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。
但是，如果未满5年，是不允许转让房屋产权份额的。如果满5年，则可以按市场价格转让所购房屋产权份额，转让对象仍为符合购买共有产权房屋条件的人。
因此，有政策限制的房子在买卖时，要看清政策规定，仔细研究当中的限制规定会不会影响自己的居住和使用。
热点城市商住房
与住宅相比，商住房有以下弊端：商住两用房土地出让年限最长为50年，而且现在需要全款买房；大多数商住房是商水商电，水电等费用标准高于住宅；商住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；商住的物业费、供暖费，要比住宅贵很多；商住的公摊面积比较大，且因为有居住也有办公，人员混杂，居住环境差。
今年年初，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限购问题。对于个人购房者来说，之前不限购的商住房，现在不仅限购，而且只能买二手商住房，此外，商住房购房人必须满足在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。此外，即使有资格买商住房的个人，也无法跟银行申请房贷，必须全款。
在现实中，这些条件很难满足。从企业方来看，已经有政策规定，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。在这种情况下，考虑到土地使用年限，恐怕难有企业会从个人手里购买二手商住两用的房子。
从个人来看，如果一个人无房无贷款记录，且满足连续五年社保和纳税，且有能力全款买房，正常情况下，都会选择能落户、能贷款等普通住宅，而非商住两用房。
房龄较大的二手房
买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。
首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。
房龄越老，贷款的年限就越短。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。
另外，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗绣坏等，可能会影响房屋的价值。
产权不明确的房子
有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况，比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的。更重要的是，很可能会影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。
再比如，房子买完后，前房主的户口不迁出去。很多人认为这没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都容易出现麻烦。
现在大家对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。
目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本也很有可能会增加额外不必要的麻烦。很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。
综上来看，虽然买房房贷压力很大，但也不应盲目选择一些价格较低但是隐藏风险的房子，否则不但可能影响正常的居住和使用，在日后想要转手换房时，还会增添很多烦恼。
二手房买卖常见法律问题有哪些
二手房买卖常见法律问题：
一、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？
根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，这类合同原则上属于无效合同。但是，如果买卖了该类房屋且已经实际居住的，买房人的居住权可以获得法律的保护。当然，如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为合同履行，双方均不得反悔。需要注意的是，买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能最大限度的维护买方的利益。
二、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？
关键看产权人和签约人
三、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？
根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，这类合同原则上属于无效合同。但是，如果买卖了该类房屋且已经实际居住的，买房人的居住权可以获得法律的保护。当然，如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为合同履行，双方均不得反悔。需要注意的是，买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能最大限度的维护买方的利益。
四、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？
关键看产权人和签约人是否具有合法的授权委托手续。按照惯例，一般这类房屋买卖中，产权人无法与实际购房人签约的应当到公证处办理授权委托公证，明确授权签约人代理其进行合同签订、房屋产权过户、代收房款、房屋交割等一切卖方事宜。否则这类合同属于无效合同或者效力待定的合同，买房人有权撤销并要求签约人承担赔偿责任。
五、定金法律问题以及全款或贷款买房定金约定技巧
如果房屋买卖中，双方基本达成意向，购房人缴纳了定金，如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则，即：购房人违约则不能要求返还定金，卖房人违约则需要双倍返还定金。如果买方全款购房则资金充足，履行付款义务问题不大，那么就要着重防范卖方的违约行为，可以约定较高数额的定金，如总价20%，这样就加大了卖主违约的成本，促使其及时办理过户手续。反之，由于定金罚则是把双刃剑，因此如果贷款买房的买主，如果没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例，特别是目前银行从严审核贷款的情况，一旦贷款无法办理，那么如果没有其他约定，将导致需要向卖方承担违约责任。
六、购房人无法办理银行房屋贷款手续怎么办？
原则上这属于购房人的违约行为，但是在2010年4月、6月，国家部委分别颁布实施了国十条、京十二条、三部委二套房标准等一系列调控政策。如果购房人由于政策变化导致无法按照原合同申办房贷的，则根据购房人的需要可分别采取如下措施：如购房人需要继续购房可以变更合同（加付首付、延长贷款期限）后继续履行合同，如购房人不想继续购房则可以解除合同并要求返还支付的全部款项且不承担违约责任。当然，如果不是这些政策导致的购房人无法贷款，那么如果没有特殊约定，购房人应当向卖房人承担违约责任。
七、卖方违约不办理过户或拒收收取款项买方如何应对？
这类纠纷常见于2009年这样房价飙升过快的期间。如果因为房价上涨，卖方恶意违约，买方有权选择如下措施维护权利：一是如果买主要继续购买房屋，则可以要求卖方继续履行同时要求法院保全房屋，协助办理过户。二是如果不想继续购买房屋，则可以要求卖主双倍返还定金或按照合同要求赔偿违约金，同时赔偿其他经济损失。当然双方协商或者法院调解适当加价也可以变更合同继续履行。
八、买方不按约支付定金、首付或不办理贷款卖方如何应对？
这类纠纷常见于2010年初房地产调控政策出台房价有下降可能的时期内，买方为了规避风险而持观望或等待态度。如果遇到买方违约，卖方可以采取如下措施，一是可以要求继续履行合同并赔偿违约损失；二是协商变更合同后再履行；三是如果对方确实不愿购买也可以解除合同，没收对方定金，并要求对方赔偿损失。当然如前文中由于政策调整导致买方无法贷款买房的则不能追究买方违约责任。
九、买卖双方均有违约行为如何定责？
按照二手房交易的惯例，买卖程序如下，先由买方交付定金签订协议，再交付首付款办理网签手续，再由买方申请住房贷款，银行同意房贷通知后双方办理房屋过户手续，过户完成办理房屋交割，交割后卖方领取剩余购房款。如果双方均有违约行为，则按照合同约定及上述程序确定那一方违约在前，如果一方违约在前，导致另一方无法履行的那么可以免除另一方的违约责任。比如买方不交纳定金或首付的，卖方有权不予办理过户。
十、买卖房屋存在共有、租赁或者抵押情况如何处理？
二手房买卖经常出现房屋已经出租或者抵押的情况，而按照我国法律“买卖不破租赁”、“买卖不破抵押”。因此，对抵押或租赁的房屋一定要在买卖前要求卖方处理好抵押或租赁的第三方权利问题。如果由此导致买方损失的，买房可以追究卖方的违约责任。如果房屋有其他共有权人，那么买方应当取得共有人同意方可买房，否则合同可能被宣告无效。
十一、夫妻一方在另一方不知情的情况下擅自买卖房屋的效力
这类情况二手房交易中经常遇到，一般不会出现大的法律纠纷。即使存在另一方不知情的情况，如果买方实际交付了房款，并办理了过户，那么也视为房屋买卖合同有效。但是买方如果知道夫妻一方擅自售房而与之签订合同的，那么合同则可能被撤销而返还房屋。
十二、买卖经济适用房、农村房屋的法律风险
经济适用房是特有的一种房屋产权形式，如果买卖没有取得上市交易许可（转商）的此类房屋，买卖合同原则上属于无效合同，北京法院也曾有过类似的判决支持合同无效。因此，对于此类买卖应当约定较高的违约责任，这样一是可以制约卖方及时转商并及时过户给买方，二是可以在卖方恶意违约不办理过户的情况下即使合同无效也可以获得一定的赔偿弥补自己的损失。
随着城市化发展及城乡一体化进程加快，城市居民到农村买房买地的情况较多，如宅基地房屋、小产权房，但是从目前我国土地管理法律角度讲这属于国家法律严格禁止的行为。北京市高级人民法院曾出台专门法律文件规定“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”。 但是针对城市近郊土地拆迁补偿价格飞涨的现实，为了平衡双方利益，也特别指出首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。
十三、买卖拆迁安置房、限价房、危改房、集资房的法律纠纷
这类纠纷的解决关键看房屋的性质，如果房屋适用经济适用房管理办法管理，或者房屋属性属于经济适用房，那么按照上述办法解决。如果属于完全产权的房屋，则买卖合同有效。
十四、买卖承租单位或房管所公房的情况
公房分单位自管公房和房管所国有直管公房。承租人可以将房屋“出卖”给买受人，也就是俗称的“使用权买卖”。这类买卖关键是要取得房屋产权所有人或管理人（单位或房管所）的许可，并办理租赁手续变更登记，否则这类“买卖”是不受法律保护的。
十五、私下交易暂不过户的利弊
这种交易方式的特征是双方谈好房价，签好合同，付清（部分付清）房款，但暂时不办理办理过户手续。由于我国认定房屋权属的主要依据是房屋产权证，因此，这类交易存在较大风险。如果卖方利用产权登记人的身份重新换发新证，并私下买卖、抵押那么对买方的利益损害极大。或者卖方由于债务纠纷，该房也可能会被法院查封拍卖偿债。因此，变通做法是可以补充签订借款协议，并办理房屋抵押登记，这样可以有效防止卖方违约。当然最根本的解决方式还是及时办理过户，以防夜长梦多。
十六、签订价格不同的两份协议来逃避税款
双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格，但在交易市场填写房屋买卖契约时，将房屋价格填少，以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于协议在先，交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后，买方坚持以契约约定的价格为依据，少给付房款，纠纷就会产生，诉讼便随之产生。当然，卖方可以主张合同因避税非法而无效。但是即使是差额款要回，所产生的经济损失也会大于少交的税。
十七、名为“赠与”实为“买卖”
以前买卖契税低，赠与契税高时，很多家庭成员内部间的房屋交易原本是赠与，为了省契税，而改成“买卖”；现在不是家庭内部成员之间的房屋买卖，为了规避营业税，也改成了赠与。但因赠与和买卖是两种不同的法律行为。以赠与的方式来办理房屋买卖交易会带来更大的风险：赠与不能反悔，没有违约更谈不上违约责任，一旦买方不能如数支付房款时，卖方无法得到法律的保护。如果卖方因债务问题而将房屋抵押出去，或者因债务纠纷被诉讼到法院，债权人行使撤销权，买方到手的房屋也可能被法院追回。
十八、买卖无法上市央产房的风险
中央在京单位已购公有住房简称“央产房”。这类纠纷与其他二手房买卖纠纷最大不同是常会出现卖方无法提供央产房上市证明而导致房屋买卖无法继续的情况。如果出现此问题，买方应当及时要求限期履行合同，如果卖方无法履行则可追究其违约责任，双倍返还定金和赔偿经济损失。央产房上市的主要法规是《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》国管房改[号。
十九、买卖按揭二手房如何防范法律风险
对于卖方房屋曾办理了银行房贷的情况，如果要顺利买卖，首先需要由卖方到银行办理解抵押手续，待抵押权解除后才可以办理过户。如果遇到这种情况，那么买方无疑要注意防范风险，一是首付可适当降低，一般以卖方解抵押所需要的款项数额为限，尽量不要多交首付款；二是如果卖方无法解除抵押，那么应及时要求对方返还首付款。当然对于这类房屋的买卖，最好是约定好解抵押出现障碍后的处理方式，再者，如果条件允许，买方最好查询下卖方的银行还贷记录确认可以解除抵押，这样就预先化解了风险。
二十、20%违约金可以增加或者降低吗？
按照一些格式买卖合同的约定，如果出现违约则应当按照合同总价20%的标准支付违约金。但是，我国《合同法》对违约金的规定主要强调违约金补偿性的理念，只是有限地承认违约金的惩罚性。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护债权人的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。
同时《合同法》第114条第2款又规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举证的繁琐，另一方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然大于部分具有对违约方的惩罚性。而且需要特别注意的是日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）有特别强调“增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，“增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”。
由此可见，法律对违约金的多少还是以实际造成的损失为基本判断依据的。因此，如果二手房买卖发生了违约，交易费用、价格波动等实际损失如果高于或者低于总价20%违约金的，当事人还是可以要求法院适当增加或减少的。
二十一、如何防范买到“凶宅”？
在二手房市场中，也有房主将出现凶杀、自杀等恶性事件的“凶宅”房屋恶意隐瞒事实又出卖给买方。对于此类房屋，买方一旦购买完成，那么将处于自住或出卖均不可能的两难境地。因此，尽管“凶宅”只是极少数，但是买方一定要做好对此问题的防范，首先要在合同中明确如果出现此类情况，卖方应当承担违约责任且买方有权要求返还房屋。其次对于价格低于平均价的房屋要多审查，多了解，如果可能的话可以与房屋所在地物业、派出所、邻居等了解房屋使用情况。最后如果确实误买了这类“凶宅”，如果房主没有提前告知，可以欺诈为理由通过法律诉讼来要求退房并赔偿损失，但是需要准备较为充足的证据。
二十二、房屋买卖没有完成中介佣金怎样付？
目前房地产中介服务属于《合同法》中的居间服务性质，《合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。由此可见，如果房屋交易没有完成，那么中介公司不应当要求支付报酬，但是可以要求卖方支付必要费用。
来源：腾讯浮世绘 香港经济新闻网
http://www.hkennet.com/jianshe/2271.html
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