二手房买卖任一方违约 中介不承担责任 ――中新网
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二手房买卖任一方违约 中介不承担责任
　　自8月10日本报刊登了《购买二手房要多长个“心眼”》一文以来，二手房交易过程的诸多问题成为了 市民关注的焦点，许多读者纷纷致电本报表示对二手房交易中该注意的事项有着非常多的不清楚，希望能通过更多的实际案例，让市民对交易程序更加了解。对此，本报与房管部门联手，将陆续刊登一些关于二手房交易的案例，以免市民在日后的交易过程中造成麻烦和损失。本期，将围绕居间合同的法律作用以及合同签订后各方的权利和义务为主题，向广大市民传授经验。
　　【案例一】买卖任一方导致违约，中介不承担违约责任
　　南昌市民张某通过中介看到一套二手房挂牌出售，觉得比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金1万元。但当中介联系到卖家，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，卖家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈，中介只得通知张某，居间不成功，卖家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。但张某认为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，张某与中介未取得一致。张某把中介告上法院，要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了张某的赔偿请求，二审维持原判。
　　专家评论：在这类纠纷中，有个共同的特征，即下家认为既然与中介签订了居间合同，约定了具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后却未能买到房子，就认为中介违约了。近两年，由于房价上涨，这样的纠纷非常多。买房不成而房价上涨，购房者心理难以平衡。这样的主张法院是不能支持的。居间服务是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。
　　【案例二】签订合同前须对房源进行充分了解
　　市民吴某通过中介看中一套二手房，经过中介的居间服务，吴某与卖家朱某签订了《居间合同》。合同签订当天吴某付了定金1万元，并对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，吴某反悔，并向中介发出书面通知，认为卖家隐瞒了该房屋一年内连续死亡两人的重要事实，造成重大误解，要求解除买卖合同。卖家原本不同意解除买卖合同，经中介沟通后同意解除买卖合同，但对定金返还不能达成一致。两个月后，卖家将房屋另售他人，并因定金退赔问题与吴某闹上法庭。庭审中，买家吴某认为，房屋内发生过死人情况，不吉利，因卖家没有告知而产生误解，合同解除归咎于卖家。卖家认为，生老病死属人之常理，买家没有询问，自己没有告知的义务，合同解除应归咎于买家。法院判决将合同解除归咎于买家，驳回了吴某的诉讼请求。
　　专家评论：买卖合同签订后，因为“不吉利”的原因要求退房一案为什么会败诉呢？主要有三个原因：人员死亡的事实是否应当告知存在争议。多数人认为，除非买家事先有特别要求，否则卖家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。第二，没有证据证明卖家或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误决定的行为。第三，重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。在庭审中，买家提出其购房目的是用作婚房，但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求，且其同意接受房屋内原有设施、家具，法院据此没有采纳他的辩解。
【编辑:张慧鑫】
----- 房产新闻精选 -----
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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二手房交易房主违约不卖了怎么办？
我的情况有点复杂，我在老家买了套二手房，首付给了，现在等贷款审批下来，房主却提出违约不卖了，女房主违约的主要原因的她觉得房子卖的便宜了，开始太仓促小车库没考虑在内。我在外地上班，房子是表哥的同事的（女的），都是熟人所以没有找中介，连云港赣榆...
我有更好的答案
1、首先得看你们当时签订的买房条款，是否涉及到违约金条款。2、如果有详细的条款，你也同意不购买此房，可以按违约条款走。3、如果没有具体的违约条款，需要与业主沟通协商。同时也可咨询相关律师，对于违约的一个判定，最大程度挽回你本人的损失。
采纳率：60%
来自团队：
根据二手买卖定金法则：买方违约，卖方没收买方全部的定金，并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任卖方违约，卖方需支付买方2倍的定金，并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任
因为是熟人，没付定金，合同哪项违约支付买方2倍的定金就没有写，怎么办？
你哥的中间人是无效的，没有任何法律意义既然是熟人，那么你只能按照你们的现实情况来办，让对方全额退回20万首付给你，你们双方就不要互相追究对方责任了，就认了吧，谁让你们不走正规的程序呢？相信所谓的熟人，，就算是买个教训吧。你这种打官司很多正规手续都不齐全，没有足够的证据根本都不用去考虑了。记住，买房不同与买菜，一定不要相信所谓的朋友啊，亲戚啊，熟人啊之类的，这种情况最容易发生违约上当受骗的事情了。一定要走正规程序
本回答被提问者采纳
房东违约，那么可以根据你们双方签订的合同来收取违约金。如果只是口头上的约定，而没有书面合同，那么你确实没有什么办法。如果此前已经签订了购房合同，并在合同中规定了双方的权力和义务以及违约金，那么可以根据合同来执行。不管怎么样，房东一旦放弃合同，你就无法买下这套房子了。很遗憾。搜房网成都二手房 买二手房只收0.5%佣金
希望我的回答能够帮助到你。祝你好运
房屋买卖是大事,
万一是别人出了更高价买她的房子呢.
你们的合同,是不是有违约条件.
如果违约按合同上,应该怎么做.
一般,合同条款上,有注名:如果卖方违约,按交易额的10%赔付. 或者 有定金条协议话, 按定金的两倍赔付.
因为是熟人，没付定金，合同哪项违约支付买方2倍的定金就没有写，怎么办？
违约条件写的什么?
合同签了就按合同上约定的讨要违约金，最高是总房款的20%
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国家信息产业部备案 鲁ICP备二手房中的纠纷各式各样，交易时需注意这些
&&来源：房产超市网
[导读]二手房中的纠纷各式各样，除了买卖双方提高警惕，自身主动规避以外，中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例，将为您分析遇到交易纠纷时，该如何维护自身利益。
二手房中的纠纷各式各样，除了买卖双方提高警惕，自身主动规避以外，中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例，将为您分析遇到交易纠纷时，该如何维护自身利益。 二手房中的纠纷各式各样，除了买卖双方提高警惕，自身主动规避以外，中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例，将为您分析遇到交易纠纷时，该如何维护自身利益。
案例一 中介在交易前没有筛查出房屋问题
二手房交易中，房屋筛查是重要的一环，这也是二手房交易中，为何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出现问题，无法完成过户，中介都应付一定责任。
今年链家就处理了一起典型的纠纷。在交易前，链家经纪人筛查后得知房屋的归属都正常，可以交易。找到的购房人也很快和业主达成协议并签订合同，购房款也及时交付了，但就在过户之前，这套房屋被查封了，无法办理过户，购房人前期交的购房款也要不回来。眼看面临房财两空的局面，链家最后通过与购房人的协商，先行垫付购房款还给购房人，以方便他重新找房、买房。同时保留追诉权利，等待房子可以过户时再重新交易。
类似的垫付购房款的情况，链家遇到了多起。还有一次也发生了类似的变故。经纪人前期进行房屋筛查时，一切都没有问题，房屋可以正常交易。但就在购房人与业主签订了合同，交纳了首付款之后，突发了变故。在过户前，业主家里因为家庭矛盾在房屋里发生了凶杀案件，原本的购房人此时也对是否继续履行合同产生了疑惑。链家在了解情况之后立即就对这个房屋做了垫付，让购房人可以去买其他的房子。
原则上，链家的房屋筛查服务只针对合同签订前房屋状态的筛查，签署合同之后发生的突发事件理论上并不在赔付的范围内，因为这是在签约之后发生的。但最终是考虑到购房人肯定没有办法住在这个房子里，所以我们立即通过垫付解决了这个问题。
案例二 卖房业主大笔欠费后消失
二手房交易中，拖欠物业费、水电燃气等费用的纠纷最为常见。由于北京二手房市场经常会处于卖方市场，售房人比较强势，买房人经常会因为担心房子涨价等因素，着急签署合同办理过户，导致很多细节问题并未处理清楚。为交易留下隐患。
市民李先生就在去年底买了一套二手房，但却迟迟不敢装修，一直空置。原因是原来的房东，欠下了一大笔物管费和水电气费。
据李先生介绍，去年12月，他通过房屋中介，购买了位于朝阳区某高档小区的一套二手房。过户后，中介带着李先生一同到小区物管交接房屋。物管一查，此前物管费欠了近3万元，另外，还有近千元的水电气费没缴清。按照合同约定房屋交付前，卖方应当缴清物管以及水电气费用，可在交房那天，原房主却使了一招缓兵之计，说身上没带钱，承诺会在月底来补缴欠费。可最后，对方却玩起了失踪，打电话也不接。
由于和物业一直没有协商清楚这部分物业欠款由谁来付，导致李先生迟迟不敢找工人装修，就搁置了下来。万般无柰的李先生最终打算起诉原房主，来解决纠纷，但即便最终胜诉，对李先生来说，仍旧损失了大量的时间和精力。
对此，中介公司也开始推出一些附加服务，来解决这类的纠纷。葛静告诉北青报记者。按照链家的做法，在合同里一般都会要求业主留一定的物业保证金，但这种物业保证金一般留个一万块钱，最多两万块钱到头了。大多数的欠费情况都能应付，但也确实遇到了一些极恶劣的业主，拖欠了3到4万元的物业费，最后房款全部交付完了，过户也完成了，原业主宁愿不要之前的保证金，也不交这些欠款。这种情况下，链家推出的安心服务，会帮购房人把剩余的钱先垫付上。
专家表示，这类似于汽车保险的先行赔付原则，链家帮助购房人垫付欠款，购房人把追诉权转给链家，或者是直接要协助链家去追讨。这就有效避免了购房时可能发生的欠款纠纷，对购房人的利益也起到了保障。
案例三 合同约定不明 法院多会保护交易
王先生想换学 区房，就将自己名下一套房屋挂在中介处出售。之后，中介带着周先生夫妇来看房，看后周先生很满意，当即与王先生签订房屋买卖合同，约定了房屋价款、定金及部分房款支付时间、房屋交付及过户时间等事项。合同签订后，周先生如约交付了定金及部分购房款。
眼看着到了合同约定的办理房屋过户的日期，周先生的购房尾款还没有付清，王先生就急着催周先生支付。周先生先是商量能不能晚一个月支付，后又提出先把名下未到期的存款、基金、股票等凭证放在王先生处，先办过户，等上述款项到期后再取出给王先生，均被王先生拒绝。此后，双方对于尾款的支付产生巨大分歧，王先生也未在合同约定的日期交付房屋及办理房屋过户手续。
双方矛盾越来越严重，王先生不想把房屋卖给周先生了，而周先生则经常跑到王先生单位大吵大闹，经过派出所调解等多种途径均无法解决，最终闹上法庭。
据了解，在庭审中，王先生表示，周先生未在房屋过户前付清尾款，已经违约，双方签订的房屋买卖合同应当解除；周先生则表明，合同中并没有约定尾款支付时间，但是约定了房屋交付及过户的时间，王先生的行为明显违约，而且根据交易习惯，应在过户当天支付尾款，自己不先付清尾款情有可原，现在自己愿意继续履行合同，要求王先生配合交付房屋并办理过户手续。
最终，法庭判定按照保护交易的原则确认合同应继续履行。由于自己疏忽未在合同中明确约定尾款支付时间，王先生无奈必须把房屋卖给周先生。
专家介绍到，王先生未在合同中约定购房尾款的支付时间，周先生经王先生催要未支付尾款确有不当，但不构成根本违约；而合同明确约定了王先生需交付房屋及办理房屋过户手续的时间，王先生未按约定办理，则明显构成违约。审判实务中，对于能够实现合同目的，可以继续履行的合同，法院多会按照保护交易的原则确定合同继续履行。
因此，无论是购房还是卖房，都应该在合同中尽量全面地规定付款、收房等具体的时间和期限，如果发生纠纷，也能充分保障自身权益。
二手房合同怎么签才能万无一失？
买房对于绝大多数普通老百姓来说都是人生中的头等大事，尤其是北京一套二手房的价格动辄都是百万起步，这时候最怕的就是吃亏，可偏偏买房合同中的猫腻很多，一不小心就会掉坑里，甚至惹上官司。买卖二手房签合同时，需要特别注意的事项有这些：
一、合同要正规
首先，合同需要是正规合同，几家比较大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通过中介，自行交易的二手房，也可以从北京市房地产交易管理网上下载二手房买卖的合同范本，具体签约时可根据具体情况，在合同范本的基础上做改动。需要提醒的是，买卖合同大多由卖方提供，买方这时候就要注意，卖方是否做了改动，可提出自己的意见看法。
二、必须所有产权人到场签字
根据相关规定，签署二手房买卖合同，需要注意房本登记上是个人所有还是夫妻双方所有，如果有共有人不同意的买卖合同则是无效的。专家建议，签合同之前做一次产权调查，房子到底有几个产权人，签约时要所有产权人全部到场签字，并核实所有人的身份证件。如果有产权所有人不能来签约，则需要求此人出具书面的授权委托。
另外，如果房屋所有权是在夫妻一方个人名下的，根据《指导意见》规定，夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋，未经对方同意，擅自以自己名义转让给他人，买房人为善意购买的，可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，法院不予支持。
三、确保基本信息真实有效
需要在签字之前确定房产证、身份证、签署合同人要统一。基本信息以产权证上注明的为准，包括地址、门牌号、面积、户型等等，一定要严格填写。其是面积，一定要对照清楚，赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。
四、签合同时需要重点关注
具体到签署合同时，需要对付款方式，包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费谁来承担等做出详细的规定，简单说就是一切和钱有关的环节，都应该写入合同。
另外，二手房还要注意确定交房的时间和条件，比如一定期限内原房主搬出，清空房屋等。
还有就是物业费、水费、燃气费、电费等生活费用要提前写入合同，如果有拖欠要写清楚何时交清，如果发生纠纷算谁的责任等。
最后对于购买学区二手房的购房人最应该注意，就是明确规定好过户时间和原房主户口迁出的时间。
五、明确违约责任
俗话说，丑话说在前头，为了保障自身利益，必须明确违约责任。每项主要义务都要有一一对应的违约责任，尽量直接定下具体数额的违约金。另外，违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。
六、注意合同中有无霸王条款
合同是房产交易最重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隐藏有霸王条款。比如违约责任不对等，延期交房可以免责等。
七、保留所有证据
买套二手房过程漫长又复杂，即便白纸黑字地签了合同，但只要没有过户，房东都有可能毁约。建议一开始就保留所有相关证据，一旦发生纠纷，也有助于维护自身权益
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