一、发生购房定金纠纷时，法律如何规定定金返还问题?
所谓定金是指一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以的履行，是作为担保而存在的。在中，只定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保的方法称为定金罚则。
我国法律规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
二、发生购房定金纠纷时，什么情况下开发商必须返还购房定金?
根据上述的法律规定，在以下情况下开发商必须返还购房定金：
(一)因开发商的原因导致合同未能订立的，开发商必须返还购房定金。
定金具有担保和惩罚的性质，也就是说，购房者先交给开发商购房定金，在之后再签订正式的，如果购房合同顺利签订，那么购房定金就一般转为购房款;如果购房合同未能顺利签订，那么购房定金就要区别情况对待。
《担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵价款或者收回。给付定金的一方不履地约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍反还定金。虽然说购房定金是购房者交纳的，但定金本身对开发商也是有约束作用的。也就是说，如果由于开发商的原因，导致商品房买卖合同未能顺利签订，那么开发商不仅需要全额返还购房定金，还要另外支付等额的价款给购房者，这就是购房定金的惩罚性质的体现。
(二)因不可归责于开发商或购房者的原因导致合同未能订立的，开发商必须返还购房定金。
如果商品房买卖合同未能顺利签订，但是这不是开发商或者购房者的原因导致的，换句话说，如果开发商和购房者对合同不能签订不存在过错，那么开发商也是必须要把购房定金全额返还给购房中的。但是，由于这种情况下，开发商和购房者都没有主观过错，所以开发商不需要再额外支付等额的价款给购房者。
需要提醒的是，这里所谓的“不可归责于双方当事人的事由”主要体现为法律上的不可抗力。不可抗力，是合同当事人在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。比如，由于发生了自然灾害，导致商品房不符合当事人交纳定金时的条件，如果购房者拒绝签订，那么开发商就不需要双倍返还定金，而是全额返还购房定金。
以上就是对“什么情况下开发商必须返还购房定金”所做的详细解答。不难看出，根据法律规定，只有在开发商存在过错导致购房合同不能签订，或者因不可归责的原因导致双方当事人不能签订合同时，开发商才需要返还定金。从实践来说，购房者要求开发商返还购房定金的纠纷常常发生在开发商存在过错行为的情况下，也就是购房者认为签订合同时的商品房与交纳购房定金时的不同。那么，在这种情况下，购房者如果想要回购房定金，那么就必须证明开发商存在过错导致其不愿意签订购房合同。
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没有产证的房子是不能买卖的。购房合同其实是个无效合同。
你要以此为由，解除合同。
同时，看看合同约定不可抗力情况的约定，如规定不可抗力造成违约，不算违约责任的话，
那么双方协商解除就是了。定金应该退回。
这个问题牵扯到此种政策调控是否属于不可抗力的问题，有三种说法：
第一，证策调整属于不可抗力，则买方解除合同不承担违约责任，卖方应将收取的定金等费用返还给买方，中介也应在扣除已经支付的费用后返还；
第二，政策调整不属于不可抗力，而属于情势变更，在此种情况下可能被认定为解除合同，买方不需要承担违约责任，也可能被认定更改合同内容，继续履行；
第三，政策调整不属于不可抗力，也不属于情势变更，买方不履行合同的，需承担违约责任。
目前法院对此没有明确的统一的司法解释，具体得看各个法院的态度。
针对你的情况，我是觉得，可以往情势变更方向去辩，但结果如何得看法院的态度了，因为这个涉及社会诚信问题，如果一旦被认定为情势变更或不可抗力，买方不需承担违约责任，则将造成退房潮，导致社会不稳定，在法律没有明文规定的情况下，这会是法院考虑的很重要因素，而且，毕竟当时的舆论已经对可能调高首付比例进行了报道，不能说完全的不可预见。
我在付了定金后去签合同时觉得房产证等问题不合理，跟置业顾问沟通说即使不合理也不能改，不合理可以退房，但定金五万不退，说是合同已经经过房管局等部门审核通过，是合法的。我该怎么办？
