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您当前的位置 ：&&&&&&&&&&&&&正文房产证办不出 退房损失怎么算　日 09:14:15　住在杭州网
　　如果开发商迟迟不按照合同约定时间办出房产三证，你会怎么办？是选择退房，还是继续等待？如果是退房，自己的损失到底该怎么来算？在富阳清源上林湖买了套排屋的孙女士就碰到了退房这个难题。
　　交付1年，产权证却一直办不下来
　　2009年9月，孙女士在清源上林湖买了一套排屋，总价313万多元。“当时首付是95万多，其余的是公积金和商业贷款。”孙女士回忆，由于是首次贷款，享受了商业贷款利率的7折优惠。
　　4个多月后，也就是2009年年底，孙女士一家拿到了房子的钥匙，“当时挺高兴的，这么快就拿到房子，还计划着装修的事情呢。”
　　2010年4月，按照合同约定，是办出房产三证的时间，可是一家人左等右等都没有三证办出的任何消息，“我打了几次电话去问开发商，去年5月份也去现场看过，可对方总是在拖。”孙女士希望开发商给一个迟迟办不出三证的理由，可惜没有人给孙女士答复。
　　“是不是开发商的资金链有问题？还是因为抵押没有解除？”得不到准确信息的孙女士开始了猜测，2010年12月，孙女士决定退房。
　　除违约金外，购房者要求10万元赔偿金
　　按照合同约定，开发商如果在交房后的90天内办不出房产证，购房者可以退房，并按已付房价款的2%要求赔偿。
　　“今年1月份，我找律师草拟了一份退房申请报告，拿给了开发商。”孙女士拿出了当时那份退房申请，记者看到，在要求开发商赔偿已付房款(首付款和银行贷款)的2%的违约金、已付费用(物业费、物业维修基金等)之后，孙女士另外要求10万元的赔偿。
　　“我的要求一点也不过分，因为2%的违约金是按照当时我买的价格来算的，但现在房价已经涨了。”孙女士说，当时清源房产的一位负责人在拿到这份报告后，连声称“我很内疚”。
　　就是这个让开发商觉得“很内疚”的退房，清源房产方面却没有接受。公司一位负责此事的副总经理周艳红表示，“另外的10万块钱，没有一个量化的标准，我们没办法赔。”她表示，目前这套房子已经可以办三证。
　　记者在富阳市行政服务中心查询到，孙女士所购买的这套排屋，在2010年12月底办出了房屋初始登记，也就是说购房者可以自己去办三证了。但对于为何推迟办出房屋初始登记的原因，清源房产的周总没有正面回答。
　　“退房对我来说，不仅没有了房子的升值，以后办理贷款可能都会受到影响，但现在我已经不信任开发商了。”孙女士说。
　　孙女士退房确实有一些无形的损失。杭州市公积金管理中心的工作人员称，只要放款，以后再使用公积金，就要按照二套计算。当年给孙女士办理商业贷款的银行，同样是这样的回复：“银行不管你是退掉还是卖掉的，只要贷过款，以后贷款利率肯定要上浮的。”
　　律师说，可要求开发商按实际损失来赔偿
　　“我这10万块的赔偿要求一点都不过分，如果开发商能把我的公积金退回去，商业贷款的记录抹掉，我宁愿不要这笔钱。”孙女士觉得，在退房的事情上，她并没有狮子大开口。
　　“实际上，在这个事件中，开发商已经违约了。”浙江海浩律师事务所李慧律师认为，根据我国民法、合同法及民事诉讼法，开发商应当赔偿孙女士的损失，赔偿数额可以以违约金的方式提前约定，“如果孙女士觉得实际损失超过违约金时，也可以要求违约方按实际损失赔偿，不过违约金或实际损失赔偿，两者只能选其一。”
　　李慧律师表示，孙女士只要提供证据证明实际损失大于违约金，则可以主张开发商按实赔偿，“另外，只要证明购房合同已经解除，的确是退房，也可以让银行在今后贷款中按照首套房利率来办理，因为所有权又回到了开发商手里，合同效力视为自始不成立。”
来源：　作者：金歆　编辑：周杭最后编辑：周杭
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原标题：开发商迟迟不办房产证 34名业主起诉获赔20万
　　本报讯 （记者张志杰 实习生文燕 通讯员徐向云） 买的新房早已入住，房产证却迟迟办不下来，长安区一小区34名业主将开发商告上法庭，要求开发商办理房产证，并支付违约金。5月14日，长安区法院经过调解，这些业主共获赔违约金20余万元。
　　李锋（化名）等34人是长安区某小区的业主，2008年至2009年期间，他们先后与小区开发商签订商品房买卖合同，合同除约定交房时间外，还约定了办理房产证的时间。其间，开发商按期交付了房屋，但是由于种种原因，距约定时间过去了三四年，业主们迟迟没收到办理房产证的任何信息。2013年年底，34名业主起诉到长安区法院，要求开发商为他们办理房产证，并支付迟延办证的违约金，共计85万余元。
　　考虑到房产证逾期未办时间较长，涉及小区住户较多，法院组成合议庭。合议庭查明，李锋等人起诉时，小区开发商已经具备了为业主办房产证的条件，在办案法官的多次督促下，开发商将这些业主办理房产证的资料提交给了房管部门。对此，李锋等表示在违约金方面愿意让步，愿意与开发商进行调解。但开发商以逾期办证系政策原因所导致，且涉及公司股权转让问题，拒绝承担任何违约金，更拒绝调解。
　　长安区法院与市中院沟通，并上审判委员会讨论。考虑到开发商建设该住宅小区后，再未开展其他业务，公司账户不一定有钱，即使判决了，这些业主可能也拿不到违约金。法院主管院长提醒办案法官，以开发商的股东为突破点，再做调解。法官找到开发商的一个股东单位后，讲解该案所涉及的法律问题，告诉对方，房产证不能按期办理虽有政策原因，但政策问题解决后，开发商也没有及时履约为业主办房产证，应该承担相应的违约责任。此外，还告知合同具有相对性，公司的股东变更或股权转让，都不能对抗第三人。经过法官的悉心调解，双方最终达成调解协议：由该股东单位向34名业主支付20余万元的违约金。
　　昨日记者获悉，5月14日，开发商通过法院，将20余万元违约金全部支付34名业主。
(责编：唐k、孙红丽)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by www.people.com.cn. all rights reserved五证不全办不了房产证 购房人告开发商获赔损失
潘泽河律师
北京市安衡律师事务所主任，获首届全国建设领域百名优秀专业律师、北京市优秀律师、北京市百名优秀刑辩律师，北京市优秀律师党员等荣誉；任北京市律协重大复杂课题组秘书长、建设工程法律专业委员会顾问组成员等。承办的诸多重大疑难案件被新闻媒体所报道。
15年前，韩先生花不到20万元购买了位于朝阳区黑庄户的一套公寓，但由于该项目五证不全，迟迟没有拿到房产证。多年后，开发商却以没有商品房预售许可证为由主动起诉业主，要求确认当初签订的购房合同无效，很多业主因此拿到了合同无效的判决。韩先生便是其中之一。
在被强制执行腾房后，韩先生找到律师求助，寻求救济途径。后经韩先生诉讼，作为导致合同缔约无效的过错方，开发商最终被法院判决赔偿韩先生房屋差价及装修损失110万元。
卖房没有预售许可
反以此起诉购房人合同无效
15年前，因接到开发商的广告宣传，韩先生来到位于朝阳区黑庄户的双旭花园小区看房。当时该小区的联排别墅和公寓住宅项目都已被卖得所剩无几，韩先生挑中了一套已是现房的99平方米的公寓。
2001年7月，双方签订《北京市内销商品房预售契约》，内容显示房屋土地使用年限为70年，用途是住宅，房款总额为19.3万余元。
缴纳了首付款后，韩先生对房屋进行了一番装修，之后便和爱人住了进去。但由于开发商五证不全，不仅房产证办不下来，按揭贷款也无法办理，因此韩先生迟迟未缴纳余款。
2006年以后，同地区房价已上涨不止5倍。开发商却陆续将购房人告上法院，要求确认其与购房人签订的房屋买卖合同无效，收回已经出售的房产，还要求他们支付这些年来的房屋使用费，也就是房租。
开发商给出的理由是：当初售房时尚未取得房屋预售许可证，根据我国相关法律法规的规定，其与购房人所签订的商品房预售契约应属无效合同。
购房合同不仅被判无效
买房人还要支付多年房租
韩先生是在2008年被开发商告上法庭的。开庭时，开发商自称卖房时已告知韩先生他们没有预售许可证，但遭到韩先生的否认。韩先生说，开发商的理由简直太可笑了，有哪个开发商会主动告知买房人自己五证不全？而且他买房时已是现房。
但韩先生和很多被告的业主一样，最终都输了官司。法院确认，到案件审理时，开发商只取得国有土地使用证及建设用地规划许可证，仍未取得涉讼房屋所在小区的开工证、商品房预售许可证及房屋所有权证。
2008年6月，法院一审判决双方签订的《北京市内销商品房预售契约》无效，韩先生需腾房，并按每月800元的标准给付开发商房屋使用费(自日起至实际腾房之日止)；开发商退还韩先生6.9万余元购房款。
韩先生不服提起上诉，二审被驳回。后韩先生又申请再审，2009年6月北京高院作出指令二中院再审的决定。同年12月，二中院作出终审判决，仍然维持了二审判决。
2010年初，韩先生夫妇被法院强制执行腾退了双旭花园的公寓，当时在北京只有这一处居所的夫妻俩因无家可归，曾一度借住在朋友家中。
律师支招起诉开发商 缔约过错方应赔偿损失
此时，韩先生的内心是崩溃和愤怒的。他向律师求助，询问这种情况下是否还能追究开发商的法律责任。
潘泽河律师接手此案，代理韩先生起诉双旭花园开发商，要求其赔偿因合同无效给韩先生造成的重新购房溢价损失和装修费用。
潘律师认为，开发商在无商品房预售许可证的情况下，与购房人签订自制的格式合同即《北京市内销商品房预售契约》，导致商品房买卖合同被确认为无效，负有完全责任。
庭审中，韩先生申请法院对涉案房产进行市场价格的司法鉴定。一开始，评估机构依据成本法对涉案房屋进行价格评估，作出的鉴定结论仅为76万元。潘泽河律师提出异议，认为评估机构采用的评估方法错误，要求评估机构对房屋价格以比较法和受益法进行重新估价或价格补正。
法院采纳了潘律师的意见，致函要求评估机构按照市场价格对涉案房屋进行重新估价。重新估价后的房屋价值为133万余元。
法院审理认为，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以商品房的名义对外销售房屋并承诺办理房屋买卖过户手续，之后亦未积极补办相关手续，其对合同无效负有重大过错。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法院经过综合考虑后判决双旭地产赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。
双旭地产提起上诉后，2014年3月，三中院终审维持原判。此后，双方达成执行和解，韩先生拿到了赔偿款。
据悉，作为第一个起诉开发商索要房屋溢价损失并获得成功的业主，韩先生的判决起到了一定的示范作用。据韩先生了解，后来陆续有其他业主提起了类似诉讼。
血泪教训在先 买一手房必须看五证
在双旭花园开发商与另一位业主季女士诉讼的判决书中，法院在“经本案查明”部分提到：“双旭花园项目原为违法建设项目，1997年11月，北京市建设工程项目执法监察领导小组决定对双旭花园项目的占地及建筑进行罚款，在处罚落实的基础上，由有关部门分别予以补办合法手续。”
“双旭公司除已取得国有土地使用证及建设用地规划许可证外，北京市规划委员会、北京市朝阳区教育委员会已同意其补办规划及相关手续。”
“后本院向北京市规划委员会进行核实，该委答复：从该委2003年5月《关于同意补办规划手续的函》看，双旭公司开发的项目在当时是可以补办手续的，但当时双旭公司并未补办。”
这位季女士在提前还清购房贷款并将210平方米的联排别墅转卖他人后，却被双旭地产起诉，并经法院判决当初的购房合同无效，导致她被买房人起诉，背上了120万元的债务。
潘泽河律师提醒，商品房买卖，需要“五证齐全”。所谓“五证”，是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证。因有这些业主的血泪教训在先，购房人在签定购房合同前一定要检查开发商的五证原件。
（记者 张蕾 ）
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